OCEOVN LESNCH POZEMK Ji Matjek vod Oceovn lesn

OCEŇOVÁNÍ LESNÍCH POZEMKŮ Jiří Matějíček

Úvod • Oceňování lesní půdy = jeden z nejobtížnějších úkolů oceňování • Lesní pozemky = základní výrobní činitel • Kapitál s hodnotou směnnou • Půda není výrobek, ale omezený přírodní zdroj • Poptávku nelze nahradit vyšší nabídkou • Marginální náklady neexistují ≠ min. cena • Půda je nepřenosná • Dosud sporné : potenciální produkce vs současný stav porostu

• 3 možnosti stanovení hodnoty lesní půdy (Mantel) - komparativní (srovnávací) - nákladová - výnosová • Burket (cenění lesní a statika lesní, 1924) – Hodnota tržní (porovnání se situací na trhu) – Hodnota očekávaných výnosů – Hodnota nákladová – Hodnoty odvozené z čistého výnosu z lesa

Příprava oceňovací vyhlášky v ČR (90. léta) – Hodnota očekávaných výnosů (Faustmann) – Hodnota dle Gofmana – Hodnota dle NPV – Hodnota jako podíl z výnosové hodnoty lesa

Metody srovnávací (nejpoužívanější, ale ne bezproblémové metody) 1. 1 Odvození na základě porovnání s tržními cenami jiných lesních pozemků • Databáze, alespoň 15 aktuálních realizačních cen • Ceny celkové (pozemek + porost) • V ČR neexistence statistiky prodejů lesní půdy Poznámka: Němec (VÚZE) – tržní ceny lesa • Hodnota porostu hodnota půdy • Arondace, zpřístupnění smluvní cena = subjektivní potřeba kupce

Metody srovnávací 1. 2 Hodnota lesní půdy odvozená na základě porovnání s cenami zemědělských půd ≠ objektivní vyjádření výnosové hodnoty pozemku • Do roku 1950 prodejní výnosová cena zemědělského pozemku > výnosová hodnota • Doplněk k zemědělskému hospodaření • Drobné zemědělské pozemky ztratily svůj dřívější význam • Vývoj zatlačování lesů na horší pozemky, pro zemědělství nevyužitelné (absolutní lesní půdy) úvaha o poměru 1: 2: 3 1/3 – 2/3 hodnoty zemědělských půd horší jakosti • Lesní pozemek vhodný pro zemědělství = relativní lesní půdy z hodnoty orných půd po odpočtu nákladů nutných na přeměnu na ornou půdu • Hodnota zemědělských pozemků = více ovlivněna polohou (velikost obce) • Hodnota lesních pozemků = vliv není tak významný, spíše ztížené hospodaření (škody rekreací…. . )

Metody nákladové 2. 1 Nákladová hodnota pozemku • Již se s ní nesetkáme • Autor G. Heyer • Jako tržní cenu použít v případě, že je majitel nucen prodat pozemek dříve než založil trvalý porost • Prodej beze ztráty

Metody výnosové (z teorie čistého výnosu z půdy) 3. 1 Hodnota půdy odvozená z očekávaného výnosu • Faustmann (a efektivní úroková míra) • Periodická renta = prolongované příjmy mínus prolongované výdaje k obmýtí • Hodnota lesní půdy Bu = kapitalizace…. • Faustmannův vzor je sice překonán, ale vyplývá z něj mnoho poznatků pro racionálně vedené lesní hospodářství • Závislost na řadě činitelů – Au, D, v, c - dle velikosti majetku, • Náklady nejsou rozhodující • Nejvíce lesní úroková míra (p = 1 %) a délka obmýtí zvyšování hodnoty půdy • Finanční obmýtí – věk porostu, kdy očekávaná hodnota půdy je nejvyšší – pro správné stanovení hodnoty půdy = použití hodnoty půdy v tomto věku porostu – závislost na úrodnosti pozemku, dřevině, způsobu hospodaření – záporná hodnota při použití úrokové míry, když nedodržíme finanční obmýtí – ŠČVP (škola rentability) – vyřazovala z lesa řadu dřevin

