LA VALUACIN FRENTE A NUEVOS RETOS MODELOS MULTICRITERIO

“LA VALUACIÓN FRENTE A NUEVOS RETOS; MODELOS MULTICRITERIO, “CORRECCIÓN POR CRITIC”. Congreso Internacional de Valuación 2009 y XLV Convención Nacional de Valuación de la Federación de Colegios, Institutos y Sociedades de Valuación de la República Mexicana, A. C. Cancún, Q. Roo, Noviembre 2009 Grupo de Valoración y Decisión Multicriterio Universidad Politécnica de Valencia (España) www. valoracionmulticriterio. upv. es Mtro. y Esp. en Val. Ing. Víctor Zetina Meza E-mail: corpceifinbur@yahoo. com. mx; Tels. (443) 314 13 42; 314 86 69 1

Introducción En la actualidad la importancia de la valuación de todo tipo de activos está fuera de duda. En cualquier sociedad moderna para un gran número de actos económicos es necesario conocer el valor de los activos implicados. 2

Introducción Empezando por las expropiaciones tanto del gobierno federal, Estatal, como los Municipales, siguiendo con hechos tan cotidianos como juicios civiles, particiones de herencias, compra-ventas de inmuebles, créditos hipotecarios, fianzas, donaciones municipales, etc. ; 3

Introducción y terminando catastrales con fines con valuaciones impositivos, la valuación de bienes o activos es un hecho trascendente en cualquier país y, es más, cuanto mayor es el progreso económico, al ser más intensa la actividad económica, etc. ; 4

Introducción también mayor es la necesidad de una mejor y más ajustada valuación de los activos de esa sociedad. Todas estas circunstancias han provocado la intervención de las propias administraciones para regular el proceso valuatorio 5

Introducción ya que de la bondad del mismo depende en gran parte la salud de los sistemas financieros y la economía en general de nuestras sociedades. Todo ello ha propiciado la existencia en distintos países de diferente normativa legal que en 6

Introducción algunos casos en su intento de clarificar y ordenar el proceso valuatorio se han convertido en verdaderos tratados de valuación. 7

Introducción El conocimiento del mercado inmobiliario por el valuador profesional, es cada vez más pertinente y en consecuencia tiene frente a sí, el RETO de mantenerse actualizado con el dominio de nuevas técnicas que emergen cada día a nivel internacional, las cuales tienen como finalidad, abatir la incertidumbre en la estimación del valor de cualquier activo, 8

Introducción ya sea en el ámbito de valuación de inmuebles Agrícolas y Forestales, tenemos: ØVALUACIÓN DE FINCAS (Terreno y/o plantaciones). ØVALUACIÓN DE DAÑOS POR CUALQUIER CONTINGENCIA. ØVALUACIÓN DE COSECHAS PENDIENTES. ØVALUACIÓN DE GANADO. ØVALUACIÓN DE MEJORAS PERMANENTES. ØVALUACIÓN DE EXISTENCIAS DE ALMACÉN. ØVALUACIÓN DE AGUA DE RIEGO. ØVALUACIÓN DE MAQUINARIA Y EQUIPO (Vehículos automotores, Agrícola y agroalimentaria, Industrial). 9

Introducción Asimismo en Valuación de inmuebles Urbanos: ØVALUACIÓN DE TERRENOS. ØVALUACIÓN DE CONSTRUCCIONES. ØVALUACIÓN DE MAQUINARIA INDUSTRIAL. ØVALUACIÓN DE EMPRESAS. ØVALUACIÓN DE ÁRBOLES Y ARBUSTOS ORNAMENTALES. ØVALUACIÓN DE SERVIDUMBRES. ØVALUACIÓN DE USUFRUCTOS. ØVALUACIÓN DE CONCESIONES ADMINISTRATIVAS, ETC. 10

