Lst og fast om praksis i huslejenvn og

» Løst og fast « om praksis i huslejenævn (og boligret) v/Jakob Juul-Sandberg Lektor, ph. d. Syddansk Universitet Huslejenævnsformand i Randers Kommune mm.

» Dagsorden « O Sagsbehandlingen i nævnet – hvad undersøges » ex officio «, høringsfrister mv. Lejefastsættelsen: O i småhuse - bevisforholdene O boligreguleringslovens § 5, stk. 2 – dokumentation mv. O omkostningsbestemt leje – normtal, forbedringstillæg, » spise op «… O O Forbrugsregnskaber O Fraflytningstvister O » eventuelt « - og spørgsmål Indlæg ED Fyn 25/11 -2013 2

Sagsbehandlingen i huslejenævnet O Hvilke undersøgelser foretager nævnet? (BRL § 40, stk. 2) – alle formalia !? O – dog f. eks. BRL § 5, stk. 8: Huslejenævnet er ikke forpligtet til af egen drift at indhente oplysninger vedrørende vilkår for andre lejemål, jf. fx T. BB 2000. 201 B O Lejeren har bevisbyrden, jf. fx U 2011. 1843 V: Lejer havde ikke sandsynliggjort, at man boede på mere byrdefulde vilkår ved henvisning til et enkelt andet lejemål, se også note 1 til dommen om en samtidig sag vedrørende samme ejendom. O Ikke noget væsentlighedskrav, jf. fx T: BB 2003. 495 Ø – selv ubetydeligere (? ) vilkår kan tilsidesættes O Pligt til afvisning af sager der ikke er omfattet af nævnets kompetence Indlæg ED Fyn 25/11 -2013 3

Høringsregler O Høring BRL § 39, stk. 2 og § 40, stk. 4 O BRL § 42, stk. 2: O » I tilfælde, hvor fristen for svar efter de nævnte bestemmelser er udløbet, uden at svar er afgivet, kan nævnet fortolke tavsheden på den for modparten gunstigste måde og navnlig lægge dennes fremstilling til grund for afgørelsen «. O Nævnet kan vælge at se bort fra materiale der fremkommer efterfølgende… Indlæg ED Fyn 25/11 -2013 4

Manglende dokumentation O HUSK – manglende fremlæggelse af dokumentation, manglende iagttagelse af høringsreglerne – kan medføre, at bilag mv. ikke bliver taget i betragtning, O og IKKE kan fremlægges i boligretten… se fx U 2009. 2465 H, U 2012. 3229 V O og FM 2013. 204 V: » En voterende bemærker, at direktøren i det sagsøgende selskab, …, i retsmødet den 15. december 2011 forklarede, at ejendommen, som har 28 lejemål, har været ejet af selskabet siden 1998, men at han har kendt ejendommen siden 1993, hvor den var ejet af et anpartsselskab, hvor han var anpartshaver. Der er ikke oplyst omstændigheder, som skulle føre til, at det ikke til Huslejenævnsbehandlingen har været muligt at fremskaffe den nødvendige skriftlige dokumentation, og det bør derfor ikke tillades, at bevis nu søges fremskaffet gennem afholdelse af syn og skøn for boligretten. « Landsretten ændrede afgørelsen og nægtede udlejer at afholde syn og skøn af de grunde, der var anført af boligrettens mindretal. O Huslejenævnet fastsætter forbedringstillægget skønsmæssigt = forsigtigt og således at udlejer i hvert fald ikke stilles bedre, end hvis han havde dokumentationen Indlæg ED Fyn 25/11 -2013 5

Problem: ingen dokumentation haves? O Tidligere afgørelser på ejendommen? (aktindsigt mulig) O Check BBR – evt. byggetilladelser mv. hos kommunen O Er lejen fastsat i overensstemmelse med det som er realistisk – det som udlejer gør gældende er sket på ejendommen? O Ved varslinger af omk. – se T: BB 2013. 606 Ø Indlæg ED Fyn 25/11 -2013 6

