Pembangunan Perumahan Perak Seminar dan Dialog Mekanisme Pembangunan

Pembangunan Perumahan Perak Seminar dan Dialog Mekanisme Pembangunan Perumahan Negeri Perak Dr Suraya Ismail 16 January 2020 (Khamis) Syeun Hotel, Ipoh Masa: 9 Pagi

Peranan Kerajan, Pasaran dan Masyarakat 2. Kemampuan memilik rumah dan pembiayaan 3. Penawaran Perumahan 4. Permintaan Perumahan Khazanah Research Institute Agenda Perumahan: 1. Pengenalan

Khazanah Research Institute Pengenalan

Rangka untuk memahami pasaran perumahan Malaysia Sektor pasaran Memastikan kumpulan sasaran yang tepat dibantu Pasaran mencapai keseimbangan Keperluan sosial Kegagalan pasaran Membezakan keperluan sosial dan pasaran dengan betul Memastikan skala spatial yang betul Khazanah Research Institute Sektor sosial 4

Mengenal pasti keperluan perumahan PASARAN PERUMAHAN Perancanga n dan penyediaan perumahan Penawaran Keperluan perumahan Stok sedia ada Permintaan berkesan Ketidaksepadan an penawaran perumahan dengan permintaan perumahan mewujudkan jurang perumahan Jurang perumahan perlu dipenuhi dengan dua jenis sektor perumahan Stok akan datang Sektor sosial Sektor pasaran Khazanah Research Institute Bukti disertakan Pengunjura n keperluan perumahan Permintaan 5

Membina sebuah rangka dasar strategik DASAR-DASAR MENYELURUH Dasar jenis pegangan Dasar fiskal Dasar perancangan Dasar pembahagia n Dasar data Dasar penetapan harga DASAR SUDUT PENAWARAN Dasar penyelenggar aan Dasar produktiviti Khazanah Research Institute DASAR SUDUT PERMINTAAN 6

Membina sebuah rangka dasar strategik Kerajaan menyediakan dana Kerajaan menyediakan peraturan untuk persekitan operasi pasaran perumahan yang kompetitif bagi pembeli/penyewa dan pengeluar Penyewa an sosial Penyewa an swasta Pemilikan mampu tanggung Pengumpul an aset Nisbah sewakepadapendapatan Nisbah harga rumah-kepadapendapatan Indeks harga rumah Nisbah harga rumah-kepadapendapatan Disediakan oleh sektor sosial Mencegah kesan aktivit spekulasi Disediakan oleh sektor pasaran Khazanah Research Institute Pemilikan sosial 7

Khazanah Research Institute Kemampuan memiliki rumah dan pinjaman perumahan

Kemampuan memiliki rumah tidak bertambah baik Pendapatan isi rumah dan harga rumah, tahun 2002 - 2016 Median Harga house rumah price 200 7 Pendapatan 6. 1 3. 8 4. 8 Median Harga Rumah Sumber: NAPIC, DOS and pengiraan penulis 7. 0 5. 3 Median 4. 4 4. 3 4. 4 2016 4. 4 62, 736 4. 0 3. 8 2002 Tahun Kadar pertumbuhan tahunan terkompaun (%), 2002 - 2016 200 4 4. 6 4. 2 4. 1 2002 2004 2007 2009 2012 2014 2016 200 2 5. 0 4. 8 0 5. 1 5. 0 median 55, 020 43, 512 175, 000 30, 624 135, 000 26, 532 115, 001 50, 000 24, 588 100, 000 150, 000 34, 092 149, 000 200, 000 5. 2 Annual Pendapatan median tahunan median income 200 9 201 2 201 4 201 6 5. 4 8. 1 11. 7 6. 6 4. 9 5. 4 23. 5 5. 6 2002 2004 2007 2009 2012 2014 2016 2004 2007 Harga rumah median RM (a) 100, 000 115, 001 135, 000 149, 000 175, 000 280, 000 313, 000 2009 2012 Harga rumah Perbezaan pasaran (a - b) median-3 RM (b) RM 73, 764 26, 236 79, 596 35, 405 91, 872 37, 128 102, 276 46, 724 130, 536 44, 464 165, 060 114, 940 188, 208 124, 792 Tahap kemampuan memiliki rumah di Malaysia menurun secara ketara di antara tahun 2012 dan 2014 • Gandaan median meningkat daripada 4. 0 ke 5. 1 • Harga rumah median meningkat dengan CAGR 23. 5% daripada RM 175, 000 ke RM 280, 000 • Kadar peningkatan pendapatan median isi rumah adalah CAGR 11. 7%, separuh lebih rendah daripada peningkatan harga rumah Khazanah Research Institute 280, 000 250, 000 100, 000 313, 000 RM 300, 000 Gandaan median kemampuan memilik rumah, tahun 2002 - 2016 9

