PENILAIAN PABRIK MESIN DAN PERALATAN PLANT MACHINERY EQUIPMENT

PENILAIAN PABRIK, MESIN DAN PERALATAN (PLANT, MACHINERY & EQUIPMENT VALUATION) arif 7000@yahoo. com 11/28/2020 1

Hal-hal yang perlu diketahui dalam penilaian mesin: • Definisi dan Interprestasi Mesin, • Penggolongan mesin dalam pasar properti • Asumsi dan pernyataan standar dalam penilaian mesin • Penyebab timbulnya nilai mesin • Dasar penilaian mesin • Faktor-faktor yang mepengaruhi nilai mesin • Prosedur penilaian mesin • Analisa penyusutan mesin • Umur mesin • Apa sebaiknya yang harus dilakukan oleh penilai sehubungan sifat khusus yang dimiliki oleh mesin. 11/28/2020 2

Definisi Mesin Standar Penilaian Indonesia 05 ( 0. 5. 28. 1) Mesin dan peralatan terdiri dari instalasi pelayanan gedung serta mesin dan peralatan yang dirangkai dalam satu kesatuan proses dalam hubungannya dengan kegiatan industri atau komersial dari perusahaan termasuk mebel, perabotan dan peralatan, kendaraan, cetakan dan perkakas lainnya yang digunakan dalam kegiatan usaha 11/28/2020 3

Definisi yang lebih terperinci adalah • Pabrik (plant) adalah suatu kesatuan dari berbagai jenis aset, dapat pula termasuk bangunan nonpermanen yang bersifat khusus, mesin-mesin dan peralatan. • Mesin (machine) adalah suatu perangkat yang mempergunakan atau memanfaatkan daya mekanik, memiliki komponen-komponen yang masing-masing mempunyai fungsinya sendiri dan secara kesatuan berfungsi melakukan pekerjaan dan proses tertentu. • Peralatan (equipment) merupakan aset-aset pendukung yang berfungsi untuk membantu operasional suatu kegiatan usaha. 11/28/2020 4

JENIS-JENIS MESIN DAN PERALATANNYA Mesin dan Peralatan Mesin Proses Produksi Mesin Perkakas Alat-alat Berat Alat Transportasi / Kendaraan Mesin –mesin Listrik Mesin- mesin utilitas Peralatan Laboratorium Alat Penelitian 11/28/2020 5

Mesin Proses Produksi Mesin Industri Perkayuan : Logging, Sawmill, Plywood, mesin produk kayu olahan Mesin Industri Logam : Foundry / Peleburan baja, pembuat cannal, pipa, pelat, mesin Mesin Industri Plastik : Injection moulding, hopper, packaging , dies/cetakan Mesin Industri Kertas : Paper Pulp making, Bleaching, Stretching, Rolling, Coiling Mesin Industri Kimia : Reactor, Presser Vessel, Destilizing, Absorber, heat exchanger Mesin Industri Pangan : Makanan : Cleaning, washing, milling, sifter, packing. Minuman : Distilizing, Pasturizing, colling unit, bottling, packing Mesin Industri Tekstil : Blowing, Drawing, Carding, Spinning, Winding, Garment Mesin dan Alat Pertanian & Peternakan : Alat pemanen, alat pembajak, mesin pengolah teh/kopi, alat penetas telur, alat pertambakan, mesin pengolah minyak sawit Mesin dan Alat Pertambangan : mesin pengolahan batu bara : Dredger, Conveyor, Scraper, mesin pengolahan minyak : Oil Refinery, Rig DLL 11/28/2020 6

Mesin Perkakas Alat-alat Berat Alat Pengangkat Alat Transportasi / Kendaraan Mesin dan Alat Komunikasi Mesin- mesin utilitas Peralatan Laboratorium & Alat Penelitian Mesin Bubut, Mesin Ketam, Mesin Frais, Mesin Bor, Mesin Gergaji, Las, dll Buldozer, Tractor, Grader, Shovel, Excavator, AMP, dll Lift/ Elevator, Escalator gedung, Crane, dll Pesawat Udara, Kapal, Kendaraan Bermotor, dll Satelit, Tranceiver, Jaringan telepon, Panel, Box, Rumah Kabel, alat monitor dll Genset, Transformer, Boiler, Air Conditioner, Compressor, Pompa, dll Timbangan analityc, Stirrer, Water Bath, Glass apparatus, alat ukur, teodolith, dll 11/28/2020 7

Mesin Produksi Memiliki persentasi (porsi) yang cukup besar atas total nilai dari sebuah pabrik misal : palm oil mill 11/28/2020 8

Oil mill 11/28/2020 9

Oil refinery plant 11/28/2020 10

STRUCTURAL SUPPORT Installed machinery may required structural steel , catwalks, ladders or platforms 11/28/2020 11

