Massvrdering fastighetstaxering LTH 2009 01 26 Arne SundquistFastighets

Massvärdering - fastighetstaxering - LTH 2009 -01 - 26 Arne Sundquist/Fastighets HB Orsalheden Vad kommer att behandlas: • Allmänt om massvärdering • Användningen av taxeringsvärden • Fastighetstaxeringsprocessen • Den svenska fastighetstaxeringen • • • Regelverket Vad ska taxeras? Centrala begrepp (riktvärden, värdeområden mm) Byggnadstyper och ägoslag Taxerings- och värderingsenheter • Värderingsmodellerna • Småhus • Lantbruk • Hyreshus • Industri Arne Sundquist/Orsalheden

Användningen av taxeringsvärden • Skatteändamål – – – Fastighetsskatt Realisationsvinstskatt Förmögenhetsskatt Arvsskatt Gåvoskatt Stämpelavgift • Andra ändamål Kräver värdering av den fasta egendomen ! Arne Sundquist/Orsalheden

Användningen av taxeringsvärden Taxeringsvärden och taxeringsinformation används för en mängd andra ändamål än beskattning: – – – – Bankverksamhet (lån, inteckningar) Bokföring Kommunal planering Värdering Officiell statistik Försäkringsverksamhet Marknadsföring ”Smörjolja i fastighetsmarknadsmaskineriet” Arne Sundquist/Orsalheden

Användningen av taxeringsvärden • Taxeringsvärden används för en mängd andra ändamål än ren beskattning • För alla dessa ändamål är det en klar fördel om taxeringsvärdet har en direkt koppling till marknadsvärdet • Taxeringsvärde och viss övrig information måste vara allmänt tillgängliga ”Marknadsvärde” ”Tillgänglighet” Arne Sundquist/Orsalheden

Användningen av taxeringsvärden Arne Sundquist/Orsalheden

Definition av marknadsvärde (1) Antal transaktioner Pris Marknadsvärde Det mest sannolika priset på en öppen och fri marknad Arne Sundquist/Orsalheden

Värderingsmetoder Pris = Värde = Kostnad Arne Sundquist/Orsalheden

Allmän fastighetstaxering i Sverige • Idag genomförs allmän fastighetstaxering i Sverige enligt följande treårsschema: – 2003 småhus – 2004 hyreshus (förenklad) – 2005 lantbruk – 2006 småhus (förenklad) – 2007 hyreshus och industri – 2008 lantbruk (förenklad) – 2009 småhus – 2010 hyreshus (förenklad) – 2011 lantbruk – 2012 småhus osv Arne Sundquist/Orsalheden

Fastighetsskatt och fastighetsavgift 2009 % av taxerings_______________ värdet----Småhus (inkl småhus på lantbruk) 0, 75 % eller max 6 362: - per småhus Hyreshus-bostad 0, 4 % eller max 1 242: - per lägenhet Hyreshus-lokal 1, 0 % Industri 0, 5 % Vattenkraftverk Vindkraftverk Övriga kraftverk 2, 2 % 0, 5 % Jordbruksmark, ek-byggnader 0% Skogsmark 0% Arne Sundquist/Orsalheden

Taxeringsvärden och fastighetsskatt i några andra länder • Fastighetstaxering i de nordiska länderna: Ej allmän fastighetstaxering (disk. pågår), fastighetskatt Allmän fastighetstaxering kommunal fastighetsskatt Allmän fastighetstaxering statlig och kommunal fastighetsskatt Allmän fastighetstaxering kommunal fastighetsskatt Arne Sundquist/Orsalheden

Taxeringsvärden och fastighetsskatt i några andra länder • Allmän fastighetstaxering i några andra länder: Ej allmän fastighetstaxering av modernt slag, diskussioner pågår Varierande förhållanden vanligen marknadsvärden och lokala skatter Allmän fastighetstaxering kommunal fastighetsskatt Arne Sundquist/Orsalheden Varierande förhållanden vanligen marknadsvärden och lokala skatter

