METODOLGIA Y CLCULO EFECTO PLUSVALIA DECRETO 562 DE

METODOLÓGIA Y CÁLCULO EFECTO PLUSVALIA DECRETO 562 DE 2014

Sobre la Plusvalía • • Plusvalía Incremento en los precios de la tierra que no se derivan del esfuerzo o trabajo de su propietario sino de decisiones administrativas, generando beneficios que dan derecho a las entidades públicas a participar en las plusvalías resultantes de dichas acciones. • Que se incremente el aprovechamiento en la utilización del suelo o el espacio urbano. • Determinar la existencia de incrementos en el aprovechamiento del suelo. Que busca la Plusvalía • Determinar que ese incremento materializa un beneficio concreto. • Determinar que ese beneficio incide positivamente en el valor del suelo

¿Qué normatividad rige actualmente la Plusvalía? Acción urbanística Solicitud de Cálculo del efecto plusvalía Liquidación y Determinación Participación Exigibilidad y pago de la participación

¿Qué normatividad rige actualmente la Plusvalía? Instrumentos de de planeamiento (Decisiones Administrativas) Hechos Generadores de de plusvalía (Ley 388 de 1997 - Acuerdo 118 de 2003) Área Objeto de de la la participación en en plusvalía. UPZ (Predios individuales e Integraciones prediales) Planes Parciales Planes de implantación, y de regularización y manejo Predios con Tratamiento de Desarrollo Decisiones administrativas que contienen acciones urbanísticas, que autorizan sobre el inmueble: ü Un uso más rentable, o ü Una mayor edificabilidad Área total destinada al nuevo uso o mejor aprovechamiento, menos las cesiones (Ley 388 de 1997 – ART 78) Exigibilidad yy cobro de de la la participación (Ley 388 de 1997 – ART 83) Destinación (Ley 388 de 1997 – ART 85) ü Expedición de licencia ü Transferencia de dominio. se excluyen los procesos de sucesión por causa de muerte, liquidaciones de sociedad conyugal, prescripción adquisitiva de dominio y cesión obligatoria anticipada al Distrito ü 70%: compra inmuebles que generen suelos urbanizados destinados a la VIP - construcción infraestructura vial y de servicios. ü 15%: parques y zonas verdes en la zona del proyecto. ü 15%: compra suelos de la estructura ecológica

Sobre el cálculo de la participación de plusvalía Método Residual 1 ANALISIS NORMATIVO 2 DETERMINACION AREA NETA 3 CÁLCULO ÁREA ÚTIL 4 APLICACIÓN DE I. O. Y I. C. 5 CALCULO AREA PRIVADA 6 VENTAS DEL PROYECTO 7 ESTRUCTURA DE COSTOS 8 MARGEN OPERACIONAL (LOTE+UTILIDAD) 9 LOTE UTILIDAD Identificación de Zonas Homogéneas Físicas UPZ CHICO LAGO

Sobre el cálculo de la participación de plusvalía Estudio Normativo para cada escenario normativo. Verifica si existe o no mayor edificabilidad Es posible que no se concrete mayor edificabilidad. Valor en Ventas (-) Costos: Directos Indirectos Financieros Cargas generales y locales (-) Utilidad (=) Terreno (Residuo) Estudio Económico para cada escenario normativo. Verifica si existe un mayor valor del suelo producto de la mayor edificabilidad, al comparar el método residual antes y después de la acción urbanística.

UPZ Calculadas con efecto plusvalía Liquidado SDP Liquidado UAECD 2004 2005 2006 2007 2008 5 15 7 2 1 2009 2010 2011 2012 2013 1 1 5 1 1 7 2014 38 1 9

SOBRE EL 562 Algunas cifras: Bogotá cuenta con 2. 476. 404 predios que corresponden a 916. 977 lotes. Decreto 562 de 2014 29% de los predios de Bogotá 26% de los lotes de Bogotá Localidad Articulo 1. “ (: ……)Las disposiciones contenidas en el presente decreto aplican a los sectores sujetos al tratamiento de renovación urbana en las modalidades correspondientes, bien se trate de aquellos que hayan sido definidos en el marco del Decreto 190 de 2004, la reglamentación de los instrumentos de planeación o de los que se incorporen mediante el presente acto. ” Antonio Nariño Los Mártires Puente Aranda Barrios Unidos Tunjuelito Teusaquillo Chapinero Engativá Rafael Uribe Santa Fe Candelaria Kennedy Fontibón Usaquén Suba San Cristóbal Ciudad Bolívar Bosa Participación Lotes 98, 5% 98, 3% 86, 6% 84, 4% 66, 7% 59, 7% 56, 7% 40, 3% 38, 3% 27, 1% 24, 3% 23, 4% 22, 8% 18, 7% 9, 4% 8, 9% 4, 7% 0, 2%

