Menkulkymetletirme Ve potekli Konut Kredilerine Dayal Menkul Kymet

Menkulkıymetleştirme Ve İpotekli Konut Kredilerine Dayalı Menkul Kıymet Piyasaları Yrd. Doç. Dr. M. Burak KAHYAOĞLU Ondokuz Mayıs Üniversitesi İİBF İşletme Bölümü

Menkul Kıymetleştirme • Geleneksel fon yaratma yöntemlerini önemli ölçüde değiştiren menkul kıymetleştirme olgusu, klasik anlatımı ile varlıklara ilişkin nakit akımlarının menkul kıymete dönüştürülmesidir. • Menkul kıymetleştirme, bir işletmenin (kredi veren kurum) bilançosunda yer alan likit olmayan alacaklarının benzer nitelikte olanlarını bir araya toplayarak, kendisinin ya da bu amaç doğrultusunda kurulmuş olan bir kurumun (özel amaçlı kurum) vasıtasıyla sermaye piyasalarına bu alacak havuzuna dayalı menkul kıymet ihraç etmesi ve ödemelerin bu havuzdaki alacakların geri ödemeleriyle finanse edilmesidir.

Menkul Kıymetleştirme Sürecinde Yer Alan Taraflar Geleneksel kredilendirme yönteminde, • krediyi alacak kişinin veya kurumun araştırılması, • kredinin fonlama maliyetinin ve vadesinin belirlenmesi, • kredinin takibi gibi birçok işlem krediyi sağlayan kurum tarafından yürütülmektedir. Menkul kıymetleştirme süreci ise hukuksal olarak yapılandırılmış, konusunda uzman farklı kurumların birbirleriyle ilişkisi sonucunda gerçekleşmektedir.

Menkul Kıymetleştirme Sürecinde Yer Alan Taraflar Alacaklar Özel amaçlı kuruluş Kredi veren kurum Nakit Konut kredisi alanlar

Menkul Kıymetleştirme Sürecinde Yer Alan Taraflar • Menkul kıymetleştirme yapısı ayrıntılı bir biçimde incelendiğinde ise, birbirlerinden farklı işlevleri olan taraflar bu yapı içerisinde yer almaktadır. Bunlar; • kredi veren kurum, • hizmet veren firma, • özel amaçlı kurum, • yatırım bankaları, • güvence mekanizmaları, • derecelendirme şirketleri, • yediemin ve yatırımcılardır.

Kredi Veren Kurum (Kaynak Firma) • Menkul kıymetleştirilecek varlıkları bilançosunda bulunduran kurumdur. • Kredi veren kurum, zaman içinde açmış olduğu veya ikincil piyasalardan satın aldığı kredilerle varlığa dayalı menkul kıymetlerin teminatı olan alacak havuzunu oluşturmakta ve bu havuzu, bunlara dayalı menkul kıymet ihraç etmesi için özel amaçlı kuruma satmakta veya devretmektedir. • • • ticaret bankaları, uzman konut finansman kurumları, finansman şirketlerini, sigorta şirketleri, finansal kiralama şirketleri, otomobil imalatçılarının finansman şirketleri ve sanayi şirketleri

Hizmet Veren Firma • Hizmet veren firma menkul kıymetlerin bağlı oldukları alacaklarının ana para ve faizinin vadesinde toplanmasından ve zamanında ödenmeyen hesapların takibinden sorumludur.

Özel Amaçlı Kurum (İhraçcı) • Özel amaçlı kurum, kredi veren kurumun oluşturduğu alacak havuzunu satın veya devralarak bunlara bağlı menkul kıymetler ihraç etmek amacıyla kurulmuştur. • Özel amaçlı kurum iflas riskinden arındırılmış bir yapıya sahip olmakla birlikte, faaliyeti; • yalnızca varlığa dayalı menkul kıymet ihraç etmek ve • bu yolla sağladığı nakit akımlarıyla söz konusu varlıkları kredi veren kurumdan satın almak şeklinde sınırlandırılmıştır.

Yatırım Bankaları • Yatırım bankaları, menkul kıymetlerin yatırımcılara pazarlamasından sorumludurlar. • Bu kurumlar ya varlığa dayalı menkul kıymetlerin halka arzında aracılık yüklenicisi olarak çalışmakta ya da bunların doğrudan satışlarında aracılık yapmaktadırlar.

Güvence Mekanizmaları Güvence mekanizmaları varlığa dayalı menkul kıymet ihracı sırasında; • • kredi riskini azaltmak, menkul kıymetleştirilecek varlıklar hakkında bilgi sağlamak, menkul kıymetin yüksek dereceleme almasına yardımcı olmak, pazarlama gücünü ve fiyatını yükseltmek amacıyla oluşturulmuşlardır.

Güvence Mekanizmaları Güvence mekanizmaları; • özel amaçlı kurum tarafından sağlanabilecekleri gibi (içsel güvence mekanizmaları) • üçüncü şahıslar tarafındanda sağlanabilmektedirler (dışsal givence mekanizmaları).

İçsel Güvence Mekanizmaları İçsel güvence mekanizmaları alacakların herhangi bir nedenden ötürü ödenmemesi durumunda; • ödeme öncelikli sistemlerin oluşturulması, • menkul kıymetin nominal değerinden fazla teminatlandırılması • ve marj hesabı diye nitelendirilen bir fonun oluşturulmasını içermektedir.