Fastighetstaxering i Sverige Fastighetstaxeringslagen, FTL Riksdagen Fastighetstaxeringsförordningen, FTF Regeringen SKV: s föreskrifter Skatteverket (SKV) SKV: s rekommendationer och allmänna råd Skatteverket (SKV) SKV: s lokala rekommendationer och allmänna råd Skattekontoret (LSK) Arne Sundquist/Orsalheden

Fastighetstaxering i Sverige Förberedelsearbete • Marknadsanalys • Erfarenheter från föregående AFT • Modellkonstruktion eller- översyn • Bearbetning av ortsprismaterial • Tabellkonstruktion • Föreskrifter och allmänna råd • Provvärdering Fastighetstaxering av enskild taxeringsenhet • Fastighetsdeklaration • Granskning, bearbetning • Formellt beslut • Information till fastighetsägaren Arne Sundquist/Orsalheden

Fastighetstaxering i Sverige Skatteverket, SKV Lantmäteriverket, LMV Sektion för fastighetsekonomi. FQFE - fastighetstaxering - skogsvärdering - fastighetsekonomi i övrigt Regionalt skattekontor Handläggare med ansvar för fastighetstaxering (KSK) Skattenämnd Värderingstekniker Arne Sundquist/Orsalheden

Värderingsmetoder (3) V= k 0 + k 1 * A + k 2 * B + + k 3 * C + k 4 * D + k 5 * E + + kn * Z etc där k 0, k 1, k 2 - - kn = koefficienter för att bestämma marknadsvärdet A, B, C, D, E - - Z = faktorer (parametrar) som påverkar marknadsvärdet Arne Sundquist/Orsalheden

Värderingsmetoder (4) • Modeller baserade på multipel regressionsanalys (MRA) – utan indelning i värdeområden – med indelning i värdeområden • Två typer av värdefaktorer – direkt fastighetsanknutna – områdes- eller ortsanknutna (Mellanformer finns liksom faktorer knutna till samhällsekonomin etc) Arne Sundquist/Orsalheden

Värderingsmetoder (5) Två typer av värdefaktorer: A) direkt knutna till den specifika fastigheten B) knutna till området, stadsdelen, staden eller regionen Den senare gruppen (B) kan med fördel fångas in med hjälp av en indelning i värdeområden Arne Sundquist/Orsalheden

Värderingsmetoder (6) Modellerna kan med fördel transformeras från mera komplicerade funktioner till tabeller (eller enklare funktioner) för att åstadkomma mera lättillgänglig information till fastighetsägarna och ökad förståelse från dessa och medborgarna i allmänhet Arne Sundquist/Orsalheden

Värderingsmetoder (7) Samband mellan förklaringsgrad hos värderingsmodellen och antalet utnytt- jade parametrar - en principskiss 100 Procentuell andel av marknadsvärdet som förklaras av värderingsmodellen 80 60 40 20 2 Arne Sundquist/Orsalheden 4 8 15 30 60 Antal parametrar i modellen

Taxering av småhus Fastighetstaxering - olika ansatser för värderingsarbetet Renodlad MRAmodell ”Full MRA” ? Två-stegsmodell med fasta inbördes relationer ”Fixed relationships” Den svenska småhusmodellen är ett bra exempel på ”Fixed relationships” Arne Sundquist/Orsalheden

Transaktionsregister Information om egendomen från fastighets-registret Arne Sundquist/Orsalheden Information från IM om köpet, pris och köpedatum mm

Databaser Fastighetstaxeringsprocessen Arne Sundquist/Orsalheden

Problem vid massvärdering (2) Tidsrestriktioner Kostnadsrestriktioner Massvärdering Rättsliga restriktioner/rättssäkerhetsaspekter Arne Sundquist/Orsalheden

Problem vid massvärdering (3) Samband mellan allmän acceptans och komplexitet hos värderingsmodellen - en principskiss Acceptans Komplexitet Arne Sundquist/Orsalheden

Problem vid massvärdering (4) Samband mellan allmän acceptans och komplexitet hos värderingsmodellen - en principskiss Acceptans Optimum Komplexitet Arne Sundquist/Orsalheden

Problem vid massvärdering (5) Allmän acceptans Beslut på öppen och fri marknad Adminstrativa beslut/dekret Marknadsvärde Andra värdebegrepp Arne Sundquist/Orsalheden

