NEKILNOJAMOJO TURTO NT BROKERIO VEIKLOS VALSTYBINIO REGULIAVIMO ASPEKTAI

NEKILNOJAMOJO TURTO (NT) BROKERIO VEIKLOS VALSTYBINIO REGULIAVIMO ASPEKTAI Prof. Saulius Raslanas Lietuvos NT brokerių forumas 2013 lapkričio 12 d. , Vilnius

2

3

4

5

Lietuvoje nėra valstybinės priežiūros, reguliuojančios NT agentų veiklą, t. y. licencijavimo įstatymo, kuriame numatoma NT agentų atestavimo, kvalifikacijos, veiklos licencijų suteikimo ir praradimo tvarka. Taip pat nėra ir NT tarpininkavimo bei agentų konkurencijos įstatymo. 6

Daugelyje išsivysčiusių šalių yra priimti NT agentų tarpininkavimo, konkurencijos įstatymai, kurie nustato agentų ir kitų suinteresuotų šalių tarpusavio santykius ir pareigas. Šiuo metu Lietuvoje šie įstatymai yra būtini. Civilinio kodekso straipsnių, reguliuojančių bendrąsias verslo taisykles, jau nebeužtenka agentų veiklai. 7

Priėmus licencijavimo įstatymą: reikiamo išsilavinimo būtinumas padėtų kelti tarpininkavimo sandorių kokybę; įsteigta komisija kontroliuotų licencijavimo suteikimo ir panaikinimo klausimus, kvalifikacijos reikalavimų atitikimą, nagrinėtų skundus ir ginčus; išaugtų agentų profesionalumas ir kvalifikacija; 8

padidėtų pasitikėjimas NT agentais; agentai konkuruotų ne paslaugų kainomis, o paslaugų kokybe; galiausiai laimėtų klientai, gaudami kokybiškas ir šiuolaikiškas paslaugas. Taip pat būtina sukurti agentų profesinės etikos kodeksą, kuris sustiprintų pasitikėjimą agentais ir pakeltų šios profesijos prestižą. 9

Retrospektyva 2006 metų gruodį įkurta Nekilnojamojo turto agentų asociacija (NTAA), kuri skelbėsi, kad sieks įvesti nekilnojamojo turto agentų licencijavimą. 10

11

12

RINKOS REGULIAVIMAS Visuomenė, siekdama tam tikrų tikslų, nustato tvarką, kurios reikalavimų privalo laikytis visi jos nariai. Tvarka apima: suformuluotus reikalavimus, jų vykdymo kontrolę, sankcijas už jų nevykdymą ir skatinimo priemones už jų laikymąsi. 13

Reguliavimą galima apibrėžti kaip privalomų taisyklių ir apribojimų įmonėms bei kitiems rinkos dalyviams nustatymą ir jų laikymosi priežiūros institucijų veiklą. Kai kas reguliavimą apibrėžia kaip ekonomikos valdymo arba visuomeninės kontrolės priemones, kurios taikomos siekiant socialiai pageidaujamų tikslų. 14

Valstybinis reguliavimas, t. y. tikslingų valstybės veiksnių visuma, siekiant suderinti visuomeninius ir asmeninius, privačius ir korporacinius interesus ir šalinti rinkos trūkumus. Valstybinio reguliavimo priemonėmis valstybė siekia sudaryti stabilias ekonomines ir socialines ūkio raidos sąlygas, leidžiančias užtikrinti verslo sąlygas, sumažinti negatyvų gamybos poveikį aplinkai ir visuomenei. 15

NEKILNOJAMOJO TURTO RINKOS REGULIAVIMO GALIMYBĖS Yra skirtingi 5 rinkos reguliavimo modeliai (būdai), nuo dereguliavimo iki klasikinio reguliavimo, kuriais siekiama sumažinti klientų rizikas. Svarbiausias tikslas – nustatyti tinkamiausią reguliavimo lygį. 16

