PENILAIAN ASET DAN PENILAIAN BISNIS DI INDONDONESIA DASAR

PENILAIAN ASET DAN PENILAIAN BISNIS DI INDONDONESIA

DASAR HUKUM u PMK u SPI 101/PMK/2014 2013 u PERATURAN LAINNYA YANG RELEFAN DENGAN UNIT ATAU OBJEK PENILAIAN DAN TUJUAN PENILAIAN

DISIPLIN ILMU DALAM PENILAIAN HUKUM TEHNIK SIPIL PERTANIAN PERKEBUNAN TEHNIK MESIN PENILAIAN PENILAIAN MANAJEMEN ILMU SPESIFIK OBJEK PENILAIAN INVESTASI, TEHNIK INDUSTRI ILMU EKONOMI , MAKRO, MIKRO , MONETER, FISKAL PERTAMBANGAN ILMU PENILAIAN PERBANKAN PERKAPALAN MAKRO MIKRO INDUSTRI OBJEK PLANOLOGY GEODESI AKUNTANSI

BEBERAPA PERMASALAHAN YANG SERING TIMBUL DALAM PENILAIAN – PENILAIAN TIDAK INDEPENDEN (INTERVENSI PARA PIHAK) – SALAH LOKASI – SALAH KONSEP (PRINSIP PENILAIAN) – KESALAHAN TEHNIK (TEHNIK PERHITUNGAN) – PENILAI KURANG KOMPETEN DAN PEMAHAMAN KARAKTER OBJEK) (KETELITIAN

POTENSI SALAH LOKASI

POTENSI SALAH LOKASI

OBJEK PENILAIAN u ASET, REAL PROPERTY, PERSONAL PROPERTY, => DILAKUKAN PENILAI PROPERTY u USAHA, BISNIS, SAHAAM, MEREK, INTANGIBLE ASET = DILAKUKAN O PENILAI BISNIS

LAPORAN PENILAIAN u PENILAIAN u PENILAIAN u PENILAIAN RUMAH TINGGAL TANAH KOSONG RUKO KEBUN TAMBANG PESAWAT SAHAM PERUSAHAAN MEREK DLL

TENTANG PROPERTY u u PROPERTY BERMAKNA PENGUASAAN ATAS BENDA ATAU YANG DAPAT DI PERSAMAKAN DENGAN BENDA JENIS – JENIS PROPERTY – – BERWUJUD BENDA ( REAL PROPERTY, REAL ESTATE, REAL ASSET) VS TIDAK BERWUJUD BENDA, ( SAHAM, HAK CIPTA, MEREK DAGANG, ) TANGGIBLE ASSET vs INTANGIBLE ASSET

Siklus Usaha Properti (Property Business Cycle) TOP RISING DECLINING RISING BOTTOM

NILAI PASAR & NILAI LIKWIDASI Nilai Pasar : Estimasi sejumlah uang yang dapat diterima dari hasil penukaran suatu aset atau leabilitas, (pasar persaingan sempurna) 26 – 40% Nilai Likwidasi : Estimasi sejumlah uang yang dapat diterima dari hasil penukaran suatu aset atau leabilitas, dimana salah satu pihak tidak berniat membeli atau terpaksa menjual. . . 20 – 30% Nilai pinjaman / Kredit

Resiko Likwidasi Cara Pembayaran 5 – 10 % Asimetri Informasi 5 – 10% Biaya Pengosongan 7 - 10% Biaya Lelang, pajak Penjualan dan Pembelian 9 -10% Total 26 – 40%

Resiko Penjualan (20 – 30%) u Jenis Propoteri (tanah kosong, rumah tinggal) u Waktu Penawaran u Lokasi Properti (tengah kota, pinggiran dan pedesaan) u Ukuran, Nilai dan Refrensi Konsumen

NILAI PASAR & NILAI LIKWIDASI Nilai Pasar : Estimasi sejumlah uang yang dapat diterima dari hasil penukaran suatu aset atau leabilitas, (pasar persaingan sempurna) 30% Nilai Likwidasi : Estimasi sejumlah uang yang dapat diterima dari hasil penukaran suatu aset atau leabilitas, dimana salah satu pihak tidak berniat membeli atau terpaksa menjual. . . 20 % Nilai pinjaman / Kredit 100 jt 70 jt 56 jt