Problem vid massvärdering (6) Samband mellan värderingsnoggrannhet och kostnad för värdering - en principskiss Kostnad för värdering Värderingsnoggrannhet Arne Sundquist/Orsalheden

Problem vid massvärdering (7) Samband mellan värderingsnoggrannhet och kostnad för värdering - en principskiss Kostnad för värdering Acceptabel Värderingsnoggrannhet Arne Sundquist/Orsalheden

Problem vid massvärdering (8) • Var söka marknadsdata (priser, annan information)? • Hur bygga upp ett transaktionsregister? Vem? Var? • Hur finansiera och driva ett transaktionsregister? • Vilka värderingsmodeller ? • Vilken ambitionsnivå ? • Datorstöd ? • GIS ? Arne Sundquist/Orsalheden

Vad ska taxeras? * Fastighet Civilrättsligt begrepp definierat i JB * Viss lös egendom enligt 1 kap 4 § FTL Arne Sundquist/Orsalheden

Byggnadstyper Småhus Hyreshus Ekonomibyggnad Industribyggnad Kraftverksbyggnad Arne Sundquist/Orsalheden

Specialbyggnad (ex. skola, sjukhus, kulturbyggnad, sportanläggning och försvarsbyggnad m m Övrig byggnad (ex. bensinstationer) ”Övervägande del” Ingen generell metod - area - volym - värde - byggkostnad I princip bör värdet gälla ! Arne Sundquist/Orsalheden

Ägoslag u Mark som är vattentäckt indelas bara om den är täktmark u Mark med saneringsbyggnad anses obebyggd u Följande ägoslag finns: * * * * Tomtmark Täktmark Åkermark Betesmark Skogsimpediment Övrig mark Arne Sundquist/Orsalheden

Indelning i taxeringsenheter Egendom ska ingå i taxeringsenhet ska uppfylla följande förutsättningar: 1. Ha samma ägare 2. Vara belägen i samma kommun 3. Ha samma skattepliktsförhållande 4. Tillhöra vissa kombinationer av ägoslag och byggnadstyper Arne Sundquist/Orsalheden

Kombinationer av byggnadstyper och ägoslag Huvudregel En taxeringsenhet ska utgöra någon av följande kombinationer av byggnadstyper och ägoslag = typ av taxeringsenhet eller kategori: Kategori Byggnadstyp Ägoslag Småhusenhet Småhus Tomtmark för sådan byggnad Hyreshusenhet Hyreshus Tomtmark för sådan byggnad Industrienhet Industribyggnad Övrig byggnad Tomtmark för sådan byggnad Industrienhet (täktenhet) Elprod. enhet Specialenhet Industribyggnad Övrig byggnad Kraftv. byggnad Specialbyggnad Täktmark Tomtmark till kraftv. Tomtmark för sådan byggnad Lantbruksenhet Småhus Tomtmark Ekonomibyggnad Åkermark Betesmark Skogsimpediment Arne Sundquist/Orsalheden

Riktvärden, värdeområden och värdefaktorer Värdering ska för samtliga kategorier ske med utgångspunkt i värdefaktorer. D v s egenskaper knutna till fastigheten som inverkar på marknadsvärdet. Värdefaktor = 1. Värdefaktorer som särskilt beaktas d v s finns uppräknade i FTL, är klassindelade samt utgör ”parametrar i värderingsmodellerna”. 2. Värdefaktorer som ej särskilt beaktas i FTL. Om någon av dessa påtagligt inverkar på marknadsvärdet ska justering för säregna förhållande ske. Arne Sundquist/Orsalheden 3. Värdefaktorer som ej får beaktas vid fastighetstaxeringen, t ex belåning.

