METODOLOGIA EMPLEADA EN LA ELABORACINDE AVALOS DE BIENES

METODOLOGIA EMPLEADA EN LA ELABORACIÓNDE AVALÚOS DE BIENES INMUEBLES EN JUZGADOS DEL DISTRITO JUDICIAL DE MAZATLÁN, DEPENDIENTES DEL SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTICIA DEL ESTADO DE SINALOA TESIS Para obtener el grado de Maestro en Valuación Inmobiliaria Presenta: Rafael Villegas Hernández Noviembre 25 del 2015

CONTENIDO: RESUMEN INTRODUCCIÓN ANTECEDENTES JUSTIFICACIÓN HIPÓTESIS OBJETIVOS METODOLOGÍA RESULTADOS CONCLUSIONES BIBLIOGRAFÍA 2

R E S U M E N Con el propósito de conocer las causales en las inconsistencias observadas en los avalúos aplicados a bienes inmuebles en los juzgados del Distrito Judicial de Mazatlán, dependientes del Supremo Tribunal de Justicia del Estado de Sinaloa, en este trabajo se analizó esta la problemática para determinar; 1. - El sustento teórico conceptual del ejercicio de valuación; 2. - La competencia académica del valuador y 3. - Los resultados del análisis de casos aplicando encuestas para valorar la objetividad del dictamen de valuación. Los resultados señalan tres clases de problemas: Entendimiento incompleto de los lineamientos que en materia de valuación inmobiliaria estableció la Sociedad Hipotecaria Federal S. N. C.

INTRODUCCIÓN En el presente trabajo de investigación se analiza la problemática, irregularidades e inconsistencias que ocurren en el ejercicio de la valuación de bienes inmuebles al interior de los órganos del supremo tribunal de justicia del estado de Sinaloa, revisando para ello la metodología que se emplea actualmente y que es la regulada por la sociedad hipotecaria federal S. N. C. , institución que establece un modelo cuantitativo para valuar bienes inmobiliarios, a través de los métodos: 1) de mercado, 2) físico o directo y 3) capitalización de rentas, que rige a los peritos en valuación inmobiliaria en México, y las inconsistencias existentes al no respetar dicha metodología. (villegas-rafael, 2014). Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD

ANTECEDENTES La valuación en México ha evolucionado de manera importante en los últimos años, en los que la transición sexenal ha generado discrepancias en las circunstancias económicas del entorno y situaciones de inestabilidad económica en el país. esta coyuntura obliga a los peritos valuadores a afinar los métodos evaluatorios ya existentes, para adaptarse a las necesidades de tiempo y espacio del desarrollo económico y del mercado inmobiliario mexicano. Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD

La valuación inmobiliaria es un proceso de aplicación de conocimientos, experiencia y métodos establecidos, pero sobre todo de aplicación de ética profesional, que conducen a estimar el valor de un bien inmueble en un determinado lugar y en una fecha específica. mediante la aplicación de métodos alternos de valuación, se puede contribuir en el dictamen de avalúos, particularmente en juicios que están en controversia. Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD

Una deficiencia preponderante en la emisión de avalúos y dictámenes técnicos, es la falta de discreción de las partes hacia los peritos, que incluso y muchas veces se presta a hechos de corrupción para favorecer a una de las partes y perjudicar a la otra, ya que los peritos designados por el juez sean en rebeldía o por el actor, y el tercero en discordia, tienen una relación directa con las partes y no con el Juez. Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD

JUSTIFICACIÓN Debido a que el reglamento que actualmente aplican las autoridades del consejo de la judicatura del supremo tribunal de justicia del estado de Sinaloa, particularmente en el Distrito Judicial de Mazatlán, el ejercicio de la valuación, carece de elementos metodológicos suficientes, que hace necesario el efectuar un estudio que determine dichas insuficiencias y con ello estar en posibilidades de formular una propuesta metodológica que permita subsanarlas. Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD

HIPÓTESIS El incumplimiento en la aplicación de la metodología emitida por la Sociedad Hipotecaria Federal S. N. C. para el ejercicio de la valuación inmobiliaria dentro de los órganos del poder judicial, y las inconsistencias con las que cuenta el reglamento y la lista de personas o profesionistas registrados ante los órganos del Poder Judicial de Mazatlán, redundan en deficiencias de avalúo y son fuente de conflicto entre las partes involucradas. Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD

Para comprobar esta tesis, se diseñaron y aplicaron instrumentos de recolección de información escrita y entrevistas que fueron aplicadas a; jueces, peritos y abogados. es decir, las tres partes involucradas en el proceso de avalúo. La entrevista fue elaborada y aplicada para calificar de manera general el desempeño y papel que juegan cada uno de los actores involucrados: jueces, abogados y peritos valuadores. Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD

OBJETIVO GENERAL: Describir los problemas e inconsistencias de empatía profesional que guardan las listas de peritos valuadores de inmuebles en los órganos del supremo tribunal de justicia del estado de Sinaloa y en el conocimiento y aplicación del modelo de valuación inmobiliaria establecido en la metodología de la Sociedad Hipotecaria Federal S. N. C. Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD

OBJETIVO GENERAL: Evaluar la aplicación del modelo de valuación inmobiliaria, establecido en la metodología de la Sociedad Hipotecaria Federal S. N. C. , describiendo los problemas e inconsistencias entre empatía profesional, nivel de conocimientos que guardan los peritos valuadores enlistados en el Juzgados del Distrito Judicial de Mazatlán, dependientes del Supremo Tribunal de Justicia del Estado de Sinaloa. Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD

OBJETIVOS ESPECÍFICOS: 1. -Describir el modelo cuantitativo de valuación inmobiliaria de la Sociedad Hipotecaria Federal S. N. C. , y comparar contra el modelo cualitativo. 2. - Enlistar las anomalías en la aplicación del modelo de valuación inmobiliaria establecido en la metodología de la Sociedad Hipotecaria Federal S. N. C. contra las detectadas en los juicios civiles y mercantiles de los Juzgados del Distrito Judicial de Mazatlán. 3. - Identificar los casos de anomalías en las que incurran los peritos valuadores de inmuebles, en los Juzgados del Distrito Judicial de Mazatlán, Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD

4. - Enlistar las anomalías comunes en la valuación que se realiza en el Distrito Judicial de Mazatlán y sus efectos en los dictámenes. 5. - Elaborar una enlistado de las principales anomalías que afectan los criterios de valuación establecidos por la Sociedad Hipotecaria Federal S. N. C. 6. - Determinar las anomalías de formación profesional existentes en las listas de peritos valuadores de inmuebles del Supremo Tribunal de Justicia del Estado de Sinaloa. Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD

MARCO TEÓRICO La valuación inmobiliaria “consiste en la estimación del valor comercial de un inmueble” a través de un dictamen técnico imparcial mediante las características de uso y análisis de mercado, considerando las condiciones de ubicación, calidad, precio, así como las características físicas y urbanas del inmueble”. Es común que en muchas ocasiones los avalúos inmobiliarios causen discrepancias de valor estimado debido a un mal trabajo de apreciación o por la falta de conocimiento en la materia. Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD

Actualmente la valuación inmobiliaria continúa realizándose bajo un modelo de interpretación tradicional, a pesar de los cambios registrados en el último cuarto del siglo xx, principalmente en los ámbitos; económico, sociológico, urbano y medio ambiental. La aplicación de un modelo de valuación cuantitativo basado en elementos edificatorios tienen gran peso, olvidándose de los elementos cualitativos; es decir, de aquello que no es visible, de aquello que es prospectivo muchas de las veces y que sólo a través de indagar de una manera integral y estructurada se llega a identificar y a establecer sus implicaciones. Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD

Necesitamos repensar este modelo tradicional de valuación, ya que el actual es incapáz de frenar los sesgos intencionados que se presentan ( salastafoya, 2014) Los avalúos de inmuebles actuales, “deberán estar conducidos por personas con formación, experiencia y habilidad adecuada para esta actividad profesional. ”. Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD

Actualmente existen tres procedimientos en la determinación del valor de un inmueble. , en este caso son: Análisis de Costo o Análisis Físico o Directo Análisis por Capitalización de Rentas o simplemente Análisis de Capitalización y Análisis de Mercado, que conforman criterios de las tres formas. Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD 18

METODOLOGÍA EMPLEADA 1. - El instrumento de recolección de información consistió en la aplicación de una entrevista a las personas involucradas en el ejercicio de la valuación, partiendo de las listas de los peritos que forman el padrón oficial del STJES. La elección de las personas encuestadas, se realizó al azar. Selección de diez peritos, diez abogados y cuatro jueces, a las que se les aplicaron 5 instrumentos de recolección de información directamente. Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD 19

2. - Revisión de la sección de los avalúos de los expedientes 3. -Encuestas de los profesionales involucrados en los diferentes juicios. 4. - Análisis de las lista de peritos emitida para el año 2015 por el Supremo Tribunal de Justicia del Estado de Sinaloa. 5. - Con la información obtenida en las encuestas y el análisis de las listas emitidas para 2015, se procedió a analizar la problemática causal de las desviaciones en la interpretación que para la elaboración de avalúos de bienes inmuebles y con base a la información obtenida, se elaboró un Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD

5. - Con la información obtenida en las encuestas y el análisis de las listas emitidas para 2015, se procedió a analizar la problemática causal de las desviaciones en la interpretación que para la elaboración de avalúos de bienes inmuebles y con base a la información obtenida, se elaboró un diagnóstico de los problemas que enfrenta el sistema judicial en los peritajes que se solicitan. Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD

INSTRUMENTOS GUÍA DE RECOLECCIÓN DE INFORMACIÓN. GUIA DE ENTREVISTA APLICADA A LOS JUECES 1. - ¿Conoce el actual reglamento de peritos oficiales en materia civil y familiar del Poder Judicial del Estado de Sinaloa? 2. - ¿Qué opina sobre el reglamento para peritos oficiales en materia civil y familiar del Poder Judicial del Estado de Sinaloa? 3. - ¿Cree usted que el actual acuerdo de reglamento cumple con lo requerido para satisfacer las necesidades que se requieren para un desarrollo legal pronto y expedito para la realización y emisión de dictámenes técnicos, y avalúos? VILLEGAS-HERNÁNDEZ RAFAEL (2015). METODOLOGÍA EMPLEADA EN LA ELABORACIÓN DE AVALÚOS EN JUZGADOS DE MAZATLÁN, TESIS MVI, UAD

4. - ¿Conoce actualmente cuales de los peritos cuenta con una especialidad o maestría especializada en el ramo de valuación inmobiliaria? 5. - ¿Conoce los honorarios de los peritos para la emisión de avalúos de inmuebles en los diferentes juzgados del Distrito Judicial de Mazatlán? 6. - ¿Considera que el tiempo en resolver o dictar sentencia en los diferentes juicios de avalúo que se llevan a cabo en los juzgados del distrito judicial de Mazatlán es el adecuado?

7. - ¿Qué puntos considera o propondría usted como necesarios para agilizar la emisión de avalúos y dictámenes técnicos que eviten la falta de discreción y corrupción en la emisión de los mismos? 8. - ¿Considera que los avalúos de algunos peritos están realizados de una manera completa, explicita e imparcial, realizados en un formato en el que se apliquen los enfoques científicos que actualmente rigen a la valuación de bienes inmuebles, a diferencia de otros que usted haya detectado que de alguna manera están incompletos?

9. - ¿Se ha encontrado usted con algunos casos de corrupción en la expedición de avalúos de bienes inmuebles en juicios de controversia? 10. -¿Cuál sería su conclusión? Con el análisis de las respuestas obtenida en estas entrevistas se pretendió determinar el conocimiento que actualmente tienen los jueces de los diferentes juzgados, ya sea del orden civil, mercantil, familiar y penal en materia de valuación. Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD

GUÍA DE ENTREVISTA PARA ABOGADOS 1. - ¿Conoce el actual reglamento de peritos oficiales en materia civil y familiar del supremo tribunal de justicia del Estado de Sinaloa? 2. - ¿Qué opina sobre el actual reglamento para peritos oficiales en materia civil y familiar del poder judicial del Estado de Sinaloa? 3. - ¿Cree usted que el actual reglamento cumple con lo requerido para satisfacer las necesidades que se requieren para un desarrollo legal pronto y expedito para la realización y emisión de dictámenes técnicos, y avalúos? Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD

4. - ¿Conoce actualmente cuales de los peritos cuenta con una especialidad o maestría en el ramo de valuación inmobiliaria? 5. - ¿Conoce de los honorarios de peritos para la emisión de dictámenes técnicos avalúos etc. ? 6. - ¿Considera que los juicios que se encuentran en desarrollo en los diferentes juzgados en su mayoría tardan mucho tiempo en llegar a una resolución para dictar sentencia debido a la tardanza en las periciales? Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD

7. - ¿Qué puntos considera o propondría usted para agilizar la emisión de avalúos y dictámenes técnicos? 8. - ¿Considera que los avalúos de algunos peritos están realizados de una manera completa, explicita e imparcial, a diferencia de otros que haya observado que carecen de todo lo anterior? 9. - ¿se ha encontrado usted con algunos casos de corrupción en la expedición de avalúos de bienes inmuebles en juicios de controversia? Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI,

10. - ¿cuál sería su conclusión? Con esta guía de entrevista se pretende conocer la opinión y el conocimiento que los abogados tienen de la función de representar a las partes que actúan en un juicio específico, ya que como los anteriores interactúan de manera importante para llegar a conclusiones legales, pero sobre todo la opinión de lo que actualmente acontece y rige a los peritos y la relación laboral y profesional que existe entre ellos dos.

GUÍA DE ENTREVISTA APLICADA A LOS PERITOS VALUADORES 1. - ¿Conoce el actual reglamento de peritos oficiales en materia civil y familiar del poder judicial del Estado de Sinaloa? 2. - ¿Qué opina sobre el reglamento de peritos oficiales en materia civil y familiar del supremo tribunal de justicia del Estado de Sinaloa? 3. - ¿Cree usted que el actual reglamento cumple con lo requerido para satisfacer las necesidades que se requieren para un desarrollo legal pronto y expedito para la realización y emisión de dictámenes técnicos, y avalúos? 4. - Conoce el importe de los honorarios para de peritos en la emisión de avalúos de inmuebles realizados en los diferentes Juzgados del Distrito Judicial de Mazatlán? Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI,

5. - ¿Cuál considera que sería el factor primordial que obstaculiza el buen desarrollo de la valuación inmobiliaria dentro de los órganos del poder judicial del estado? 6. - Considera que los juicios que se encuentran en desarrollo en los diferentes juzgados, en su mayoría tardan mucho tiempo para llegar a una resolución útil en el dictamen de sentencia debido a la tardanza en las periciales? 7. - ¿Qué puntos considera o propondría para agilizar la emisión de avalúos y dictámenes técnicos? Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI,

8. - ¿Considera que los avalúos de algunos peritos están realizados de una manera completa, explicita e imparcial, a diferencia de otros que haya observado que carecen de todo lo anterior? 9. - ¿Realiza sus avalúos con los lineamientos emitidos por la sociedad hipotecaria federal? 10. - ¿Se ha encontrado usted con algunos casos de corrupción en la expedición de avalúos de bienes inmuebles en juicios de controversia? Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD 11. - ¿Cuál sería su conclusión?