NUEVOS ACTIVOS A VALUAR CON METODOLOGIA MULTICRITERIO: ØVALUACIÓN DE RECURSOS NATURALES. ØVALUACIÓN DE ACTIVOS MEDIOAMBIENTALES. ØVALUACIÓN DE INTANGIBLES (Marcas, Capital humano, etc. ). ØVALUACIÓN DE ACTIVOS DEPORTIVOS. ØVALUACIÓN DE ACTIVOS ARTÍSTICOS Y CULTURALES. ØVALUACIÓN DE DAÑO MORAL, Etc. 11

NUEVOS ACTIVOS A VALUAR CON METODOLOGIA MULTICRITERIO: En los Congresos nacionales e internacionales y cursos de capacitación en valuación profesional, se busca constantemente nuevas metodologías en materia de valuación que ayuden a abatir la opacidad del uso del mercado inmobiliario o de activos a valuar. 12

NUEVOS ACTIVOS A VALUAR CON METODOLOGIA MULTICRITERIO: Como es el caso de los nuevos métodos o modelos de valuación Multicriterio, que a nivel internacional están dando un giro a la disminución de la subjetividad en las ponderaciones comúnmente utilizados para los comparables. 13

NUEVOS ACTIVOS A VALUAR CON METODOLOGIA MULTICRITERIO: Los modelos multicriterio están basados en herramientas matemáticas que garantizan una mayor confiabilidad en la determinación del valor de un bien a valuar. 14

NUEVOS ACTIVOS A VALUAR CON METODOLOGIA MULTICRITERIO: La finalidad de la presente ponencia es presentar una serie de métodos dentro de los denominados comparativos en los que se llega a una homogeneización de los comparables utilizando metodología multicriterio, concretamente el método CRITIC y desarrollar la valuación de un departamento en condominio vertical; con el método económico de valuación directa de mercado, Corrección por Critic. 15

NUEVOS ACTIVOS A VALUAR CON METODOLOGIA MULTICRITERIO: La presentación pretende mostrar los fundamentos básicos de dicho método con el fin de poder hacer comprensible su utilización posterior como método de valuación. 16

CLASIFICACIÓN DE METODOLOGIAS APLICADAS EN VALUACIÓN. 1. METODOS ECONÓMICOS: 1. 1. Valuación Directa de Mercado. Comparativos: ØCorrección ØRatio de Valuación ØBeta-AHP ØRegresión por mínimos cuadrados 17

CLASIFICACIÓN DE METODOLOGIAS APLICADAS EN VALUACIÓN ØCorrección Múltiple ØHomologación ØHomogeneización ØCORRECCIÓN POR CRITIC ØCorrección por CRITIC-AHP 18

CLASIFICACIÓN DE METODOLOGIAS APLICADAS EN VALUACIÓN ØCorrección porcentajes-CRITIC ØCorrección por GP (programación por metas) ØSelección de comparables ØProgramación por metas ØRegresión Espacial. ØCapitalización (Actualización de flujos de caja) 19

CLASIFICACIÓN DE METODOLOGIAS APLICADAS EN VALUACIÓN 1. METODOS ECONÓMICOS: 1. 2. Valuación Indirecta de Mercado. ØCostos Evitados ØCosto de Reemplazamiento ØValor Residual ØCosto del Viaje ØValor Hedónico 20

CLASIFICACIÓN DE METODOLOGIAS APLICADAS EN VALUACIÓN 1. 3. Valuación Contingente. 1. 4. Valuación Económica en Grupo. 2. METODOS NO - ECONÓMICOS: 2. 1. Valuación de Impacto Ambiental ØMatriz de Leopold ØMétodo de Batelle-Columbus ØMétodo de Gómez-Orea 21

CLASIFICACIÓN DE METODOLOGIAS APLICADAS EN VALUACIÓN 2. METODOS NO - ECONÓMICOS: 2. 2. Métodos Multicriterio ØTeoria de la Utilidad Multi-atributo ØMétodos de Superación ØProgramación Compromiso ØCritic-AHP ØProceso Analítico Jerárquico (AHP) ØProceso Analítico en Red (ANP) Ø 2. 3. Valuación Multicriterio en Grupo 22