1 lentelė. Reguliavimo modeliai Reguliavimo Bruožai modelis Savireguliavimas Visos NT tarpininkavimo dalyvių elgesio taisyklės sukuriamos jos dalyvių, o jų laikymosi kontrolę vykdo NT tarpininkų asociacijos. Ko-reguliavimas Paprastai apima reguliavimo vaidmens pasidalijimą tarp reguliuojančios institucijos ir reguliuojamų subjektų. NT tarpininkavimo elgesio ir jų priežiūros taisyklės sukuriamos vyriausybės ir dalyvių kartu, o jas vykdo NT tarpininkų asociacijos. Klasikinis NT tarpininkų veikla yra reguliuojama įstatymais, kurie nurodo ką galima ir ko negalima reguliavimas daryti. Dalyvių veiklą prižiūri reguliuotojas. Apima įvairias taisykles (nuostatas, instrukcijas), leidimus ir draudimus, licencijas ir pan. Funkcinis Visuomenės informavimo ir mokymo priemonėmis vartotojams suteikiama informacija, kad reguliavimas šie galėtų teisingai apsispręsti. Dereguliavimas Pasitikima tik bendromis priemonėmis ir vartotojų apsaugos įstatymu. 17

Reguliavimu siekiama užtikrinti, kad klientai: Turėtų tinkamą apsaugą. Kai nekilnojamojo turto rinka bus tinkamai reguliuojama, klientai bus apsaugoti, sumažintos klientų rizikos ir visi klientai turės teisę objektyviai, greitai ir nebrangiai gauti žalos atlyginimą. Būtų aptarnaujami sąžiningai. Sąžiningas agentas turi elgtis kompetentingai ir etiškai. 18

Būtų aprūpinti minimaliais paslaugų standartais. Minimaliais paslaugų standartais besivadovaujantys agentai turi elgtis pagal įstatymus. Pasitikėtų tarpininkais. Klientai turi tam tikru lygiu pasitikėti nekilnojamojo turto agentais ir turi būti patenkinti gaunamomis paslaugomis. 19

2 lentelė. Reguliavimo modelio tinkamumo įvertinimo kriterijai Kriterijus Nuoseklumas NT rinkos dalyviai turi būti nuosekliai reguliuojami Visa NT rinka turi remtis tomis pačiomis taisyklėmis, įskaitant tokius pačius mokymosi reikalavimus, kontrolės sistemą, sankcijas ir reikalaujamus minimalius paslaugos standartus. Atsakingumas Skaidrumas Reguliuojančios institucijos turi būti nepriklausomos ir vengti bet kokių interesų konfliktų. NT agentai privalo būti atsakingi plačiajai visuomenei. Paslaugų standartų reikalavimai ir jų paskirtis tūrėtų būti atvirai ir aiškiai pranešti klientams (ir kitiems NT rinkos dalyviams). Proporcingumas Paklusnumo lygis Taiklumas Reguliuojančių institucijų procedūros turi būti atviros ir skaidrios. Reguliavimo lygis turi būti proporcingas klientų rizikai, o reguliavimo nauda turi viršyti išlaidas. Labai svarbios ir esama, ir numatoma rizika. Reguliavimas turi garantuoti klientų pasitikėjimą. Paklusnumas turi būti užtikrinamas, pvz. , tinkamu mokymu, kontrole ir žalos atlyginimo būdais. Sankcijos turi būti tinkamos ir pakankamai griežtos kaip prevencijos priemonės. Intervencija turi mažinti konkrečias nustatytas rizikas. 20

Nei dereguliavimas, nei funkcinis reguliavimas nėra tinkamos NT rinkos reguliavimo priemonės. Konkurencinė politika nėra tinkamiausia priemonė apginti NT agentų klientus. Dereguliavimas sumažintų klientų apsaugą, ir didintų klientų nepasitikėjimą NT rinka. Todėl NT agentai turėtų didesnę galimybę dirbti nesąžiningai ir nekompetentingai. 21

Funkcinis reguliavimas yra nepakankamas, kai egzistuoja informacijos trūkumas ir klientai yra reti sudėtingų sandorių dalyviai. NT rinka yra neskaidri, jos dalyviams trūksta informacijos. Klientams reikia informacijos, kad galėtų priimti tinkamus sprendimus. 22

Jei klientai žino įstatymus, jie ne visada galės veikti remdamiesi šiomis žiniomis, nes jie neturi informacijos, kurią gauna agentai. Ir net jei agentai suteikia aiškią informaciją apie teikiamas paslaugas, klientai vis tiek gali nesuprasti paslaugų ypatumų dėl nepatyrimo. Tai reiškia, kad klientai negali atskirti garbingo agento nuo negarbingo, net jei jie turi informaciją apie įstatymą ir paslaugas, kurias turi suteikti NT agentas. Nors klientų žinojimas yra svarbus, jo nepakanka. 23