Kemampuan memiliki rumah tidak bertambah baik Gandaan median keupayaan memiliki rumah mengikut negeri, 2002 - 2016 2002 2004 2007 2009 2012 2014 Kelantan 5. 1 5. 4 4. 5 6. 2 7. 1 Sabah 6. 3 6. 7 10. 0 6. 2 5. 8 5. 6 Pulau Pinang Negeri Sembilan 4. 1 4. 3 4. 1 4. 0 4. 1 5. 8 3. 4 3. 1 3. 3 3. 4 2. 8 5. 0 Pahang 5. 0 4. 2 3. 7 3. 9 3. 8 5. 3 Johor 4. 9 3. 5 3. 7 4. 3 MALAYSIA 4. 1 4. 3 4. 4 4. 0 Terengganu W. P. Kuala Lumpur 4. 7 4. 8 5. 0 5. 2 5. 3 106. 2 4. 7 5. 4 5. 0 4. 6 4. 9 5. 6 Selangor 3. 7 3. 5 3. 6 5. 2 4. 7 81 Perak 3. 9 4. 1 3. 5 3. 3 5. 1 4. 6 57 5. 1 3. 1 to 4. 0 Agak 4. 6 4. 1 4. 0 3. 6 3. 4 4. 3 Kedah tidak n. a. 3. 7 4. 1 4. 0 4. 2 4. 0 Sarawak mampu Sumber: NAPIC, DOS dan pengiraan penulis 4. 4 3. 7 3. 6 4. 5 4. 3 4. 5 4. 0 Perlis milik Nota: Negeri yang ditulis hitam mempunyai stok perumahan jenis formal sebanyak 60% atau lebih. Melaka 3. 4 3. 5 2. 9 2. 6 3. 1 Keupayaan memilik rumah merosot bagi setiap negeri di antara tahun 2002 dan 2016. Bagi kebanyakan negeri, kemerosotan kemampuan memiliki rumah sangat ketara antara tahun 2012 hingga 2014. 50 32 34 64 Khazanah Research Institute Negeri % Kategori 2016 perumaha kemampuan n formal 5. 5 16 5. 1 & over 5. 5 24 Benar 5. 5 74 benar tidak 5. 1 74 mampu 5. 0 58 milik 4. 1 to 5. 0 73 Sangat 5. 0 60 tidak 5. 0 22 mampu milik 4. 9 88

Harga rumah Malaysia: menstabilkan kenaikan pada CAGR 3. 1 -4. 0% 300 Indeks harga rumah Malaysia 200 pada CAGR 3. 1% 150 100 50 2018 2016 2014 2012 2010 2008 2006 2004 2002 2000 0 400, 000 350, 000 300, 000 250, 000 200, 000 Harga rumah tidak dibiarkan meningkat terlalu tinggi dan drastik. Apabila ramai isi rumah gagal membayar semula pembiayaan (kerana akses pembiayaan yang mudah) dan terpaksa menggadaikan rumah, penilaian harga akan menjadi rendah berbanding nilai pembiayaan. Selalunya, penilaian bank adalah anggaran pada harga yang stabil (CAGR 3. 1%), dan hartanah dilelong pada nilai terendah. 150, 000 100, 000 50, 000 0 20092010 2011 201220132014 2015201620172018 Harga rumah keseluruhan All house price (NAPIC) All house price (CAGR=3. 1%) keseluruhan (CAGR 3. 1%) Sumber: NAPIC dan pengiraan penulis Secara amnya, harga rumah keseluruhan adalah RM 416, 993 pada tahun 2018, tetapi jika harga meningkat pada CAGR 3. 1%, harganya adalah RM 269, 127. Khazanah Research Institute Indeks (2000=100) 250 Bermula tahun 2009, harga rumah meningkat pada CAGR 8. 4% (dalam bulatan). Peningkatan harga mendadak disebabkan skim pembiayaan yang inovatif mewujudkan gelumbung perumahan kerana harga hartanah yang tidak mencerminkan nilai sebenar. 11