Metodología Proceso masivo INFORMACIÓN DE LOTES CON POSIBLE EFECTO • Criterios de exclusión: Bienes de interés cultural, PASO 1 lotes en espacio público, lotes en suelo protegido. PASO 2 PASO 3 CONCEPTO DE AVALUADORES. • Predios de Consolidación (II fase) PROCESO ESTADÍSTICO. • Selección de lotes con frente mayor a 16 m. Análisis de criterios • Comparación con UPZ para determinar que lotes PASO 4 tienes hecho generador. DEFINICIÓN DE ZONAS Homogenización ÁREA DE ACTIVIDAD Uso del lote EDIFICABILIDAD Pisos permitidos 50 ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS 261 PUNTOS MUESTRATO Predominante

Metodología ü ü Puntos Muestra ü ü MÉTODO: MUESTREO ALEATORIO SIMPLE ESTRATIFICADO. EXISTEN 50 ESTRATOS ESTADÍSTICOS EQUIVALENTES A LAS ZONAS DEFINIDAS. LAS UNIDADES DEL MARCO MUESTRAL SON LOTES. SE SELECCIONÓ UNA MUESTRA ALEATORIA EN CADA ESTRATO DE ACUERDO CON LA PARTICIPACIÓN DE CADA UNO EN EL TOTAL DE PUNTOS MUESTRA REQUERIDOS.

Metodología 1 ANALISIS NORMATIVO 2 DETERMINACION AREA NETA 3 CALCULO AREA UTIL 4 APLICACIÓN DE I. O. Y I. C. 5 CALCULO AREA PRIVADA 6 VENTAS DEL PROYECTO 7 ESTRUCTURA DE COSTOS 8 CARGAS Y BENEFICIOS 9 MARGEN OPERACIONAL (LOTE+UTILIDAD) 10 LOTE • 19. 590 lotes con efecto plusvalía. El 82, 5% son NPH y el 17, 4% PH UTILIDAD • 130. 612 predios notificados El 12% son NPH y el 88% PH

Resultados Altura Calculada Puntos muestra ALTURA CALCULADA 562 Total 3 172 10 63 17 15 24 11 Total general 261 Incremento en Número de Pisos 26 24 22 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 1 6 11 16 21 26 31 36 41 46 51 56 61 66 71 76 81 86 91 96 101 106 111 116 121 126 131 136 141 146 151 156 161 166 171 176 181 186 191 196 201 206 211 216 221 226 231 236 241 246 251 256 261 Altura calculada puntos muestra ALTURA CALCULADA 190 Total 1 1 2 162 3 16 4 45 5 26 6 7 7 1 8 1 9 1 12 1 Total general 261 ALTURA CALCULADA 562 ALTURA CALCULADA 190 Representan un incremento en promedio en área máxima construible vendible del 39, 53%

Por qué notificar los 130. 612 predios? Notificación Ley 388 de 1997. Artículo 81º. - Liquidación del efecto de plusvalía. (…) Para los fines de publicidad frente a terceros, una vez en firme el acto administrativo de liquidación del efecto plusvalía, se ordenará su inscripción en el folio de matrícula inmobiliaria de cada uno de los inmuebles. (…)”. Artículo declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional, mediante Sentencia C-517 de 2007 (negrilla fuera de texto) La Sentencia C 035 de 2014, que señala que la liquidación del efecto plusvalía afecta situaciones particulares y concretas y por ende debe ser notificada a cada propietario de manera principal mediante correo La Superintendencia de Notariado y Registro , mediante concepto No 2721 del 13 de octubre de 2011, se pronunció en el siguiente sentido: “(…) Vemos entonces que el folio de mayor extensión debe continuar abierto una vez registrado el reglamento de propiedad horizontal, razón por la cual la liquidación del efecto plusvalía, al ser un gravamen que afecta la totalidad del inmueble, podría ser inscrito en este folio además de ser inscrito en los folios de las unidades privadas abiertas con base en el reglamento de propiedad horizontal (…)” (negrilla fuera de texto), posición reiterada mediante concepto No 0790 del 25 de abril de 2014, en el siguiente sentido: “(…) De lo expuesto se evidencia que uno será el registro del efecto plusvalía, cuando, haya lugar a ello, del predio de mayor extensión o edificio y otro, también cuando haya lugar a ello, el registro de las unidades privadas, tal y como se manifestó en el concepto 2721 del 2011, proferido por esta Oficina Asesora (…)”(negrilla fuera de texto).

Ley 388 de 1997. Artículo 83. Momentos de Exigibilidad y cobro de la participación. La participación en la plusvalía sólo le será exigible al propietario o poseedor del inmueble respecto del cual se haya liquidado e inscrito en el respectivo folio de matrícula inmobiliaria un efecto de plusvalía, en el momento en que se presente cualquiera de las siguientes situaciones : Momentos de Exigibilidad 1. Solicitud de licencia de urbanización o construcción 2. Cambio efectivo de uso del inmueble 3. Actos que impliquen transferencia de dominio sobre el inmueble Propiedad Horizontal No propiedad Horizontal No Aplica solo con licencia No Aplica Por que no aplica para propiedad horizontal consolidada? Porque el artículo 74 en el numeral 3, establece como uno de los hechos generadores: “la autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en edificación, bien sea elevando el índice de ocupación o el índice de construcción, o ambos a la vez”

# Sabias que: Un apartamento debe pagar Plusvalía sólo cuando todos los apartamentos del edificio se venden al mismo tiempo porque se va a construir un nuevo proyecto.

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