CLASIFICACIÓN DE METODOLOGIAS APLICADAS EN VALUACIÓN 3. METODOS MIXTOS DE VALUACIÓN: 3. 1. Métodos Económicos No-Económicos (CRITIC, AIPS). 3. 2. Métodos No-Económicos (MAVAM, AMUVAM, Comparativos. AHP-Métodos 3. 3. Valuación Mixta en Grupo (GMAVAM, GAMUVAM). 23

VARIABLES EXPLICATIVAS DIRECTAS E INVERSAS, APLICADAS EN VALUACIÓN. Por su importancia en la aplicación de los métodos comparativos es necesario distinguir entre las variables directas e inversas. ØVariable directa: es aquella que el precio del bien se mueve en el mismo sentido que ella, o sea cuanto mayor es la variable mayor es el valor y viceversa. Ejemplos de este tipo de variables son la mayoría de las utilizadas en valuación: 24

VARIABLES EXPLICATIVAS DIRECTAS E INVERSAS, APLICADAS EN VALUACIÓN. En valuación urbana: Superficie, nº de habitaciones, nº de baños, etc. En valuación agropecuaria: Producción, ingresos brutos, etc. En valuación de maquinaria y equipo: Controles, Velocidad, capacidad, etc. En valuación de empresas: Beneficio, ventas, nº de distribuidores, etc. 25

VARIABLES EXPLICATIVAS DIRECTAS E INVERSAS, APLICADAS EN VALUACIÓN. ØVariable inversa: por el contrario es aquella que el valor del bien se mueve en sentido contrario que ella, o sea cuanto mayor es la variable menor es el valor y viceversa. El número de este tipo de variables en valuación no es tan importante como el de las directas, algunos ejemplos son: 26

VARIABLES EXPLICATIVAS DIRECTAS E INVERSAS, APLICADAS EN VALUACIÓN. En valuación urbana: Edad, Contaminación del entorno, Distancia a zonas de servicio, etc. En valuación agropecuaria: Salinidad del suelo, riesgo de inundación, etc. En valuación de maquinaria y equipo: Índice de roturas, velocidad de obsolescencia, etc. En valuación de empresas: Conflictividad del sector, riesgo de nuevos competidores, etc. 27

VARIABLES EXPLICATIVAS DIRECTAS E INVERSAS, APLICADAS EN VALUACIÓN. Para la utilización de la variable inversa en gran parte de los métodos comparativos es necesario transformarlas en directas y para ello se recomienda la siguiente forma: 28

VARIABLES EXPLICATIVAS DIRECTAS E INVERSAS, APLICADAS EN VALUACIÓN. Transformación por el cociente o por la inversa, consiste en sustituir la variable por su inversa: Esta transformación tiene la ventaja que mantiene la proporcionalidad, lo cual es de gran importancia en valuación y solo tiene el inconveniente de no poder ser utilizada cuando la variable toma el valor cero, para alguno de los comparables. 29

Método Económico de valuación directa de mercado, “Corrección Critic” El Método por corrección CRITIC, es original de Diakoulaki et al (1995) y cuyo nombre es el acrónimo de Criteria Importance Through Intercriteria Correlation, pondera cada criterio (Variable) según la expresión de la fórmula que a continuación se presenta, partiendo de los datos que para dicho criterio (variable), adquieren las distintas alternativas (Comparables). 30

Método económico de valuación directa de mercado, “Corrección Critic” Este método se adecua a la valuación por el Dr. Jerónimo Aznar Belver y el Mtro. y Esp. en Val. Arq. Arturo López Perales, en el 2007. 31

Método económico de valuación directa de mercado, “Corrección Critic” FORMULA 32

Método económico de valuación directa de mercado, “Corrección Critic” Según CRITIC el peso de un criterio (variable) es tanto mayor cuanta mayor sea su varianza (mayor desviación típica) y cuanta mayor información diferente a la de los otros criterios (variables) aporte (menor coeficiente de correlación entre criterios (variables)). 33

