Lapplication de la rforme questionsrponses Matre Georges BERTHET

L’application de la réforme : questions/réponses Maître Georges BERTHET Notaire Marcel BALAGE (DDE 63) Questions-Réponses 1

Vos questions……. 1 - Modalités pour détacher des terrains à bâtir? 2 - Composition des dossiers d’urbanisme? 3 - Modalités de ventes des lots? 4 - Modalités de retrait et de recours? 5 - Renseignements d’urbanisme? 6 - Période transitoire? 7 - Le bornage? 8 - Le certificat d’urbanisme? 9 - questions diverses? 10 - Comment obtenir des informations? Questions-Réponses 2

1 -Formalités à accomplir pour détacher ou diviser un terrain pour construire Un principe : dès le 1 er détachement en vue de la construction le lotissement est constitué (L 442 -1) Critères pour définir la procédure : l’intention de construire le nombre de lots la création de voies ou espaces communs la situation géographique Le tableau ci-après résume les différents cas de figure…. . Questions-Réponses 3

1 -Formalités pour détacher un terrain en vue de la construction? Secteurs protégés * Division créant sur une période de 10 ans…. Hors Secteurs protégés AVEC voies ou espaces communs SANS voies ou espaces communs 1 ou 2 lots DP DP A partir de 3 lots PA PA PA DP * Secteurs protégés = site classé ou secteur sauvegardé délimité Questions-Réponses 4

1 - Formalités à accomplir pour détacher un terrain en vue de la construction? Propriété A B C D rue Le projet : Rattachement de D à la propriété A Division en B et C pour vente en jardin Lotissement : NON Formalité : Aucune Sauf si institution du contrôle des divisions par DCM (L 111 -5 -2) Questions-Réponses 5

1 - Formalités à accomplir pour détacher un terrain en vue de la construction? A B Détachement du lot B pour bâtir Lotissement : oui Formalité : DP L’age de la maison (-10 ou + de 10 ans) ne modifie pas la réponse dans ce cas rue Questions-Réponses 6

1 - Formalités à accomplir pour détacher un terrain en vue de la construction? A B voie C rue Questions-Réponses Détachement de 3 lots (dont 2 à bâtir) Lotissement : oui Formalité : DP Le lot A « bâti » n’entre pas dans le calcul du nombre de lot. Toutefois si le bâtiment est n’est pas achevé : Lotissement!!!!!! Car 3 lots et voirie 7

1 - Formalités à accomplir pour détacher un terrain en vue de la construction? AB 712 AB 713 AB 714 RUE Questions-Réponses détachement de 3 lots à bâtir correspondant à 3 parcelles cadastrales existantes : Lotissement : oui formalité : DP car 3 lots sans voie ou espace commun Le fait que les parcelles cadastrales existent ne permet pas d’éviter la DP 8

1 - Formalités à accomplir pour détacher un terrain en vue de la construction? A servitude de passage C B détachement de 3 lots à bâtir : Lotissement : oui formalité : DP si la servitude existe PA si elle est créée à l’occasion de la division Principe : ne sont pris en compte que les voies et espaces communs à créer rue Questions-Réponses 9

1 -Formalités pour détacher un terrain en vue de la construction? B ND A Projet : division en 2 lots. Situé en zone NB et ND. Lotissement : oui Formalité : DP Le lotissement en zone NB est désormais possible. La future construction devra respecter le zonage. NB rue Questions-Réponses 10

1 - Formalités à accomplir pour détacher un terrain en vue de la construction? A Partie conservée sans intention de bâtir rue 1 er temps : Détachements de A et B avec voirie ne nécessitent qu’une simple DP voie C B Questions-Réponses 11

1 - Formalités à accomplir pour détacher un terrain en vue de la construction? A Vente du lot pour bâtir Moins de 10 ans après la DAACT voie C B Questions-Réponses 2ème temps : Moins de 10 ans après la vente des deux lots le propriétaire du reliquat désire vendre le lot C pour bâtir. Formalité? : Le lot C est déjà individualisé : pas de formalité. Le lot C doit faire l’objet d’une DP au titre du changement d’intention (art. L 442 -1) 12

1 - Formalités à accomplir pour détacher un terrain en vue de la construction? Permis valant division R 431 -24 A D B voie C rue Projet : vente de 4 maisons avec terrains Lotissement : dispensé Formalité : PC valant division avec transfert partiel possible aux acquéreurs. Nouveautés : pluralité des maitres d’ouvrage possible. Les règles d’urbanisme s’appliquent à l’ensemble de la propriété. (voir diapo suivante) Questions-Réponses 13

1 - Formalités à accomplir pour détacher un terrain en vue de la construction? 1 B 2ème maison A 2 1ère maison 3 1 rue Projet : construction d’une maison sur un lot de lotissement (DP ou PA. A quelle distance des limites de propriété s’implanter? Application de l’art R 123 -10 -1 : Conséquences : pour A 1 : respect des règles d’implantation ou de recul 2 : implantation libre Conséquences : pour B 3 : respect règles d’implantation entre deux constructions. Règle non applicable en RNU Le POS/PLU peut s’y opposer Le règlement continue de s’appliquer Règle applicable aux PC valant division Questions-Réponses 14

2 - Quelles sont les pièces à joindre dans les dossiers de lotissement? (DP ou PA) Questions-Réponses 15

