NAAT SEKTRNDE MUHASEBE ve VERG SORUNLARI ZEN YMM

İNŞAAT SEKTÖRÜNDE MUHASEBE ve VERGİ SORUNLARI İZEN YMM İBRAHİM DEĞİRMENCİ Yeminli Mali Müşavir 1

İbrahim Değirmenci 1959 yılında Çanakkale’de doğmuştur. 1981 yılında Siyasal Bilimler Fakültesi’nden mezun olduktan sonra 1982 yılında Maliye Bakanlığı’nda Gelirler Kontrolörü olarak göreve başlamıştır. Burada 12 yıl denetim elemanlığı, iki yıl ise Gelirler Kontrolörleri Başkan Yardımcılığı görevinde bulunmuştur. 1994 yılında Maliye Bakanlığı’ndan ayrılarak Yeminli Mali Müşavirlik yapmaya başlamış olup bu arada 5 yıl süreyle Ankara Ticaret Odası’nın mali danışmanlığını yürütmüştür. 2001 - 2002 yıllarında Ankara YMM Odası Yönetim Kurulu, 2008 -2013 yılları arasında ise TÜRMOB Disiplin Kurulu üyeliği yapmıştır. 2

“Öğrenmeyi bırakan kim olursa, yaşlıdır. ” 3

İZEN YMM GENEL OLARAK İNŞAAT SEKTÖRÜ 4

“İnşaat” hayat demek “İnşaat sektörü cari açığın ilacı olabilir” dendiğinde sektör insandan çok uzakmış gibi durur. Halbuki inşaat; - ev demek, - iş yeri demek, - manzarasında anı biriktirdiğimiz köprü demek, - annenize giden yol demek, - arkadaşınız ile piknik yaptığınız park demek, dolayısıyla nerdeyse hayatınız demektir. Hem kişiye hem ekonomiye bu denli değdiğindendir ki, sektörün söz söyleyeni de söyleyecek sözü de çoktur. Her kafadan bir ses çıkabilir ve siz bu sesli ortamda neye inanacağınıza şaşırabilirsiniz. Ceren Kumbasar 5

Herkesi “AKILLI CESARET”in temsilcisi olmaya davet ediyorum. Bu kültür; - Bilineni eleştirmek, - Kabul edileni sorgulamaktır. 6

İnşaat Sektörü Neden Önemli? Komşu! HUU! Hey Neighbour! 7

İstanbul’da yükselen plansız gökdelenler bana akılsızca ve acımasız şekilde öldürülen bir kentin mezar taşları gibi görünüyor. Yılmaz Büyükerşen 8

İZEN YMM İNŞAAT İŞLERİNİN SINIFLANDIRILMASI 9

Muhasebe ve Vergiye Göre Sınıflandırma Özel İnşaat İşleri Satış Amaçlı Taahhüt Şeklindeki Yatırıma Yönelik Kooperatif 10

SATIŞ AMAÇLI İNŞAAT İŞLERİ 11 11/179

Arsanın Temin Edilmesi İnşaat Ruhsatının Alınması Maliyet İşlemlerinin Muhasebeleştirilmesi 12

Hangi Muhasebe Hesaplarında İzlenecektir ? 13

a) Malzeme Alımı: 150. 01 Demir Alışları 150. 02 Çimento/Hazır Beton Alışları 150. 03 Tuğla/Kiremit Alışları 150. 04 Vb. 14

b) İnşaat/İmalat İşlemleri: 710. 01 A İnşaatı Malzeme Giderleri 710. 01 Demir 710. 01. 02 Çimento/Hazır Beton 710. 01. 03 Tuğla/Kiremit 710. 01. 04 Vb. 720. 01 A İnşaatı İşçilik Giderleri 720. 01 Esas Ücretler 720. 01. 02 Mesai Ücretleri 720. 01. 03 İşveren Payları 730. 01 A İnşaatı Genel Üretim Giderleri 730. 01 Elektrik Giderleri 730. 01. 02 Amortisman Giderleri 730. 01. 03 Araç Bakımı Giderleri 15