11/28/2020 12

MATERIAL HANDLING AND STORAGE EQUIPMENT i. e forklift, loaders, conveyors, cranes, hoist, pallet movers, programmable inventory systems etc. 11/28/2020 13

COMPUTER EQUIPMENT This class includes various computer (personal, network and mainframe) , monitors, printers, plotters, modems, scanners and similar assets, if they are not included in “office furniture , fixtures and equipment. SOFWARE ASSOCIATED WITH THE SYSTEM 11/28/2020 14

11/28/2020 15

Asumsi dalam penilaian Mesin dan Peralatan dianggap sebagai kesatuan utuh dalam kondisi siap operasi dilokasinya (in-situ), lengkap dengan pondasi, instalasi dan peralatan pendukung yang diperlukan dalam operasinya. Apabila mesin yang dinilai merupakan unit yang berdiri sendiri, baik yang sudah terpasang maupun belum terpasang, ataupun sudah terpasang namun dianggap akan dipindahkan (ex-situ), penilai harus menjelaskannya tentang keadaan mesin tersebut termasuk komponen-komponen apa yang termasuk dan tidak termasuk dalam penilaian, serta metode penilaian yang diterapkan. 11/28/2020 16

FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI MESIN EKONOMI PHISIK Ciri 2 phisik Mesin : Merek, negara asal, model, tahun, bentuk, kapasitas, bahan yg dipakai, teknologi, space yg diperlukan, perawatan, sistem pengoperasian. SOSIAL Kebanggaan kepemilikan, membesar dan terkenalnya suatu usaha yg dikelola, sikap manusia, tingkah laku dan selera ingin memiliki NILAI MESIN Pertumbuhan ekonomi, Ss&Dd mesin tsb. , meningkatnya daya beli, penemuan baru sumber bahan baku pengganti minyak, batu bara, solar cell, perluasan produksi baru mesin otomatis, plastik pengganti komponen mesin, trend of industry, dll. POLITIK Kebijakan Pemerintah dlm UU, besar tarif BM, PPN, perubahan nilai tukar uang yg berpengaruh thd mesin dr LN, adanya relokasi zona industri menjadi real estate, dll. 11/28/2020 17

Dasar dan Tujuan Penilaian • Kegiatan penilain seluruh mesin untuk tujuan going concern, dalam hal ini dua pihak yang berbeda kepentingannya adalah Manajemen dan Investor. • Kegiatan penilaian seluruh mesin untuk tujuan removal, relocation dan recommissioning, untuk kepentingan pemilik mesin dan kontraktor pelaksana kegiatan. • Kegiatan penilaian untuk tujuan dijual untuk seluruh bagian atau beberapa bagian atau satu bagian komponen mesin, untuk kepentingan pemilik mesin dan calon pembeli. • Kegiatan penilaian untuk kepentingan likuidasi perusahaan, untuk kepentingan para pemilik perusahaan/mesin, atau kepentingan para kreditur. 11/28/2020 18

• Kegiatan penilaian untuk kepentingan pemindahan hak, untuk kepentingan pemilik lama dan pemilik baru. • Kegiatan penilaian untuk mencari pinjaman untuk kepentingan perusahaan yang akan meminjam dan lembaga peminjam. • Kegiatan penilaian untuk kepentingan Merger atau penggabungan perusahaan untuk kepentingan perusahaan lama dan perusahaan baru. • Kegiatan penilaian untuk tujuan perhitungan pajak, untuk kepentingan Pemerintah dan Subyek Pajak (pemilik, yang memanfaatkan atau yang menguasai mesin) • Kegiatan penilaian untuk tujuan asuransi, untuk kepentingan Perusahaan/Pemilik mesin dan Maskapai asuransi. • Kegiatan penilaian untuk tujuan property tax/rating. 11/28/2020 19

Biaya-Biaya Yang Dipertimbangkan dalam Penilaian Mesin • Basic Cost • Biaya trasportasi dari lokasi mesin yang dinilai dengan pabrik pembuatnya atau pelabuhan. • Biaya perakitan/ pemasangan di tempat. • Biaya penambahan assessories yang dapat meningkatkan kinerja mesin. • Biaya komisi. • Pajak pemerintah. 11/28/2020 20

Melakukan survei pendahuluan dan rencana penilaian : • • • Mencari data yang dibutuhkan, Mencari sumber data, Kebutuhan tenaga kerja, Melakukan penjadwalan, Membuat bagan arus penyelesaian. 11/28/2020 21

11/28/2020 22

Inspection (Before Inspection) 1. Read the application carefully; 2. Ascertain what is the purpose of valuation, e. g Acquisition, Selling, Merger, Liquadation etc. 3. Ascertain the date of valuation 4. The scope of valuation 11/28/2020 23

