Mehrwertabgabe Ausgleich von Planungsvorteilen VOSER RECHTSANWLTE lic iur
Mehrwertabgabe / Ausgleich von Planungsvorteilen VOSER RECHTSANWÄLTE lic. iur. Barbara Sramek Rechtsanwältin und eidg. dipl. Steuerexpertin Stadtturmstrasse 19, 5401 Baden
Inhaltsverzeichnis 1. Bundesrecht 2. Kanton Aargau © VOSER RECHTSANWÄLTE Seite 2
1. Bundesrecht 1. Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG) • Art. 5 RPG: Beilage • Kantone sind verpflichtet, Art. 5 RPG bis 30. April 2019 umzusetzen (vgl. Art. 38 a Abs. 4 RPG). • Bei unbenütztem Ablauf der Frist: Einzonungsverbot (d. h. ein Verbot der Ausscheidung neuer Bauzonen; vgl. Art. 38 Abs. 5 RPG). © VOSER RECHTSANWÄLTE Seite 3
1. Bundesrecht • Das RPG gibt den Kantonen folgenden Rahmen vor: - Abgabetatbestand: Abschöpfung von Planungsvorteilen, mindestens bei dauerhaften Einzonungen - Abgabesatz von mindestens 20% - Fälligkeit bei Überbauung oder Veräusserung - Zweckbindung des Ertrages - Anrechnung bei der Grundstückgewinnsteuer © VOSER RECHTSANWÄLTE Seite 4
1. Bundesrecht • Das RPG lässt den Kantonen Freiräume, z. B. : - Festlegung weiterer Abgabetatbestände (Umzonung, Aufzonung usw. ) - Höhe der Abgabe - Definition «Überbauung» oder «Veräusserung» - Zuständigkeit, Verfahren - Definition Freigrenze / Freibetrag - Berechnung der Höhe des Mehrwertes © VOSER RECHTSANWÄLTE Seite 5
2. Kanton Aargau 2. Aargauisches Baugesetz (Bau. G) 2. 1 Gesetzliche Grundlagen • Aargauisches Gesetz über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, Bau. G): Beilage • Kantonale Verordnung über die Mehrwertabgabe (Mehrwertabgabeverordnung, MWAV) • Inkrafttreten voraussichtlich am 1. Mai 2017 • Reglemente der Gemeinden © VOSER RECHTSANWÄLTE Seite 6
2. Kanton Aargau Das Bau. G macht verschiedene Vorgaben, z. B. : • Abgabetatbestand: - Einzonung; - Umzonung, wenn das Grundstück vorher in einer Zone lag, in der das Bauen verboten oder nur für öffentliche Zwecke zulässig war. • Bagatellfälle: keine Abgabe, wenn sie unter CHF 5’ 000 liegen würde. © VOSER RECHTSANWÄLTE Seite 7
2. Kanton Aargau • Mehrwert: Differenz zwischen Verkehrswert mit und ohne Planungsmassnahme • Berechnung: - nur der Landwert ist relevant - Abstellen auf Vergleichspreise steht im Vordergrund - andere Methoden sind nicht ausgeschlossen - Abzug von Gestehungskosten (z. B. Sanierungskosten einer Altlast, Abbruch von Altbauten, Planungskosten) © VOSER RECHTSANWÄLTE Seite 8
2. Kanton Aargau • Bezug: - Veräusserung: Eigentumsübergang aufgrund von Rechtsgeschäften wie Kauf, Tausch, Schenkung; - Erteilung der Baubewilligung (Rechtskraft). • Möglichkeit der Stundung • Gesetzliches Grundpfandrecht © VOSER RECHTSANWÄLTE Seite 9
2. Kanton Aargau Das Bau. G lässt den Gemeinden Freiräume, z. B. : • Abgabesatz bis 30%; • Zulässigkeit von verwaltungsrechtlichen Verträgen mit Leistungen, die den Ausgleich anderer Planungsvorteile bezwecken. © VOSER RECHTSANWÄLTE Seite 10
2. Kanton Aargau 2. 2 Beispiel Ein unüberbautes Grundstück (1’ 000 m 2) wird eingezont. Das Reglement der Gemeinde sieht Abgabesatz von 20% vor. © VOSER RECHTSANWÄLTE Seite 11
2. Kanton Aargau 2. 3 Verfahren Entwurf der BNO: Einzonung des Grundstückes Provisorische Schätzung durch das KSTA Beschluss der Gemeindeversammlung Definitive Schätzung durch das KSTA © VOSER RECHTSANWÄLTE Seite 12
2. Kanton Aargau Festsetzungsverfügung durch Gemeinderat: 20% der Differenz zwischen Verkehrswert des Grundstückes mit und ohne Planungsmassnahme: 1’ 000 m 2 x CHF 500 / m 2 CHF 500’ 000 . /. 1’ 000 m 2 x CHF 10 / m 2 CHF - 10’ 000 Differenz = Mehrwert CHF 490’ 000 Mehrwertabgabe: 20% von CHF 490’ 000 = CHF 98’ 000 © VOSER RECHTSANWÄLTE Seite 13
2. Kanton Aargau Einsprache beim Gemeinderat Einspracheentscheid des Gemeinderates Beschwerde (Spezialverwaltungsgericht – Verwaltungsgericht – Bundesgericht) Rechtskraft der Festsetzungsverfügung Veräusserung des Grundstückes / Baubewilligung: Fälligkeit der Mehrwertabgabe, Bezug durch die Gemeinde © VOSER RECHTSANWÄLTE Seite 14
2. Kanton Aargau 2. 3 Grundstückgewinnsteuer • Die Mehrwertabgabe kann bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten geltend gemacht werden (§ 104 Abs. 1 lit. d St. G). • Werden die Anlagekosten pauschaliert geltend gemacht, fällt eine Berücksichtigung der Mehrwertabgabe ausser Betracht. © VOSER RECHTSANWÄLTE Seite 15
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