OCEOVN STAVEBNCH POZEMK Ing David Slavata Ph D
OCEŇOVÁNÍ STAVEBNÍCH POZEMKů Ing. David Slavata, Ph. D Oceňování majetku B
Stavební pozemky jsou § 9: n Nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeným k zastavění…. . n Pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy – staveniště nebo ostatní plochy, které jsou již zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek…. . n Plochy pozemků skutečně zastavěné stavbou….
Ocenění stavebních pozemků n Podle cenové mapy § 27 n Podle postupu uvedeného v § 28
Cenová mapa n Mapy se samostatným oceněním jednotlivých parcel n Mapy zónové
Cenové mapy n Jsou předkládány obcemi před vydáním Ministerstvu financí n Jsou uveřejňovány v Cenovém věstníku n Jsou veřejně dostupné n Lze do nich bezplatně nahlížet
Cenová mapa obsahuje: Grafickou část n Mapa 1: 5000 n Popisné údaje n Ceny pozemků Textovou část n Analýza místního trhu s nemovitostmi n Popis předlohy mapového podkladu n Komentář ke zdrojům cen n Popis postupu zpracování
Ocenění dle cenové mapy n Stavební pozemek se ocení násobkem výměry pozemku a ceny za m 2 uvedené v cenové mapě, kterou vydala obec
Metodika tvorby n Stavební pozemky v cenové mapě se ocení skutečně sjednanými cenami obsaženými v kupních smlouvách
Postup podle SM Ostravy 1. 2. 3. 4. 5. Shromáždění a roztřídění cen, které byly získány z listinného operátu KN Rozdělení parcel do jednotlivých sourodých skupin Porovnání pozemků s cenami obdobných pozemkových celků na základě jejich charakteristik Konečná aktualizace grafické části cenové mapy http: //gisova. ostrava. cz/webmaps/mapacena/viewer. htm
Postup ocenění podle § 28 1. AC = ZCU x Vým 2. ZCU = ZC x Kps x Ki x Kp 3. ZC = Cp x K Cp = 35 + (a – 1000) x 0, 007414 popř. je ZC dána v abs. Hodnotě
Postup ocenění podle § 28 Kps (příl. č. 21): Tabulky 1 -3 např. výhodnost polohy na území obce, významnost obce, pozemek pro stavbu s komerčním využitím, možnost napojení na kanlizaci atd. Ki (přil. č. 38): Koeficient změn cen staveb Kp (příl. č. 39): Koeficient prodejnosti (obec x typ stavby)
PŘÍKLAD Oceňte pozemky, které se nachází v k. ú. Opava – Předměstí p. č. 2702/287 zahrada o výměře 403 m 2, p. č. 2702/286 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 409 m 2, p. č. 2702/282 ostatní plocha o výměře 147 m 2. Pro Opavu nebyla vyhotovena cenová mapa.
Popis n Pozemky tvoří jednotný funkční celek v oblasti Kylešovského kopce. Lokalita je z hlediska bydlení velice atraktivní, nachází se nedaleko centra města. n Na pozemku p. č. 2702/286 se nachází bytový dům na adrese B. Němcové 28, Opava n Pozemek p. č. 2702/282 je plocha před domem osázená zelení, na které se nachází vstup do domu n Pozemek p. č. 2702/287 je oplocená zahrada, která je využívaná obyvateli domu. Nacházejí se zde záhonky a ovocné dřeviny.
Ocenění p. č. 2702/286 Podle § 28 odst. e) je ZC pro Opavu 800 Kč/m 2 ZCU = ZC x Kps x Ki x Kp ZC = 800 Kč Kps (př. 21): výhodnost polohy (pozn. pod čarou č. 1) +100% ZC x 2 = 1600, napojení na plyn +10% (ZC x 2) x 1, 1 = 1760, -
Ocenění p. č. 2702/286 Ki (příl. č. 38): Budovy tří a vícebytové 2, 142 ((ZC x 2) x 1, 1) x 2, 142 3769, 9, Kp (příl. č. 39): 1, 211 ZCU = ((ZCx 2)x 1, 1) x 2, 142 x 1, 211=4565, 34 Kč AC = 4565, 34 Kč x 409 m 2 = 1 867 224, 06 Kč
Ocenění p. č. 2702/287 Podle § 28 odst. 1, 2, 5 ZCU = ZC x Kps x Ki x Kp x 0, 4 ZC = 800 Kč Kps (př. 21): výhodnost polohy (pozn. pod čarou č. 1) +100% ZC x 2 = 1600, napojení na plyn +10% (ZC x 2) x 1, 1 = 1760, -
Ocenění p. č. 2702/287 Ki (příl. č. 38): Budovy tří a vícebytové 2, 142 ((ZC x 2) x 1, 1) x 2, 142 3769, 9, Kp (příl. č. 39): 1, 211 ZCU=((ZCx 2)x 1, 1)x 2, 142 x 1, 211 x 0, 4=1826, 1 Kč AC = 1826, 14 Kč x 403 m 2 = 735 934, 24 Kč
Ocenění p. č. 2702/282 Podle § 28 odst. 1, 2, 5 ZCU = ZC x Kps x Ki x Kp x 0, 4 ZC = 800 Kč Kps (př. 21): výhodnost polohy (pozn. pod čarou č. 1) +100% ZC x 2 = 1600, napojení na plyn +10% (ZC x 2) x 1, 1 = 1760, -
Ocenění p. č. 2702/282 Ki (příl. č. 38): Budovy tří a vícebytové 2, 142 ((ZC x 2) x 1, 1) x 2, 142 3769, 9, Kp (příl. č. 39): 1, 211 ZCU=((ZCx 2)x 1, 1)x 2, 142 x 1, 211 x 0, 4=1826, 1 Kč AC = 1826, 14 Kč x 147 m 2 = 268442, 58 Kč
REKAPITULACE Poz. p. č. 2702/286 zastavěná plocha a nádvoří: 1 867 220, -Kč Poz. p. č. 2702/287 zahrada: 735 930, -Kč Poz. p. č. 2702/287 ostatní plocha: 268440, -Kč Cena nemovitostí celkem: 2 871 590, -Kč
PŘÍKLAD Oceňte pozemek p. č. 106/4 v k. ú. Svatoňovice ostatní plocha o výměře 1682 m 2.
Popis Jedná se o pozemek, který tvoří jednotný funkční celek se stavebním pozemkem p. č. 34/1. Obec Svatoňovice je obcí s vysokou mírou nezaměstnanosti s počtem obyvatel 324. Možnost práce je minimální, neatraktivní lokalita pro rekreaci, zemědělský ráz.
Ocenění poz. 106/4 Podle § 28 odst. 1, 2, 5 ZC = Cp x Kps x Ki x Kp x 0, 4 Cp = 35 + (a – 100) x 0, 007414 = 35, -Kč Kps (příl. č. 21): nemožnost napojení na veřejnou kanalizaci -7% Ki (příl. 38): 2, 031 Kp (příl. 39): 0, 5230 ZC = 35 x 0, 93 x 0, 523 x 2, 031 x 0, 4 = 13, 83 AC = 13, 83 x 1682 = 23260, -Kč
Děkuji za pozornost
- Slides: 26