Perbandingan pendapatan isi rumah dan harga rumah Julat harga transaksi harta kediaman median* 2016 >100 k - 150 k >200 k - 250 k >150 k - 200 k >150 k - 200 k >100 k - 150 k 2018 >150 k - 200 k >200 k - 250 k >150 k - 200 k >100 k - 150 k >200 k - 250 k >150 k - 200 k Sumber: NAPIC, DOS dan pengiraan penulis Bahagian yang berwarna oren menandakan julat harga median melebihi 3 x pendapatan median tahunan, manakala bahagian bewarna biru menandakan 3 x pendapatan median tahunan adalah dalam lingkungan julat harga median. *Kiraan ini tidak termasuk “plot kosong” dan “lain-lain”. **Daerah ini dikategorikan mengikut definisi DOS. Oleh itu perubahan mengikut kategori NAPIC adalah: (1) Hilir Perak dan Bagan Datuk digabungkan di bawah Hilir Perak, (2) Batang Padang dan Muallim digabungkan di bawah Batang Padang dan (3) Larut Matang dan Selama digabungkan di bawah Larut Matang. Khazanah Research Institute Daerah Batang Padang** Manjung Kinta Kerian Kuala Kangsar Larut Matang** Hilir Perak** Hulu Perak Tengah Kampar Pendapa tan 3 x median pendapatan bulanan median 2016 tahunan 3, 897 140, 292 4, 363 157, 068 4, 347 156, 492 3, 932 141, 552 3, 778 136, 008 3, 754 135, 144 3, 478 125, 208 3, 325 119, 700 3, 466 124, 776 3, 743 134, 748 12

Terdapat korelasi antara kenaikan harga rumah dan pertumbuhan pembiayaan perumahan tahunan Pertumbuhan kenaikan harga rumah dan pembiayaan perumahan, 2007 – 2016 14 % Pembiayaan perumahan Kolerasi = 0. 77 10 8 Harga rumah 6 4 2 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Sumber: NAPIC, BNM dan pengiraan penulis 2013 2014 2015 Selepas tempoh pertumbuhan harga yang memuncak dengan kadar 11. 7% pada tahun 2011 hingga 2013, pertumbuhan menjadi sederhana dengan kadar 5. 5% pada Q 4 2016. Ini menghampiri kadar purata 6. 1% untuk tempoh antara 2000 hingga 2016. Perumbuhan pinjaman perumahan juga bergerak dengan trajekori yang sama. Khazanah Research Institute 12 2016 13

Skim pembiayaan kerajaan Skim berdasarkan isi rumah sasaran mengikut kumpulan pendapatan T 20 M 40 [CATEGORY NAME] Fund My. Home [CATEGORY NAME] Skim RTO Dana BNM RM 1 b Skim Bank dan Institusi Kewangan Pengeluaran KWSP SPNB Dana PR 1 MA Sewa untuk Beli PPR Sewa untuk Beli Joint SPP My. First. Home My. Deposit My. Home 0 2 Bank dan Institusi Kewangan Pengeluaran KWSP 4 6 8 10 12 Pendapatan Isi Rumah (RM '000) 14 16 & ke atas 0 Nota: Julat pendapatan kumpulan isi rumah pada tahun 2016: B 40 = bawah RM 4, 360, M 40 = RM 4, 360 – RM 9, 619, T 20 = RM 9, 620 dan ke atas. Sumber: JPN, SRP, SPNB, BNM, BSN, MOF dan PR 1 MA 100 200 300 400 500 Nilai Hartanah (RM '000) 600 700 & ke atas Khazanah Research Institute B 40 Skim berdasarkan harga rumah 14