VÝNOSOVÁ HODNOTA PŮDY podle Faustmannova vzorce (1849) kde: Au = hodnota mýtní výtěže porostu v době obmýtní u po odečtení těžebních nákladů ∑ = výnosy z probírek v různých časových okamžicích n (ve věku a, b, c, …) po odečtení těžebních nákladů Nq = výnos z vedlejších užitků ve věku q po odečtení nákladů c = kulturní náklady (ve smyslu oceňování lesa) V = kapitalizované správní náklady

VÝNOSOVÁ HODNOTA PŮDY podle Faustmannova vzorce (1849) - orientační opora tam, kde nejsou srovnatelné údaje - pro hodnotovou relativní diferenciaci i při záporných výsledcích - využití, když je k dispozici bázická hodnota - báze pro nepřímé cenové srovnání

Metody výnosové 3. 2 Hodnota půdy dle Gofmana RG Bu = 1, 0 p u - 1 RG je čistý výnos za dobu obmýtí, zjištěný jako rozdíl hrubých výnosů a nákladů za toto období bez použití faktoru času • Kladné hodnoty půdy • Hodnota půdy se stává jen malým podílem z hodnoty lesa • (Nelogičnost = prakticky rentu r kapitalizuje jako rentu periodickou)

Metody výnosové 3. 3 Použití metody čisté současné hodnoty – ČSH (NPV) • Vychází z analýzy nákladů a výnosů (CBA) • Přepočet výnosů a nákladů různých období na současnou hodnotu diskontováním T NPV = t=0 V t - Nt (1 + i)t kde T doba životnosti investice (obmýtí) 1/ (1 + i)t diskontní faktor pro t období Vt výnos očekávaný v roce t Nt náklad očekávaný v roce t • Bez dotací záporné hodnoty

Hodnota půdy odvozená z důchodové hodnoty lesa • ŠČVL původně odmítala jakékoliv hodnocení půdy (neodlučitelnost) • Škola uznávala platnost Faustmanna pouze pro případy tzv. občasného hospodářství (pro R v jednotlivých porostech, ale popírala jeho platnost pro případy trvalého ročního výnosu) • Zastánci této školy tvrdili, že v ročním hospodářství lze zjistit hodnotu lesní půdy jako rozdíl mezi hodnotou lesa a hodnotou normální zásoby B=W–A • I stoupenci rentability (Riebl, Šrogl) uznali argument školy produktivity z důchodové hodnoty odvození hodnoty půdy • Výsledky pomocné a přibližné • Hodnota normální zásoby vysoká nízké hodnoty půdy • Úprava normální zásoby kritika • Metody hodnocení lesních pozemků pomocí důchodové hodnoty více

Hodnota půdy odvozená z důchodové hodnoty lesa • Výpočet dle Martineita: B = W. ½ = r/0, 02. ½ p = 3, 5 % Obecně platí – čím vyšší je obmýtí, tím více klesá podíl pozemku na hodnotě lesa • Výpočet dle Baura: Hodnota jako diskontovaná kapitálová hodnota ročního důchodu (hodnoty lesa) k polovině obmýtí B = r/0, 0 p. 1/1, 0 pu/2 U menších majetků jsou hodnoty příliš vysoké • Výpočet dle Freye

Podíl z hodnoty lesa • Poměr půdního kapitálu ke kapitálu dřevních zásob se mění s věkem porostu podíl se odhaduje z hodnoty dospělých porostů • Lesní pozemky = podle některých autorů 20 až 25 % • Mantel = 1/12 mýtní hodnoty porostu (nikoliv lesa) u nás : SM, u = 100, bos, zásoba hroubí = 600 m 3, průměrná cena dříví (2006) = 822 Kč/ m 3 Au = 493 200 Kč/ha 1/12 = 41 100 Kč/ha = 4, 11 Kč/m 2 • Hodnota půdy = celková hodnota lesa – hodnota porostu (toto vede často k nereálným výsledkům) • U nás od 60. let 20. st. – typizace stanovišť (vylišení SLT) oceňovaný pozemek se opírá o potenciální produkci a nikoliv o současnou skladbu porostů

Lesní pozemek v oceňovací vyhlášce (vyhláška č. 3/2008 Sb. )

§ 30 Lesní pozemek a nelesní pozemek s lesním porostem - 1 (1) Základní cena lesního pozemku a nelesního pozemku s lesním porostem (dále jen , , lesní pozemek“), není-li územním plánem nebo regulačním plánem předpokládáno jeho jiné využití ani není předmětem územního nebo stavebního řízení podle stavebního zákona, se zjistí podle ceny plošně převládajících souborů lesních typů v porostní skupině.

