Milja ja Atte ettit ja aikuistumista 39 5

Milja ja Atte, etätöitä ja aikuistumista | 39, 5 m 2 , 2 h, kt | Honkasuo Jouko Kuusela RAKENNUSKUSTANNUSTEN MUODOSTUMINEN, ARVIOINTI JA OHJAUS 28. 2. 2018 Esitys Aalto Yliopistossa / Jouko Kuusela 1

SISÄLTÖ 1. Yleistä käsitteistöä 2. Rakennuskustannuksiin vaikuttavat tekijät 3. Rakennuskustannusten arviointi ja kustannusten ohjaus suunnitteluvaiheessa 4. Case esimerkkejä kahdesta kilpailusta 28. 2. 2018 Esitys Aalto Yliopistossa / Jouko Kuusela 2

LÄHDEAINEISTO JA RAJAUKSET 1. Selvitys kaavamääräysten kustannusvaikutuksista Rakli , joulukuu 2015 2. Asuinkerrostalojen rakentamisen ohjauksen kustannustarkasteluja Helsingin kaupungin talous- ja suunnittelukeskuksen julkaisu 6/2009 3. Asuntojen rakennuskustannukset Rakennusfoorum 7. 10. 2014 Riitta Eloranta Esitys on laadittu lähinnä asuntorakentamisen kustannushallinnan näkökulmasta, mutta yleisen teoriasisällön osalta se koskee myös muuta talonrakentamista 28. 2. 2018 Esitys Aalto Yliopistossa / Jouko Kuusela 3

KUSTANNUSTEN KERTYMINEN JA NIIHIN VAIKUTTAMINEN 28. 2. 2018 Esitys Aalto Yliopistossa / Jouko Kuusela 4

HANKINTAHINTA/KUSTANNUKS ET Hankintahinta/kokonaishinta = Rakennuskustannukset + tonttikustannukset • Rakennuskustannukset Rakennustekniset työt Talotekniset (LVIAS) työt Rakennuttajan kustannukset Rahoituskulut • Tonttikustannukset Tontin hinta tai rakennusaikainen vuokra Tontin lohkominen, mittaus ym. kulut Kunnallistekniset liittymismaksut Alueelliset liittymismaksut: aluepysäköinti, VSS 28. 2. 2018 Esitys Aalto Yliopistossa / Jouko Kuusela 5

RAKENNUSKUSTANNUSTEN JA HINNAN MUODOSTUMINEN Yli 50 % talonrakennushankkeen rakennuskustannuksista on käytännössä sidottu jo ennen rakennussuunnittelun alkua asemakaavalla, tontin olosuhteilla ja alueellisilla yhteisjärjestelyillä • Tontin topografia ja maaperä • Rakennusoikeuden määrä, hankekoko • Talotyyppi, rakennusalat • Päämateriaalit, kattomuoto • Kerrosluku • Paikoitusratkaisu Suunnitteluratkaisun ja suunnittelunohjauksen vaikutus n. 20 -40 % • Hankesuunnitelma • • Tila-/huoneisto-ohjelma Keskipinta‐ala ja yhteistilat Ulkoseinämäärä ja -materiaali Materiaali‐ ja varustelutaso Kilpailu- ja suhdannetilanne -10% - +20 % 28. 2. 2018 Esitys Aalto Yliopistossa / Jouko Kuusela 6

RAKENNUSKUSTANNUSINDEKSI TARJOUSHINTAINDEKSI 28. 2. 2018 Esitys Aalto Yliopistossa / Jouko Kuusela 7

TARJOUSHALUKKUUS TARJOUSHAJONNAT 28. 2. 2018 Esitys Aalto Yliopistossa / Jouko Kuusela 8

RAKENNUSKUSTANNUKSETKAAVAMÄÄRÄYSTEN VAIKUTTAVUUS 28. 2. 2018 Esitys Aalto Yliopistossa / Jouko Kuusela 9