Con esta guía de entrevista se pretende evidenciar el nivel de competencia de los Peritos Valuadores que actualmente forman parte del padrón de la lista de peritos del Supremo Tribunal de Justicia del Estado de Sinaloa. Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD 33

RESULTADOS DE LAS ENCUESTAS REALIZADAS A LOS JUECES El 100% de los jueces conocen el reglamento que actualmente existe que incide y que actualmente rige el ejercicio de los peritos en las diferentes ramas periciales, y enfocados a la valuación inmobiliaria, el mismo número de jueces coincidieron en que el actual reglamento incumple al no exigir un título profesional que avalé los estudios en la materia y así como el incumplimiento de la metodología establecida por la Sociedad Hipotecaria Federal S. N. C. o cualquier otro organismo que reglamente la valuación, para satisfacer las necesidades que se requieren en el desarrollo legal pronto y expedito para la realización y emisión de dictámenes técnicos, y avalúos de bienes inmuebles. Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD

RESULTADOS DE LAS ENCUESTAS REALIZADAS A LOS ABOGADOS. De acuerdo a las respuestas que emitieron los abogados sobre el cuestionario aplicado se observó que: El 20 % de los encuestados manifestaron conocer el “Reglamento de Peritos Oficiales en Materia Civil y Familiar del Poder Judicial del Estado de Sinaloa” y que a su vez necesita una serie de reformas y actualizaciones debido a que en la actualidad se encuentra incompletas. Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD

RESULTADOS DE LAS ENCUESTAS REALIZADAS A LOS PERITOS De acuerdo a las respuestas que emitieron los peritos al cuestionario se observó que; el 100% de los peritos que actualmente se encuentran registrados en el padrón de peritos del supremo tribunal de justicia del estado de Sinaloa, saben que existe un reglamento que los rige y que de alguna manera deben seguir las indicaciones correspondientes. lógicamente nadie pudo opinar de algo que desconoce, por lo que solamente se remitieron a exponer sus opiniones en base a la experiencia que han tenido referente a la falta de aplicación de la metodología emitida por la Sociedad Hipotecaria Federal S. N. C. para la emisión de dictámenes periciales en cuanto a avalúos se refiere

ANÁLISIS DE LOS RESULTADOS Con base a la metodología que actualmente se encuentra rigiendo la actuación de los peritos que forman parte del padrón del Consejo de la Judicatura, del Poder Judicial del Estado de Sinaloa, se observó que; 1) Existe una serie de inconsistencias en el acuerdo de reglamento, desde la selección de peritos valuadores, hasta la emisión de dictámenes técnicos, y avalúos de bienes inmuebles. 2) Algunos de los valuadores no cumplen con el perfil académico necesario para el ejercicio de la valuación inmobiliaria y Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD

3) En las listas del STJES existen peritos carentes de una formación profesional suficiente para realizar avalúos sustentados en bases técnicas, científicas y profesionales. EXPOSICIÓN DE LAS INCONSISTENCIAS En las listas de peritos valuadores emitidas por el STJES, existen profesionistas ( Ingeniero Agrónomo, Contadores, abogados, Licenciados en Administración de Empresas, Topógrafos, que son aptos preferentemente para elaborar peritajes relativos a su profesión, sin embargo se ostentan como valuadores de inmuebles, sin contar con el perfil y área de conocimientos que los acrediten como competentes para la valuación inmobiliaria. Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD De la misma forma se encuentran enlistados valuadores de inmuebles con poca

SITUACIÓN IDEAL La situación que se esperaría para el mejor funcionamiento de los métodos del desarrollo de la valuación inmobiliaria dentro de los órganos del Poder Judicial del Estado de Sinaloa se presenta a continuación: a). Implementar en el reglamento para peritos valuadores inmobiliarios del STJES, los lineamientos técnicos a los que se apegarán los dictámenes presentados en los juicios de los juzgados correspondientes. b). Depuración de la lista del padrón de peritos, conforme a sus competencias, para promover la valuación a preferentemente con aquellas personas que acrediten experiencia y conocimientos.

RESULTADOS PREGUNTA 1. -Describir el modelo cuantitativo de valuación inmobiliaria establecido en la metodología de la SHF y comparar contra el modelo cualitativo. RESPUESTA 1: Reglas de carácter general, emitidas por la Sociedad Hipotecaria Federal S. N. C. , para la elaboración de avalúos de inmuebles. Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD

DISCUSIÓN 1. Al realizar una comparación entre el modelo cualitativo que señala la SHF y el cuantitativo de los avalúos presentados en los expedientes de los diferentes juzgados del Distrito Judicial de Mazatlán, se observa que hay incongruencia entre ellos por lo que los resultados en la aplicación de los criterios resultan inciertos. Villegas-Hernández Rafael (2015). Metodología Empleada en la Elaboración de Avalúos en Juzgados de Mazatlán, Tesis MVI, UAD 41

PREGUNTA 2. Enlistar las anomalías en la aplicación del modelo de valuación inmobiliaria establecido en la metodología de la SHF S. N. C. Contra las detectadas en los juicios civiles y mercantiles de los juzgados del Distrito Judicial de Mazatlán. RESPUESTA 2. - El Método físico o Directo, arroja valores imprecisos, por no referir los valores de terreno y construcción, ni considerar la aplicación de la formula Ross Heidecke que para el calculo del demerito de la construcción considera la edad y estado de conservación.

Fórmula de Ross- Heidecke para calcular demerito en bienes inmuebles. Donde: EE= Edad VUT: Vida útil total EC: Estado de conservación d

El Enfoque de mercado cuando se aplica, generalmente no se realiza mercadeo o los comparables carecen de sustento en cuanto a ubicaciones, medidas de terreno y construcción, así como la aplicación de los factores tales como ubicación, zona, conservación, edad, topografía, coeficiente de uso de suelo, etc.

DISCUSIÓN 2. Como puede observarse, los valores estimados de los inmuebles que se valúan, contienen graves omisiones debido a que los métodos físico directo y de mercado cuando se realizan, incumplen en forma general de los lineamientos que para ello señala la SHF S. N. C.

PREGUNTA 3. Identificar los casos de anomalías en las que incurran los peritos valuadores de inmuebles, asignados por el STJES RESPUESTA 3. A continuación, se enlistan algunos casos de las anomalías que se presentan en el incumplimiento de las reglas de carácter general, emitidas por la SHF S. N. C. , para la elaboración de avalúos de inmuebles. 46

PRINCIPALES ANOMALÍAS DETECTADAS EN LOS EXPEDIENTES DE CASO ESTUDIADOS DISPOSICIÒN ANOMALÌA Juzgado Primero Civil Comparables: Juicio Sumario Civil Hipotecario Inmuebles similares al inmueble objeto del Expediente No. 11/2011 avalúo que se consideran adecuados para Banco Mercantil del Norte S. A. realizar el ejercicio de homologación, Vs. María de Jesús Villa Alcocer teniendo en cuenta su ubicación, zona, tipo de inmueble, superficie, edad, estado “ SI HAY ANOMALIA” de conservación y coeficiente de No se realiza el Método de Mercado para el utilización del suelo. cálculo del valor de inmuebles. 47

Homologación: Procedimiento por el cual se analizan las características del inmueble que se valúa en relación con otros comparables, con el objeto de sustentar el valor por comparación, a partir de sus similitudes y diferencias. Valor de reposición neto: Cantidad estimada, en términos monetarios, a partir del valor de reposición nuevo, deduciendo deméritos existentes debidos al deterioro físico, a la obsolescencia funcional y a la obsolescencia económica de cada inmueble valuado. Juzgado Primero Civil Juicio Sumario Civil Hipotecario Expediente No. 11/2011 Banco Mercantil del Norte S. A. Vs. María de Jesús Villa Alcocer “ SI HAY ANOMALIA” No se realizó estudio de mercado Juzgado Primero Civil Juicio Sumario Civil Hipotecario Expediente No. 11/2011 Banco Mercantil del Norte S. A. Vs. María de Jesús Villa Alcocer “ SI HAY ANOMALIA” Los valores de construcción aplicados no se refieren. Inmueble valuado o subvaluado. 48