Pembiayaan perumahan dan memastikan rumah mampu milik bantuan menerusi skim yang sesuai B 40 memastikan bekalan rumah mampu mencukupi untuk mereka yang tidak mempunyai simpanan pendahuluan/ masalah kredit M 40 RTO Indikator umum tentang pasaran kredit komersial menunjukkan bahawa akses kepada pembiayaan perumahan adalah mencukupi untuk peminjam yang layak. Walau bagaimanapun, menurut BNM, kumpulan isi rumah yang akan menghadapi masalah paling besar mendapatkan pembiayaan rumah ialah mereka yang tinggal di pusat bandar dengan pendapatan kurang daripada RM 5, 000 sebulan atau mereka yang tinggal di luar bandar dengan pendapatan kurang daripada RM 3, 000 sebulan Skim pembiayaan kerajaan perlu memberikan tumpuan kepada isi rumah berpendapatan rendah dan mereka yang belum pernah mempunyai rumah. Skim pembiayaan kerajaan ini perlu, secara khususnya disasarkan kepada isi rumah berpendapatan rendah yang mempunyai keupayaan kewangan untuk membayar pinjaman tetapi tidak boleh mengakses pasaran kredit komersial. Segala usaha untuk membantu isi rumah berpendapatan sederhana hendaklah dilakukan dengan cara memastikan penawaran rumah mampu milik yang mencukupi, dan bukannya dengan melaksanakan kelonggaran kredit. Bagi membolehkan usaha ini tercapai, kerajaan sepatutnya berperanan menyediakan peraturan untuk persekitaran operasi yang berdaya saing bagi mewujudkan perumahan mampu milik Bagi mereka yang tidak layak memiliki rumah sendiri (disebabkan kedudukan kredit atau kekurangan simpanan untuk bayaran pendahuluan), program RTO merupakan pilihan yang sesuai. Walau bagaimanapun, perkara ini mesti dilakukan pada kadar sewaan yang sesuai supaya hasil yang diharapkan, iaitu peralihan status isi rumah daripada penyewa kepada pemilik, akan tercapai. Khazanah Research Institute Pembiayaan memainkan peranan penting dalam memastikan permintaan yang mampan untuk perumahan tetapi pembiayaan tidak sepatutnya menjadi cara untuk isi rumah membeli rumah yang di luar kemampuan mereka. 15

Adakah pembiayaan yang murah sebenarnya murah? Harga rumah (RM) Tempoh Kadar faedah[2] Opsyen untuk beli (untuk RTO) Opsyen untuk ansuran (untuk SEF) PR 1 MA SPEF Asas 300, 000[1] 35 tahun 4. 75%[3] n. a. Selepas 10 tahun n. a. Bayar faedah untuk 5 tahun pertama dan bayar pokok serta faedah dari tahun ke- 6 dan seterusnya 4, 327[4] 3, 896 n. a. 277, 649 296, 104 Bayaran pendahuluan / 30, 000 (10%) deposit Jumlah amaun 270, 000 pinjaman (RM) Bayaran bulanan RM 1, 269 x 35 tahun Sewa bulanan Tahun 1 -3: RM 1, 442 Tahun 1 -3: RM 1, 299 Tahun 4 -6: RM 1, 500 Tahun 4 -6: RM 1, 351 Tahun 7 -9: RM 1, 560 Tahun 7 -9: RM 1, 405 Tahun 10: RM 1, 622 Tahun 10: RM 1, 461 Jumlah sewa dibayar: RM 181, 536 RM 163, 512 Simpanan terkumpul untuk deposit: RM 0. 00 18, 024 Pembayaran balik pinjaman setiap bulan RM 1, 637 x 25 tahun RM 1, 535 x 25 tahun 300, 000 Pembayaran balik pinjaman setiap bulan Tahun 1 -5: RM 1, 188 Tahun 6 -35: RM 1, 711 Faedah dibayar (RM) Sewa dibayar (RM) 263, 167 n. a. 182, 969 163, 512 195, 131 163, 512 387, 240 n. a. Amaun dibayar untuk pinjaman (Pokok + faedah) (RM) 533, 167 460, 619 491, 235 687, 240 Jumlah amaun dibayar termasuk bayaran pendahuluan (RM) 563, 167 628, 457 658, 643 687, 240 Kos tambahan berbanding dengan gadai janji standard (RM) Sumber: PR 1 MA dan pengiraan penulis 65, 290 (+11. 6%) 95, 476 (+17. 0%) 124, 073 (+22. 0%) Berbanding pinjman standard, kemudahan yang diberikan di bawah RTO dan SPEF mempunyai kos tambahan. Suatu anggaran berdasarkan maklumat yang disediakan oleh PR 1 MA menunjukkan bahawa kos untuk RTO Asas dan RTO Sifar masing berjumlah RM 628, 457 dan RM 658, 643. Jumlah kos ini 11. 6% dan 17. 0% lebih tinggi berbanding pinjaman perumahan standard. Hutang ditanggung peminjam di bawah SPEF adalah berjumlah RM 687, 240 atau 22% lebih daripada pinjaman perumahan standard. Khazanah Research Institute Andaian Gadai janji standard PR 1 MA-RTO Konvensional/Islamik RTO Asas RTO Sifar (dengan simpanan) (tanpa simpanan) 300, 000 35 tahun 4. 45% 16