6. Assumptions to be made relating to the basis of valuation. 7. The appropriate limit on instructions, publication and liability to third parties. 11/28/2020 24

8. Gather the informations regarding the PME to be inspected by searching it in the office a. Previous valuation done b. Magazines c. Yellow Pages d. Journals e. Brochures f. Classified advertisements g. Internet 11/28/2020 25

h. Vendors I. Catalogs j. Reference Books 11/28/2020 26

9. List down all the relevant particulars that you want the applicants to provide such as: a. List of inventory b. Confirmation date of inspection c. Person to met and also to be assisted during inspection. 11/28/2020 27

Inspection (During Inspection - preparations) 1. Prepare the necessary tools and equipment; a. Pencil / Pencil Sharpener / Eraser b. Small Torchlight c. Measuring tape / ruler d. Standard Form / Inspection Sheet e. Safety equipments 2. Figure out the time-hours likely to be taken to complete the whole exercises; 11/28/2020 28

Cont. . 3. Plan the inspection to be made systematically a. Room by room b. Process Flow c. Building by building d. Any other consideration *** 11/28/2020 29

Inspection (During Inspection – Data Collections) • Particulars taken: – Description – Model, serial number and maker’s name – Client’s own plant reference number – Size or capacity – Age – Reference to any special foundations, service connections, accessories etc. 11/28/2020 30

Cont… • Particulars taken: – Modifications, renovations carried out after installation – Energy consumption – Environmental and other legal restrictions if any – Usage – Record of production and maintenance 11/28/2020 31

Cont… • Particulars taken: – Installation cost / original price – Physical state / state of obsolescence – Brand new / second hand 11/28/2020 32

Perhitungan Nilai Data 1 Data 2 Market Data Approach Cari Pembanding yang Sejenis/ setara Adjust beberapa hal sbb. : • Tahun • Model Nilai Kendaraan • Isi silinder • Engine Data 3 • Body • Accessories • Surat-surat 11/28/2020 33

Perhitungan Nilai Data 2 Data 1 Market Data Approach Cari Pembanding yang Sejenis/ setara Adjust beberapa hal sbb. : • Merek • Model Nilai Mesin • Kapasitas • Bahan Data 3 • Teknology • Tenaga Penggerak • Perlengkapan 11/28/2020 34

Perhitungan Nilai Data 1 Cost Approach Cari mesin yang sama/ Sejenis/ setara di pasaran Insert beberapa hal sesuai peraturan yg berlaku sbb. : • Original Price Nilai Mesin • FOB/ CIF/ C&F • Import Duty • Handling Charge Data 2 • Local Transportation • Installation Cost • Reproduction Cost New 11/28/2020 35

Perhitungan Nilai Income Approach Market Data Approach Cari mesin yang sama/ Sejenis/ setara di pasaran Insert beberapa hal sesuai peraturan yg berlaku sbb. : • Total Gross / Net Revenue Nilai Pompa BBM • Total Cost Rekonsiliasi • Net Provit • Pilih Discount Rate • Pilih Cap. Rate pd Terminal Value Cost Approach • Hitung Nilai aset pd masa proyeksi • Tetapkan Nilai dgn menarik Installation Cost • Reproduction Cost New 11/28/2020 36

Jenis Penyusutan a. Kerusakan fisik( Physical deteroiration) • Deterioration adalah penyusutan yang terjadi karena faktor umur pemakaian dan kondisi fisik yang ada, sehingga berakibat pada penurunan kinerja mesin yang ditunjukkan adanya penurunan kemampuan mesin beroperasi tidak seperti pada waktu mesin dalam keadaan baru. Meliputi rusak, aus, usang, kropos, karatan, retak, mengeras atau kerusakan pada struktur. b. Kemunduran (obsolescence) • Obsolescence adalah aspek lain dalam penyusutan yang disebabkan diluar kerusakan/keausan fisik, misalnya mesin dalam keadaan kurang sempurna dalam hal fasilitas, model, bentuk, umur, perubahan sosial, peraturan pemerintah dan peraturan lain yang membatasi dll, meskipun secara fisik mesin dapat bekerja dengan baik (excellent). Hal ini dimungkinkan karena kemajuan teknologi dengan diciptakan mesin baru, yang lebih utama adalah penentuan dasar pendekatan perhitungan penyusutan. 11/28/2020 37