Klasikinis reguliavimas, savireguliavimas ir koreguliavimas gali žymiai sumažinti klientų riziką. 24

3 lentelė. Reguliavimo modelių palyginimas Kriterijus Savireguliavimas ir ko-reguliavimas Klasikinis reguliavimas Nuoseklumas Ribota nekilnojamojo turto rinkos priežiūra. Nekilnojamojo turto rinka apribota nesuderinamomis Visapusė nekilnojamojo turto rinkos priežiūra. taisyklėmis, sankcijomis ir kontrolės sistemomis. Atsakingumas Skaidrumas Interesų konfliktas, nes kodeksas kuriamas tų, kurie jo laikysis Ginčijama, ar kodeksas naudingas nekilnojamojo turto rinkai, o atsakingesnis plačiajai visuomenei ne viešajam interesui nei savireguliavime, ko-reguliavime Ko-reguliavimas nebūtinai pagerina atsakingumą klientams ar net licencijavime per industrijos Organizacijos kenčia dėl klientų atstovavimo trūkumo organizacijas Taisyklių laikymosi kontrolės rezultatai laikomi paslaptyje Neegzistuojanti ar silpna kontrolė Ribota klientų informacija apie rinkos organizacijas Nepriklausomas Didesnė klientų reguliuotojas pasitikėjimo tikimybė Griežtesnės kontrolės ir patikrinimų galimybė Didesnė įstatymo laikymosi kontrolės rezultatų paskelbimo tikimybė 25

Proporcingu- mas Per silpna kontrolė, sankcijos ir priverstinio taisyklių vykdymo procedūros Griežtesnės kontrolės sistemos, sankcijų ir priverstinio taisyklių vykdymo procedūrų galimybės Išsilavinimo reikalavimai gali būti per dideli Klientų pasitikėjimo didinimo galimybė Klientų nepasitikėjimas reguliavimo lygiu Galimybė sukurti tinkamus išsilavinimo reikalavimus Kaip pagrindinis poreikis, įstatymais turi būti užtikrintas sąžiningas elgesys, kompensavimas ir nuosavybės įsigijimas Paklusnumo lygis Silpnos ir neefektyvios sankcijos Silpna arba neegzistuojanti kontrolė Ribota kompensacijų, žalos atveju galimybė Administruoti licencijavimą pigiau nei Griežtesnės sankcijos, kontrolė ir kompensavimo mechanizmas valstybinį Pastovesnės ir nuoseklesnės sankcijos, kontrolė ir kompensacijos Brangesnis administravimas nei savireguliavimo ar ko -reguliavimo 26

Taiklumas Ribota rinkos priežiūra, taigi tie, kuriuos Visapusiška rinkos priežiūra labiausiai reikia prižiūrėti, gali išsisukti Galimybė nustatyti griežtas sankcijas ir tinkamą Silpnos ir neefektyvios sankcijos ir kompensacijų lygį, kad sustabdytų nesąžiningus kompensavimo agentus mechanizmas, nekeičiantys agentų elgesio Silpna ir neefektyvi kontrolė, taigi sunkesni sandorių aspektai visai nestebimi Pastovus trūkumas klientų pasitikėjimo Nustatyti tinkamus išsilavinimo reikalavimus, kad kiekvienas agentas turėtų reikiamų žinių rinka Bet kokio NT rinkos sandorio procesų kontrolės galimybė Klientų pasitikėjimo industrija didinimo galimybė 27

Išvados 1. Savireguliavimas ir ko-reguliavimas nėra tinkamos reguliavimo priemonės Lietuvos NT rinkai, nėra pakankamos klientų apsaugai užtikrinti: šiose sistemose yra silpnas priverstinis taisyklių laikymasis, ribota kontrolė, netinkamas žalos atlyginimas ir mažas klientų pasitikėjimas. 28

2. Klientų rizika, naudojantis NT agento paslaugomis Lietuvoje yra didelė, NT agentai nėra pasiruošę patys vykdyti griežtą savireguliavimą ir negali prisiimti įsipareigojimų visuomenei. Taigi akivaizdu, kad reikalingas valstybinis NT agentų reguliavimas. 29