FAKTOR PENENTU NILAI PROPERTY u PERMINTAAN DAN PENAWARAN u FAKTOR FISIK PROPERTY TERSEBUT u FAKTOR LOKASI DAN PERLETAKAN u FAKTOR KEBANGSAAN/POLITIK

4 VARIABEL PENTING BIDANG PROPERTI – KEBUTUHAN DASAR, UTILITY – BENEFITS – KEPUASAN – DEMAND TERSEDIA – PERTUMBUHAN KOTA, KAWASAN, LINGKUNGAN, DAN SUMBER DAYA POPULASI – SCARCITY – RELATIFITAS PASOKAN – KELANGKAAN – TRANSFERABILITY – PEMINDAHAN HAK ( BISA DI WARISKAN)

PERMINTAAN DAN PENAWARAN BANYAK DI PENGARUHI OLEH u – – u JUMLAH PENDUDUK, STRUKTUR PENDUDUK, PERSEBARAN PENDUDUK, SUMBER DAYA POPULASI, - TINGKAT KEMAMPUAN FINANSIAL PASAR PERTUMBUHAN KOTA, REGULASI PEMERINTAH, PERUBAHAN CITA RASA ( RUMAH TUNGGAL – BERTINGKAT-APARTEMEN -KONDOMENEIUM) u PERKEMBANGAN TEKNOLOGI PEMBANGUNAN

FAKTOR FISIK PROPERTI u JENIS DAN KEGUNAAN PROPERTY (MEMPENGARUHI PEMBELI POTENSIAL) u UKURAN DAN BENTUK (LUAS, FRONTAGE, TOPOGRAFI, ) u DESAIN DAN KONSTRUKSI BANGUNAN (SELERA, TREND, KUALITAS KONSTRUKSI)

FAKTOR PERLETAKAN DAN LOKASI u PERLETAKAN – POJOK, DI GUNUNG, TEBING, LEMBAH, (MEMPENGARUHI NILAI SESUAI DENGAN PERUNTUKANNYA DAN BIAYA UNTUK MENWUJUDKAN PERUNTUKAN TERSEBUT) u LOKASI – SEBAGAI FAKTOR TERKUAT, – REKOMENDASI TEORI LOKASI (PUSAT KOTA, PENYANGGA DAN LUARKOTA)

FAKTOR POLITIK/KENEGARAAN u SISTEM TATA NEGARA, PEREKONOMIAN DAN POLITIK DALAM DAN LUAR NEGERI – KEBIJAKAN FISKAL, MONETER, KEPEMILIKAN OLEH ORANG ASING SERTA KEBIJAKAN PERTANAHAN, TERMASUK PEMBATASAN LUASAN KEPEMILIKAN TANAH OLEH WARGA NEGARA u Z 0 NING DAN FAKTOR PERENCANAAN KOTA

JENIS INVESTASI DLM PROPERTI u INVESTASI JANGKA PANJANG PEMILIKAN DAN ATAU PENGUASAAN ASET DALAM JANGKA PANJANG UNTUK MENDAPATKAN RITERN SETIAP BULAN /SETIAP TAHUN (PENGUASAAN SATU UNIT ATAU SATU JENIS PROPERTI UNTUK DI SEWAKAN KEPADA PIHAK LAIN) u INVETASI JANGKA PENDEK PENGUASAAN ASET UNTUK MENDAPATKAN RITERN SATU PERIODE INVESTASI PENGEMBANGAN PERUMAHAN, ATAU JUAL BELI PROPERTI u INVESTASI SPEKULATIF

TAHAPAN INVESTASI MEMPERHATIKAN SEGMENTASI PASAR PEMILIHAN LOKASI PEMILIHAN DESAIN PRA KOSTRUKSI PEMILIHAN KONTRAKTOR PROPORSAL PERMOHONAN KREDIT PENYUSUNAN FS PENILAIAN ASSET (JAMINAN) PEMASARAN, PENGAWASAN DAN ADMINISTRASI UMUM