RAKENNUSKUSTANNUKSETYLEISET KUSTANNUSTEKIJÄT Tontin maaperä • kustannukset merkittäviä ja vaihtelu suurta (50… 500 e/asm 2) • pehmeä savikkoalue, kallio, moreenimaa • entinen satama‐alue, teollisuuden jättömaa, liikennealue • anturaperustus moreenimaalle tai kalliolle kustannustehokkainta • ei kellaria pohja‐ tai tulvavesialueille (vesitiiveys, vedenpaine) • saastuneet ja pilaantuneet maat, esim. vanhat satama‐alueet • savikolle riittävän korkea rakennus, jolloin pohjanvahvistustöiden ja paalutuksen kustannukset jakautuvat useimmille neliöille 28. 2. 2018 Esitys Aalto Yliopistossa / Jouko Kuusela 10

RAKENNUSKUSTANNUKSETYLEISET KUSTANNUSTEKIJÄT Hankekoko • työmaan perustamisesta ja johtamisesta aiheutuvat kustannukset (yhteis- ja käyttökustannukset) pienenevät neliötä kohti hankekoon kasvaessa • iso hankekoko tuo säästöä, jos kustannuksiltaan merkittävät suunnitteluratkaisut toistuvat • tuotantosarjat rakennusosilla ja –järjestelmillä • urakan koko ja urakkamuoto mitoitettava potentiaalisten urakoitsijoiden toteutuskyvyn ja riskinottokyvyn mukaisesti 28. 2. 2018 Esitys Aalto Yliopistossa / Jouko Kuusela 11

RAKENNUSKUSTANNUKSETYLEISET KUSTANNUSTEKIJÄT Runkomateriaali • betoni käytetyin ja edullisin runkomateriaali • terästä käytetty vain muutamissa kohteissa • puu materiaalina kalliimpi, mutta tilaelementeillä talo nousee nopeasti ‐ • lyhyempi rakennusaika tuo säästöä ‐ kustannusero pienentynyt Kattomuoto • tasakatto halvin • harja‐ ja pulpettikatossa katon ala suurempi, • • 28. 2. 2018 kalliimmat vesikattovarusteet enemmän ulkoseinää Esitys Aalto Yliopistossa / Jouko Kuusela 12

RAKENNUSKUSTANNUKSETYLEISET KUSTANNUSTEKIJÄT Kerrosluku • sidoksissa maanrakennustöistä, perustuksista, yläpohjasta, vesikatosta, räystäistä, porrashuoneesta ja hissistä aiheutuviin kustannuksiin eli kerrosluvun kasvaessa 3: sta 8: aan kustannukset pienenevät asuntoneliötä kohti • korkeammat palonkestoluokat ja osastoidut porrashuoneet, kun 8… 15 krs • kerrosten erilaisuus nostaa kustannuksia, suositus 60 % samanlaisia • vajaat kerrokset kalliita • • • US‐määrä kasvaa suhteessa asuinpinta‐alaan porrassyöttötehokkuus heikkenee ylimmissä kerroksissa seinän ja vesikaton liittymien määrä kasvaa • terassit nostavat alapuolisen kerroksen kerroskorkeutta Runkosyvyys • US‐määrä pienenee syvyyden kasvaessa ja tehokkuus paranee • syvä runko – vähän ulkoseinää ‐ asunnot pimeitä • optimaalinen syvyys 12… 14 m 28. 2. 2018 Esitys Aalto Yliopistossa / Jouko Kuusela 13

RAKENNUSKUSTANNUKSETKERROSLUVUN VAIKUTUS 28. 2. 2018 Esitys Aalto Yliopistossa / Jouko Kuusela 14

RAKENNUSKUSTANNUKSET RUNKOSYVYYDEN VAIKUTUS 28. 2. 2018 Esitys Aalto Yliopistossa / Jouko Kuusela 15

RAKENNUSKUSTANNUKSETYLEISET KUSTANNUSTEKIJÄT Porrassyöttö • porrashuoneiden ja käytävien määrä ja koko vaikuttavat tehokkuuteen ja kustannuksiin • porrashuoneiden määrä suhteessa rakennusoikeuteen selvitettävä jo kaavavaiheessa • liikennetilat sisältyvät rakennusoikeuteen –eli liikennetilat ”syövät” asuinpinta‐alaa eli myytäviä neliöitä • Porrassyöttötehokkuus (vuokratalo) ‐ lamellitalot vähintään 4 asuntoa/porrastasanne, -5 > 230 asm 2 ‐ pistetalot vähintään 6 -8 asuntoa, > 300 asm 2 28. 2. 2018 Esitys Aalto Yliopistossa / Jouko Kuusela 16

