LE BAIL COMMERCIAL CHAIMA CHALGHOUM SOMMAIRE RAPPEL DU

LE BAIL COMMERCIAL CHAIMA CHALGHOUM

SOMMAIRE RAPPEL DU COURS MAGISTRAL I/ LES CONDITIONS GENERALES D’APPLICATION DU STATUT DU BAIL COMMERCIAL a) Les conditions relatives au local b) Les conditions relatives aux parties II/ LA SPECIFICITE ET LE CONTENU DU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX a)Protection des intérêts du locataire b)Protection des intérêts du bailleur

RAPPEL DU COURS MAGISTRAL Le bail commercial est un régime spécifique prévu par le code de commerce pour donner au commerçant une protection supplémentaire par rapport à celle que bénéficie un locataire non commerçant. Le statut des baux commerciaux est d'ordre public Ces deux dispositions les plus importantes sont la durée minimale du bail et le droit au renouvellement du bail pour le commerçant On distingue les baux commerciaux de 4 autres catégories: -contrat de domiciliation commerciale: permet à une entreprise qui n’a pas besoin de locaux permanents d’établir son siège social – Des conventions d’occupation précaires: se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances exceptionnelles. - Les baux de courte durée: inférieur à trois –Des baux emphytéotiques : baux dont la durée minimale est de 18 ans et maximale de 99 ans

INTRODUCTION Afin d'exercer son activité commerciale, le commerçant a besoin d'un local commercial. Soit il est propriétaire des murs dans lesquels il développe son activité soit il ne l'est pas et dans ce cas il devra signer un contrat de location avec le propriétaire des murs : c'est un bail commercial. Selon l'article 1709 du Code civil, il s'agit d'un contrat ayant pour objet le louage d'une chose et en vertu duquel « l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige à lui payer » . Le bail commercial (couramment appelé " bail 3/6/9 ") a été instituée par la loi du 30 juin 1926, (loi sur la propriété commerciale) et reprise par le décret-loi du 30 septembre 1953.

I/ LES CONDITIONS GENERALES D’APPLICATION DU STATUT DU BAIL COMMERCIAL A) LES CONDITIONS RELATIVES DU LOCAL L'article L. 145 -1 du Code de commerce vise uniquement le bail « des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité » . Pour la cour de Cassation, les locaux doivent être stables et permanents et il doit s’agir de locaux principaux. Les locaux accessoires soumis au statut qu’à deux conditions : - la privation doit être de nature à compromettre l’exploitation du fonds -ils doivent appartenir au même propriétaire. La durée du bail est de 9 ans minimum, le preneur ayant toutefois la possibilité de résilier le bail tous les 3 ans.

B) LES CONDITIONS RELATIVES DES PARTIES Le locataire doit être : commerçant ou industriel immatriculé au Registre du commerce et des sociétés, soit un artisan inscrit au répertoire des métiers, soit un établissement d'enseignement. Dans ce cas précis le locataire souhaite louer ce local dans le but d’accroître sa capacité de production. Chose qu’il ne pouvait plus faire dans ces anciens locaux puisqu’ils étaient totalement saturés. Le bailleur : n’importe quel propriétaire d’immeuble. Celui-ci a construit ce local dans le principal but de le donner en location. Les deux parties se sont donc mis d’accord afin que le locataire puisse acquérir la propriété des locaux. De plus il est expressément stipulé que les parties affirment et déclarent leurs intentions de soumettre la présente location au statut de baux commerciaux.

II/ LA SPECIFICITE ET LE CONTENU DU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX A)PROTECTION DES INTERETS DU LOCATAIRE L’état des lieux : d’après la loi Pinel l’état des lieux doit obligatoirement être faite en cas de conclusion de bail mais également en cas de mutation à titre onéreux ou gratuits d’un fonds de commerce. La durée du contrat : La loi du 12 mai 1965 a imposé une durée minimale de neuf ans pour les baux commerciaux (art. 145 -4 du code de commerce), avec possibilité - de donner congé à l’expiration de chaque période triennale, sauf convention expresse contraire. - donner congé (par acte extrajudiciaire) à tout moment s’il veut partir en retraite ou changer d’activité suite à une formation professionnelle. Dans le contrat qui nous est présenté, ce dernier prend effet à partir du 1 er mai 2016 jusqu’au 30 avril 2025. Le locataire pourra mettre fin au contrat à chaque période triennal, pour cela il faudra qu’il prévienne le bailleur par lettre recommandé ou par acte d’huissier six moi à l’avance , dans le cas contraire il se verra continuer à payer durant trois années supplémentaires le loyer avec toutes les obligations qui en découleront.

La déspécialisation: Le locataire qui souhaite changer totalement d’activité ou ajouter une autre activité à celle prévue initialement lors de la conclusion de son bail commercial initial, ne peut le faire sans l’accord de son bailleur. Si celui-ci s’oppose à la modification de la destination des locaux, le locataire dispose d’une procédure de déspécialisation, soit plénière soit partielle. Les travaux dans les locaux commerciaux : pendant la durée du contrat le locataire devra prendre en charge et à ces frais selon l’article 605 du code civil, l’ensemble des réparations et entretien des locaux mais également si besoin le remplacement des canalisations d’eau ou de gaz par exemple. Le bailleur se verra quant à lui prendre en charge les grosses réparations, telles que prévus dans l’article 606 du code civil. Conditions du droit au renouvellement: - être français ou bénéficier d’une assimilation par le biais d’une convention internationale – Le commerçant qui conclut l'acte doit nécessairement être propriétaire du fonds de commerce qu'il veut exploiter dans le local loué. - Cette condition suppose l'attraction d'une clientèle autonome afin que l'activité se développe.

B. LA PROTECTION DES INTÉRÊTS DU BAILLEUR La cession du bail: Alors qu’en droit commun la cession du bail n’est possible qu’avec l’accord exprès du propriétaire, le bail commercial peut être librement cédé avec le fonds (art. L 145 -15 code de commerce). La cession du bail seul doit être autorisée par le bailleur. Dans le cas où le bailleur déciderait de vendre l’immeuble, il devra en infirmer le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou remise en main propre contre émargement. L’évolution du loyer: Lors de la conclusion du bail, les parties déterminent librement le montant du loyer initial. En revanche, les augmentations ultérieures de loyer sont strictement réglementées. : - la révision triennale : Cette révision est un droit du bailleur, même si elle n’est pas prévue dans le contrat. Elle est possible uniquement tous les 3 ans et sa demande doit être signifiée au preneur par acte d’huissier ou notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception. On parle de révision triennale prévue par les articles L. 145 -37 et L. 145 -38 du Code de commerce. Dans ce cas le bailleur exige une augmentation du loyer. –Révision conventionnelle: Le bail peut être assorti d'une telle clause faisant varier le loyer en fonction d'un indice. Il suffit que celui-ci soit en relation directe avec l'objet du bail ou l'activité de l'une