Jenis Penyusutan Mesin Terdapat 3 penyusutan yang di kenal dalam penilaian : Physical Deterioration Functional Obsolescence Akibat kerusakan struktur, retak, pecah, kering, mengeras, perlu diperhatikan apakah kerusakan dapat diperbaiki atau tidak (curable/incurable) Pada dasarnya menentukan perbandingan sisa umur ekonomis dengan perkiraan usia ekonomisnya Kemunduran fungsi akibat kesalahan perencanaan atau perkembangan teknologi mesin baru yang lebih efisien kerjanya, dihitung dgn mengkapitalisasi pemborosan dibanding mesin baru selama sisa usia ekonomisnya. Pemborosan bisa berupa tenaga kerja, energi, suku cadang, perawatan dsb Economic Obsolescence Kemunduran ekonomis akibat peraturan baru dari pemerintah, relokasi, perubahan selera masyarakat, Penjualan satu jenis barang menurun hingga Mempengaruhi produksinya, penurunan kerja inilah yang dihitung sebagai kemunduran ekonomis. 11/28/2020 38

Mesin dibuat Mesin dipakai Umur Aktual (Penggunaan) Umur Batas umur ekonomis Mesin dinilai Batas umur Fisik Sisa umur ekonomis efekt. If Umur Aktual (Phisik) Umur Ekonomis Salvage /Scrap Umur Fisik SISA UMUR EKONOMIS = PERKIRAAN UMUR EKONOMIS – UMUR EFEKTIF 11/28/2020 39

Beberapa Istilah yang biasa dipergunakan : • Umur Phisik (Usefull Life) Umur yang diperkirakan secara phisik • Umur Ekonomis (Economic Usefull Life) Umur yang diperkirakan secara ekonomis • Umur Efektif (Efective Age) Saat Mesin dibuat sampai dilakukan penilaian • Umur Aktual Phisik (Physical Actual Age) Sejak Mesin dibuat sampai dilakukan penilaian • Umur Aktual Penggunaan dilakukan Sejak Mesin dipakai sampai saat penilaian • Sisa Umur Ekonomis (Economic Remaining Life) Sisa umur secara eknomis 11/28/2020 40

Tabel Referensi Penyusutan Kondisi Sisa Umur Ekonomis BARU 0– 5% Belum pernah digunakan, kondisi prima 95 – 100 % SANGAT BAIK 6 – 15 % Seperti baru, baru dipakai sebentar, belum memerlukan penggantian suku cadang atau perbaikan 85 – 94 % BAIK 16 – 35 % Telah dipergunakan dan pernah dilakukan perbaikan, kondisi prima 65 – 84 % WAJAR 36 – 60% Telah dipergunakan dan pernah dilakukan perbaikan, masih memerlukan beberapa perbaikan serta penggantian suku cadang minor seperti : seal, bearing dsb. 40 – 64 % CUKUP 61 – 80 % Telah dipergunakan dan pernah dilakukan perbaikan, masih memerlukan beberapa perbaikan serta penggantian suku cadang penting seperti : motor penggerak, poros, dan komponen penting lainnya 20 – 39 % BURUK 81 – 95 % Telah dipergunakan dan pernah dilakukan perbaikan, masih memerlukan cukup banyak serta penggantiankomponen penting seperti : poros utama, komponen dari struktur utama 5 – 19 % SANGAT BURUK (Scrap) 96 – 100 % Dalam keadaan rusak, tidak dapat dipergunakan diperbaiki lagi 0– 4% 11/28/2020 41

Trend atau perkembangan teknologi dari suatu industri, biasanya akan berdampak langsung kepada harga mesin lama yang akan dinilai , sekalipun mesin lama masih memiliki phisik yang masih baik. Dampak yang timbul meliputi kemunduran fungsi dan ekonomis ( Functional & Economic Obsolesences). Economic Obsolesence : Functional Obsolesence : Bahan Baku : Efisiensi : Design lebih baik, adanya alat kontrol, motor lebih kecil. Contoh Computer, Alat komunikasi. Trend of Industry Kelangkaan bhn. baku, menjadikan penurunan produksi. Contoh Pabrik tekstil dgn bhn. baku cottton sekarang polyester. Hasil Produksi : Man Power : Penggunaan tenaga manusia lebih sedikit Investment : Ratio space yang lebih kecil berdampak kpd retun. Cara pemasaran produk, tdk ada selera masyarakat untuk memiliki. Peraturan Pemerintah : Adanya larangan mesin tsb. beroperasi karena membahayakan, perubahan zona, relokasi 11/28/2020 42

11/28/2020 43

11/28/2020 44

Faktor-faktor utama yang berpengaruh terhadap jangka hidup mesin secara ekonomi dapat diklasifikasi sbb: • • • Frekuensi kerja/penggunaan mesin, jumlah jam kerja per hari. Personil yang terlibat menggunakan mesin, untuk penggunaan secara umum/bebas atau dioperasikan oleh orang tertentu yang terlatih. Cara kerja, kasar (coarse) atau kerja secara baik (fine work). Jadwal perawatan Kualitas material yang digunakan dalam kontruksi mesin Modernisasi/tingkat pergantian komponen-komponen. 11/28/2020 45

TERIMA KASIH 11/28/2020 46