Valor físico: Valor resultante de la aplicación del Enfoque físico. Está basado en el supuesto de que un comprador con la información suficiente, no pagaría más por un inmueble que el costo de un substituto con el mismo uso o fin que el inmueble considerado. Juzgado Segundo Civil Juicio Ejecutivo Mercantil Pago de Pesos Expediente No. 11/2011 Banco Mercantil del Norte S. A. Vs. María de Jesús Villa Alcocer “ SI HAY ANOMALIA Los valores de construcción aplicados no se refieren. Inmueble valuado o subvaluado. Juzgado Segundo Civil Juicio Oral Mercantil Expediente: 950/2013 Martínez Llanos Edmundo vs. Cruz López Mario, López Córdova Martha Alicia, Gaxiola Sánchez Juan Carlos “ SI HAY ANOMALIA Los valores de construcción aplicados no se refieren. Inmueble valuado o subvaluado. 49

Juzgado Tercero Civil Expediente 982/2010 Hipotecaria Nacional S. A. DE C. V. VS MARIA DE LOS ANGELES CAMACHO GONZALEZ “SI HAY ANOMALIA” Los valores de construcción aplicados no se refieren. Inmueble valuado o subvaluado. Juzgado Tercero Civil Juicio Sumario Civil Hipotecario (Art. 461 C. P. C. ) Expediente 159/2013 Castro Flores Gustavo Alejo vs. Peralta Aréchiga Alfonso López Aguirre Ana Lilia “SI HAY ANOMALIA” Los valores de construcción aplicados no se refieren. Inmueble valuado o subvaluado. 50

Valor físico: Valor resultante de la aplicación del Enfoque físico. Está basado en el supuesto de que un comprador con la información suficiente, no pagaría más por un inmueble que el costo de un substituto con el mismo uso o fin que el inmueble considerado. Juzgado Primero Civil Juicio Sumario Civil Hipotecario Expediente No. 11/2011 Banco Mercantil del Norte S. A. Vs. María de Jesús Villa Alcocer “ SI HAY ANOMALIA” En el Enfoque físico o Directo Los valores de las construcciones son arbitrarias, no se referencian. Valores subvaluados o sobrevaluados Juzgado Segundo Civil Juicio Oral Mercantil Expediente: 950/2013 Martínez Llanos Edmundo vs. Cruz López Mario, López Córdova Martha Alicia, Gaxiola Sánchez Juan Carlos “ SI HAY ANOMALIA En el Enfoque físico o Directo Los valores de las construcciones son arbitrarias, no se referencian. Valores subvaluados o sobrevaluados 51

Juzgado Tercero Civil Juicio Sumario Civil Hipotecario (Art. 461 C. P. C. Expediente 982/2010 Hipotecaria Nacional S. A. DE C. V. VS MARIA DE LOS ANGELES CAMACHO GONZALEZ “SI HAY ANOMALIA” En el Enfoque físico o Directo Los valores de las construcciones son arbitrarias, no se referencian. Valores subvaluados o sobrevaluados Juzgado Tercero Civil Juicio Sumario Civil Hipotecario (Art. 461 C. P. C. ) Expediente 159/2013 Castro Flores Gustavo Alejo vs. Peralta Arechiga Alfonso López Aguirre Ana Lilia “SI HAY ANOMALIA” En el Enfoque físico o Directo Los valores de las construcciones son arbitrarias, no se referencian. Valores subvaluados o sobrevaluados 52

Juzgado Cuarto Civil Juicio Ordinario Civil Expediente No. 46/2010 Instituto del Fondo de la Vivienda de los Trabajadores. Vs. José Ángel Márquez “SI HAY ANOMALIA” En el Enfoque físico o Directo Los valores de las construcciones son arbitrarias, no se referencian. Valores subvaluados o sobrevaluados Juzgado Cuarto Civil Juicio Ejecutivo Mercantil Pago de Pesos Expediente No. 311/2010 Sánchez Lizárraga Manuel vs. Lizárraga Ramírez Jesús Antonio “SI HAY ANOMALIA” En el Enfoque físico o Directo Los valores de las construcciones son arbitrarias, no se referencian. Valores subvaluados o sobrevaluados 53

Enfoque de mercado: Para la utilización de este enfoque, se deberá disponer de información suficiente del mercado local de que se trate; a efecto de contar con al menos seis transacciones u ofertas de inmuebles similares que reflejen en el avalúo adecuadamente, la situación actual de dicho mercado. Juzgado Primero Civil Juicio Sumario Civil Hipotecario Expediente No. 11/2011 Banco Mercantil del Norte S. A. Vs. María de Jesús Villa Alcocer “ SI HAY ANOMALIA” No se realizó éste método. Juzgado Segundo Civil Juicio Oral Mercantil Expediente: 950/2013 Martínez Llanos Edmundo vs. Cruz López Mario, López Córdova Martha Alicia, Gaxiola Sánchez Juan Carlos “ SI HAY ANOMALIA No se realizó éste método. 54

Juzgado Tercero Civil Juicio Sumario Civil Hipotecario (Art. 461 C. P. C. Expediente 982/2010 Hipotecaria Nacional S. A. DE C. V. VS MARIA DE LOS ANGELES CAMACHO GONZALEZ “SI HAY ANOMALIA” No se realizó este método. Juzgado Tercero Civil Juicio Sumario Civil Hipotecario (Art. 461 C. P. C. ) Expediente 159/2013 Castro Flores Gustavo Alejo vs. Peralta Aréchiga Alfonso López Aguirre Ana Lilia “SI HAY ANOMALIA” No se realizó este método. 55

Juzgado Cuarto Civil Juicio Ordinario Civil Expediente No. 46/2010 Instituto del Fondo de la Vivienda de los Trabajadores. Vs. José Ángel Márquez. “ SI HAY ANOMALIA” No se realizó éste método. Juzgado Cuarto Civil Juicio Ejecutivo Mercantil Pago de Pesos Expediente No. 311/2010 Sánchez Lizárraga Manuel vs. Lizárraga Ramírez Jesús Antonio “ SI HAY ANOMALIA” No se realizó éste método. 56

Enfoque de Capitalización de rentas. La utilización de este enfoque requiere que existan suficientes datos de rentas sobre comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de ese mercado. “La aplicación de dicho enfoque no será necesaria para la valuación de viviendas de clase mínima, económica, interés social y media”. Juzgado Tercero Civil Juicio Sumario Civil Hipotecario (Art. 461 C. P. C. Expediente 982/2010 Hipotecaria Nacional S. A. DE C. V. VS MARIA DE LOS ANGELES CAMACHO GONZALEZ “ NO HAY ANOMALIA” En viviendas de interés social, este enfoque no aplica. Juzgado Tercero Civil Juicio Sumario Civil Hipotecario (Art. 461 C. P. C. ) Expediente 159/2013 Castro Flores Gustavo Alejo vs. Peralta Aréchiga Alfonso López Aguirre Ana Lilia “ NO HAY ANOMALIA” En viviendas de interés social, este enfoque no aplica. 57

Juzgado Cuarto Civil Juicio Ordinario Civil Expediente No. 46/2010 Instituto del Fondo de la Vivienda de los Trabajadores. Vs. José Ángel Márquez “NO HAY ANOMALIA” En viviendas de interés social, este enfoque no aplica. Juzgado Cuarto Civil Juicio Ejecutivo Mercantil Pago de Pesos Expediente No. 311/2010 Sánchez Lizárraga Manuel vs. Lizárraga Ramírez Jesús Antonio “NO HAY ANOMALIA” En viviendas de interés social, este enfoque no aplica. 58

Juzgado Segundo Familiar Juicio Sucesorio Intestamentario a bienes de la señora Manuela Hernández Vega Expediente 1629/2012 “NO HAY ANOMALIA En viviendas de interés social, este enfoque no aplica 59

DISCUSIÒN 3 Como se pudo observar al investigar expedientes de los juzgados del Ramo Civil y Familiar, los resultados que arrojan los avalúos que integran a los mismos, existen serias carencias en cuanto a la aplicación de los lineamientos que señala la Sociedad Hipotecaria Federal S. N. C. 60