Khazanah Research Institute Penawaran perumahan

Kebanjiran Harta Kediaman Malaysia Harta tanah siap dibina tidak terjual, Q 3 2019 Teres < RM 100 k 456 11 58 1, 198 28 1, 751 1743 78 1114 191 290 3, 416 2016 195 3611 0 23 5, 845 2530 631 1790 0 95 5, 046 928 496 1664 0 93 3, 181 549 272 1061 0 30 1, 912 692 349 1584 0 46 2, 671 535 249 93 0 177 1, 054 331 150 755 0 23 1, 259 268 111 98 0 70 547 798 1428 1802 0 382 10, 846 3, 970 > RM 100 k - 200 k > RM 200 k - 300 k > RM 300 k - 400 k > RM 400 k - 500 k > RM 500 k - 600 k > RM 600 k - 700 k > RM 700 k - 800 k > RM 800 k - 900 k > RM 900 k - 1 m > RM 1 m JUMLAH Cluster, town house Jumlah Sumber: NAPIC 4, 410 < RM 100 k > RM 100 k - 200 k > RM 200 k - 300 k > RM 300 k - 400 k > RM 400 k - 500 k > RM 500 k - 600 k > RM 600 k - 700 k > RM 700 k - 800 k > RM 800 k - 900 k > RM 900 k - 1 m > RM 1 m Bilangan unit 13, 630 1, 389 1, 257 RM 300 k dan ke bawah > RM 300 k - 600 k > RM 600 k - 1 m > RM 1 m Julat harga 31, 092 11, 012 10, 139 5, 531 4, 410 31, 092 Teres Cluster, town house Jumlah 1. 5% 0. 0% 0. 2% 3. 9% 0. 1% 5. 6% 0. 3% 3. 6% 0. 9% 11. 0% 6. 5% 0. 6% 11. 6% 0. 0% 0. 1% 18. 8% 8. 1% 2. 0% 5. 8% 0. 0% 0. 3% 16. 2% 3. 0% 1. 6% 5. 4% 0. 0% 0. 3% 10. 2% 1. 8% 0. 9% 3. 4% 0. 0% 0. 1% 6. 1% 2. 2% 1. 1% 5. 1% 0. 0% 0. 1% 8. 6% 1. 7% 0. 8% 0. 3% 0. 0% 0. 6% 3. 4% 1. 1% 0. 5% 2. 4% 0. 0% 0. 1% 4. 0% 0. 9% 0. 4% 0. 3% 0. 0% 0. 2% 1. 8% 2. 6% 4. 6% 5. 8% 0. 0% 1. 2% 14. 2% 4. 5% 4. 0% 100. 0% Peratus JUMLAH R. kos rendah, R. Berkemb pangsa ar & Kondo/ kos Sesebua Pangsap rendah, h uri Pangsa 34. 9% 12. 8% 43. 8% 35. 4% 32. 6% 17. 8% 14. 2% 100. 0% Khazanah Research Institute Julat harga R. kos rendah, R. Berkemb pangsa ar & Kondo/ kos Sesebua Pangsap rendah, h uri Pangsa 18

Kediaman siap dibina tetapi tidak terjual (overhang) Q 3 2019 5, 470 Johor Perak 5, 126 Selangor 4, 872 Pulau Pinang 3, 508 Kedah 2, 937 Kuala Lumpur 2, 247 Sarawak 2, 075 1, 709 Negeri Sembilan 1, 062 Melaka 684 Sabah 598 Terengganu 551 216 Kelantan Perlis 37 Putrajaya - Labuan - Sumber: NAPIC Jumlah: 31, 092 unit (RM 18, 770. 47 million) 1, 000 2, 000 3, 000 4, 000 5, 000 6, 000 Khazanah Research Institute Pahang

Pasaran kediaman mendominasi transaksi harta tanah Perak Bilangan transaksi harta tanah, Perak, 2002 – 2018 Nilai transaksi harta tanah, Perak, 2002 – 2018 60, 000 6, 000 50, 000 30, 000 20, 000 Kediaman 10, 000 0 6, 000 30, 000 5, 000 4, 000 3, 000 15, 000 2, 000 10, 000 1, 000 5, 000 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 0 Sumber: NAPIC Bilangan Nilai (RM m) 2, 000 Pertanian Komersil Industri Pembangunan 1, 000 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 35, 000 20, 000 3, 000 0 Bilangan dan nilai transaksi harta tanah, Perak, 2002 – 2018 25, 000 Kediaman 4, 000 Source: NAPIC Sektor perumahan sentiasa mendominasi pasaran hartanah di Perak. Pada tahun 2017 dan 2018, bilangan transaksi harta kediaman merangkumi 60% hingga 62% jumlah transaksi. Jumlah ini dianggarkan bernilai RM 4. 2 billion dan RM 4. 3 billion pada tahun 2017 dan 2018. Khazanah Research Institute 40, 000 Nilai (RM m) 5, 000 Pembangunan Pertanian Industri Komersil 20