Andre regler O Besigtigelse – nævnet kan… O Afgørelsen – se BRL § 43 O Frist for indbringelse af nævnsafg. BRL § 43, stk. 2: O 4 uger ellers ansøgning om tilladelse O U 2012. 33 ØLK (vedr. U 2011. 3273 Ø) ikke tilladelse (HUSK: a-post tager to dage om at komme frem!) O FM 2013. 40 V ikke tilladelse O BRL § 43, stk. 6 direkte indbringelse for boligretten… Indlæg ED Fyn 25/11 -2013 7

Huslejenævnets lejefastsættelse småhuse O A. skønner frit – generelt kendskab… eller O B. » regner baglæns «: omk. lejen + forbedringstillæg anslået for det pågældende lejemål + evt. justering i forhold til det generelle kendskab til lejeniveauet = det lejedes værdi! eller O C. skyggebudget Indlæg ED Fyn 25/11 -2013 8

Skyggebudget (som bevis) O HVEM? Kompetencen ligger hos huslejenævnet O Nævnet er ikke forpligtet til at udarbejde – fx T: BB 2010. 213 Ø (T: BB 2006. 456/1 B - Skyggebudgettet kan kræves fremlagt i boligretten) O HVORNÅR? Kun hvis bevis (ført af den der ønsker leje reguleret) for at ikke sammenligningslejemål O HVORDAN BEVIS? Huslejenævnets skøn/udtalelse + » noget mere « O fx U 2006. 2530 H + sammenlignelige lejemål Udlejers fortegnelse over (ikke) O KONSEKVENS af ikke bevis = ikke skyggebudget. Den der vil have lejen ændret må føre bevis i form af sammenligningslejemål Indlæg ED Fyn 25/11 -2013 9

Domstolenes lejefastsættelse småhuse O Den der kræver lejen ændret har bevisbyrden uanset hvad nævnet har sagt O Boligretten besigtiger og skønner O Forholder sig til lejen – nogle gange uanset om sammenligningslejemål O Landsretten – afgør sagerne på grundlag af bevisbyrden Indlæg ED Fyn 25/11 -2013 10

(Forsøg på en) konklusion O Ingen sammenligningslejemål ingen lejeregulering (medmindre bevis for ingen, og der er et skyggebudget) O Hvis huslejenævnet ikke har henvist til sammenligningslejemål – tillægges skøn ikke vægt konkrete O Huslejenævnets udtalelser om, at der ikke findes sammenligningslejemål, er ikke i sig selv tilstrækkeligt bevis for, at de ikke findes O Huslejenævnets skøn måske større vægt hvis skyggebudget (T: BB 2010. 213 Ø) O ØLD af 12. (B 03770/13)? Skyggebudget sammenligningslejemål Indlæg ED Fyn 25/11 -2013 september hvis ikke 2013 konkrete 11

Ejendomme tidligere ejet af andelsboligforeninger O U 2013. 2157 V Småhusreglerne gjaldt ikke for ejendom med mere end 6 beboelseslejligheder, selv om den daværende ejer, en andelsboligforening, kun udlejede 2 lejligheder pr. 1. januar 1995. INDBRAGT FOR HØJESTERET. O MULIGE KONSEKVENSER FOR EJENDOMMEN: O Tidligere varslinger – ugyldighed – lejeregulering efter BRL § 7 O ikke LL § 47 -49 (men lejeniveau som udgangspunkt ca. det samme) O Krav om dokumentation forbedringer ved fastsættelse af forbedringstillægget O Bindingspligt – indbetaling/udbetaling O Fyn Ejendommens pris (inkl. øgede administrative byrder) Indlæg ED 25/11 -2013 12