3. Klasikinis reguliavimas siūlo geresnes galimybes klientų interesams užtikrinti. Tokioje sistemoje galima sukurti aiškiai apibrėžtas ir griežtas taisykles, kurios sistemingai būtų taikomos visiems NT agentams, užtikrinant, kad jie visi žino pagrindinius principus, ir sukurti sistemą, kuria labiau pasitikėtų klientai. 30

Valstybinis NT tarpininkavimo veiklos reguliavimas JAV

NT brokeris – tai licencijuotas NT tarpininkas, kuris gali pasirinkti ar dirbti kitam licencijuotam brokeriui, ar pačiam užsiimti NT tarpininkavimo verslu. 32

NT brokeris: veda derybas dėl NT pirkimo, pardavimo, keitimo ar nuomos už atitinkamą mokestį: komisinius. sudaro parduodamo, nuomojamo NT sąrašus. atsakingas už lėšas ir įsipareigojimus, tokius kaip užstatas perkant namą ar sandorio įforminimas. prižiūrėti sandorius, tvarkomus pardavimo agentų. 33

Kiekvienas licencijuotas NT brokeris privalo turėti apibrėžtą verslo vietą, kurioje yra jo biuras ir kurioje jis vykdo veiklą bei konsultuoja klientus. Licencijoje turi būti nurodyta brokerio verslo vieta. Jei nekilnojamojo turto brokeris nori dirbti daugiau nei vienoje valstijos vietovėje jis turi rašyti prašymą NT komisijai ir įgyti papildomą licenciją kiekvienam atskiram biurui. 34

NT pardavimo agentas – tai asmuo, kuris dirba licencijuotam NT brokeriui. Jis užsiima panašia veikla kaip ir brokeris, tik neturi teisės užbaigti sandorio bei valdyti kliento pinigus patikėjimo teise, šie pinigai turi būti atiduoti brokeriui arba brokerio patikėjimo teise jais greitai atsiskaitoma. Pardavimo agentai taip pat neturi teisės įkurti savo NT verslo. 35

Tarpininkavimo santykių tarp brokerio ir pardavėjo principus sukūrė Nacionalinė NT agentų asociacija (National Association of realtors – NAR). Kai asociacija 1900 metais buvo įkurta, tarpininkavimo santykiai buvo įtraukti į etikos kodeksą, tam kad būtų skatinamas profesionalumas. Nuo tada yra pastoviai prižiūrima ir tikrinama brokerių veikla. Taip pat yra prižiūrimi visi elementai, būtini teisėtų tarpininkavimo santykių sukūrimui, siekiant apsaugoti visuomenės interesus.

Pagal 2006 metų duomenis asociacijai priklauso daugiau kaip milijonas narių – tai yra didžiausia Šiaurės Amerikos profesinė asociacija. Asociacijos nariai yra NT brokeriai, pardavimo agentai, nekilnojamojo turto vadybininkai ir konsultantai, vertintojai ir kiti asmenys, dirbantys nekilnojamojo turto srityje. Visi asociacijos nariai yra įsipareigoję laikytis etikos kodekso ir NT standartų, kurie nusako pareigas klientams, visuomenei ir kitiems agentams.

JAV visos valstijos turi NT licencijavimo įstatymus, pagal kuriuos privalo veikti kiekvienas, norintis būti NT tarpininku ir gauti licenciją. Pirmas licencijavimo įstatymas buvo priimtas 1919 metais. Visi NT brokeriai ir pardavimo agentai privalo laikytis šių įstatymų. Visos valstijos turi skirtingus licencijavimo įstatymus, tačiau keliami reikalavimai licencijai gauti yra labai panašūs.

Šie įstatymai yra keičiami, papildomi, priimamos įvairios įstatymų pataisos, tam kad būtų gerinami NT tarpininkavimo santykiai.

Visos NT brokerių licencijos yra išduodamos atitinkamam periodui, priklausomai nuo valstijos (pvz. : Kalifornijos valstijoje 4 metams, Niujorko – 3 metams. ). Licencija gali būti pratęsta užpildžius prašymą ir sumokėjus atitinkamą mokestį bei patenkinus tam tikrus reikalavimus.

• Visose valstijose yra įkurtos komisijos, kurios atlieka licencijuotų asmenų priežiūrą, tikrina jų darbą, egzaminuoja, išduoda licencijas, rengia įstatymų pataisas ir kt.