Ödeme Öncelikli Sistem • Ödeme öncelikli sistem içerisinde, senior ve junior olma üzere iki sınıf menkul kıymet ihracı gerçekleştirilir. • Senior olarak yaratılan menkulkıymetler havuzdan gelen ödemelerden öncelikli yararlanırlar ve genelde AAA kredi derecesine sahiptirler. • Ödemede ikinci sırada olan Junior’lar ise, senior sınıfını desteklemek amacıyla oluşturulmuşlardır ve daha düşük kredibiliteye sahiptirler. • Sanior sınıfına ödemelerin tamamı yapılmadan, junior’lara herhangi bir ödemede bulunulmamaktadır. Junior sınıfına ödemelerin daha geç yapılması, bu tür menkulkıymetlere sahip olanların daha yüksek kupon getirisi almalarını gerektirir.

Fazla Teminatlandırma • Menkul kıymetin nominal değerinden daha fazla teminat bulundurulmasıdır. • En çok tercih edilen yöntemlerden birisidir.

Marj Hesap • Menkul kıymetin teminatı olan varlıklardan sağlanan nakit akımlarının yatırımcılara ödenecek tutarın altında kalması durumunda aradaki farkın karşılanabilmesi amacıyla oluşturulan fondur. Marj hesabı olarak adlandırılan bu fona, özel amaçlı kurum başlangıçta bir miktar avans yatırmaktadır. Marj hesabı Yatırımcılara ödenmesi gereken faiz tutarı 100. 000 dolar 20. 000 dolar aktarılır Tahsil edilen alacak tutarı 80. 000 dolar

Dışsal Güvence Mekanizmaları Üçüncü şahıslar tarafından sağlanan dışsal güvence mekanizmaları; • destekleme kredisi, • satıcı garantisi ve • kefalet senetleri şeklindedir. Genellikle bankalar, güçlü işletmeler veya sigorta şirketleri tarafından sağlanmaktadırlar.

Derecelendirme Kuruluşları • Derecelendirme kuruluşları, kurumlar tarafından ihraç edilen tahvilleri değerlendirdikleri gibi, varlığa dayalı menkul kıymetleri de değerlendirmektedirler. Kurum tahvillerinde ihraçcının kredibilitesi incelenirken, varlığa dayalı menkul kıymet ihraçlarında; • varlıkların kredi kalitesi, • kredi veren kurumun geçmişteki deneyimleriyle ilgili bilgiler, • söz konusu menkul kıymetlerin anapara ve faiz ödemelerini gerçekleştirebilecek yeterli nakit akımı sağlama kapasitelerinin olup olmadığı gibi konular son derece titizlikle incelenmektedir.

Genel Hatlarıyla Menkul Kıymetleştirme Süreci Alacak havuzunda yer alacak varlıkların sahip olması gereken özellikler; • Varlıklardan elde edilecek nakit akımları tahmin edilebilir olmalı veya varlıklara ilişkin tahsil edilmeme ve geç tahsil edilme yüzdeleri istatistiki verilere dayandırılmalıdır. • Havuzda yer alacak varlıkların benzer vade ve faiz oranına sahip olmaları gerekmektedir. • Teminat olarak kullanılacak varlıkların nakit akımları ile menkul kıymet ödemeleri arasında büyük zaman farkı olmamalıdır. • Ortalama vade bir yıldan uzun olmalıdır. Genellikle vadenin 18 -24 ay gibi yeterli uzunlukta olması gerekmektedir. • Vadede ana paranın tamanının ödenmesi gerekmektedir.

Genel Hatlarıyla Menkul Kıymetleştirme Süreci Varlığa dayalı menkul kıymet ihraçlarının hem ihracı gerçekleştiren kurumlara hem de yatırımcılara fayda sağlayabilmesi için etkin bir şekilde oluşturulmaları gerekmektedir. Bu amaçla; • alacak havuzunda yer alan varlıklardan sağlanan nakit akımlarının zamanında ve düzenli bir biçimde yatırımcılara aktarılması gerekmektedir. • Sağlanan güvence mekanizmaları sayesinde oluşabilecek kredi riski ortadan kaldırılmaya veya düşük tutulmaya çalışılmaktadır.

Vergi Uygulamalarının Etkisi • Vergi uygulamaları menkul kıymetleştirme sürecinin yapılandırılmasında etkili olmaktadır. • Burada temel sorun şudur. Söz konusu menkul kıymet ihracı bir satış mı yoksa bir borç yükümlülüğü müdür? • Eğer ihraç, satış işlemi şeklinde gerçekleşiyor ise alacaklar kredi veren kurumun bilançosu dışına çıkarılıyor demektir. Dolayısıyla alacaklardan elde edilen faiz gelirleri de kredi veren kurumu ilgilendirmekte ve bu sayede kuruma vergi avantajı sağlamaktadır. Alacakları satın alan özel amaçlı kurum ise bu varlıkları bilançosunda bulundurduğundan kurumun bunlardan sağladığı faiz geliri vergilendirme kapsamındadır.