c) Devam Eden İnşaat Maliyetleri: 151. 01 A İnşaatı Maliyetleri 151. 01 … Arsa Payı Maliyeti 151. 02 … İnşaat Maliyeti 151. 03 … Finansman Maliyeti “İşletmelerin finansman temini maksadıyla bankalardan veya benzeri kredi müesseselerinden aldıkları krediler için ödedikleri faiz ve komisyon giderlerinden dönem sonu stoklarına pay vermeleri zorunlu bulunmamaktadır. Buna göre mükellefler söz konusu ödemelerini doğrudan gider olarak kaydedebilecekleri gibi, diledikleri takdirde stokta bulunan emtiaya isabet eden kısmı maliyete dahil edebileceklerdir. ” (VUK G. T. 238) 16

Satış Ne Zaman Gerçekleşmiş Olur? 17

Gayrimenkul satışlarında katma değer vergisini doğuran olay tapuya tescil ile gerçekleşmekte olup gayrimenkulün tapuya tescilinden önce kişinin kullanımına tahsis edilmesinde ise kullanıma tahsis ile vergiyi doğuran olay gerçekleşmektedir. 18

Bu nedenle, konut teslim amacıyla inşaat tamamlanmadan kat irtifakı arsa paylarının devri sırasında vergiyi doğuran olay henüz gerçekleşmediğinden arsa payı teslimi katma değer vergisine tabi olmayacaktır. 19

İnşaat Devam Ederken Yapılan Satışlar Ne zaman Gelir Yazılır? 20

İnşaat devam ederken gerçekleştirilen satışlar nedeniyle yapılan tahsilatlar, fatura düzenlenip düzenlenmediğine bakılmaksızın o yılın geliri olarak muhasebeleştirilemez. --------------/------------------------102. Bankalar 606. 000 440. Alınan Sipariş Avansları 606. 000 480. Gelecek Yıllara Ait Gelirler 606. 000 --------------/-------------------------Erken satışlar nedeniyle fatura düzenlenmiş ise, “Gelecek Yıllara Ait Gelirler”, fatura düzenlenmemiş ise “Alınan Sipariş Avansları” olarak kaydedilmelidir. 21

Bağımsız Birim Maliyetleri Nasıl Tespit Edilecektir? 22

152. 01 A İnşaatı Maliyetleri 152. 01 … Blok İnşaat Maliyetleri 152. 01. 02 … Tipi Konut Maliyetleri 152. 01. 03 … Tipi İşyeri Maliyetleri 23

Dairenin Bina İnşaat Maliyeti Genel İnşaat Maliyeti Özel İnşaat Maliyeti Toplam Maliyet Cinsi No M² Arsa Payı Maliyeti A 1 120 150. 000, 00 250. 000, 00 450. 000, 00 A 2 100 125. 000, 00 208. 334, 00 40. 000, 00 373. 334, 00 A 3 70 87. 500, 00 145. 834, 00 85. 000, 00 318. 334, 00 24

“Kusursuz, iyinin düşmanıdır. ” Voltaire 25

İnşaat İşlerinde KDV Oranı Nedir? 18 8 1 26

a) Genel KDV Oranları: Katma değer vergisi oranı, vergiye tabi her bir işlem için %10’dur. (KDVK mad: 28). Ancak Bakanlar Kurulu Kararı ile Genel KDV Oranı %18 olarak belirlenmiştir. (2007/13033 Sayılı B. K. Kararı) 27

Ancak Bakanlar Kurulu Kararı ile: - Net alanı 150 m²'ye kadar konut teslimleri, - Konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri, - Kanunla kurulmuş sosyal güvenlik kuruluşları ve belediyelere yapılan sadece 150 m²’ye kadar konutlara ilişkin inşaat taahhüt işleri, için KDV oranı (%1), diğer teslimlerde %18 olarak tespit edilmiştir. 28

b) Büyükşehir Belediye Sınırları İçindeki Konut Teslimlerinde KDV Oranı; 150 m²’ye kadar konutlardan; - Lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan, (Kentsel dönüşüm alanları hariç ) - 01. 2013 tarihinden itibaren, yapı ruhsatının alındığı tarihte; üzerine yapıldığı arsanın EVK’nun 29’uncu maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m² vergi değeri; * 1 TL ile 500 TL arasında %1, * 500 TL ile 1. 000 TL arasında %8, * 1. 000 TL ve üzerinde olan konutların tesliminde %18, vergi oranı uygulanacaktır. 29

Satışların Muhasebe Kaydı Nasıl Olmalıdır ? 30

Örneğimizdeki 120 m² dairenin 600. 000 TL’ye satıldığını varsayarsak aşağıdaki muhasebe kaydı yapılacaktır. --------------------/------------------120. Alıcılar 606. 000 600. Yurtiçi Satışlar 600. 000 391. Hes. KDV (%1) 6. 000 120 m²lik Bir Adet Daire Satış Bedeli ----------------------------------------/------------------------------------620. Satılan Mamül Maliyeti 450. 000 152. Mamüller Hesabı 450. 000 Satılan Dairenin Maliyet Bedeli --------------------/-------------------31

İZEN YMM ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİ 32

“Düzgünce açıklanan bir sorun, yarıya çözülmüş gibidir. ” John Dewey 33

Arsa Payı Karşılığı İnşaat İşi Nedir ? 34

“Mal sahibi, sözleşme hükümlerine göre yapımcı firmanın uhdesinde kalan dairelerin ve diğer ticari vasıfta mekanların tapu dairesi nezdinde gerekli ferağını vermeyi (arsa paylarını devir etmeyi) ve yapımcı firma da arsa sahibine ait arsa üzerine bu sözleşme esasları dairesinde bina inşa etmeyi ve bu iş için mal sahibinden bir bedel talep etmemeyi karşılıklı olarak tamamen kabul ve taahhüt ederler. ” 35

Gelir İdaresi’nin Görüşü Nedir ? 36

Arsa karşılığı inşaat işinde iki ayrı teslim söz konusudur. Bunlardan birincisi; arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi, Arsa Sahibi Teslim Arsa Payı Teslimi 37

İkincisi ise; müteahhit tarafından arsaya karşılık olarak arsa sahibine verilen konut veya işyeri teslimidir. Konut / İş Yeri Teslim Müteahhit Dolayısıyla arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması halinde, konut veya işyeri karşılığı müteahhide yapılan bu arsa teslimi KDV’ye tabidir. Müteahhit tarafından arsa sahibine arsanın karşılığı olarak yapılan teslimlerde, emsal bedel üzerinden KDV uygulanır. ( KDV Genel Uygulama Tebliği ) 38

Doğru İnşaat Yapım Hizmeti Bizim Görüşümüz Müteahhit Bize göre yukarıda belirtilen yasa hükümleri ve arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan sözleşme içeriği dikkate alındığında, VUK. ’nun olayın gerçek mahiyetinin mal (arsa payı) karşılığı hizmet alımı (inşaat işi) olduğu anlaşılmaktadır. Bu nedenle Gelir İdaresinin görüşündeki ikinci ifadenin “arsaya karşılık olarak müteahhit tarafından arsa sahibine ait arsa payı üzerine inşaat (konut veya işyeri) yapılmasıdır. ” şeklinde değiştirilmesi gerektiğini düşünmekteyiz. 39

Yargının Görüşü Nedir ? 40

a) “Arsa karşılığı inşaatta, arsanın mülkiyetinde değişiklik yapılmaksızın, üzerine inşa edilen bağımsız bölümlerin arsa sahibi ile müteahhit arasında paylaşıldığı, bağımsız bölümlerin bir kısmının müteahhit tarafından arsa sahiplerine verilmesinin trampa muamelesi olmadığı, yükümlü şirketin arsa karşılığı inşa edip sözleşme uyarınca arsa sahiplerine bıraktığı bağımsız bölümlerin katma değer vergisine tabi olmayacağı gerekçesiyle ısrar kararında hukuka aykırılık görülmediğinden temyiz isteminin reddine oy çokluğuyla karar verilmiştir. ” (Danıştay Vergi Dava Daireleri Genel Kurulu 25. 12. 1998 tarih E: 1997/415 K: 1998/444 Sayılı Karar) 41

b) “. . . Arsa karşılığı arsa sahibine bağımsız bölüm verilmesi katma değer vergisinin konusuna girmediğinden, olayda arsa sahibine teslim edilen. . . nolu dairenin teslimi, katma değer vergisine tabi olmadığından bu daire nedeniyle yüklenilen katma değer vergisinin iadesinin de mümkün olmadığı” (19. 05. 2013 tarih ve E: 2011/350, K: 2013/259 sayılı Vergi Dava Daireleri Kurulu Kararı) 42

Herkes aynı şekilde düşünüyorsa, düşünmeyen biri var demektir. ” General Patton 43

Fatura Düzenlenecek Mi? Düzenlenecek İse Ne Zaman? 44

“Arsa payı karşılığı inşaat işlerinde vergiyi doğuran olay, müteahhidin arsa karşılığı konut, iş yeri gibi bağımsız birimleri arsa sahibine teslimiyle gerçekleşmektedir. Bu tarih itibariyle arsa açısından da vergiyi doğuran olay vuku bulmaktadır. ” 45

Arsa Sahibinin İnşaat Devam Ederken Kat İrtifak Tapusunu Devretmesi Bir Satış İşlemi Sayılır Mı? 46

“Arsa karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca inşaat işine karşılık olarak müteahhide devredilmesi gereken gayrimenkullerin, arsa sahiplerince müteahhit tarafından gösterilecek olan üçüncü şahıslara devredilmesi olayında, söz konusu devirler arsa sahipleri tarafından satış işlemi olarak değerlendirilmeyeceğinden, bu işlemlerin esas olarak müteahhit tarafından satış işlemi olarak kabul edilmesi ve satışa ilişkin faturanın da müteahhit tarafından alıcı adına satış bedeli üzerinden düzenlenmesi gerekmektedir. Bu durumda, arsa sahipleri tarafından müteahhidin göstereceği üçüncü kişilere devredilecek taşınmazlar için fatura düzenleme yükümlülüğünün bulunmadığı tabiidir. ” (GİB Özelge 25. 10. 2011/037. 02 -21) 47

Arsa Sahibine Kesilen Faturanın Bedeli Ne Olacak? 48

“Müteahhit açısından arsa maliyet bedelini arsa payı karşılığında arsa sahibine teslim edilen daire ve işyerlerinin yapımı için yapılan harcamaların toplamı oluşturmaktadır. Buna göre, arsa karşılığında müteahhit firma tarafından arsa sahibine verilecek daireler için yapılan harcamalar veya ödenen nakit para müteahhit firma açısından arsa sahibinden alınan arsa payının maliyet bedeli olacaktır. ” 49

Yukarıdaki özelgeden anlaşılacağı üzere; emsal bedel olarak, arsa sahibine verilen dairelerin inşaat maliyeti dikkate alınarak; Müteahhit Arsa Payı Maliyeti = Arsa Sahibine Verilen Dairenin İnşaat Maliyeti + Arsa Sahibine Verilen Nakit Toplamı 50

Arsa Sahibi Adına Yapılan Diğer Ödemeler: - Yapı Denetim Firmasına Yapılan Ödemeler - Arsa Sahibi Adına Ödenen Vergi ve Harçlar - Ödenen Kira Bedelleri - Ödenen Diğer Nakit Bedeller 51

Bu Ödemeler Nasıl Muhasebeleştirilir? --------------------/-----------------159. Arsa Sahibi Adına Yapılan Ödemeler xxxx 100/102. Yapılan Ödemeler xxxx --------------------/------------------ 52

“Tekrar etmek, duayı bozmaz. ” 53

Konuyu bir örnekle açıklayacak olursak; (A) şahsı arsasını (B) Ltd. şirketi’ne inşaat karşılığı vermiştir. İnşa edilen konut ve işyerlerinin özellikleri ile taraflar arasındaki dağılımı aşağıdaki gibidir. Konut ve İş Yeri Adedi : 15 Müteahhide Kalan : 10 Arsa Sahibine Verilen : 5 Toplam İnşaat Maliyeti : 1. 800. 000 TL Toplam İnşaat m²’si : 1. 350 m² Arsa Sahibine Nakit Ödemeler : 144. 000 TL 54

Dağılım Daire Sayısı Daire m² Daire Cinsi İnşaat Maliyeti Arsa Sahibi 5 450 m² Konut 600. 000 Müteahhit 10 900 m² Konut 1. 200. 000 Toplam 15 1. 350 m² Konut 1. 800. 000 55

Arsa Sahibine Kesilen Fatura Nasıl Muhasebeleştirilecektir? 56

----------------/---------------------120 Alıcılar 606. 000 620 Satılan Mamül Maliyeti 600. 000 600 Yurtiçi Satışlar 391 Hesaplanan KDV 152 Mamul Maliyeti 600. 000 Arsa Sahibine Kesilen Fatura Kaydı ----------------/--------------------- 57

Müteahhide Kalan Dairelerin Arsa Payı Maliyet Kaydı: --------------/----------------------151 Arsa Payı Maliyeti (inşaat) 750. 000 159 120 Alıcılar 144. 000 606. 000 Müteahhide Kalan Dairelerin Arsa Payı Maliyet Kaydı (Gider Pusulasına İstinaden) --------------/----------------------- 58

Müteahhite Kalan Dairelerin Arsa Maliyeti Nasıl Hesaplanır ? 59

Bilindiği üzere bir konut yada iş yeri maliyeti iki temel unsurdan oluşmaktadır. Toplam Maliyet = Arsa Maliyeti (1) + İnşaat Maliyeti (2) Bu maliyetlerden en önemlisi arsa maliyetidir. Bu nedenle arsa maliyetine katlanmak istemeyen bazı müteahhitler arsa teminini, arsa sahiplerine yapacakları inşaat işleri karşılığı sağlamaktadırlar. 60

1 Daire Arsa Payı Maliyeti = Arsa Sahibine Verilen Dairelerin İnşaat Maliyeti + Arsa Sahibine Verilen Nakit Toplamı / Müteahhite Kalan Daire Sayısı / m² Büyüklüğü 61

Daire m² Daire Cinsi İnşaat Maliyeti 900 m² Konut 1. 200. 000 Arsa Payı Maliyeti Toplam Maliyet 750. 000 1. 950. 000 Kalan İnşaat Maliyeti : 1. 200. 000 TL Ödenen Nakit Toplamı : 144. 000 TL Tahsil Edilmeyen KDV : 6. 000 TL Toplam : 1. 950. 000 TL 62

HASILAT PAYLAŞIMI KARŞILIĞI ARSA TESLİMİ 63

Hasılat Paylaşımı Nedir? 64

Arsa Sahibi ARSANIN TAMAMI Müteahhit KARARLAŞTIRILAN % NAKİT ÖDEME Ö D E M E F A T U R A Daire Alıcıları 65

Hasılat Paylaşımı Muhasebe Kaydı Nasıl Yapılacaktır ? 66

Arsa sahibi ile müteahhit her birinin inşaat maliyeti 260. 000 TL olan dairelerin satılmasında, gelirin %40’ını arsa sahibine verilmek üzere anlaşmışlardır. Bu durumda her bir bağımsız birim satışında müteahhit açısından aşağıdaki gibi muhasebe kaydı yapılması gerekecektir. -------------------/------------------------120 Alıcılar (Müşteri) 606, 000 600 Satış Tutarı 600, 000 391 Hesaplanan KDV 6, 000 Daire Satış Kaydı -------------------/------------------------67

-------------------/------------------------- 152 Arsa Maliyeti 240, 000 320 Arsa Sahibi 240, 000 (600. 000 x%40=240. 000 TL Arsa Maliyet Kaydı) ----------------/--------------------620 Satılan Daire Maliyeti 500, 000 152 İnşaat maliyeti 152 Arsa Payı Maliyeti 260, 000 240, 000 Satılan Daire Maliyet Kaydı -------------------/------------------------68

“İnsan olmanın özünde soru sormak vardır, cevaplamak değil. ” John Seely Brown 69

KOOPERATİFLERDE İNŞAAT İŞLERİ 70 70/179

YATIRIMA YÖNELİK İNŞAAT İŞLERİ 71

İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ 72 72/179

YURTDIŞI İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİ 73

“Güç, saklanan bilgiden değil, paylaşılan bilgiden gelir. ” Bill Gates 74