Método económico de valuación directa de mercado, “Corrección Critic” Con el fin de que las magnitudes sean comparables se procede previamente a la normalización por la suma de las mismas transformándolas por lo tanto a valores entre 0 y 1. 34

Método económico de valuación directa de mercado, “Corrección Critic” La información de partida es seleccionar, como mínimo seis comparables (Alternativas) que deben ser similares o lo más parecido posible al inmueble a valuar. Los comparables seleccionados deben haber sufrido una transacción reciente y debemos conocer el precio al que se han realizado dichas transacciones 35

Método económico de valuación directa de mercado, “Corrección Critic” o si están en el mercado, conocer su valor de oferta y asignársele un factor de comercialización de acuerdo a las características del mercado inmobiliario o del activo a valuar de la zona de ubicación del sujeto en estudio. 36

Método económico de valuación directa de mercado, “Corrección Critic” Para poder proceder a la homogeneización de los comparables (alternativas) con respecto al sujeto o bien a valuar se determinan las características o variables explicativas cuantitativas que vamos a utilizar en el procedimiento de homogeneización y que deberán ser aquellas que en cada caso, 37

Método económico de valuación directa de mercado, “Corrección Critic” en opinión del valuador profesional experto, mayor influencia o mayor coeficiente de correlación (coef. Correl. > 50%) tengan sobre el precio. Si el coef. de Correl. es menor al 50% de una variable, sobre el precio de los comparables, se recomienda NO utilizar dicha variable. Determinadas y cuantificadas dichas variables se opera como se describe en el ejemplo a aplicar. 38

Método económico de valuación directa de mercado, “Corrección Critic” Ejercicio: Se pretende desarrollar la valuación de un departamento en condominio vertical y para ello se parte de la información de 7 comparables seleccionados por su semejanza al sujeto y 11 variables de los mismos (El valuador Profesional puede trabajar con 6 o más comparables y variables las que considere pertinentes). 39

“Corrección Critic” Estudio fotográfico del sujeto Dpto en estudio 40

Método económico de valuación directa de mercado, “Corrección Critic” En todos los casos se conocen (Criterios o Variables Explicativas): Del edificio: donde están situados los departamentos comparables: Existencia o no de Ascensores o elevadores, Nº de departamentos y Nº de plantas o niveles. 41

Método económico de valuación directa de mercado, “Corrección Critic” De los respectivos departamentos comparables: Área común de terreno, Área privativa de construcción, Área común de construcción, Área privativa de terraza descubierta, Área privativa de cajón de estacionamiento, Edad de la construcción, Nº de recamaras, Nº de baños y el Precio de cada uno de los comparables. 42

Método económico de valuación directa de mercado, “Corrección Critic” Dicha información así como su normalización se describe en el proceso del cálculo, analizamos los coef. de. correl. De cada variable, calculamos la Desviación típica/estandar (En Excel: asistente de funciones, DESVEST) y los coeficientes de correlación (En Excel: Herramientas, Análisis de datos, Coeficiente de correlación). 43

Método económico de valuación directa de mercado, “Corrección Critic” Conocidas la Desviación estándar y los coeficientes de correlación podemos aplicando la fórmula ya conocida: calcular la ponderación de las distintas variables así como su ponderación normalizada. 44

Método económico de valuación directa de mercado, “Corrección Critic” La ponderación normalizada, como se sabe, se realiza dividiendo cada ponderación por la suma de todas las ponderaciones. Aplicamos el concepto de suma ponderada utilizando la ponderación normalizada de cada variable con el fin de obtener la ponderación de cada comparable y el inmueble o activo a valuar en función de todas las variables y de su importancia. 45

Método económico de valuación directa de mercado, “Corrección Critic” En este punto es importante comprobar que realmente los comparables escogidos son realmente comparables y para ello utilizaremos dos parámetros: 1. Coeficiente de correlación. Mediremos la correlación que existe entre los precios y las ponderaciones. 2. Criterio de Chauvenet. Lo aplicaremos a los ratios para detectar si existen ratios anómalos u outliers. 46