Komentář k SLT • V hospodářské knize LHP/LHO je jeden převládající SLT • Více SLT – viz zákon o oceňování • znamená to použít typologickou mapu či webové stránky ÚHÚL (mapový server s OPRL) • Týká se to větších oceňovacích případů

Odd-dílec-por. sk. 426 Aa 8 Pozemek p. č. ….

Úřední ceny lesních pozemků • Od 1. 1994 vyhláška č. 178/1994 Sb. • Ceny netržní (administrativní), vypracovány na bázi potenciální produkce • Ceny pozemků = výnosové výpočty + srovnání se základními cenami zemědělských pozemků • Diferenciace dle potenciální úrodnosti (produkce) • Použití Faustmanna, Gofmanna, NPV aj. • Politické rozhodnutí = rozpětí renty, indexem úprava nebo nové výpočty

Úřední ceny lesních pozemků • Rozpětí: 0, 24 – 6, 60 Kč/m 2 0, 70 – 7, 50 Kč/m 2 1, 00 – 8, 86 Kč/m 2 (současnost) • Malý podíl ceny pozemku na ceně lesa • Nejsnazší přístup k ocenění lesních pozemků **** • PLO (pdf) a Nová potenciální produkce(xls) • Neupravená renta 2002 v ekologické síti (pdf)

Základní ceny lesních pozemků podle souborů lesních typů (Kč/m 2) – příloha č. 24 Edafická kategorie X xerotermní Vegetační lesní stupeň borový dubový bukodubový dubobukový jedlobukový smrkobukový bukosmrkový klečový 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1, 08 1, 16 1, 68 3, 36 2, 79 - - - Z zakrslá 1, 54 1, 00 1, 18 1, 86 2, 00 3, 60 2, 53 2, 03 1, 94 1, 09 Y skeletová 2, 43 - 1, 53 3, 88 2, 64 3, 02 2, 54 1, 94 1, 52 M chudá 1, 57 2, 39 1, 58 2, 09 2, 64 2, 42 1, 98 2, 45 1, 94 - K normální 2, 13 1, 38 2, 25 2, 32 4, 06 4, 24 4, 39 3, 00 1, 94 1, 67 N kamenitá 2, 81 1, 50 2, 06 2, 11 4, 32 3, 91 4, 39 2, 57 1, 94 - I uléhavá - 2, 72 2, 78 3, 70 4, 77 5, 69 5, 79 - - - S středně bohatá - 2, 90 2, 98 5, 23 5, 55 5, 85 4, 44 2, 45 - F svahová - - - 6, 26 5, 69 5, 83 4, 53 2, 95 - C vysýchavá 1, 98 2, 00 2, 15 2, 80 3, 45 4, 42 - - W bázická - 1, 76 5, 49 5, 00 5, 12 5, 15 - - B bohatá - 3, 47 4, 05 6, 11 6, 59 7, 67 6, 89 6, 81 - - H hlinitá - 3, 17 4, 19 5, 87 5, 61 7, 51 5, 98 - - - D hlinitá - 4, 16 6, 39 6, 22 7, 63 8, 86 7, 36 - - - A kamenitá - 2, 72 2, 66 4, 93 6, 39 5, 63 5, 62 - 2, 93 - J suťová - 3, 00 - 4, 71 - 5, 87 - - L lužní - 6, 24 5, 54 1, 70 - 1, 40 2, 63 - - - U údolní - 4, 79 - 4, 87 - 5, 66 - - V vlhká - 5, 90 5, 65 4, 99 7, 27 6, 45 6, 40 4, 71 2, 93 - O středně bohatá 2, 78 5, 87 6, 14 3, 90 4, 73 6, 17 5, 79 5, 72 2, 98 - P kyselá 2, 63 3, 87 3, 49 3, 39 3, 50 4, 78 5, 07 4, 29 2, 45 - Q chudá 1, 50 2, 44 2, 51 2, 20 3, 44 2, 81 3, 67 2, 76 1, 94 - T chudá 1, 65 1, 40 2, 32 2, 51 - 2, 70 2, 53 2, 40 1, 94 - G středně bohatá 3, 14 1, 74 5, 68 4, 78 5, 21 5, 58 5, 65 4, 29 2, 45 - R chudá 1, 76 - - 1, 89 4, 95 3, 44 5, 53 2, 45 1, 94 1, 09