Perak Harta tanah siap dibina tidak terjual, Q 3 2019 Julat harga Teres < RM 100 k 0 0 0 1, 109 0 43 0 0 1, 152 612 7 2, 211 0 0 2, 830 217 68 285 0 0 570 111 57 0 0 56 224 82 37 0 0 0 119 26 25 33 0 7 91 0 20 10 0 0 30 40 9 0 0 0 49 0 8 0 0 0 8 0 29 24 0 0 2, 197 260 > RM 100 k - 200 k > RM 200 k - 300 k > RM 300 k - 400 k > RM 400 k - 500 k > RM 500 k - 600 k > RM 600 k - 700 k > RM 700 k - 800 k > RM 800 k - 900 k > RM 900 k - 1 m > RM 1 m JUMLAH Sumber: NAPIC RM 300 k dan ke 2, 606 0 63 bawah Julat harga Teres 0. 0% 21. 6% 0. 0% 0. 8% 0. 0% 22. 5% 11. 9% 0. 1% 43. 1% 0. 0% 55. 2% 4. 2% 1. 3% 5. 6% 0. 0% 11. 1% 2. 2% 1. 1% 0. 0% 1. 1% 4. 4% 1. 6% 0. 7% 0. 0% 2. 3% 0. 5% 0. 6% 0. 0% 0. 1% 1. 8% 0. 0% 0. 4% 0. 2% 0. 0% 0. 6% 0. 8% 0. 2% 0. 0% 1. 0% 0. 2% 0. 0% 0. 2% Bilangan unit Peratus 0. 0% 53 > RM 1 m 0. 6% 0. 5% 0. 0% 1. 0% 5. 1% 50. 8% 0. 0% 1. 2% 100. 0% < RM 100 k 5, 126 3, 982 > RM 100 k - 200 k > RM 200 k - 300 k > RM 300 k - 400 k > RM 400 k - 500 k > RM 500 k - 600 k > RM 600 k - 700 k > RM 700 k - 800 k > RM 800 k - 900 k > RM 900 k - 1 m JUMLAH 42. 9% 77. 7% > RM 300 k - 600 k 913 17. 8% > RM 600 k - 1 m 178 3. 5% > RM 1 m 453 1. 0% R. kos rendah, R. Berkemb pangsa ar & Kondo/ kos Cluster, Sesebua Pangsap rendah, town h uri Pangsa house Jumlah 5, 126 100. 0% Khazanah Research Institute R. kos rendah, R. Berkemb pangsa ar & Kondo/ kos Cluster, Sesebua Pangsap rendah, town h uri Pangsa house Jumlah 21

Perak Selama 0 Kerian 1, 046 Hulu Perak 9 Hulu Perak Larut Matang 13 Manjung 574 Bagan Datuk Batang Padang Hilir Perak Kuala Kangsar 7 Kampar Kinta 2, 487 Kerian Kinta Kampar 671 Perak Tengah 0 Hilir Perak 27 Bagan Datuk 0 Batang Padang 269 Mualim 23 Kuala Kangsar Larut Matang Manjung Perak Tengah Selama Muallim Sumber: NAPIC Berkemb Kondo- R. kos Cluster, Jumlah ar & minium/ rendah, R. town Sesebuah Pangsapu pangsa house ri kos rendah, Pangsa - 0 - 2 - 26 62 7 9 - 2 20 7 7 - - 9 9 3 2 30 3 - 67 14 2 1 4 1 1, 0 - 1, 04 46 6 4 10 1, 97 - 2, 48 05 1 5 6 7 - - 7 7 - 1 - 6 7 3 1 9 33 1 - 57 Jumlah harta tanah siap dibina tidak terjual 36 2 0 6 4 Q 3 2019: 5, 126 unit - 0 - (16. 5% daripada jumlah di negara) - 0 - - 2 14 9 3 2, 1 26 2, 60 6 - 5, 12 97 0 6 3 6 Teres Khazanah Research Institute Daerah 22