• NT komisiją sudaro komisijos nariai, kuriuos skiria vyriausybė. • Kai kuriose valstijose visi komisijos nariai aktyviai dalyvauja NT versle, o kitose valstijose komisijos nariai yra vyriausybės nariai, nedalyvaujantys NT versle.

NT komisijos funkcijos Nustato mokymo reikalavimus tiek kandidatams, siekiantiems gauti licenciją, tiek licencijų turėtojams. Tarpininkų egzaminavimas. Komisija yra atsakinga už licencijavimo taisyklių ir įstatų vykdymą.

NT komisija turi nuolatinius (etatinius) darbuotojus, kurie yra atsakingi už parengimą kvalifikaciniams egzaminams, už egzaminų datos parinkimą, mokesčių surinkimą ir pan. Taip pat šie darbuotojai nagrinėja licencijuotų asmenų skundus NT komisijai.

JAV asmuo, norintis gauti NT licenciją, turi įvykdyti daug reikalavimų. Reikalavimai, kuriuos reikia įvykdyti, norint gauti NT licenciją, skirstomi į keturias bendras kategorijas:

Bendrieji reikalavimai Išsilavinimo reikalavimai Patirties reikalavimai Egzaminų reikalavimai

Bendrieji reikalavimai numato minimalų amžių: NT pardavimo agento licencijai gauti asmuo turi būti sulaukęs 18 metų ir būti teisiškai pakaltinamas, o brokerio licencijai – 21 metų ir būti teisiškai pakaltinamas.

Pagal bendruosius reikalavimus, prašymas, NT brokerio licencijos egzaminui laikyti, turi būti raštiškos formos, jis pateikiamas sumokėjus NT licencijos egzamino mokestį, kuris NT brokerio licencijos egzaminui laikyti yra 95 doleriai, agento licencijos egzaminui – 60 dolerių.

Komisijai paskelbus, kad asmuo išlaikė egzaminą, jis gali kreiptis dėl licencijos. Galima vienu metu pateikti prašymą ir egzaminui laikyti, ir licencijai gauti. Tačiau licencija nebus išduota, kol pretendentas neišlaikė egzamino. Jei informacija pateikta prašyme pasikeitė, prašymą jau atidavus komisijos svarstymui, komisija gali reikalauti, kad pareiškėjas papildytų prašymą ir pakeistų informaciją.

Asmenys pateikę prašymą pardavėjo licencijos egzaminui laikyti, turi pateikti įrodymą ar pažymėjimą, apie sėkmingą NT kursų pabaigimą atitinkamoje mokslo institucijoje. Būtina pateikti visą reikalaujamą informaciją. Nepranešus apie kandidato įvykdytus drausminius pažeidimus ar nusikaltimus, kurie pasitaikė asmens istorijoje, tai gali būti traktuojama kaip mėginimas įgyti licenciją apgaule, dėl šios priežasties paraiška dėl licencijos gali būti atmesta.

Išsilavinimo reikalavimai Pagal išsilavinimo reikalavimus daugelyje valstijų yra būtina sėkmingai baigti nustatytus valstybinius NT kursus. Dauguma valstijų reikalauja NT pardavėjo licencijai pabaigti tarp 30 -60 akademinių valandų kursus. Brokeriams būtina pabaigti 60 -90 akademinių valandų mokymosi kursus.

Pretendentai laikyti NT agento licencijos egzaminą turi sėkmingai pabaigti šiuos šešis įstatymų nustatytus kursus: 1. NT pagrindai (bendras supratimas apie NT brokerių ir pardavimo agentų licencijavimą, profesinės etikos pagrindai, NT nuosavybės teisinis statusas, NT pirkimo-pardavimo sandorio užbaigimo procedūros).

2. NT teisė: a) Tarpininkavimo teisė (NT tarpininkavimo darbiniai santykiai, agento ir brokerio kompetencija, tarpininko įgaliojimų nutraukimas, pasitikėjimu pagrįstos agento pareigos, darbo teisė) b) Sandorių teisė (sandorių teisės pagrindai, komercinių pasiūlymų pateikimo ir priėmimo teisiniai aspektai, neteisėti sandoriai)

3. NT finansavimas (Monetarinė sistema, NT įkeitimas, paskolos, valdžios programos, finansavimo procesai, alternatyvių finansų instrumentai, kreditavimo galimybės, reinvestavimas) 4. NTvertinimas (pagrindiniai vertinimo tikslai, socialiniai ir ekonominiai faktoriai, lemiantys NT rinkos vertę, NT rinkos vertės nustatymas lyginamuoju ir pajamų metodais)

5. NT ekonomika ir apskaita (ekonomikos ir apskaitos pagrindai, mokesčiai, mikroekonomika, makroekonomika) 6. Taip pat trys pasirenkamieji dalykai iš šių: – NT pagrindai – Verslo teisė – Turto valdymas

– NT administravimas – Įkeitimas, paskolos, tarpininkavimas, kreditavimas – NT finansavimas – NT vertinimas – Pokyčiai NT teisėje – Informacinių technologijų taikymas NT valdyme.