2 - Composition des dossiers (DP et PA) DP PA complément imprimé et bordereau 2 ex. 4 ex. ----- Plan de situation 2 ex. 4 ex. 5 ex. Plan coté des divisions Plan de l’état actuel 2 ex. ----- 5 ex. 2 ex. 4 ex. ----- Plan de composition ----- 4 ex. 5 ex. * * En site protégé +1 ex complet du dossier Questions-Réponses 16

2 - Composition du permis d’aménager (suite) Volet paysager (4 ex. ) : Présentation de l’état initial du terrain et de ses abords Présentation du Projet Vues et coupes (2 ) par rapport au terrain naturel Photos vue de loin et de près Programme et plans des travaux d’équipement Document graphique d’implantation des bâtiments Pièces administratives (4 ex. ) : Projet de règlement (facultatif) Attestation de garantie d’achèvement des travaux * Engagement de constituer une Association syndicale * Questions-Réponses * Si nécessaire 17

2 - Composition des dossiers? Les imprimés téléchargeables : www. nouveaupermisde construire. gouv. fr Questions-Réponses 18

3 - Modalités de vente des lots? Lotissement soumis à PA : la signature d’un avant contrat est conditionné par la délivrance du PA Lotissement soumis à DP : controverse entre juristes des avant contrats peuvent ils être signés avant la nonopposition à une DP? Prudence : l’avant contrat devra comporter une double condition : non–opposition à la DP obtention d’un PC purgé de recours Questions-Réponses 19

4 - Modalités de retrait et de recours des autorisations? Le retrait Actes concernés (tacite ou explicite) : - permis de construire - permis d’aménager - permis de démolir Conditions : - obligation de l’administration - acte illégal - délai de 3 mois maximum (L 421 -5) sauf demande du bénéficiaire - mise ne œuvre de la procédure contradictoire Questions-Réponses 20

4 - Modalités de retrait et de recours des autorisations? 2 cas particuliers Le retrait Le certificat d’urbanisme : - Condition : acte illégal - Délai : 4 mois certificat express (arrêt TERNON) La déclaration préalable : - impossibilité de retrait - acte illégal : recours contentieux des tiers ou du préfet Questions-Réponses 21

4 - Modalités de retrait des autorisations? Les nouveautés. Délai de recours de tiers : 2 mois inchangé Point de départ : 1 er jour d’une période continue de 2 mois d’affichage sur le terrain Panneau d’affichage : rappel de l’obligation de notification des recours : - à l’auteur de l’acte - au bénéficiaire de la décision Modèle de panneau Questions-Réponses 22

4 - Modalités de retrait des autorisations? Les nouveautés. Sécurisation des actes affichage : affichage en mairie désormais sans incidence sur le délai de recours des tiers dépôt de la DAACT : fin du délai de recours 1 an après son dépôt prescription administrative : constructions achevées depuis + de 10 ans sauf : - construction sans permis - dans certaines zones dangereuses ou protégées - construction sur le domaine public Questions-Réponses 23

4 - Quelles sont les nouveautés concernant les recours? Sécurisation des actes devant le juge civil : -l’action en démolition ne peux plus être exercée seulement devant le juge civil : au préalable le juge administratif devra annuler l’autorisation - l’action en indemnisation doit être exercée dans le délai de 2 ans à compter de l’achèvement des travaux Questions-Réponses 24

5 - Le renseignement d’urbanisme? La note de renseignement n’a pas de base juridique. Le formulaire de demande sera donc supprimé. Le certificat d’urbanisme a) peut avantageusement le remplacer car : Il donne des informations (règles d’urbanisme, servitudes, fiscalité) Il cristallise les droits du pétitionnaire (18 mois). Il offre une garantie juridique n’apporte pas la note de renseignement d’urbanisme. Questions-Réponses 25

6 -Période transitoire? Principe : absence de rétroactivité de la réforme Conséquence sur les divisions : VENTE LIBRE - des lots de lotissement autorisé avant le 01/10/07 (sauf caducité) - des lots provenant de déclaration R 315 -54 effectuée avant le 1/10/07 (sans limitation de durée) Questions-Réponses 26

7 - Le bornage? Impact de la réforme : - l’obligation du bornage (L 111 -5 -3) - rappel : nullité de la vente possible - sont concernés les lots issus : - de déclaration préalable - de PA - difficultés : indivision, désaccord, coût. . Questions-Réponses 27

8 - Le certificat d’urbanisme? Le CUb tacite : le principe : cristallisation des règles au delà de 2 mois délivrance d’un CUa demain délivrance d’un CUb La localisation approximative en CUb : une simple indication Questions-Réponses 28

9 - Questions diverses? Maison gardiennage usine Maison de gardien accessoire d’une usine existante Projet : division pour vendre la maison Lotissement : non Formalité : DP changement de destination rue Changement de destination à minima DP : la nouvelle destination doit respecter le POS/PLU sanctions : poursuites pénales Questions-Réponses 29

10 - Comment obtenir des informations? site INTERNET des DDE (nomdépartement. equipement. gouv. fr) www. nouveaupermisdeconstuire. gouv. fr 2 1 Questions-Réponses 30

10 - Comment obtenir des informations? Les questions réponses : Exemple du thème lotissement Questions-Réponses 31

10 - Comment obtenir des informations? Assistance nationale du Ministère : cible : les professionnels tél. : 01 40 81 11 00 (9 h 30 à 17 h 30) Assistance locale : les communes les Agences de l’Equipement les cellules ADS de chaque DDE Questions-Réponses 32

10 - Comment obtenir des informations? Prochainement vous pourrez retrouver ce document sur le site : www. puy-de-dome. equipement. gouv. fr rubrique : « permis de construire » Questions-Réponses 33