Método económico de valuación directa de mercado, “Corrección Critic” Veamos paso a paso el ejercicio en hoja de excel. 47

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Método económico de valuación directa de mercado, “Corrección Critic” COMO TENEMOS 6 VARIABLES DE LAS 11, CON UN COEFICIENTE DE CORRELACIÓN POR ABAJO DEL 50%, SE ELIMINAN DICHAS VARIABLES Y CONTINUAMOS CON EL PROCESO DE CALCULO, DE LO CONTRARIO RESULTARA UN VALOR FUERA DE MERCADO, COMO LO VEREMOS MAS ADELANTE. 51

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Método económico de valuación directa de mercado, “Corrección Critic” SOLUCIÓN: De acuerdo a la menor distancia Manhattan que surgió de 398, 417. 5 y al mayor Índice de Adecuación de 35. 8%, correspondiente a la Mediana, por lo tanto el VALOR COMERCIAL DEPARTAMENTO ES DE: $ 1, 888, 000. 00 (Un millón ochocientos ochenta y ocho mil pesos 00/100 m. n. ). 62

Método económico de valuación directa de mercado, “Corrección Critic” AHORA REVISEMOS EL MISMO EJERCICIO SIN ELIMINAR LAS 6 VARIABLES QUE TIENEN UN COEFICIENTE DE CORRELACIÓN MENOR AL 50%, PARA VER QUE VALOR SURGE. 63

Método económico de valuación mercado, “Corrección Critic” directa de 64

Método económico de valuación directa de mercado, “Corrección Critic” PASO N° 2 65

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Método económico de valuación directa de mercado, “Corrección Critic” COMO SE OBSERVA, LOS VALORES QUE SURGEN SON MUY ELEVADOS Y FUERA DE LOS VALORES DE INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE LOS COMPARABLES. 73

Método económico de valuación directa de mercado, “Corrección Critic” Ventajas del Método Las ventajas del Método por corrección Critic, consiste en que el valor del activo calculado es el resultado de la homogeneización de los comparables teniendo en cuenta todas las variables explicativas cuantitativas y la importancia de las mismas 74

Método económico de valuación directa de mercado, “Corrección Critic” CONCLUSIONES: üLa metodología propuesta reúne una serie de características interesantes: üPuede utilizar todo tipo de variables, tanto cuantitativas como cualitativas. üEl Valuador profesional solo interviene en el proceso de aportación de datos en las variables cuantitativas. 75

Método económico de valuación directa de mercado, “Corrección Critic” ü En las variables cualitativas, utilizando matrices incompletas, la intervención del valuador profesional experto se limita a (n-1) comparaciones pareadas entre los comparables y el sujeto o bien para cada variable cualitativa ó bien a definir cada activo dentro de una escala. 76

Método económico de valuación directa de mercado, “Corrección Critic” üEn el tratamiento de las variables tanto cuantitativas como cualitativas los procedimientos de homogeneización se reducen al tratamiento estadístico de las mismas, con lo que el grado de subjetividad disminuye. 77

Método económico de valuación directa de mercado, “Corrección Critic” Mediante un programa informático se puede plantear la misma valuación por distintas variaciones del método y al final mediante la menor Distancia Manhattan y el mayor Índice de adecuación, seleccionar el mejor VALOR. GRACIAS… 78

Procedimiento para instalar la herramienta de “análisis de datos”, para calcular el coeficiente de correlación en conjunto de datos. “Corrección Critic” Para instalar Análisis de datos, para coeficiente de correlación 79

LA VALUACIÓN FRENTE A NUEVOS RETOS. MODELOS MULTICRITERIO ¿QUE ES LA VALUACIÓN? “Es la ciencia aplicada que tiene como objetivo la determinación del valor de un bien, teniendo en cuenta, los elementos de comparación, características o variables explicativas que lo caracterizan, el entorno económicotemporal en que se encuentra, mediante la utilización de un método contrastado de cálculo aplicado por un tasador profesional y que permita al experto incorporar tanto el conocimiento objetivo y las variables cuantitativas como el conocimiento subjetivo y las variables cualitativas”. Aznar y Guijarro, 2005. 80