Pregunta 4. - Enlistar las anomalías más comunes en la valuación que se realiza en el Estado de Sinaloa, y su efecto en los dictámenes. Respuesta 4 Depreciación: No se toma en cuenta la pérdida real de valor de un inmueble Homologación: No se analizan las características del inmueble que se valúa en relación con otros comparables. Obsolescencia económica: No se toma en cuenta la pérdida de valor de los inmuebles, debida las condiciones externas adversas. 61

Depreciación: No se toma en cuenta la pérdida real de valor de un inmueble debida al deterioro físico obsolescencia económica u obsolescencia funcional. No se aplica la Fórmula de Ross-Heidecke para calcular el demerito. 62

Obsolescencia funcional: No se considera la pérdida de valor de los inmuebles debida a factores inherentes a estos y a cambios en su diseño o en sus materiales o a procesos constructivos. Valor comercial: Valor incierto en avalúos de inmuebles presentados en los diferentes juicios por no realizar los avalúos de inmuebles (enfoque físico o Directo) según los lineamientos emitidos por la Sociedad Hipotecaria Federal S. N. C. Enfoque de mercado: Generalmente no se realiza y/o la información del estudio de mercado es falsa. 63

Enfoque físico mal realizado: En términos generales, no se aplica la fórmula de Ross Heidecke para el cálculo de deméritos en las construcciones, omitiendo Depreciación, vida útil total y remanente estimado, elementos adicionales, instalaciones especiales y las obras complementarias, obsolescencia económica y funcional, ni se referencian los valores de terreno y construcción. 64

Discusión 4. Las anomalías principales se observan al no aplicar correctamente los conceptos: depreciaciones, obsolescencias, edad, estado de conservación, no recabar información de inmuebles similares al valuado, no se concilian los resultados obtenidos por los métodos establecidos, así como el monto de los honorarios también determinan el grado de certeza que arrojan los avalúos. 65

Pregunta 5. Elaborar una propuesta de solución de las principales anomalías que afectan los criterios de valuación establecidos por la Sociedad Hipotecaria Federal. Respuesta 5. - Considerando que la valuación inmobiliaria es un proceso objetivo y ordenado relacionado con un propósito, descansa en observaciones y en la teoría económica, produciendo un estimado de valor de cambio por dinero efectivo de un bien específico, en una fecha, lugar determinado y uso, plasmado en un reporte escrito al usuario, se proponen las siguientes determinaciones. Organizar y planear la actividad. Recabar y analizar datos e información. Aplicar métodos de valuación adecuados. 66

Discusión 5. - Todo valuador se obliga a no alterar los resultados obtenidos mediante la aplicación de métodos y procedimientos no apropiados para la práctica de la valuación y para obtener mayores honorarios. Como corolario del principio anteriormente expuesto y en relación con los honorarios condicionados o dependientes, no es ético y constituye una forma de ejercicio no profesional el que un Valuador: a) Altere los resultados numéricos de un trabajo de valuación. b) Pague o acepte conceder, a fin de obtener un trabajo valuatorio, cualquier tipo de comisión, reembolso, división de comisión de corretaje o cualquiera que se les asimile. 67

Pregunta 6. -Determinar las anomalías de formación profesional existentes en las listas de Peritos Valuadores de Inmuebles del Supremo Tribunal de Justicia del Estado de Sinaloa. Respuesta 6. - Para determinar las anomalías de formación profesional existentes en las listas de Peritos Valuadores de Inmuebles del Supremo Tribunal de Justicia del Estado de Sinaloa, se realizó un estudio en base a una investigación de campo, tomando como base el “Reglamento de Peritos Oficiales en Materia Civil y Familiar del Poder Judicial del Estado de Sinaloa”, y el perfil que deben de tener los valuadores, criterios ambos, que están sustentados en el siguiente articulado: 68

Reglamento de Peritos Oficiales en Materia Civil y Familiar del Poder Judicial del Estado de Sinaloa Artículo Anomalía(Rafael Villegas 2015) Artículo 4. El Poder Judicial del Estado Algunos de los Profesionistas que de Sinaloa contará con una lista de integran las listas para elaborar avalúos personas certificadas por el Pleno, de bienes inmuebles en los diferentes como versadas en ramos diversos del juzgados del STJES, no cuentan con un conocimiento humano y de reconocida título profesional que avalen su solvencia moral, que tendrán el carácter especialidad para actuar como peritos, de peritos oficiales (Valuación además de no contar con experiencia ni Inmobiliaria). carrera afín de ingeniero civil o arquitecto. En el Distrito Judicial de Mazatlán, pero existen profesionistas con Cédula de Ingeniero Agrónomo. 69

Artículo 6. Quien pretenda ser perito oficial debe reunir los requisitos previstos en este Reglamento y tramitar su registro ante el Pleno para obtener la autorización correspondiente. Artículo 7. Todos los peritos oficiales que sean designados por los órganos jurisdiccionales del Estado en materia civil o familiar, deberán estar inscritos en la lista de peritos, salvo lo dispuesto en el artículo 20. Se incumplen los requisitos previstos en el Reglamento, pues existe carencia de experiencia y uno de los peritos, no cuenta con título de Ingeniero Civil, arquitecto o carrera afín. Sus estudios profesionales lo avalan como Ingeniero Agrónomo, Administrador de empresas o Abogado. Todos los peritos oficiales que sean designados, deberían clasificarse, tomando en cuenta: cursos de actualización, especialidad y experiencia en el ejercicio de la valuación. 70

Artículo 8. La Secretaría de Acuerdos La lista de peritos, se deberá elaborar e colaborará con el Pleno en el registro de integrar, tomando en cuenta: la peritos y en la elaboración e integración especialidad, el grado de actualización y de la lista, ordenándola por ramas, experiencia en el ejercicio de la especialidades y distritos judiciales valuación. Artículo 10. La lista se integrará por las I. La lista se debe integrar por categorías siguientes: categorías, niveles y especialidades, I. Peritos valuadores: Son los tomando en cuenta los cursos de profesionistas, científicos, técnicos o actualización y la experiencia. prácticos que cuenten con los conocimientos especiales necesarios para emitir dictámenes sobre el valor comercial de bienes muebles e inmuebles y servicios. 71

Artículo 11. Para formar parte de la lista el interesado deberá presentar solicitud por escrito ante la Secretaría de Acuerdos, a más tardar el día 31 de enero del año de su elaboración, en la que deberá indicar el rubro y distrito judicial en el cual pretenda participar, así como las razones que estime pertinentes para demostrar sus conocimientos en el área respectiva, manifestando expresamente conformidad con todas las obligaciones que le impone el presente Reglamento. Existen peritosvaluadores enlistados que no tienen experiencia en elaboración de avalúos de inmuebles. Se presenta constancia no título expedido con motivo de sus estudios sobre la ciencia, arte, técnica o industria que se trate, si la enseñanza de éstos se encuentra legalmente reglamentada. d) En la lista de peritos valuadores de inmuebles del Municipio de Mazatlán, (www. stjsin. gob. mx/front/transparencia/peritosoficiales ) existen profesionistas que no acreditan con título de Ingeniero Civil, 72

Artículo 13. El Pleno podrá a través de La información presentada para ser la Secretaría de Acuerdo, y de ser considerado en las listas de peritos necesario con el auxilio de terceros, valuadores de inmuebles no puede ser llevar a cabo las indagaciones que indagada en la página oficial del estime pertinentes para verificar en todo Supremo Tribunal de Justicia del Estado momento la certeza e idoneidad de la de Sinaloa. información proporcionada, y valorar los documentos presentados, con la cooperación de instituciones públicas o privadas que a su juicio cuenten con capacidad para ello. 73

