Perspektywy rozwoju rynku nieruchomoci w Polsce Warszawa 6

Perspektywy rozwoju rynku nieruchomości w Polsce Warszawa, 6 grudnia 2006

2 %, czyli Raz na 50 lat

Skoro tak rzadko uczestniczymy w transakcjach, to nic dziwnego, że nasza wiedza o rynku jest niewielka. Skąd mamy wiedzieć: 1. Czy nie kupujemy zbyt drogo? 2. Czy nie sprzedajemy zbyt tanio?

Skromna informacja

Wymaga poszerzenia wiedzy

Nadmiar informacji

Sprawia, że tracimy informacje istotne dla nas

Fikcja Zapewne wielu z Państwa oglądało już rozmaite portale poświęcone nieruchomościom. Z pewnością zwrócili Państwo uwagę na eksponowaną ilość ofert zamieszczonych na takim portalu. Ale czy kiedykolwiek zastanowiło Państwa, że jakiś portal chwali się posiadaniem ponad 180. 000 ofert sprzedaży mieszkań, działek i domów w Warszawie i okolicach? Czyżby co trzecie mieszkanie było na sprzedaż?

A oto fakty: • • a) Od połowy lat dziewięćdziesiątych liczba wszystkich aktów notarialnych sporządzanych w całej Polsce oscyluje około 1 miliona, z czego akty dokumentujące zmianę właściciela nieruchomości stanowią od 57 do 63 procent tej liczby. W rekordowym 1998 roku sporządzono 670 tysięcy takich aktów, a np. w 2002 niecałe 530 tysięcy. b) rok rocznie jedynie 35 -40 % wyżej wymienionych aktów odnosi się do transakcji rynkowych sprzedaży nieruchomości rolnych, działek budowlanych, budynków niemieszkalnych, mieszkań i spółdzielczych własnościowych praw do lokalu na rynku pierwotnym i wtórnym. c) Reszta, czyli 60 -65% aktów dokumentuje, darowizny, działy spadków, umowy ustanawiające prawo użytkowania wieczystego, zbycie nieruchomości za emeryturę rolniczą, itp. d) Udział nieruchomości rolnych w wolnorynkowym obrocie od lat kształtuje się na poziomie 24 -26 %e) co roku na rynku wtórnym w Polsce właściciela zmienia mniej więcej co pięćdziesiąta nieruchomość mieszkaniowa (2% ogółu).

Czy jest miejsce w którym poznamy unikalne oferty i uzyskamy wiarygodną informację o: • Cenach transakcyjnych? • Różnicy pomiędzy ceną transakcyjną, a ceną ofertową? • Czasie sprzedaży nieruchomości?

Tylko systemy wymiany ofert przyjętych na wyłączność dostarczają takich informacji

Wyłącznie jawna reklama ofert wyłącznych chroni konsumentów przed: 1. Zbyt drogim kupnem 2. Zbyt tanią sprzedażą

Analiza perspektyw warszawskiego rynku mieszkaniowego - segment mieszkań w domach wielorodzinnych (fragmenty) • Na każdym rynku wpływ na poziom cen ma relacja pomiędzy podażą a popytem. • Analizując tę relację w odniesieniu do mieszkań należy cały czas pamiętać, że rynek nieruchomości jest rynkiem niedoskonałym. • Zmiany popytu na tym rynku mogą następować szybko i mogą być powodowane nie tylko decyzjami ekonomicznymi, ale również czynnikami politycznymi i administracyjnymi. • Zmiany podaży z uwagi na długie procesy inwestycyjne na rynku pierwotnym następują powoli. • Ta potencjalna szybkość zmiany trendów popytowych w zderzeniu z powolnością zmian podaży prowadzi do okresowych nadwyżek, bądź niedoborów mieszkań, co oczywiście ma bezpośredni wpływ na cenę. • Alternatywą do rynku mieszkań w domach wielorodzinnych, jest rynek domów jednorodzinnych położonych tak w mieście, jak i na przedmieściach.

Popyt to: potrzeba posiadania poparta posiadaniem pieniędzy.

Wynik 444 mieszkań przypadających w 2005 roku na 1000 mieszkańców stolicy jest już dość przyzwoity w porównaniu z innymi krajami UE

Opłacalność finansowa

Fundusz Inwestycyjny – niekłopotliwa inwestycja

Dostępność finansowania zakupów

PODAŻ • Cechą podaży nowych mieszkań jest jej swoista duża „bezwładność” w reagowaniu na dynamiczne zmiany popytu. Wynika to z samej długości cyklu inwestycyjnego, w którym upływa kilka lat od chwili podjęcia przez dewelopera decyzji o rozpoczęciu inwestycji, poprzez wyszukanie i zakup odpowiedniego gruntu, uzyskanie stosownych pozwoleń do zakończenia budowy i sprzedaży mieszkań. Warto też przypomnieć, że w końcówce lat dziewięćdziesiątych ubiegłego wieku warszawscy deweloperzy (podobnie jak obecnie) byli w komfortowej sytuacji w której mieszkania sprzedawały się niemal na etapie „dziury w ziemi”.