PENENTUAN SEGMENTASI PASAR u TINGKAT PENDAPATAN RATA-RATA u JARAK TEMPUH KE/DARI TEMPAT KERJA u JUMLAH ANGGOTA KELUARGA u ASPEK SOSIAL DEMOGRAFI

PEMILIHAN LOKASI u u u u u ASPEK PERUNTUKAN LAHAN DAN KAWASAN. MEMPERHATIKAN SEGMENTASI PASAR ASPEK SOSIAL DEMOGRAFI AKSESIBILITAS (ASPEK JALAN, LEBAR JALAN, STATUS, ) PERKEMBANGAN KAWASAN DAN TINGKAT PERTUMBUHAN KAWASAN FASILITAS SOSIAL EKONOMI YANG TELAH TERSEDIA (INVESTASI DOMINAN) TOPOGRAFI DAN SANITASI RESIKO BENCANA ALAM, ASPEK EXSTERNALITAS BENTUK TANAH, LEBAR DEPAN DAN JENIS TANAH

PEMILIHAN DESIGN u REFRENSI KONSUMEN u EFEKTIF DAN EFESIEN (ekonomis) u ITEM DEFRESITION TERENDAH u BIAYA PEMELIHARAAN u DESIGN TERKINI DAN KONSISTEN

PEMILIHAN KONTRAKTOR u BERPENGALAMAN u REFRESI DARI PROYEK-PROYEK YANG PERNAH DI KERJAKAN u MENGANGKAT SATU PENGAWAS PROYEK (SKALA KECIL)

PROPORSAL PERMOHONAN KREDIT u DESIGN PENGEMBANGAN u DESIGN UNIT PROPERTI u STUDY KELAYAKAN u PENILAIAN KAWASAN DAN ATAU PROPERTI LAIN SEBAGAI JAMINAN u LAPORAN AUDITOR (LAPORAN KEUANGAN) u SEJUMLAH PERSYARATAN LAIN YANG DI MINTA OLEH BANK

PENYUSUNAN FS DAN APPRAISAL DIPERHATIKAN WAKTU PENGEMBANGAN u NILAI JUAL PROPERTI SEJENIS u TINGKAT DAYA SERAP PASAR u DISIMPULKAN LAYAK / TIDAKNYA PROYEK DI LAKUKAN DENGAN REKOMENDASI DARI NILAI BCR, IRR, NPV, PBP, u APPRAISAL LEBIH BANYAK DENGAN METODA PENGEMBANGAN KAWASAN u

PEMASARAN u PEMASARAN LANGSUNG u MELALUI PROPERTI AGENT u KERJASAMA DENGAN ORGANISASI CALON USER, u MELALUI PERUSAHAAN , ORGANIASI PERUSAHAAN, DAN MANAJEMEN PROPERTY NASIONAL /INTERNATIONAL.

AKTOR UTAMA DALAM INVESTASI PROPERTI u PENJAMIN KREDIT – BANK (LEMBAGA KEUANGAN), PERORANGAN, ASURANSI, REI u INVESTOR – PERORANGAN, PERUSAHAAN, KOPERASI u USER – PENYEWA, PEMBELI, ATAU TUJUAN KHUSUS u PEMERINTAH, – PEMERINTAH PUSAT DAN DAERAH

KONSEP BIAYA, HARGA DAN NILAI u u BIAYA : SEGALA PENGELUARAN UTK MEMPRODUKSI SATU UNIT PROPERTI HARGA (NILAI TUKAR RIIL) : SEJUMLAH UANG YANG HARUS DI KELUARKAN UNTUK MENDAPATKAN UNIT PROPERTI HARGA : NILAI TUKAR YANG DI SETUJUI u NILAI : APA YANG SEPATUTNYA DI BAYAR OLEH SEORANG PEMBELI ATAU YANG SEPATUTNYA DI TERIMA PEMILIK

PENILAIAN u PENILAIAN : GABUNGAN ANTARA ILMU PENGETAHUAN DAN SENI DALAM MENGESTIMASI NILAI DARI SEBUAH KEPENTINGAN YANG TERDAPAT DALAM SUATU PROPERTI UNTUK TUJUAN TERTENTU, DALAM WAKTU TERTENTU, DENGAN MEMPERTIMBANGKAN SEGALA KARAKTERISTIK YANG ADA PROPERTI TERSEBUT TERMASUK JENIS INVESTASI YANG DI MUNGKINKAN