Driftsudgifterne O Udgifter i budgettet skal være dokumenterbare og kendte på tidspunkt for udarbejdelse af budgettet – forventede stigninger kan medtages O RIMELIGE OG NØDVENDIGE UDGIFTER O Huslejenævnene kan anvende normtal for visse udgiftstyper, jf. U 1992. 248 H O Særligt hvor udlejer selv udfører arbejde på ejendommen (administration, vicevært). Husk sondring til andre budgetposter der indeholder lignende arbejde – tilsyn, inspektør, forsikringsmægler O Højere beløb end normtal kan medtages, hvis de dokumenteres, jf. fx GD 2007. 45 Ø og T: BB 2006. 391 V O Serviceabonnementer – ikke vedligeholdelse (eller administration) Indlæg ED Fyn 25/11 -2013 13

Omk. lejen ved genudlejning O Lejen kan ved genudlejning fastsættes på baggrund af den aktuelle omkostningsbestemte leje – uafhængigt af det lejedes værdi (T: BB 2002. 294 Ø) O DOG: Samme budgetleje som den leje, som øvrige lejere i ejendommen betaler på dette tidspunkt, jfr. BRL § 5, stk. 8 og T: BB 2008. 337 B samt T: BB 2012. 457 V O Det vil sige: hvis et flertal (? ) af lejere ikke betaler den aktuelle omkostningsbestemte leje, kan der ikke genudlejes til denne leje - selvom den beregnes korrekt! O = Udlejer må varsle op for alle lejemålene hvis han vil undgå » problemet « Indlæg ED Fyn 25/11 -2013 14

» spise op princippet « O Påses af huslejenævnet ved indbringelse af lejeforhøjelser – BRL § 14 og § 15 O U 2002. 356 H indtægter/udgifter opgøres i et samlet budget, der skal dokumentere at lejen ikke dækker… O Nogle indtægter holdes udenfor budgettet O Udlejer har bevisbyrden for betingelserne er opfyldt, jf. fx T: BB 2003. 119 B Indlæg ED Fyn 25/11 -2013 15

Hvad gør nævnet hvis der ikke er noget driftsbudget? O Fastsætter omk. lejen skønsmæssigt udgangspunkt ca. 300 -400 kr. pr. m 2 – O Fastsætter eventuelle forbedringstillæg skønsmæssigt – hvis ikke noget udført efter 1973 kan påvises = 0 kr. O Trappelejereguleringer tilsidesættes O Tilbagebetaling kun begrænset af forældelsesregler Indlæg ED Fyn 25/11 -2013 16

BRL § 5, stk. 2 O Fremlægge dokumentation / » utvivlsomt anse for godtgjort «: O Huslejenævnet fastsætter forbedringsudgiften skønsmæssigt ved mangel på dokumentation – kan komme udlejer til skade. O Bevis for anvendelse af GI midler? O + begrænsningen i adgang til nova for boligretten O Men – evt. mulighed for syn og skøn i boligretten se fx GD 2009. 42 V - udlejer ikke havde mulighed for at fremlægge dokumentationen for arbejder udført før hans ejertid. Lejeren havde indgået lejeaftalen med en tidligere ejer. Indlæg ED Fyn 25/11 -2013 17

BRL § 5, stk. 3 O Oplysning til de øvrige lejere første udlejning (hvor denne er efter 1. 1. 2001) efter BRL § 5, stk. 2 O Manglende iagttagelse = BRL§ 5, stk. 1 selvom gennemgribende modernisering kan dokumenteres O Påses i varierende omfang af nævnene – særligt hvor utvivlsomt at ikke 1. genudlejning. Indlæg ED Fyn 25/11 -2013 18