Jiné způsoby ocenění lesních pozemků • Dříve katastr pozemkové daně U pozemkové parcely = katastrální výnos odvození daně • Kapitalizace renty hodnota pozemku rychlý výsledek • Problémy: při vysoké inflaci, měnové reformě • Odvození hodnoty pozemku kapitalizací hrubého mýtního výnosu Au B = 1, 0 pu - 1

Stanovení tržní hodnoty lesní půdy v Rakousku a Německu

Rakouské oceňovací zásady (1982) • Není možné odvozovat hodnotu lesní půdy podle budoucích výnosů (vzorce FAUSTMANNA, SPIEGELA, NEUBAUERA aj. ) • Hodnota lesní půdy musí být odvozována ze srovnávacích hodnot • Další možností pro stanovení hodnoty lesní půdy je vyjádření hodnotové relace k zemědělsky využívaným pozemkům (pozn. : které nemohou vést k vyššímu zhodnocení, tj. nemohou se stát např. stavebními pozemky) • Jako vodítko může platit, že hodnota lesní půdy střední kvality dosahuje asi 1/3 hodnoty lesní půdy

Rakouské oceňovací zásady (1982) • Při srovnání se zemědělskými pozemky se v Rakousku vychází často z relace LES : LOUKA : POLE = 1 : 2 : 3 Tato relace je použitelná tam, kde si nemůže rozdílné užití půdy na stejné ploše konkurovat. V zemědělských oblastech tato relace nesouhlasí. V horských oblastech často odpovídá velmi dobře.

Ceny v Rakousku (2007) • Ceny lesní půdy v Dolním Rakousku: 0, 20 – 0, 80 EUR/m 2, přičemž většina cen se pohybuje v rozmezí 0, 25 – 0, 65 EUR/m 2 • Tržní ceny lesa (lesní půdy a porostu) v Dolním Rakousku: 1, 20 – 1, 70 EUR/m 2 Zdroj: http: //www. landwirtschaftskammer. at/netautor/napro 4/appl/. . .

Německo • V Německu se používá (WEIMANN, 1985) metoda nepřímého cenového srovnání • Pro účely srovnání se přitom používají ceny dostatečně podobných případů hodnot lesní půdy, které se mohou časově dále zpětně extrapolovat, které přesahují bezprostřední tržní region a ceny zemědělských pozemků • Lesní půda může být znalecky oceněna jen uvnitř tohoto rámce a to se zřetelem na existující relace a rozdíly

Waldwertermittlungsrichtlinie 2000 – Wald. R 2000 Příklad zjištění tržní hodnoty lesní půdy: 1. Místně rozhodující tržní hodnota zemědělské půdy …. . 18 000 DM/ha 2. Poměr ceny lesní půdy k zemědělským cenám půdy ve srovnatelné oblasti …. . 45: 100 3. Stanovení tržní hodnoty lesní půdy …. . 18 000 DM/ha x 45/100 = 8 100 DM/ha

Závislost půdních hodnot Hustota osídlení Ceny stavebních pozemků Struktura velikosti obcí CENA LESNÍ PŮDY Ceny zemědělských pozemků Kvalita půdy

Vlivy na cenu zemědělské půdy v Baden-Württembersku • Hodnota pozemku ………………. . 1% • Kvalita půdy ……………. 9% • Struktura obce …………. 4% • Tlak obyvatelstva ………………… 86 % CELKEM ………………… 100 %