JENIS NILAI PROPERTI u u u NILAI MODAL : NILAI UNTUK MENDAPATKAN HAK MILIK (BARANG MODAL) NILAI PASAR – TRANSAKSI PASAR WAJAR NILAI SEWA : NILAI UNTUK MENDAPATKAN HAK PENGGUNAAN NILAI PENJUALAN NILAI POTENSI : MENENUKAN POTENSI PENDAPATAN DARI PROPERTI NILAI SPEKULASI : NILAI BERDASARKAN PREDIKSI NILAI DI MASA YANG AKAN DATANG NILAI PENGGUNAAN, NILAI ATAS BARANG BAGI ORANG YANG MEMANG PERLU MENGGUNAKAN NILAI PERTUKARAN (BARANG VS BARANG) NILAI SENTIMENTAL ( NILAI UNTUK BARANG YANG SANGAT DI SAYANGI PEMILIKNYA) NILAI SALVAGE: NILAI BARANG YANG DI JUAL PERKOMPONEN SECARA PARSIAL NILAI SISA : NILAI BANGUNAN TUA, FUNGSINYA SUDAH TIDAK ADA, = NILAI LAIN YANG MEMUNGKINKAN NILAI JUALPAKSA, JUAL CEPAT, LIQDWIDASI = 70 % - 60 % DARI NILAI PASAR

TUJUAN PENILAIAN PROPERTI u u u u PEMILIK INGIN MENJUAL PROPERTI PEMILIK INGIN MENGETAHUI BERAPA NILAI DARI PROPERTI PEMBELI INGIN MENAKSIR NILAI PROPERTI YANG AKAN DI BELINYA PEMEGANG SAHAM INGIN MENGETAHUI PROPORSI SAHAM DI PERUSAHAANYA PENILAIAN UNTUK KEPENTINGAN PERUSAHAAN (DARI PRIBADI KE PERUSAHAAN) PENILAIAN UNTUK MENENTUKAN NILAI GANTI ASURANSI PENILAIAN UNTUK GANTI PENGGUSURAN OLEH PEMERINTAH ( TERMASUK BENCANA LAPINDO) PENILAIAN UNTUK PEMBAGIAN WARISAN u UNTUK u u u KREDIT DI BANK PENILAIAN UNTUK PENGEMBANGAN LAHAN PENILAIAN UNTUK KEPENTINGAN PAJAK PERUSAHAAN UNTUK PBB, PBHTB,

METODA PENILAIAN PROPERTY u METODA PENDEKATAN DATA PASAR u MEDODA MENDEKATAN PENDADAPATAN u METODA PENDEKATAN BIAYA

Metode Penilaian 1 Pendekatan Pasar (Market Data Approach) 2 - Metode Tambah Kurang - Metode Jumlah Rupiah - Metode Persentase Pendekatan Biaya (Cost Approach) - Metode Survey Kuantitas Metode Unit Terpasang Metode Meter Persegi Metode Indeks Biaya Pendekatan Pendapatan (Income Approach) - Gross Income Multipier Direct Capitalization Method Discounted Cash Flow Residual Technique 3 37

Pilihan Metoda Apakah ada data pasarnya Ya Pendekatan Data Pasar Tidak Apakah Menghasilkan Income Ya, Pedekatan Pendapatan Tidak Pendekatan Cost

DESKRIPASI PENILAIAN u DESK. HIGHEST AND BEST USE u DESKRIPSI KAWASAN, ZONING u DESKRIPSI LAHAN DAN PENGGUNAANYA, UKURAN DAN BENTUK u DESKRIPSI BANGUNAN, ELEMEN BANGUNAN DAN PENGGUNAANYA u ASPEK PENYUSUTAN BANGUNAN