Säreget förhållande * Ej beaktat vid riktvärdets bestämmande * Onormalt för - värdeområdet - fastighetstypen När ska justering ske ? Jämför * Taxeringsenhetens värde med det säregna förhållandet med * Taxeringsenhetens värde utan det säregna förhållandet Påtaglig skillnad? (3 % eller 25 kkr) * Nej = Ingen justering * Ja = Justering på någon eller några värderingsenheter i enlighet med de speciella regler för justering som finns för olika slags värderingsenheter Arne Sundquist/Orsalheden

Värdeområden * Riket ska indelas i geografiska värdeområden för olika byggnadstyper och ägoslag. * Riktvärdekarta H, I, T, S, SL, J, SK * Värdeområdena ska avgränsas så att det entydigt framgår för samtliga fastigheter vilket område de tillhör. * Värdeområdena ska avgränsas så att inverkan av värdefaktorer enligt FTL kan bedömas enhetligt. * Värdeområdena redovisas på kartor och i förteckningar. Arne Sundquist/Orsalheden

Taxeringsvärdet = 75 % av marknadsvärdet (med vissa undantag) Arne Sundquist/Orsalheden

Värderingsmetoder/Värde Tre olika kapitalvärden på fastigheten som utgör grund för beslutsfattande: Värde Metod Avkastn. värde Marknadsvärde Produktionskostnad Avkastningsberäkning Ortsprismetod Produktionskostnadsberäkning FTL prioriterar ortsprismetoden framför övriga metoder att nå fram till marknadsvärdet Ortsprismetod Avkastningsberäkning Produktionskostnadsberäkning Arne Sundquist/Orsalheden

Beskaffenhetstidpunkt Enligt 1 kap 6 § FTL är fastighetens användning och beskaffenhet vid taxeringsårets ingång avgörande för taxeringen. 1 Januari Arne Sundquist/Orsalheden

Värdetidpunkt FTL 5 kap 4 § Marknadsvärdet ska bestämmas med hänsyn till det genomsnittliga prisläget under andra året före det år då allmän fastighetstaxering av taxeringsenheten sker. FFT 10 - hyreshus Nivåår = 2008 AFT 11 - lantbruk Nivåår = 2009 FFT 12 - småhus osv Nivåår = 2010 Arne Sundquist/Orsalheden

Värdefaktorer och värderingsmodeller • Småhus • Hyreshus • Industri • Täkt • Elproduktion (kraftverk) • Lantbruk Arne Sundquist/Orsalheden

Taxering av småhus Värdefaktorer för småhuset: • Storlek • Ålder • Standard • Byggnadskategori • Fastighetsrättsliga förhållanden • Värdeordning Värdefaktorer för tomtmarken: • Storlek • Vatten och avlopp • Fastighetsrättsliga förhållanden • Typ av bebyggelse • Närhet till strand Arne Sundquist/Orsalheden

Taxering av hyreshus Värdefaktorer för hyreshuset: • Lägenhetstyp • Hyra • Ålder • Värdefaktorer för tomtmarken: • Storlek, kvm byggrätt • Typ av bebyggelse Arne Sundquist/Orsalheden

Taxering av industri Värdefaktorer för industribyggnaden: Avkastningsberäkning • Lokaltyp • Storlek • Ålder • Standard Produktionskostnadsberäkning • Återanskaffningskostnad • Ålder • Byggnadskategori • Ortstyp Värdefaktorer för tomtmarken: • Storlek, tomtareal kvm (eller i vissa fall byggrätt, kvm) Arne Sundquist/Orsalheden •

Taxering av täktmark Värdefaktorer för täktmarken: • Årligt uttag, kbm • Väntetid • Brytningstid Arne Sundquist/Orsalheden

Taxering av kraftverksbyggnad Värdefaktorer för kraftverksbyggnaden: Vattenkraftverk • Normalårsproduktion • Utnyttjandetid • Flerårsreglering • Belägenhet • Ålder Värmekraftverk • Effekt • Typ av värmekraftverk Arne Sundquist/Orsalheden

Taxering av lantbruk Värdefaktorer: • Småhus och tomtmark: • Samma värdefaktorer som för småhus och tomtmark i övrigt • Åkermark: • Storlek • Beskaffenhet • Dränering • Betesmark: • Beskaffenhet Arne Sundquist/Orsalheden

Taxering av lantbruk Värdefaktorer: • Skogsmark: • Storlek • Bonitet • Kostnad • Virkesförråd barrträd • Virkesförråd lövträd • Skogsimpediment: • Storlek • Ekonomibyggnad: • Byggnadskategori • Storlek • Ålder • Beskaffenhet Arne Sundquist/Orsalheden