LA SITUACION DEL MERCADO EN LA ACTUAL COYUNTURA

LA SITUACION DEL MERCADO EN LA ACTUAL COYUNTURA INTERNACIONAL

La situación del mercado en la actual coyuntura internacional • De dónde venimos • Dónde estamos • Hacia dónde vamos • Qué necesitamos

De dónde venimos • Ciclo expansivo 2003 - ….

Recaudación anualizada del ITP, en pesos constantes

De dónde venimos • Ciclo expansivo 2003 - …. • