LACHAT EN SCI Questce quune SCI v Dfinition

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L’ACHAT EN SCI

L’ACHAT EN SCI

Qu’est-ce qu’une SCI ? v Définition v Constitution

Qu’est-ce qu’une SCI ? v Définition v Constitution

Qu’est-ce qu’une SCI ? La SCI est une catégorie de société civile ayant vocation

Qu’est-ce qu’une SCI ? La SCI est une catégorie de société civile ayant vocation à détenir des biens immobiliers. Les SCI sont réglementées par les dispositions communes à toutes les sociétés fixées par les articles 1832 et suivants du code civil ainsi que les articles 1845 et suivants. Il faut un minimum de deux associés. Chaque associé doit faire un apport en numéraire ou en nature (immeuble) et reçoit en contre partie des parts sociales. Des statuts doivent être rédigés comprenant : l’état civil des associés, la durée de la SCI, la dénomination, l’adresse du siège social, l’objet et les modalités de fonctionnement de la SCI. Les statuts doivent être enregistrés dans le mois suit leur signature à la recette des impôts du siège social de la SCI ; Un avis de constitution doit être publié dans un journal d’annonces légales. Enfin il faut procéder à l’immatriculation de la SCI auprès du Greffe du Tribunal de Commerce du lieu du siège social. La SCI peut être un montage bien utile. Mais il est important de bien connaître son fonctionnement, ses avantages voire ses inconvénients.

Les intérêts de la SCI ü Un outil facilitateur de gestion du patrimoine Ø

Les intérêts de la SCI ü Un outil facilitateur de gestion du patrimoine Ø La SCI permet à plusieurs personnes d’acquérir ensemble un bien tout en évitant l’inconvénient de l’indivision. Ø Elle peut permettre à un groupe de personnes de réduire les frais d’acquisition et de mutualiser les charges. ü Un outil de répartition du patrimoine Ø Il peut être plus facile de partager des parts sociales que des biens immobiliers de valeur différente ou formant un seul bloc.

Les intérêts de la SCI ü Un outil de transmission du patrimoine Ø La

Les intérêts de la SCI ü Un outil de transmission du patrimoine Ø La valeur des parts sociales transmise est différente de celle de l’immeuble car le passif de la société est déduit. ü Un outil de protection des associés Ø Les créanciers de la SCI qui souhaitent récupérer leur créance doivent d’abord intenter une procédure contre la SCI, avant de se retourner vers les associés. Ø Néanmoins les associés sont responsables de manière illimitée proportionnellement à leur apport.

Les inconvénients de la SCI La SCI est source d’obligations, notamment dans l’accomplissement des

Les inconvénients de la SCI La SCI est source d’obligations, notamment dans l’accomplissement des formalités. Elle implique des démarches administratives contraignantes. Mettre en place une SCI comme n’importe quelle type de société nécessite un travail administratif, comprenant : v La rédaction les statuts avec un professionnel du droit ; v La publication d’une annonce légale ; v L’immatriculation la société au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés), comme n’importe quelle société.

Les inconvénients de la SCI La gestion d’une SCI requiert quelques formalités. Voici les

Les inconvénients de la SCI La gestion d’une SCI requiert quelques formalités. Voici les trois grands type de contraintes : v Les Assemblées Générales Comme pour toute société, une assemblée générale doit avoir lieu tous les ans pour rédiger un procès verbal (et en garder la trace écrite !). Par ailleurs, des assemblées extraordinaires peuvent être convoquées pour certains événements exceptionnels, comme par exemple quand un associé souhaite vendre ses parts. v Les obligations comptables Il faut non seulement ouvrir un compte bancaire spécifique à la SCI mais aussi publier régulièrement les comptes, à chaque clôture d’exercice au moins. v Les contraintes liées au crédit immobilier Besoin d’un crédit immobilier ? le prêt peut être souscrit au nom de la SCI ou de ses associés. Cependant si c’est la SCI qui contracte le prêt, il ne sera pas possible d' obtenir de prêts aidés, comme le prêt à taux zéro (PTZ).

Avant d’acheter en SCI : le préalable ü Une bonne rédaction des statuts sociaux

Avant d’acheter en SCI : le préalable ü Une bonne rédaction des statuts sociaux ü Demander conseil à son notaire ü Un choix fiscal pertinent

Avant d’acheter en SCI : le préalable Bien rédiger les statuts sociaux Avant d’acheter

Avant d’acheter en SCI : le préalable Bien rédiger les statuts sociaux Avant d’acheter en SCI, les associés doivent rédiger les statuts et les publier. Les statuts de la SCI fixent notamment les règles de son fonctionnement. Pour bien réussir son achat en SCI, les associés doivent notamment rédiger avec soins les clauses suivantes : v L’objet de la société : par définition celui-ci ne peut être commercial ; v Gérant : dans une SCI familiale constituée en vue de faciliter la transmission de patrimoine aux enfants, les parents ont intérêt à se nommer gérants et se doter de pouvoirs étendus jusqu’à leur décès ou jusqu’à la fin de la SCI ; v Le fonctionnement ; v Eviter la règle de l’unanimité ; v Les règles de sortie et d’agrément de nouveaux associés : en SCI à vocation familiale les associés ont intérêt à prévoir des modalités d’agrément strictes. Il n’existe pas de véritable marché pour négocier les parts de SCI. Il est donc plus difficile pour les associés de céder leurs parts que de vendre un bien immobilier. Il est donc nécessaire de prévoir les modalités de retrait d’un associé de la SCI.