Bibliografía. Métodología multicriterio BIBLIOGRAFÍA. C. ROMERO. Teoría de la decisión multicriterio: Conceptos, técnicas y aplicaciones. , 1993. Alianza Universidad Textos. C. ROMERO. Economía de los recursos ambientales y naturales. , 1997. Alianza Economía. J. AZNAR y F. GUIJARRO. Nuevos métodos de valoración. Modelos multicriterio. 2005. www. valoracionmulticriterio. upv. es. Edición en LIMUSA a principios del 2009. 81

LA VALUACIÓN FRENTE A NUEVOS RETOS. MODELOS MULTICRITERIO v PUBLICACIONES EN REVISTAS. v Valoración agraria multicriterio en un entorno con escasa información. Aznar Bellver, J. · Guijarro Martínez, F. y Moreno Jiménez, JM. (Estudios de Economía Aplicada) v Métodos de valoración basados en la programación por metas: modelo de valoración restringido. Aznar J. y Guijarro F. Revista Española de Estudios Agrosociales y Pesqueros. v Modelos de valoración en ambiente de incertidumbre. Aznar J. y Guijarro F. Economía Agraria y Recursos Naturales. 82

LA VALUACIÓN FRENTE A NUEVOS RETOS. MODELOS MULTICRITERIO v Farmland appraisal based on the Analytic Network Process (ANP). García Melón, M ·Ferrís Oñate, J · Aznar Bellver, J · Aragonés Beltrán, P. y Poveda Bautista, P. Journal Global Optimization. v Valuation of Urban Industrial Land: an Analytic Network Process Approach. Aragonés Beltrán, P. · Aznar Bellver, J. · Ferrís Oñate, J. y García Melón, M. European Journal of Operational Research v Estimating regression parameters with imprecise input data in a appraisal context. Aznar J. y Guijarro F. European Journal of Operational Research 83

LA VALUACIÓN FRENTE A NUEVOS RETOS. MODELOS MULTICRITERIO v Modelling aesthetic variables in the valution of paintings: an interval goal programming approach. Aznar J. y Guijarro F. Journal of the Operational Research Society. v La Valoración de inmuebles urbanos mediante el proceso analítico en red. Aznar Bellver, J. · Ferrís Oñate, J. y Guijarro Martínez, F. (IR er) v Valoración de activos ambientales. Aplicación a la valoración del Parque Natural del Alto Tajo. Aznar Bellver J. y Estruch Guitart V. (EARN) 84

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Título de la Universidad Politécnica de Valencia “ESPECIALISTA UNIVERSITARIO EN VALORACIÓN INMOBILIARIA MEDIANTE MODELOS MULTICRITERIO” On-line y presencial Grupo de Valoración y Decisión Multicriterio Universidad Politécnica de Valencia (España) www. valoracionmulticriterio. upv. es 86

“ESPECIALISTA UNIVERSITARIO EN VALORACIÓN INMOBILIARIA MEDIANTE MODELOS MULTICRITERIO” z 23 Créditos. y MODULO 1. VALORACIÓN INMOBILIARIA. 5 créditos. Jerónimo Aznar. y MÓDULO 2. INTRODUCCIÓN A LOS MODELOS MULTICRITERIO. 3 créditos. Javier Ferrís , Mónica García y Pablo Aragonés. y MODULO 3. MODELOS MULTIVARIANTES DE VALORACIÓN. 5 créditos. Francisco Guijarro y Javier Ferrís. y MODULO 4. MODELOS MULTICRITERIO DE VALORACIÓN. 5 créditos. Jerónimo Aznar , Francisco Guijarro. y MÓDULO 4. VALORACIÓN DE ACTIVOS AMBIENTALES. 5 créditos. Jerónimo Aznar y Vicente Estruch. 87