Husk O Indbringelse af huslejenævnets afgørelse for boligretten har ikke opsættende virkning O = Hvis lejeren har fået sat lejen ned, skal der ske regulering, selvom sagen indbringes for boligretten af udlejer. O = En godkendt lejeforhøjelse kan kræves, selvom sagen indbringes for boligretten af lejeren (ophævelse mulig hvis lejeren ikke betaler) O SE også LL § 48, stk. 4 om foreløbige lejeforhøjelser indtil huslejenævnets afgørelse foreligger. O Anke til landsretten fra boligretten inden 14 dage har opsættende virkning Indlæg ED Fyn 25/11 -2013 19

Ydelser udover lejen O Hjemmelskravet: opkrævning af ydelser udover lejen kræver lovhjemmel, jf. U 2009. 2497 H O Dvs. ikke renovation, vicevært, trappevask eller fx vedligeholdelse (T: BB 2011. 579 B) T: BB 2012. 544 V O Ikke PBS gebyr (boligretsdom fra Randers) O Særskilt betaling for vaskeri (ikke efter forbrug) ? verserende sag O Manglende udarbejdelse af regnskaber kan medføre tilbagebetalingskrav – selvom faktisk forbrug, jf. T: BB 2009. 253 V og T: BB 2010. 192 V Indlæg ED Fyn 25/11 -2013 20

Varme-/ vandregnskaber O LL kapitel 7 -7 b nu også el til andet end opvarmning omfattet O Krav til lejerens – begrundede – indsigelse påses ex officio O Gyldighedskrav. Hvad er Huslejenævnet forpligtet til at påse? O - rettidighed O materiel prøvelse – indhentelse af udtalelse fra aflæser, kontrol af poster O - målingens validitet eller andet herudover? Indlæg ED Fyn 25/11 -2013 21

Fraflytningstvister O REKLAMATIONSSPØRGSMÅL – LL § 98, stk. 2 påses af nævnet O Kommet frem inden fristens udløb? T: BB 2002. 262 V, GD 2010. 4 V O = Udlejer skal fremsende således at kunne være kommet frem = Lejer bærer forsendelsesrisiko… O INDHOLD: O T: BB 2013. 34 V reklamation ikke gyldig – ulæselig O T: BB 2013. 70 Ø: » Afslibning og beh. af trægulve, maling af vægge, lofter og træværk, rengøring efter håndværkere « = tilstrækkelig præcis reklamation O T: BB 2012. 284 VLD – rettidig reklamation – fraflytningsrapport sendt før nøgleaflevering O GD 2012. 60 V bevis for rettidig fremsendelse ikke ført, ikke mundtlig reklamation under flyttesyn (cfr. T: BB 2004. 260) Indlæg ED Fyn 25/11 -2013 22

Fraflytningstvister O Rette fora? Hvis istandsættelsesarbejderne er udført skal sagen indbringes for boligretten. Huslejenævnet afviser ofte hvis bevistvivl. O GD 2012. 6 Ø istandsættelseskrav – BRL § 21, stk. 2, når arbejdet er udført ligger kompetencen hos boligretten + GD 2012. 69 VLK O T: BB 2011. 381 B – et gebyr selvom sag indeholder flere tvistepunkter O SE også bevissager i boligretten: O T: BB 2012. 96 ØLD bevist at lejemål ikke nyistandsat ved indflytning trods anført i kontrakt (+ tilsvarende T: BB 2009. 462 Ø). O T: BB 2011. 880 V nyistandsættelse selvom lejemålet » fremstod « som nyistandsat Indlæg ED Fyn 25/11 -2013 23

Huslejenaevn. dk O På huslejenaevn. dk offentliggøres afgørelser fra huslejenævnene og beboerklagenævnene, så lejere, udlejere, huslejenævn, beboerklagenævn, advokater og andre kan få kendskab til nævnspraksis på forskellige områder inden for lejelovgivningen. O Huslejenaevn. dk anvendes endvidere til husleje- og beboerklagenævnenes obligatoriske indberetning af sagsoplysninger til statistisk brug. Indlæg ED Fyn 25/11 -2013 24

O Spørgsmål? Indlæg ED Fyn 25/11 -2013 25