Penawaran perumahan tidak selari dengan permintaan Komposisi harta kediaman yang dilancarkan di Malaysia, mengikut julat harga, tahun 2004 - 2018 100% > RM 1 m > RM 250 k > RM 500 k - 1 m 80% > RM 200 k - 250 k Unit perumahan yang baru dilancarkan dengan harga di bawah RM 200, 000 merangkumi kurang daripada 20% jumlah keseluruhan unit yang dilancarkan pada tahun 2014 – 2017. 70% > RM 150 k - 200 k > RM 250 k - 500 k 60% > RM 300 k - 400 k 50% > RM 100 k - 150 k > RM 200 k - 300 k > RM 250 k - 300 k 30% > RM 50 k - 100 k > RM 100 k - 200 k 10% RM 50 k dan ke bawah 20 17 0% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Sumber: NAPIC dan pengiraan penulis Tetapi, pasaran telah bermula menawarkan unit harga rendah apabila unit berharga RM 200, 00 ke bawah merangkumi 30% unit dilancarkan. 18 20% 20 40% > RM 400 k - 500 k Khazanah Research Institute 90% Pada tahun 2014, harga rumah pasaran median-3, iaitu harga sebuah rumah “mampu milik” di Malaysia mengikut penakrifan gandaan median ialah RM 165, 060. 23

Penawaran perumahan tidak selari dengan permintaan Komposisi harta kediaman yang dilancarkan di Perak, mengikut julat harga, tahun 2004 - 2018 > RM 250 k > RM 200 k - 250 k Unit perumahan yang baru dilancarkan dengan harga di bawah RM 200, 000 merangkumi 94% daripada jumlah keselluruhan pada tahun 2004, tetapi peritus ini jatuh ke 30% pada tahun 2012 – 2016. > RM 500 k - 1 m > RM 250 k - 500 k 90% > RM 150 k - 200 k > RM 400 k - 500 k 80% 70% 60% > RM 300 k - 400 k > RM 100 k - 150 k > RM 200 k - 300 k > RM 250 k - 300 k 50% 40% 30% 20% > RM 50 k - 100 k > RM 100 k - 200 k 10% Source: NAPIC and author calculations 20 20 17 0% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 18 RM 50 k or ke bawah Pada tahun 2017 dan 2018, komposisi ini meningkat sedikit ke 39% dan 34%. Khazanah Research Institute 100% 24

Transaksi Kediaman Pasaran Utama dan Sekunder Transaksi utama dan sekunder di Perak, 2002 - 2018 35, 000 30, 000 2, 500 Nilai sekunder (RM m) 25, 000 2, 000 Nilai utama (RM m) Bilangan utama (unit) 20, 000 1, 500 Bilangan sekunder (unit) 1, 000 10, 000 500 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 - 2002 5, 000 - Khazanah Research Institute 15, 000 25

Khazanah Research Institute Permintaan perumahan

Penilaian perumahan teras (core housing need) Komponen keperluan perumahan teras Adakah unit rumah itu mencukupi untuk isi rumah? TID AK Kesesuaian YA Adakah unit rumah itu sesuai untuk isi rumah? Kemampuan YA TID AK Kriteria kelayakan Adakah unit rumah itu mampu ditanggung oleh isi rumah TID AK Adakah isi rumah itu memenuhi kriteria kelayakan? (contoh: Adakah pendapatan isi rumah itu kurang daripada 60% Pendapatan Median Kawasan? ) YA Perumahan sektor sosial YA Perumahan sektor swasta TID AK Khazanah Research Institute Kecukupan 27

Penilain keperluan perumahan Keperluan perumahan teras Permintaan Perumahan Ketidaksepadanan penawaran perumahan dengan permintaan perumahan mewujudkan jurang perumahan Stok akan datang Penawaran Perumahan Penilaian Perumahan Efektif dan Keperluan Perumahan Teras atau Housing Need and Demand Assessment (HNDA) digunapakai di beberapa negara untuk mengenal pasti unjuran bilangan rumah yang diperlukan bagi memenuhi permintaan perumahan. Khazanah Research Institute Permintaan efektif Stok sedia ada 28