Kiekvieni kursai mažiausiai tęsiasi tris semestrus. Kursų pabaigimo pažymėjimo nuorašas ar kopijos dažniausiai yra priimtinas įrodymas, kad kursai yra išklausyti. Agentų kvalifikacijos kursai privalo būti pabaigti aukštojo mokslo įstaigoje, akredituotoje ir pripažintoje JAV mokslo departamento, arba privačioje NT mokykloje, turinčioje teisę vesti šiuos kursus, ir kurie yra patvirtinti NT komisijos.

Patirties reikalavimai Norint tapti NT tarpininku, daugelyje valstijų reikalaujama turėti tam tikrą licencijuoto NT pardavėjo stažą, dažniausiai 1 3 metų. Darbo patirtį sunku įvertinti, todėl daugelyje valstijų reikalaujama pateikti atitinkamus dokumentus, kurie įrodytų, jog asmuo, siekiantis tapti licencijuotu NTagentu, atliko praktiką.

Kalifornijos valstijoje NT brokerio licencijai gauti reikalaujama mažiausiai 2 metų darbo patirties NT vadybos srityje.

Kai kurios valstijos nereikalauja įvykdyti patirties reikalavimų kandidatams, siekiantiems gauti agento licenciją, kurie turi bakalauro laipsnį NT vadybos srityje.

Egzaminų reikalavimai Kai asmuo įvykdo bendruosius, išsilavinimo ir patirties reikalavimus bei sumoka mokestį jis laiko egzaminą raštu. Egzaminų testai apima nuo 100 iki 140 klausimų su keliais pasirinkimo variantais, o visas testas yra padalytas į dvi dalis.

Pirma dalis yra bendroji ir joje yra klausimai, patikrinantys bendrąsias žinias apie NT. Išklausius kursus yra tikrinamos žinios – t. y. laikomas testas ir reikalaujama teisingai atsakyti į 70 - 75% klausimų. 62

Į agento egzaminą įeina tokios temos: NT agento veikla (35%) Sandoriai ir kiti teisiniai aspektai (27%) Įkainojimas ir vertinimas (15%) Finansavimas ir investavimas (23%)

Antroji egzamino dalis susijusi su klausimais dėl konkrečios valstijos reikalavimų. Klausimai šioje dalyje liečia NTlicencijavimo įstatymus, taisykles ir normas, NT agento veiklą konkrečioje valstijoje. Šioje dalyje paprastai būna nuo 30 iki 50 klausimų. Tie, kurie išlaikė egzaminą pateikia prašymą licencijai gauti.

Kai kandidatas neišlaiko NT kvalifikacijos egzamino jis gali kreiptis dėl perlaikymo, užpildžius atitinkamą prašymą ir sumokėjus mokestį. Šis prašymas turi būti pateiktas ir egzaminas perlaikytas per dviejų metų laikotarpį nuo pirmojo egzamino laikymo.

Išlaikius NT egzaminą, komisija sprendžia apie kandidato: Anglų kalbos žinias, įskaitant skaitymą, rašybą ir tarimą. Supratimą apie NT principus bei verslo galimybes, bendrus tikslus ir teisinį poveikį tarpininkavimo sandoriuose, depozitines pajamas, NT sandorius, hipoteką, turto įkeitimą, pardavimo dokumentus, žemės pardavimo sandorius ir nuomą, bei verslo principus, ekonomiką ir turto vertinimą. Bendrą ir teisingą supratimą apie įsipareigojimus tarp kliento ir agento NT versle bei verslo etiką.