TABLA 1 ANÁLISIS DE COMPETENCIA DE PERITOS OFICIALES EN MATERIA CIVIL Y FAMILIAR DEL PODER JUDICIAL DEL ESTADO DISTRITO JUDICIAL MAZATLÁN. CLASIFICACIÓ N DE COMPETENCI A No CATEGORIA NIVEL DE AÑOS EN EL ESPECIALIDA a). Competente ESTUDIOS Y EJERCICIO DE D CON preferentement VALUACIÓN CONSTANCIA PROFESIÓN e en: b) Competente c). No competente 1 DICTAMINADOR VALUADOR BIENES INMUEBLES INGENIERO AGRÓNOMO. * MAESTRÍA EN VALUACION 20 a). Competente preferentement BIENES INMUEBLES e en avalúos el Sector 74 AGROPECUA

INGENIERO CIVIL 2 DICTAMINAD MAESTRÍA EN OR VALUACIÓN VALUADOR INMOBILIARIA …. 25 BIENES INMUEBLES AGROPECUARI OS TOPOGRAFÍA 3 TRADUCTOR E INTERPRETE INGLÉS 4 DICTAMINAD OR CONTABILIDAD INGENIERO CIVIL 5 DICTAMINAD OR MAESTRÍA EN b). Competente a). Competente preferentemente en traducciones inglésespañol a) Competente preferentemente en contabilidad BIENES INMUEBLES 5 MUEBLES. b). Competente 75

6 TRADUCTOR E INTERPRETE INGLÉS 7 TRADUCTOR E INTERPRETE INGLÉS 8 DICTAMINADOR a) Competente preferentemente en traducciones inglésespañol a)Competente preferentemente en traducciones inglésespañol DACTILOSCOPIA a)Competente DOCUMENTOSCOPIA preferentemente en GRAFOSCOPIA peritajes relativos a HECHOS DE criminalística y hechos de TRÁNSITO tránsito terrestre TERRESTRE a) Competente 76

10 11 12 13 DICTAMINAD OR INGENIERO CIVIL MAESTRÍA VALUADOR EN VALUACION INMOBILIAR ÍA DR. EN TRADUCTOR CIENCIAS E DEL MARINTERPRETE UNAM INGENIERO CIVIL DICTAMINAD MAESTRÍA OR EN BIENES INMUEBLES VALUADOR BIENES INMUEBLES TOPOGRAFÍA b). Competente INGLÉS a)Competente preferentemente en traducciones inglés-español 6 BIENES INMUEBLES 25 b). Competente 77

INGENIERO ARQUITECTO. 14 ESPECIALISTA DICTAMINAD EN VALUACIÓN INMOBILIARÍA 30 OR VALUADOR MAQUINARIA Y EQUIPO 15 DICTAMINAD INGENIERO TOPOGRAFO b). Competente MUEBLES TOPOGRAFÍA MAQUINARIA Y EQUIPO DICTAMINAD OR ARQUITECTURA BIENES INMUEBLES AGROPECUARIOS INGENIERIA CIVIL MAQUINARIA Y EQUIPO CRIMINALISTICA DACTILOSCOPIA DOCUMENTOSCOPIA GRAFOSCOPIA HECHOS DE TRÁNSITO TERRESTRE a)Competente preferentemente en peritajes relativos a criminalística y BIENES INMUEBLES a)Competente 78

18 TRADUCTOR E INTERPRETE 19 TRADUCTOR E INTERPRETE 20 21 DICTAMINAD OR VALUADOR INGLÉS a). Competente preferentemente en traducciones inglés-español 6 BIENES INMUEBL ES TOPOGRA FÍA b). Competente 6 BIENES INMUEBL ES c). No Competente ARQUITECTO MAESTRIA EN VALUACION INMOBILIARIA LICENCIADO EN ADMINISTRACIO N DE EMPRESAS MAESTRIA EN VALUACION 79

22 DICTAMINA DOR VALUADOR ¿? BIENES INMUEBLES INGENIERÍA CIVIL BIENES INMUEBLES b). Competente INGENIERO CIVIL 23 VALUADOR 24 DICTAMINA DOR VALUADOR 25 TRADUCTO R E INTERPRET E ESPECIALISTA 3 EN VALUACIÓN 0 INMOBILIARIA ARQUITECTO ESPECIALISTA EN VALUACIÓN 2 0 BIENES INMUEBLES AGROPECUARIOS b). Competente INGLÉS 80

25 TRADUCTOR E INTERPRETE INGLÉS 26 DICTAMINADO R ¿? TRABAJO SOCIAL c). No Competente 27 INGENIERO DICTAMINADO CIVIL MAESTRÍA 5 R VALUADOR EN VALUACION INMOBILIARÍA BIENES INMUEBLES b). Competente ARQUITECTO 28 VALUADOR ESPECIALISTA 35 EN VALUACIÓN INMOBILIARIA BIENES INMUEBLES b). Competente 81

ARQUITECTO 28 29 30 31 VALUADOR TRADUCTOR E INTERPRETE ESPECIALIST A EN VALUACIÓN INMOBILIARIA ARQUITECTO ESPECIALIST A EN VALUACIÓN INMOBILIARIA INGENIERO DICTAMINAD CIVILMAESTRI A EN OR 35 BIENES INMUEBLES b). Competente 33 BIENES INMUEBLES b). Competente INGLÉS a). Competente preferentemente en traducciones inglésespañol 6 BIENES INMUEBLES b). Competente 82

32 TRADUCTOR E INTERPRETE INGENIERO CIVIL MAESTRÍA EN VALUACION DICTAMINADO INMOBILIARÍA 33 R VALUADOR DOCTOR EN GESTION Y VALORACION URBANA. INGENIERO CIVIL 34 VALUADOR MAESTRÍA EN 6 INGLÉS BIENES INMUEBLES AGROPECUARIOS MAQUINARIA Y EQUIPO a). Competente preferentemente en traducciones inglésespañol b). Competente TOPOGRAFÍA 6 BIENES b). Competente 83

INGENIERO CIVIL 35 36 37 DICTAMINA DOR ESPECIALISTA VALUADOR EN VALUACIÓN INMOBILIARIA TRADUCTO R E ¿? INTERPRET E INGENIERO CIVIL VALUADOR MAESTRÍA EN VALUACION INMOBILIARÍA 8 BIENES INMUEBLES b). Competente MUEBLES INGLÉS a). Competente preferentemente en traducciones inglés-español 5 BIENES INMUEBLES b). Competente ARQUITECTURA 38 DICTAMINA DOR ¿? BIENES INMUEBLES c)No competente 84

INGENIERO CIVIL 39 DICTAMINADO R VALUADOR ESPECIALISTA EN VALUACION INMOBILIARIA BIENES INMUEBLES 20 MUEBLES b). Competente TOPOGRAFÍA ARQUITECTO 40 VALUADOR 41 DICTAMINADO R VALUADOR 42 VALUADOR MAESTRÍA EN VALUACION INMOBILIARIA ARQUITECTO MAESTRÍA EN ARQUITECTURA ARQUITECTO ESPECIALISTA EN VALUACIÓN INMOBILIARÍA 15 5 18 BIENES INMUEBLES b). Competente 85

INGENIERO CIVIL MAESTRÍA 43 VALUADOR 15 EN VALUACION INMOBILIARÍA INGENIERO DICTAMINAD CIVIL MAESTRÍA 44 OR 3 EN VALUACION VALUADOR INMOBILIARÍA INGENIERO CIVIL DICTAMINAD 45 OR ESPECIALISTA 30 VALUADOR EN VALUACION DICTAMINAD 46 OR VALUADOR INMOBILIARIA ARQUITECTO MAESTRÍA EN VALUACION INMOBILIARÍA INGENIERO BIENES INMUEBLES AGROPECUARIOS b). Competente BIENES INMUEBLES INGENIERÍA CIVIL b). Competente TOPOGRAFÍA BIENES INMUEBLES MAQUINARIA Y EQUIPO b). Competente MUEBLES ARQUITECTURA 5 BIENES INMUEBLES b). Competente INGENIERÍA CIVIL BIENES INMUEBLES 86