PROSES PENILAIAN IDENTIFIKASI DAN PERUMUSAN o Maksud / Tujuan Penilaian o Tanggal Penilaian o Identifikasi Properti o Batasan dan Dasar Nilai o Identifikasi Legalitas o Asumsi dan Hipotesis PENETAPAN PERMASALAHAN DAN LINGKUP PEKERJAAN PERENCANAAN DAN SURVEY PENDAHULUAN o Orientasi Pendahuluan o Persiapan dan Perencanaan Pengumpulan Data o Daftar dan Jenis Data Diperlukan o Sumber Data o Perencanaan Tenaga Kerja PENGUMPULAN, PENCATATAN DAN PEMERIKSAAN DATA DAN INSPEKSI UMUM DATA DAN INSPEKSI KHUSUS - Faktor Geografi : Daerah, Kota, Lingkungan Objek Dinilai : Lokasi, aksesibilitas legalitas, karakteristik fisik - Faktor Perekonomian, Kondisi Pasar Properti Perbandingan : penjualan, pembuatan baru, pendapatan - Highest and Best Use ANALISIS DAN PENAFSIRAN DATA - Review Pasar Properti - Penyesuaian Terhadap Pendekatan PENERAPAN TIGA PENDEKATAN PERHITUNGAN o Perbandingan Data Pasar o Kalkulasi Biaya o Kapitalisasi Pendapatan REKOMENDASI UNTUK TAKSIRAN AKHIR PENETAPAN NILAI PENYUSUNAN LAPORAN PENILAIAN 40

ISI LAPORAN PENILAIAN 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. Alamat yang dituju Penugasan dan Asumsi Khusus Tujuan Penilaian Tanggal Penilaian Dasar Penilaian Asumsi-asumsi Identifikasi Properti dan Deskripsi Informasi terkait lainnya Opini tentang Nilai Tanggal Laporan Lampiran-lampiran 42

Tujuan Penilaian dan Dasar Nilai Tujuan penilaian Dasar nilai Rujukan SPI Penjaminan hutang Nilai Pasar Spi 101 Laporan keuangan Nilai pasar dalam penggunaan Nilai Dalam Penggunaan SPI 102 Jual Beli Nilai Pasar SPI 101 Nilai Investasi SPI 102 Tujuan Khusus Nilai Sinergy Nilai Khusus SPI 102 Lelang Nilai Liqwidasi SPI 102 43

PRINSIP PENILAIAN u u u Highest & Best Use (Pemanfatan Tertinggi dan Terbaik) Suplai & Demand (Penawaran & Permintaan) Pengganti (Substitution) Antisipasi (Anticipation) Perubahan (Change) Penyesuaian (Conformity) Persaingan (Competition) Keseimbangan (Increasing & Decreasing Return/Balance) Penggunaan yang Tetap (Consistent Use) Eksternalitas (Externalities) Konstribusi (Contribution)

FAKTOR-FAKTOR PENENTU NILAI n Ada yang berpendapat nilai properti dipengaruhi oleh faktor manfaat, kelangkaan, keinginan daya beli. n Model umum pembentukan nilai properti dalam bentuk fungsi adalah : V = F (D, V, S, T) dimana V = Value (Nilai Pasar) D = Demand (permintaan) V = Utility (manfaat) S = Scancity (kelangkaan) T = Transtenability (kemudahan peralihan hak) 45

KEDUDUKAN PENILAI DALAM PENILAIAN H Kualifikasi Penilai h Penilai Berizin : adalah penilai bersertifikat yang memiliki izin penilai yang berlaku dari pemerintah sesuai dengan keputusan menteri dari departemen terkait. Hanya penilai berizin yang berhak menanda tangani laporan penilaian. h Penilai Bersertifikat : penilai terdaftar yang memiliki sertifikat penilai dari asosiasi profesi penilai yang diakui Pemerintah untuk melaksanakan penilaian sesuai keahliannya. h Penilai Terdaftar : penilai yang menjadi anggota asosiasi profesi penilai yang diakui Pemerintah. h Penilai Asing : penilai bukan anggota asosiasi penilai Indonesia, mempunyai izin praktek dari negaranya, serta menjadi anggota asosiasi penilai yang menjadi anggota dari Komite Standar Penilaian Internasional. 46

SEKIAN DAN TERIMAKASI