Avant d’acheter en SCI : le préalable Le choix fiscal Autre élément à étudier

Avant d’acheter en SCI : le préalable Le choix fiscal Autre élément à étudier au moment d’acheter en SCI : la fiscalité. Cette fiscalité peut être en effet être optimisée. La SCI peut être imposée à l’IR – SCI transparente – ou à l’IS. Comment choisir entre l’IS et l’IR ? v Option IR : Ø Chaque associé devra déclarer le montant des loyers perçus sur sa déclaration d’impôts dans la catégorie revenus fonciers au prorata des parts qu’il détient. Ø Les déficits pourront être imputés sur le revenu global. Ø La majorité des SCI sont imposées à l’IR. v Option IS Ø Le principal avantage est de pouvoir déduire toutes les charges réelles et de permettre de déduire l’amortissement des biens figurant à l’actif de la société. Ce choix est irrévocable.

Les différentes formes de SCI Les plus courantes : v la SCI familiale v

Les différentes formes de SCI Les plus courantes : v la SCI familiale v la SCI professionnelle

Les différentes formes de SCI La SCI familiale permet aux membres d’une même famille

Les différentes formes de SCI La SCI familiale permet aux membres d’une même famille d’être propriétaires d’un bien dans un but non commercial. La seule condition est que les personnes soient de la même famille. De plus, il n’y a pas de nombre maximum de personnes. Les avantages de la SCI familiale concernent principalement les cas de succession et de donation des parts. La SCI facilite la transmission du patrimoine familial. Préparer sa succession de son vivant, en répartissant sereinement ses biens entre ses enfants présente de multiples avantages familiaux, économiques, fiscaux. Avantage également pour les cas de donation ! Les droits de donation sont calculés sur la valeur des parts. Et dans le cas d’une SCI la valeur de la part est calculée en prenant en compte les dettes de la société.

Les différentes formes de SCI La SCI professionnelle Lors de l’achat des murs d’une

Les différentes formes de SCI La SCI professionnelle Lors de l’achat des murs d’une entreprise, ou de locaux professionnels, il peut être intéressant de constituer une SCI. Mettre en place des montages juridiques à travers la SCI peut optimiser le patrimoine du professionnel. Celui-ci peut acheter en propre un immeuble au lieu de l’inscrire à l’actif de son entreprise, et le louer à sa société. Ainsi, les loyers payés par la société seront déductibles des revenus, et diminueront l’assiette de l’impôt sur les sociétés. De son côté, ce professionnel peut rembourser son crédit immobilier grâce aux loyers perçus. Par ailleurs, ce montage permet d’isoler l’immeuble du patrimoine de l’entreprise et le protège donc des créanciers de la société.

Achat par une SCI : comment financer l’acquisition immobilière ü Qui emprunte : la

Achat par une SCI : comment financer l’acquisition immobilière ü Qui emprunte : la SCI ou les associés? ü Que déduire? Pour financer l’acquisition, à part le cas ou les associés apportent l’immeuble en nature, deux solutions sont possibles : v Les associés empruntent personnellement et prêtent l’argent à la société v La société emprunte, mais les associés ne bénéficieront pas des avantages liés aux prêts aidés. En revanche la SCI pourra déduire de son bénéfice imposable les intérêts d’emprunt. Les associés doivent donc calculer les frais liés aux différentes possibilités.

Donation et démembrement de propriété pour bien réussir son achat en SCI ü La

Donation et démembrement de propriété pour bien réussir son achat en SCI ü La donation de parts sociales ü Le démembrement croisé

Donation et démembrement de propriété pour bien réussir son achat en SCI Souvent la

Donation et démembrement de propriété pour bien réussir son achat en SCI Souvent la SCI est choisie pour ses avantages en matière de transmission de patrimoine. Il est donc utile de se poser la question des donations des parts sociales. Pour bien réussir son achat en SCI, lorsqu’il est destiné à économiser des droits de succession, il peut être judicieux de transmettre immédiatement le plus possible de parts sociales. L’évaluation de celles-ci se fera en tenant compte du passif. Il est important pour les donateurs de recourir au démembrement de propriété des parts sociales. Les associés peuvent choisir de donner uniquement la nue propriété et de rester gérant. Ils gardent le contrôle du patrimoine familial et peuvent continuer à en jouir jusqu’à leur décès. Le démembrement croisé mis en place au moment de l’achat est également un moyen de favoriser le survivant du couple.

MERCI DE VOTRE ATTENTION

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