RAKENNUSKUSTANNUKSETYLEISET KUSTANNUSTEKIJÄT Autopaikoitusratkaisu • autopaikalla merkittävä kustannusosuus asunnon hinnasta (50… 800 e/asm 2) • kantakaupungissa maanalainen pysäköinti perusteltua tonttitehokkuuden takia • esikaupunkialueilla maanpäällinen pysäköinti suositeltavampi ratkaisu • paikkamäärän minimoiminen – hyvät julkiset yhteydet, vuorottaispysäköinti ja paikkojen nimeämättömyys, yhteiskäyttöautot Keskimääräisiä kustannuksia • maantasopysäköinti 5. 000 e/ap • pysäköintikansi 15. 000 e/ap • pysäköintitalo 25. 000… 50. 000 e/ap • pihakannen alla 35. 000… 45. 000 e/ap • kallioluolapaikoitus 60. 000…. 100. 000 e/ap 28. 2. 2018 Esitys Aalto Yliopistossa / Jouko Kuusela 17

RAKENNUSKUSTANNUKSETPYSÄKÖINTIRATKAISUJEN KUSTANNUSVAIKUTUKSET 28. 2. 2018 Esitys Aalto Yliopistossa / Jouko Kuusela 18

RAKENNUSKUSTANNUKSETYLEISET KUSTANNUSTEKIJÄT Talotyyppi • kerrostalo / pientalo perustamisolosuhteiden mukaan • pistetalon ja lamellitalon välillä ei yksiselitteistä eroa – riippuu tehokkuudesta • ”Tiivis ja matala” epätaloudellista • Korkea rakentaminen (yli 16 krs) lähtökohtaisesti kalliimpaa Ulkoseinämäärä ja ‐materiaali • ulkoseinä rakennuksen kalleimpia rakennusosia • rakennuksen muoto vaikuttaa: piirin kasvaessa lisääntyvät myös perustusten, kantavan rungon ja räystäiden määrä • kaikki porrastukset ja sisäänvedot lisäävät US‐määrää • vinot muodot ovat työvaltaisempia ja nostavat kustannuksia • perinteinen sandwich‐elementti taloudellisin • • • 28. 2. 2018 hintaan vaikuttaa ulkokuoren pintamateriaali, koko, aukotus ja sarjojen suuruus paikallamuurattu tiili nykyisin eniten käytetty rappaus nostaa hintaa ja ylläpitokustannuksia Esitys Aalto Yliopistossa / Jouko Kuusela 19

RAKENNUSKUSTANNUKSETYLEISET KUSTANNUSTEKIJÄT Tilaohjelma • jokainen bruttoneliö ja tila maksaa • osa yhteistiloista määrätty kaavassa Keskipinta‐ala • keskipinta‐alan pienentäminen nostaa suhteellisia rakennuskustannuksia, mutta asunnon kokonaishinta tai -vuokra pienenee • kalliiden tilojen kuten märkätilojen ja keittiöiden suhteellinen osuus asuinneliötä kohden kasvaa • yhteis‐ ja liikennetilojen määrä kasvaa (esim. varastot sidottu asuntomäärään) • parvekkeiden määrä kasvaa Yhteistilat, tekniset tilat • yhteistilamäärän lisääntyessä lisääntyy myös liikennetilojen määrä • liikennetilojen lisäys vähentää asuinkerrosalaa eli myytäviä neliöitä • osa yhteistiloista voidaan sisällyttää asunnon sisään eli myytäviin neliöihin (esim. sauna, irtaimistovarasto, pesula) ellei kaavassa toisin määrätä • yhteistilojen määrä n. 14… 18 % asuinpinta‐alasta, jos noudatetaan rakvv: n ohjetta • keskitetyssä IV‐ratkaisussa IV‐konehuoneet ( n. 30 m 2 / prh) vähentävät asuinkerrosalaa, jos konehuone asuinkerroksessa • keskitetyssä yleensä pienemmät elinkaarikustannukset ja helpompi huoltaa 28. 2. 2018 Esitys Aalto Yliopistossa / Jouko Kuusela 20

RAKENNUSKUSTANNUKSET ASUNTOJEN KESKIPINTA-ALAN VAIKUTUS 28. 2. 2018 Esitys Aalto Yliopistossa / Jouko Kuusela 21

RAKENNUSKUSTANNUSTEN ARVIOINTIMENETELMÄT ERI VAIHEISSA 1. Arvio viitekohteiden toteumatietojen perusteella • • Hankekoko Tekninen vastaavuus Tunnusluvut (tehokkuus esim. brm 2/asm 2, asm 2/kem 2 Yksikköhinnat e/brm 2, e/asm 2 2. Tavoitehintalaskelma • • • 28. 2. 2018 Tilaohjelma Hanketekijät Olosuhteet Erityistavoitteet Haahtelan TAKU-ohjelma yleisesti käytetyin Esitys Aalto Yliopistossa / Jouko Kuusela 22

SUUNNITELMAN TUNNUSLUVUT 28. 2. 2018 Esitys Aalto Yliopistossa / Jouko Kuusela 23

SUUNNITELMAN TUNNUSLUVUT 28. 2. 2018 Esitys Aalto Yliopistossa / Jouko Kuusela 24

TAVOITEHINTALASKELMA TILAOHJELMA HANKETEKIJÄT 28. 2. 2018 Esitys Aalto Yliopistossa / Jouko Kuusela 25

TAVOITEHINTALASKELMA, YHTEENVETO 28. 2. 2018 Esitys Aalto Yliopistossa / Jouko Kuusela 26

RAKENNUSKUSTANNUSTEN ARVIOINTIMENETELMÄT ERI VAIHEISSA 3. Rakennusosa-arvio • Määrät mitataan luonnoksista rakennusosatasolla • Hinnoittelu vakiohinnaston mukaan tuoteosatasolla (ei suoriteperusteinen) • Yhteis- ja käyttökustannukset vakiomenetelmän mukaisesti • Hankekate (riippuu kilpailutilanteesta) • Riskit (kustannusnousu, olosuhteet, suunnitelmien epätarkkuus) • Haahtelan kustannustietokirja yleisesti käytetty • RO-arvio tehtävä riittävän aikaisessa vaiheessa, jotta suunnitelmia voidaan vielä helposti muuttaa 28. 2. 2018 Esitys Aalto Yliopistossa / Jouko Kuusela 27

RAKENNUSOSA-ARVIO, YHTEENVETO 28. 2. 2018 Esitys Aalto Yliopistossa / Jouko Kuusela 28

RAKENNUSOSA-ARVIO, ESIMERKKISIVUT 28. 2. 2018 Esitys Aalto Yliopistossa / Jouko Kuusela 29

RAKENNUSKUSTANNUSTEN ARVIOINTIMENETELMÄT ERI VAIHEISSA 4. Yksityiskohtainen kustannusarvio • Urakoitsijan laskentamenetelmä urakkatarjousvaiheessa • Yksityiskohtainen määrälaskenta ja hinnoittelu suoritetasolla (työ, aine. alihankinta) • Alustava työmaasuunnitelma ja aikataulu yhteis- ja käyttökustannusten arvioinnin pohjaksi 5. Tuotemallipohjainen arvio • Edellyttää hyvin ohjeistettua tuotemallipohjaista suunnittelua sekä suunnittelun ja kustannuslaskennan integraatiota • Määrät saadaan suoraan tuotemallista • Tulee yleistymään erityisesti hankemuodoissa, joissa urakoitsija vastaa suunnittelusta 28. 2. 2018 Esitys Aalto Yliopistossa / Jouko Kuusela 30

SIELLÄ KOTI, MISSÄ SYDÄN. 28. 2. 2018 Esitys Aalto Yliopistossa / Jouko Kuusela 31

KIITOS 28. 2. 2018 Esitys Aalto Yliopistossa / Jouko Kuusela 32