Prieš licencijos išdavimą, NT Departamentas smulkiai išanalizuoja kandidatų licencijai gauti biografijos faktus. Čia įeina pirštų atspaudų ataskaitų, gautų iš Teisingumo Departamento ir Federalinio Tyrimų Biuro (FTB), peržiūrėjimas. NT Departamentas taip pat gauna ataskaitas apie kriminalinius pažeidimus, užfiksuotus po licencijos išdavimo, kurie gali įtakoti NT brokerio licencijos atėmimą.

Tęstinis mokymas Įstatymai, numato licencijos turėtojų tęstinio išsilavinimo reikalavimus, kurie turi būti įvykdyti prieš pratęsiant licenciją. Jeigu licencija nepratęsiama, tai ji pasibaigia. Paprastai valstijose NT licencija turi būti pratęsiama kas 1– 2 metus, pratęsiant licenciją egzamino laikyti dažniausiai nereikia. Tęstinio išsilavinimo reikalavimai reikalingi tam, kad licencijų turėtojai neatsiliktų nuo NT sferos pasikeitimų ir kad visuomenę aptarnautų kompetentingi NT agentai.

1 lentelė. Mokslo reikalavimai agentams Valstija Iki licencijos gavimo, akademinėmis valandomis Tęstinis mokymas, akademinėmis valandomis Aliaska 20 20, 5 Arizona 90 24 Konektikutas 30 12 45 per 2 metus 12, 5 135 per 18 mėnesių 45 per 4 metus Ilinojus 30 12 Indiana 54 16 Kentukis 96 6 Minesota - - Misūris 60 12 per 2 metus Niujorkas 45 22, 5 per 2 metus 120 per 10 metų 30 Virdžinija 60 8 Vakarų Virdžinija 90 7 Vermontas - - Oregonas 90 30 per 2 metus Alabama Kalifornija Ohajas

Siekiant pratęsti NT licenciją, daugumoje valstijų būtina išklausyti kursus, kurių mokymo planas paprastai susideda iš šių sričių: NT teisė - 40% Įsipareigojimai NT sandoriuose - 20% Gyvenamųjų namų statyba - 20% Tarpininkavimas - 20%

Pasirenkamieji dalykai, tęstiniam mokymui: NT vertinimas Turto valdymas Tarpininkavimo santykiai susiję su gyvenamosios paskirties NT Komercinio NT vadyba NT pardavėjų, pirkėjų ir brokerių teisės ir pareigos Tarpininkavimas parduodant ir nuomojant komercinį NT

Tęstinio mokymo reikalavimai keliami tam, kad tarpininkai atnaujintų žinias bei būtų informuoti apie pasikeitimus teisiniame NT reglamentavime ir naujoves darbo praktikoje. JAV nuolat yra priimamos įstatymų pataisos, įvairios taisyklės ir nuostatai, tam kad apsaugotų visuomenės interesus bei pagerintų tarpininkavimo santykius. Todėl tęstinis mokslas yra būtinas NT profesionalui.

Komisija gali suspenduoti arba panaikinti licenciją todėl, kad tarpininkas: Įgijo NT tarpininko licenciją, taip pat pratęsė licencijos galiojimą apgaule, melagingais tvirtinimais, sukčiavimu. Buvo pripažintas kaltu arba nuteistas dėl nusikaltimo ar etikos pažeidimo, ir apeliacijos laikas pasibaigė arba apeliacinio teismo sprendimu buvo pripažintas kaltu. Sąmoningai nepaisė arba pažeidė NT įstatymus ir komisijos nustatytas taisykles.

Sąmoningai vartojo profesinį pavadinimą, nurodantį narystę bet kurioje NT organizacijoje, nors nėra jos narys. Aplaidžiai ir nekompetentingai vykdė veiklą, kuriai išduota licencija. Brokeris netinkamai vykdė jam dirbančio agento darbo priežiūrą.

Pasinaudojo savo tarnyba valstybinėje institucijoje bei galimybe prieiti prie konfidencialių valstybinių duomenų, ir šiuo būdu pažeidė duomenų slaptumą. Užsiėmė veikla, kuri lėmė neteisėtą ir nesąžiningą sandorį.

Norint apginti visuomenės interesus, JAV yra numatyta, kad licencijuoti agentai, privalo turėti garantinį draudimo polisą, kuriuo bus kompensuojama, jeigu agentas nesugebės padengti baudos dydžio. Tačiau daugeliu atveju ir šio garantinio draudimo poliso neužtenka padengti baudos dydžiui. Tam atvejui kaip dalinė kompensavimo forma daugelyje valstijų yra įkurti specialūs kompensavimo fondai, į kuriuos kiekvienas licencijos turėtojas kiekvienais metais sumoka atitinkamą mokestį.