O. 48 49 DICTAMINAD ESPECIALIS TA EN OR 30 VALUADOR VALUACION INMOBILIARÍ A DICTAMINAD OR ¿? ARQUITECTURA BIENES INMUEBLES b). Competente EDIFICACIONES DACTILOSCOPIA a)Competente DOCUMENTOSCOPIA preferentemente en peritajes GRAFOSCOPIA relativos a criminalística y HECHOS DE TRÁNSITO hechos de tránsito terrestre TERRESTRE INGENIERO CIVIL 50 VALUADOR ESPECIALIS 30 TA EN VALUACIÓN INMOBILIARÍ A BIENES INMUEBLES b). Competente 87

INGENIERO CIVIL 52 53 54 55 VALUADOR TRADUCTOR E INTERPRETE DICTAMINAD OR ESPECIALI STA EN VALUACIÓ N INMOBILIA RÍA 15 BIENES INMUEBLES INGENIERÍA CIVIL b). Competente ¿? INGLÉS a)Competente preferentemente en traducciones inglés-español ¿? CONTABILIDAD a)Competente preferentemente en contabilidad INGENIERO CIVIL MAESTRÍA DICTAMINAD 5 EN OR VALUACIO VALUADOR BIENES INMUEBLES b). Competente 88

57 58 59 60 DICTAMINADO R VALUADOR TRADUCTOR E INGENIERO CIVIL MAESTRÍA EN VALUACION INMOBILIARÍA INGENIERO CIVIL ESPECIALIST A EN VALUACIÓN INMOBILIARÍA 5 BIENES INMUEBLES CONSTRUCCIÓN 5 30 BIENES INMUEBLES b). Competente INGLÉS a)Competente preferentemente 89

61 62 63 64 DICTAMINAD OR VALUADOR INGENIERO CIVIL MAESTRÍA EN VALUACION INMOBILIARÍA DICTAMINAD OR ¿? DICTAMINAD OR VALUADOR INGENIERO CIVIL MAESTRÍA EN VALUACION INMOBILIARÍA 5 BIENES INMUEBLES b). Competente TOPOGRAFÍA BIENES INMUEBLES 6 INGENIERÍA CIVIL b). Competente TOPOGRAFÍA 1 INFORMATICA INGENIERÍA CIVIL TOPOGRAFÍA a)Competente preferentemente en peritajes relativos a informática b). No Competente 90

BIENES INMUEBLES 65 INGENIERO DICTAMINADOR CIVIL MAESTRÍA 15 VALUADOR EN VALUACION INMOBILIARÍA BIENES INMUEBLES AGROPECUARIO INGENIERÍA CIVIL b). Competente MUEBLES TOPOGRAFÍA BIENES INMUEBLES 66 INGENIERO DICTAMINADOR CIVIL MAESTRÍA EN VALUACION 35 VALUADOR INMOBILIARIA BIENES INMUEBLES AGROPECUARIOS INGENIERÍA CIVIL b). Competente MAQUINARIA Y EQUIPO MUEBLES TOPOGRAFÍA 91

ARQUITECTO 67 VALUADOR ESPECIALIDA D 31 MAESTRIA EN VALUACION INMOBILIARIA BIENES INMUEBLES b). Competente 68 TRADUCTOR E INTERPRETE ¿? INGLÉS a)Competente preferentemente en traducciones inglésespañol 69 DICTAMINADO R ¿? CONTABILIDAD c). No Competente 70 VALUADOR INGENIERO CIVIL MAESTRÍA EN 15 VALUACION INMOBILIARÍA INGENIERO BIENES INMUEBLES TOPOGRAFÍA BIENES INMUEBLES b). Competente 92

72 73 74 75 VALUADOR INGENIERO CIVIL MAESTRÍA EN 15 VALUACION INMOBILIARÍA INGENIERO CIVIL ESPECIALISTA 10 EN VALUACIÓN INMOBILIARÍA INGENIERO AGRONOMO FITOTECNISTA VALUADOR 6 MAESTRÍA EN VALUACION INMOBILIARÍA INGENIERO NAVAL DICTAMINADO 8 BIENES INMUEBLES b). Competente BIENES INMUEBLES c). No Competente AGROPECUARIOS. c). No Competente 93

DIQUES. EMBARCACIONES Y EQUIPO MARINO. INGENIERO NAVAL 76 DICTAMINAD 40 ESPECIALISTA OR EN VALUACIÓN ARQUITECTO DICTAMINAD MAESTRÍA EN 77 OR VALUACION VALUADOR INMOBILIARÍA INDUSTRIAS MAQUINARIA Y EQUIPO a)Competente preferentemente en peritajes relativos a embarcaciones, maquinaria y equipo y astilleros MUELLES Y ASTILLEROS BIENES INMUEBLES 5 CONSTRUCCIÓN. INGENIERÍA CIVIL b). Competente MUEBLES INGENIERO CIVIL DICTAMINAD ESPECIALISTA 20 78 OR BIENES INMUEBLES b). Competente 94

CRIMINALISTICA 79 ¿? 80 VALUADOR ¿? 81 82 INGENIERO CIVIL DICTAMINA MAESTRÍA EN DOR VALUACION INMOBILIARÍ A INGENIERO CIVIL DICTAMINA MAESTRÍA EN DOR DACTILOSCOPIA DOCUMENTOSCOPIA GRAFOSCOPIA BIENES INMUEBLES a)Competente preferentemente en peritajes relativos a criminalística y hechos de tránsito terrestre BIENES INMUEBLES 23 CONSTRUCCIÓN INGENIERÍA CIVIL b)). Competente TOPOGRAFÍA 5 BIENES INMUEBLES c). No Competente 95

Criterios para valorar si es apto o no para ejercer la especialidad en valuación inmobiliaria El principal criterio sugerido, es el que establece la Dirección General de Profesiones que las personas que se ostenten como expertos en un área de trabajo profesional, deberán de tener estudios de nivel mínimo de licenciatura, especialidad, maestría o doctorado; en este caso, en el área de valuación que declara ser especialista, de lo contrario su competencia es nula. La Dirección General de Profesiones, entrega una constancia, reconocimiento o título en cualquiera de estos niveles, siempre y cuando demuestres la competencia, por tres vías. 1) Escolarizada registrada; 96

3) Registro y defensa de la experiencia profesional (examen general de conocimientos ante un jurado. a) En cualquiera de los tres casos, deberá de contar con un reconocimiento oficial de la Dirección General de Profesiones de la Secretaría de Educación Pública, por lo que, en el análisis de los expedientes de los peritos registrados en el Distrito Judicial de Mazatlán del Estado de Sinaloa, se hizo indagatoria de clasificación del nivel de competencia en tres categorías: a) Competente b) Competente preferentemente c) No competente d) No competente, aunque sea una persona tenga muchos años realizando trabajos de valuación, para objeto de reconocimiento oficial, deberá de demostrarlo con el certificado correspondiente, o lo demuestra con documentos probatorios o con documentación de 97

De este análisis, pasamos de lo cualitativo a lo cuantitativo, obteniendo una categorización de competencia. TABLA II. -RESULTADOS DE COMPETENCIA DE LOS PERITOS VALUADORES ENLISTADOS EN EL SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTICIA DEL ESTADO, DISTRITO JUDICIAL MAZATLÁN, SINALOA 2015. 98

NO LOCALIZADOS O DE OTRA LOCALIDAD: 3(5. 26%) CON CURSO DE ESPECIALISTA EN VALUACIÓN 15, ( 26. 32% ) CON MAESTRIA EN VALUACIÓN: 42 (73. 68%) SIN ESPECIALIDAD O MAESTRIA: 0. 00 COMPETENTES COMPETENCIA A NIVEL (Acorde al ejercicio de DE EXPERIENCIA la valuación PROFESIONAL practicada) ACREDITADA N=54; 94. 74%) (EXPERIENCIA) 39, (72. 22%) COMPETENCIA A NIVEL DE ESPECIALIDAD: 15, CON ESPECIALIDAD 99 TITULADOS: 15 (26. 32%)