• • • W ostatnim okresie w Warszawie gwałtownie wzrosły ceny mieszkań w domach wielorodzinnych oferowanych tak na rynku pierwotnym jak i na rynku wtórnym. Podstawową przyczyną wzrostu cen jest to, że gwałtownemu zwiększeniu popytu nie była w stanie równie szybko odpowiedzieć zwiększona podaż. Ta krótkoterminowa „bezwładność” podaży jest zjawiskiem typowym dla rynku nieruchomości. W dłuższym okresie należy spodziewać się zwiększenia podaży mieszkań oferowanych przez deweloperów. Wiele mieszkań kupionych zostało z myślą o uzyskaniu zysku z ich późniejszej odsprzedaży. Gdy spadnie tempo wzrostu cen, mieszkania te w dużej części trafią na rynek wtórny. Już w tej chwili obserwuje się wzrost podaży ofert cesji umów z deweloperami na mieszkania z terminem wybudowania w 2007 i 2008. Bariery administracyjne (brak planów zagospodarowania przestrzennego miasta) mają charakter przemijający, ponieważ władze miasta zdają sobie sprawę z tego, że należy „odblokować” tereny budowlane Wysoka zyskowność działalności deweloperskiej sprzyja wchodzeniu nowych deweloperów na warszawski rynek. Stopy zwrotu z inwestycji w zakup mieszkania na wynajem są obecnie bardzo wysokie, a zyski z inwestycji w proste instrumenty finansowe mogą być wyższe od zysków z najmu. Restrykcyjna ustawa o ochronie lokatorów zniechęca do wynajmowania mieszkań. Łatwa dostępność i wysoki stopień kredytowania zachęcają i ułatwiają nabywania nieruchomości. KNB wprowadził ograniczenia utrudniające zaciąganie kredytów w walutach. Jednocześnie rosną stopy procentowe w UE i w Szwajcarii, co powoduje, że kredyty walutowe drożeją.

• • Wzrost zarobków, ich wysoki poziom i niskie na tle kraju bezrobocie zachęcają do przeprowadzania się do Warszawy i kupowania tu mieszkań. Wraz ze wzrostem zamożności i łatwiejszym dostępem do kredytów rośnie liczba osób, które zamiast kupić duży apartament wolą zamieszkać w domu jednorodzinnym. Ogólny rozwój gospodarczy i nowe technologie sprawiają, że życie na przedmieściach jest coraz łatwiejsze. Im więcej bloków budowanych w nowych technologiach i z większymi, lepiej zaprojektowanymi mieszkaniami, tym mniejszym zainteresowaniem będą cieszyć się mieszkania „substandardowe”. Mieszkania te mogą być coraz częściej oferowane do sprzedaży, przy czym popyt na nie może stopniowo zanikać. Badania demograficzne wskazują, że powinniśmy liczyć się ze zmniejszeniem i jednoczesnym starzeniem się ludności Polski, co może doprowadzić do zmniejszenia popytu. Jednocześnie wydaje się, że przemiany kulturowe i czynniki ekonomiczne powodują obecnie zanik rodzin wielopokoleniowych, zmniejszanie się ilości osób w przeciętnym gospodarstwie domowym, co z kolei może doprowadzić do zwiększenia się popytu. Wydaje się, że rynek osiągnął stosunkowo wysoki na dziś pułap cen, a na dalszy rozwój sytuacji na rynku wpływ będą miały zarówno czynniki makroekonomiczne, czynniki polityczne, jak i decyzje administracyjne podejmowane przez władze Warszawy. Taka wielorakość czynników utrudnia prognozowanie.

• Na rynku nie istnieją dwie identyczne nieruchomości. Dlatego też podejmując decyzję o kupnie mieszkania należy odnieść wymienione powyżej ogólne czynniki oddziaływujące na rynek do tej konkretnej nieruchomości. W szczególności należy zastanowić się nad jakością i perspektywami danej lokalizacji, nad technologią, stanem technicznym i wiekiem budynku, nad ogólnymi parametrami mieszkania, oraz – co najważniejsze – nad samym celem inwestycji. • Dopiero tak głęboko przeanalizowana inwestycja może przynieść spodziewane profity. • Bezrefleksyjne naśladowanie działań innych ludzi nie zawsze przynosi dobre skutki!