Bet kuris asmuo, neturinis licencijos, tačiau dirbantis kaip NT brokeris ar agentas, taip pat asmuo, kuris melagingai skelbiasi, kad yra NT brokeris bus pripažintas kaltu, už įvykdytą teisės pažeidimą. Šiuo atveju pažeidėjas baudžiamas pinigine bauda iki 10. 000 dolerių arba laisvės atėmimu iki 6 mėn. , bausmę atliekant apygardos kalėjime, arba ir bauda ir laisvės atėmimu.

Lietuvos NT agentų nuomonės tyrimas (Jovita Dikčiūtė, Giedrius Pavilionis) • Tyrimas atliktas 2012 m. lapkričio ir gruodžio mėnesiais • Atsakymus pateikė 164 NT tarpininkai • Anoniminė apklausos anketa platinta el. paštu • Apklausos anketą sudarė 35 klausimai, kuriais siekta išsiaiškinti tarpininkų nuomonę dėl teisinio jų veiklos reglamentavimo reikalingumo

Apklausos rezultatai (1)

Apklausos rezultatai (2)

Apklausos rezultatai (3) Teigiamos tarpininkavimo įstatymo priėmimo pasekmės Padidėtų pasitikėjimas NT agentais Būtų užkirstas kelias rinkoje dirbti „juodiesiems agentams“ Išaugtų agentų profesionalumas ir kvalifikacija Būtų užtikrinama agento interesų/ teisingo užmokesčio už tarpininkavimą apsauga Agentai konkuruotų ne paslaugų kainomis, o paslaugų kokybe Būtų kontroliuojami licencijavimo suteikimo ir panaikinimo klausimai, kvalifikacijos reikalavimų atitikimas Reikiamo išsilavinimo būtinumas padėtų kelti tarpininkavimo sandorių kokybę Sugriežtėtų informacijos apsauga Kita [įrašykite] Nežinau Pažymėjusių agentų skaičius 141 124 Procentinė dalis nuo visų atsakiusiųjų 86 % 76 % 120 111 73 % 68 % 108 66 % 94 57 % 93 57 % 67 8 4 41 % 5% 2%

Apklausos rezultatai (4) Tyrimo dėl agentų nuomonės apie neigiamas įstatymo priėmimo pasekmes rezultatai

Apklausos rezultatai (5)

Apklausos rezultatai (6)

Apklausos rezultatai (7)

Apklausos rezultatai (8)

Lietuvos NT agentų nuomonės tyrimo išvados (1) ü dauguma NT agentų nėra turėję jų profesinei veiklai pritaikytų kursų ar mokymų (59, 8 %), kurie padėtų kelti tarpininkų teikiamų paslaugų kokybę ir agentų profesionalumą. ü tarpininkams dažnai tenka susidurti su netinkama savo kolegų bei klientų veikla. Todėl būtina ne tik griežtinti tarpininkavimo veiklą, tačiau ir stiprinti tinkamą tarpininkų atstovavimą, jų interesų gynimą, tobulinti nekilnojamųjų daiktų pardavimo procesą, griežtinti klientų atsakomybę. ü net 81, 1 % visų respondentų pritaria NT agentų veiklą reglamentuojančiam įstatymui ir su juo susijusiai atestacijai (licencijavimui). Tai rodo, kad agentai mato tokio įstatymo teikiamą naudą jų veiklai ir pačios profesijos įvaizdžiui.

Lietuvos NT agentų nuomonės tyrimo išvados (2) ü didžioji dalis NT agentų (63 %) pasirinko kvalifikacija paremtą licencijavimo metodą. Pagal šį licencijavimo būdą licencija būtų skiriama atsižvelgiant į pretendento atitikimą kvalifikaciniams reikalavimams, o pati licencija būtų 3 lygių – asistento, agento ir agento eksperto. ü praktika, kai NT agentas tarpininkauja be tarpininkavimo sutarties, didina neužtikrintumą tarpininkavimo rinkoje ir mažina pasitikėjimą agento profesija.

LR NT brokerių įstatymas Panacėja? ? ? Taip!!! Delsti negalima toliau.

Dėkoju už dėmesį ! 90