LANDSTINGSBOSTDER BRYGGAN FASTIGHETSEKONOMI Bildades 1994 Drygt 20 konsulter

LANDSTINGSBOSTÄDER

BRYGGAN FASTIGHETSEKONOMI Ø Bildades 1994 Ø Drygt 20 konsulter, flertalet är av Samhällsbyggarna auktoriserade fastighetsvärderare, 8 konsulter inom Norr, Ø 2 i Östersund, Bengt Rådman och undertecknad Ø Finns på 7 orter i Sverige Anne-Katrin Ångnell Civilingenjör (L) sedan 1996 Fastighetsvärderare i 10 år (2000 -2005, 2015 -) VD fastighetsbolag, Mark- och exploateringschef mm Av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare 2002 -2005, 2015 -

FASTIGHETER SOM INVESTERINGSOBJEKT Källa:

BEFOLKNINGSTILLVÄXT Källa: SCB

LANDSTINGSBOSTÄDERS BESTÅND Källa: www. varderingsdata. se

NYBYGGNADSPROJEKT I ÖSTERSUND Källa: www. varderingsdata. se

MARKNADSVÄRDEBEDÖMNING Ø Marknadsvärdet är det mest sannolika priset Ø Görs med hjälp av två metoder – Ortsprismetoden och Avkastningsmetoden ORTSPRISMETODEN

JÄMFÖRELSEKÖP EFTER 2017 -01 -01 11 000 – 11 500 kr/kvm

AVKASTNINGSMETODEN + Årets hyresintäkter - Årets drift- och underhållskostnader Årligt driftnetto (DN) Marknadens direktavkastningskrav för aktuell typ av fastighet och ort MV= DN/dir. avk Direktavkastningen centrala Östersund ca 4, 5% för bostadshyreshus

KASSAFLÖDESANALYS, BIET 4

RESULTAT AV KASSAFLÖDESANALYSERNA +50 mkr eller 18% sedan 2016

HUR SKER FÖRSÄLJNINGEN NORMALT? - Marknaden bildar DOTTERBOLAG och säljer in fastigheten till skattemässigt värde (SKM), stämpelskatt betalas på det högsta av köpeskillingen (=SKM) och taxeringsvärdet - Försäljning av aktier i dotterbolag är skattefritt, annars betalar man 20, 6% vinstskatt på fastighetsförsäljningen + stämpelskatt på marknadsvärdet, ingen stämpelskatt utgår sedan oavsett i hur många led fastigheten säljs vidare i

HUR ÖKA MARKNADSVÄRDET? Ø Öka det årliga driftnettot – höja hyror, sänka kostnader Ø Höja standarden Ø 1200 -1400 kr/kvm för renoverade lägenheter om ca 60 kvm i privata bestånd

HUR ÖKA MARKNADSVÄRDET? Ø Bilda bostadsrättsföreningar och sälja till dessa Ø 11 500 19 000 – 20 000 kr/kvm BOA Ø Ger maximalt värde, sannolikt planerar er potentiella köpare att göra just det Ø Men då minskar utbudet av hyreslägenheter i stan, nyinflyttade vill helst hyra innan de eventuellt förvärvar Ø Nyutexaminerade har ofta dåliga möjligheter att få belåning för att förvärva en bostad, hänvisad till hyresrätter pga det krävs 15% i egen insats Ø Om äldre hyresrätter blir bostadsrätter hänvisas nyinflyttade till dyrare nyproducerade lägenheter, vilket kan avskräcka till andra städers förmån

HUR ÖKA MARKNADSVÄRDET? Ø Förtäta genom planläggning - Exploateringstal idag 0, 21 - Exploateringstal 0, 5 + 11 000 kvm BTA a´ 1 200 kr/kvm = 13 mkr - Exploateringstal 0, 7 + 18 000 kvm BTA a´ 1 200 kr/kvm = 21, 5 mkr - Minskas med kostnader för detaljplan, nybyggnation av carports od - Förmodligen är byggrättsvärdet något högre - Detta skulle er förvärvare göra annars och tillgodoräkna sig mervärdet av detta - Ni kan sälja byggrätterna separat

HUR ÖKA MARKNADSVÄRDET? - Exploateringstal idag 0, 16 - 9 nya småhustomter a´ca 1, 5 mkr =13, 5 mkr - Minskas med kostnader för detaljplan, nyanläggning av gator till tomter - Detta skulle er förvärvare göra annars och tillgodoräkna sig mervärdet av detta

POTENTIAL INOM REGIONEN

Kontaktuppgifter Anne-Katrin Ångnell anne-katrin. angnell@bryggan. se 070 -653 04 44