Dengan mengandaikan bahawa pasaran perumahan yang mampan boleh menyediakan rumah kepada sekurangnya 50% daripada penduduk yang pendapatannya lebih tinggi daripada pendapatan median negeri, hanya isi rumah yang berpendapatan kurang daripada 60% pendapatan median negeri dianggap berisiko dan memerlukan bantuan perumahan di kawasan mereka. Peratusan penduduk berdasarkan kriteria kelayakkan pendapatan yang dicadangkan (%) % daripada isi rumah 60% Pendapat yang Pendapa berpendap daripada an yang tan atan Pendapat layak Negeri Median kurang an yang Negeri Median dicadangk daripada (2016) Negeri an pendapata n yang layak MALAYSI RM 5, 228 RM 3, 137 RM 3, 000 20. 0 A Johor 5, 652 3, 391 3, 000 15. 5 Kedah 3, 811 2, 287 2, 000 17. 5 Kelantan 3, 079 1, 847 2, 000 22. 9 Melaka 5, 588 3, 353 3, 000 12. 0 Negeri 4, 579 2, 747 3, 000 25. 2 Sembilan Pahang 3, 979 2, 387 2, 000 8. 3 Pulau 5, 409 3, 245 3, 000 13. 8 Pinang Perak Sumber: DOS dan pengiraan penulis Perlis Selangor Terenggan u Sabah 4, 006 2, 404 3, 000 29. 7 4, 694 2, 816 3, 000 15. 5 4, 110 2, 466 3, 000 34. 4 4, 204 7, 225 2, 522 4, 335 3, 000 4, 000 27. 1 14. 6 Khazanah Research Institute Penilaian keperluan perumahan teras yang dicadangkan 29

Bantuan perumahan harus bersasaran, berpandukan kriteria pendapatan yang dicadangkan Semasa Cadangan Peratusan isi rumah yang layak menerima bantuan program rumah mampu milik kerajaan negeri (%) Peratusan isi rumah yang layak mengikut cadangan kriteria pendapatan (5) 89. 7 W. P. Labuan Pulau Pinang 89. 5 Pulau Pinang Kelantan 81. 1 W. P. Kuala. . . 79. 5 Selangor 63. 6 Sarawak Pahang Kedah 25. 2 Negeri Sembilan 24. 3 Pahang 12 15. 5 27. 1 25. 2 8. 3 17. 5 Sabah 14. 1 0% 31. 9 Kedah 16. 1 Perak 12. 4 Perlis 17. 5 Sabah 14. 6 Terengganu 27. 1 Negeri Sembilan Selangor Melaka 28. 6 Perlis 15. 5 Sarawak 43. 4 Terengganu 25. 3 Johor W. P. Putrajaya 60. 1 Melaka 22. 9 W. P. Kuala Lumpur 69. 1 W. P. Putrajaya 13. 8 Kelantan 71. 6 Johor 39. 3 34. 4 Perak 20 40 60 Peratusan isi rumah negeri 80 100 Sumber: Kerajaan-kerajaan negeri dan pengiraan penulis, sehingga 2018 29. 7 0% 20 40 60 Peratusan isi rumah negeri 80 100 Khazanah Research Institute W. P. Labuan 30

Apakah “Perumahan Berkualiti” Tiada penakrifan sebenar di Malaysia Tiada definisi semasa mengenai perumahan yang boleh diterima secara sosialnya (socially acceptable housing) Peraturan sedia ada tidak mengawal selia kualiti stok sedia ada Unjuran keperluan sektor perumahan sosial sukar dijelaskan Tanpa definisi yang jelas, kita tidak pasti isi rumah yang menetap di rumah yang tidak berkualiti dan memerlukan akses bantuan perumahan Khazanah Research Institute Fokus kepada standard minimum spesifikasi dan struktur bangunan. Contoh: Undang-Undang Kecil Bangunan Seragam 1984 dan Standard Perumahan Kebangsaan bagi Perumahan Kos Rendah 1998 oleh Lembaga Pembangunan Industri Pembinaan (Construction Industry Development Board atau CIDB, Standard Perumahan Kebangsaan CIS 26: 2019 (CIDB) 31

Maksud “Perumahan Berkualiti” diperlukan 1 Menjalankan Kajian Keadaan Perumahan Nasional (National Housing Condition Survey) Mendapatkan maklumat asas tentang kualiti perumahan keseluruhan 2 3 Penentuan tentang takrifan perumahan yang baik secara partisipatori, dengan mengambil kira perumahan yang boleh diterima oleh masyarakat menurut norma-norma sosial dan budaya penduduk. Menginstitusikan proses penambahbaikan Meletakkan sasaran dan membangunkan rangka pemantauan dan penilaian untuk mengukur pencapaian dan perkembangan Khazanah Research Institute Membangunkan standard “Perumahan Berkualiti” 32

Khazanah Research Institute Terima kasih

Laporan ‘Agenda Perumahan: Peranan Kerajaan, Pasaran dan Masyarakat’ dan ‘Rethinking Housing: Between State, Market And Society’ boleh dimuat turun di laman sesawang: www. KRInstitute. org Ikuti social media KRI bagi mendapatkan perkembangan dan penerbitan terkini: @KRInstitute Khazanah Research Institute @krinstitute Khazanah Research Institute @KRInstitute or www. facebook. com/KRInstitute/