Marsh Romania Asigurarea Titlului de Proprietate Conferinta Nationala

Marsh Romania Asigurarea Titlului de Proprietate Conferinta Nationala ALB 23. 10. 2008 www. marsh. ro / www. marsh. com

DE CE ESTE NECESARA ASIGURAREA? § Doua intrebari de baza: - Cum pot deveni problematice anumite situatii? - Ce modalitati de rezolvare sunt disponibile? § Dimensiunea riscului legal versus riscurile practice sau de la fata locului Marsh Romania 1

CE ACOPERA ASIGURAREA TITLULUI DE PROPRIETATE? § Orice tip de teren sau cladire (proprietate sau inchiriat). § Risc nominalizat, proprietatea in general sau ambele. § Polita speciala pentru ipoteci pentru a asigura dreptul de proprietate al debitorului si valabilitatea ipotecii. § Toate politele includ atat pierderea efectiva cat si acoperirea cheltuielilor de judecata in cazul in care apar revendicari sau litigii privind valabilitatea titlului. § O polita de asigurare, nu o garantie sau bond. Marsh Romania 2

PROVOCARI, CERERI DE DESPAGUBIRE SI COSTURI § Un titlu este revendicat cand o terta parte isi cere drepturile asupra lui sau neaga dreptul pretins de asigurat § Cererile de despagubire curente sau inregistrate in trecut sunt de o importanta imensa pentru asigurarea titlului de proprietate § Peste 50% din cererile asigurate au fost referitoare la acoperirea costurilor de aparare si legale (avocati, consultanti etc) Marsh Romania 3

Asigurarea Titlului de Proprietate - Acoperirea Completa Acoperire Completa (Comprehensive Title Insurance) § termen folosit in mod curent in America in cazul tuturor tranzactiilor cu proprietati sau ipoteci § poate fi extinsa pentru a acoperi “riscuri nominalizate” Costuri - Europa: § 0, 35% - 0, 5% din valoarea terenului si cladirii sau a valorii de imprumut (plus orice fel de taxa aplicabila primei de asigurare ) § prima se plateste o data pentru toata perioada asigurata Perioada asigurata: § nedefinita (atat timp cat este detinuta proprietatea) Marsh Romania 4

Asigurarea Titlului de Proprietate - Riscuri Nominalizate Riscuri nominalizate (Known Risks Title Insurance): § acopera numai riscurile identificate in cadrul procesului de due diligence § poate fi incheiata ca o polita de sine statatoare sau ca extensie la asigurarea completa Costuri - Europa: § 0, 50% - 1% din valoarea terenului si cladirii sau a valorii de imprumut (plus orice fel de taxa aplicabila primei de asigurare ) Perioada asigurata: § nedefinita (atat timp cat este detinuta proprietatea) Marsh Romania 5

ACOPERIREA RISCURILOR / DEFECTELOR IDENTIFICATE Exemple: § cereri de restituire / revendicare a proprietatii § acorduri restrictive, conditii necunoscute privind proprietatea § lipsa accesului la proprietate § nereguli privind inregistrarea proprietatii § sarcini / ipoteci § posesie adversa / titlu posesoriu § documente, titluri pierdute § documente falsificate, fraude § mostenitori prezumtivi, necunoscuti sau disparuti § acte de mostenire incomplete, false § erori in executarea, sigilarea, autentificarea, inregistrarea actelor Marsh Romania 6

Procesul de Incheiere a Politei § Subscriitorii evalueaza riscul. Prima de asigurare este cotata (o oferta indicativa) § In cazul in care se accepta oferta, asiguratorul : § solicita un depozit nerambursabil ; sau § solicita un angajament din partea asiguratului de a suporta o parte/ toate cheltuielile juridice din buzunarul propriu. § Asiguratorul va solicita o opinie legala detaliata (de la avocatii sau ai asiguratului) § Asiguratorul confirma daca poate prelua sau nu riscul § In caz afirmativ polita poate fi emisa § Deduceri din prima de asigurare § Daca un depozit a fost efectuat acesta se deduce din prima de asigurare Marsh Romania 7

TRANZACTII TIPICE § Identificarea cladirii, terenului sau proiectului § Negocierea termenilor comerciali si selectarea unei perioade pana la incheierea procesului de evaluare si verifcare a proprietatii § Inceperea procesului de verificare § Identificarea problemelor § Solicita Declaratii & Garantii CAUTAREA UNEI OFERTE DE ASIGURARE RISCURI ASIGURATE ATRIBUIREA POLITEI NOULUI CUMPARATOR PENTRU A FACILITA EXIT-UL § Cautarea unei solutii de asigurare pentru a facilita tranzactia § Incheierea sau renuntarea la afacere Marsh Romania 8

AVANTAJE § Reducerea costurilor aferente procesului de due diligence § Accelerarea si fluidizarea tranzactiilor § Facilitarea obtinerii unui imprumut / finantari § Puteti iesi dintr-o afacere fara Declaratii si Garantii § Avocatul se poate concentra asupra elementelor contractuale § Puteti acorda atentie sporita elementelor comerciale afacerii § Poate fi transmisa noului cumparator in baza unui act aditional § Poate fi incheiata oricand fie cu prilejul unei tranzactii, fie independent § Este flexibila (sumele asigurate pot fi majorate pe parcurs de exemplu pe masura dezvoltarii proiectului imobiliar) Marsh Romania 9

BENEFICII § Ofera indemnizatie in cazul in care nu aveti nicio vina in producerea riscului § Nu trebuie dovedita neglijenta pentru a inainta o cerere de despagubire § Protectie impotriva fraudei § Libertatea de a adopta decizii comerciale § Protectie in cazul in care documentele controlate de avocati sunt false sau de ex. daca la o banca/societate de leasing solicitantul finantarii / creditului ipotecar prezinta acte de identitate false § Luxul de nu avea griji privind proprietatea dobandita Marsh Romania 10

PRODUSE SUPLINITOARE § Opinia legala: - Poate identifica riscurile, clientului ramanand sa-si asume sau nu acele riscuri - Necesitatea demonstrarii neglijentei avocatului pentru a putea inainta o cerere de despagubire impotriva acestuia - Limitele la asigurarile profesionale avocatilor sunt mai reduse decat valoarea celor mai multe tranzactii si de obicei acopera intreaga activitate a avocatului nu un singur proiect - Nu ofera protectie impotriva fraudei Marsh Romania 11

PRODUSE SUPLINITOARE § Garantie: – Poate fi costisitoare – Poate sa nu prezinte substanta – Urmatorul cumparator ar putea inchide tranzactia fara nicio garantie – Nu ofera protectie impotriva fraudei – Va expira Marsh Romania 12

Date de contact Marsh Broker de Asigurare- Reasigurare Sos. Nordului 24 -26, Sector 1, Bucuresti Tel: +40 21 2321874 Fax: +40 21 2322102 E-mail: office@marsh. ro Eduard. simonescu@marsh. com www. marsh. ro / www. marsh. com Marsh Romania 13

www. marsh. ro / www. marsh. com