TOTAL PERITOS ENLISTADOS EN EL DISTRITO: (n=57, 100%) CON MAESTRIA EN VALUACIÓN: 42, (73. 68%) MAESTRÍA TITULADO 17. 00 (29. 82%) COMPETENCIA A NIVEL DE DOCTORADO TITULADO 1, (1. 75%) COMPETENCIA A NIVEL DE DOCTORADO TITULADO, 1, (1. 75%) SIN ESPECIALIDAD O MAESTRIA: 0, (0. 00%) NO LOCALIZADOS O DE OTRA LOCALIDAD: 3, (5. 26%) NO COMPETENTES 25, (43. 90%) 100

COMPETENCIA A NIVEL DE EXPERIENCIA PROFESIONAL NO SUSTENTADA EN SU ARCHIVO 32, (56. 10%) . 101

Áreas de valuación Edificios Límites Casas Habitación Edificios hasta 5 Niveles MATERIAS Y CONCEPTOS BÁSICOS Edificación Edificios hasta 20 niveles Régimen de propiedad en condominio. Edificios hasta 30 niveles Costo de las edificaciones. Programa de precios unitarios. Insumos, mezclas, concretos, Maquinaria, andamios. Obras preliminares. Estudio de mecánica de suelos, Demoliciones, Excavaciones 102

Acarreos, Rellenos. Estructura. Cimentación, Cimbra, Acero, Concretos en estructura. Elementos estructurales. Zapatas y contra trabes, Columnas, Trabes, Losas 103

Estructuras metálicas. Albañilería. Dalas, Castillos, Muros, Celosías, Firmes, Pisos, Aplanados, Recubrimientos, Colocaciones, Impermeabilizaciones, azoteas, 104

CONCLUSIONES Se destaca que la situación observada y analizada en la metodología utilizada en la elaboración de los avalúos para bienes inmuebles en los diferentes juzgados del Distrito Judicial de Mazatlán: Tiene carencias en los criterios de aplicación; No se aplican las disposiciones emitidas por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), que establece un modelo cuantitativo para valuar bienes inmobiliarios, a través de los métodos: 1) de Mercado, 2) Físico o 3) Capitalización de rentas(Salas-Tafoya, 2014) y se afecta con los resolutivos a personas por el incumplimiento del marco jurídico y normativo vigente al interior del poder judicial del Estado de Sinaloa; 105

; Es un problema que está manifestándose y creando problemas de tipo legal, social, económico y político, los cuales deben de ser atendidos. Puesto que el modelo actual regulado por la Sociedad Hipotecaria Federal S. N. C. , permite valuar bienes inmobiliarios sin estos elementos cualitativos y prospectivos, el modelo es proclive a sobre valuar o sub valuar inmuebles, con el consabido impacto en la zona en que se localizan o a la inversa, demeritar los enclaves urbanos correspondientes. Por lo tanto, este fenómeno puede tornarse especulativo. 106

Los avalúos de inmuebles presentados en las pruebas periciales de los diferentes juzgados del Distrito Judicial de Mazatlán están subvaluados o sobrevaluados debido a tres razones: 1. No se cumple con la metodología que la Sociedad Hipotecaria Federal establece. 2. Porque el 49. 12 % de los peritos adscritos a la Judicatura Mazatlán no cumplen con la certificación de competencia académica correspondiente, ocasionando perjuicio a quienes se ven involucrados en la prueba antes mencionada y 3. El 49. 12%” de los peritos valuadores que aparecen en las listas emitidas por 107

El 43. 90% de los peritos valuadores que aparecen en las listas emitidas por el Supremo Tribunal de Justicia del Estado de Sinaloa para el Distrito Judicial de Mazatlán no son competentes según este análisis, es decir, no cuentan con el perfil, conocimiento y experiencia de las diferentes ramas de la construcción por haber cursado licenciaturas de carácter social principalmente (Abogados, Contadores, Licenciados en Administración de Empresas e ingenieros Agrónomos) careciendo de experiencia en el terreno de la construcción y sin conocimientos en aspectos básicos de Obra Civil en General, pero si cuentan con Maestría en Valuación Inmobiliaria lo que no es una garantía para el buen 108

En consecuencia se puede decir que la hipótesis planteada al inicio de la investigación y que es: “Debido a que el acuerdo de Reglamento con que cuentan en la actualidad las autoridades del pleno del Consejo de la Judicatura del Poder Judicial del estado de Sinaloa para la formación de la lista de personas o profesionistas que puedan fungir como peritos ante los órganos del Poder Judicial de esta entidad federativa registra deficiencias en lo que respecta al ejercicio de la valuación en dicho órgano judicial, omitiéndose por otra parte los métodos para detectar, corregir y llevar a cabo un buen ejercicio de la valuación inmobiliaria. 109

Este trabajo de investigación que se desarrolló fue de tipo explicativo porque tuvo el propósito de conocer las causas fundamentales del incorrecto ejercicio de la valuación inmobiliaria en los órganos del Poder Judicial del Estado de Sinaloa En general se contó con una excelente información proporcionada por las dependencias locales en especial del Poder Judicial del Estado de Sinaloa, haciéndose necesario efectuar un estudio para determinar exactamente el porqué de dichas deficiencias y formular una metodología para el óptimo ejercicio de la valuación inmobiliaria dentro de los órganos del Poder Judicial”, 110

El presente trabajo fue desarrollado a partir del análisis de los avalúos de inmuebles presentados por los peritos valuadores de inmuebles del Distrito Judicial de Mazatlán en los juicios que se llevan, determinando que la actual metodología utilizada tiene carencias de tipo técnico, por no cumplir con los lineamientos establecidos por la Sociedad Hipotecaria Federal S. N. C. y la Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado, autoridades que rigen los lineamientos en materia de valuación en nuestro país, ya que el Reglamento de Peritos Oficiales en Materia Civil y Familiar del Supremo Tribunal de Justicia del Estado de Sinaloa. 111

Tomando en cuenta que los peritajes en materia de valuación son únicamente un apoyo judicial como pruebas colegiadas, porque así lo establecen los Códigos de Procedimientos Penales, Mercantiles y Fiscales, lo que sí existe, es un acuerdo de Reglamento, pero este contiene discrepancias e inconsistencias metodológicas y de normativa de criterios, situaciones que dificultan, retrasan y permiten la discrecionalidad entre las partes y peritos, manifestándose con ello dificultades de tipo legal, social, económico y político, los cuales deben de ser atendidos. 112

BIBLIOGRAFÍA Libros: Código Civil Federal Constitución Política De Los Estados Unidos Mexicanos. Instituto De Investigación Jurídica UNAM. Editorial Porrúa México 2001. Historia del Poder Judicial en el Estado de Sinaloa. Ed. UJES. Palavicini Félix F. - Historia De La Constitución De 1917. Seminarios y Manuales de los Institutos Mexicanos de Valuación 113

Sánchez Corona, Octavio Estadística y mercadotecnia inmobiliaria Mc. Graw. Hill México 2003. Serra Rojas Andrés. - Derecho Administrativo. Editorial Porrúa. 14ª Edición. México 1988. Valuación inmobiliaria pulida Sánchez Raúl Javier. Editorial. Asociación Mexicana de profesionales inmobiliarios A. C. primera edición México D. F. , 1982. Valuación de Inmuebles. Por Ing. Civil Gerardo Guajardo Valadez. Ed. ITESM. 114

Publicaciones: Revisión de los avalúos formulados por las hipotecarias Comisión Nacional Bancaria. 1936. Último instructivo para valuación de predios urbanos en el D. F. Tesorería del D. F. 1965 Código Civil Federal. 115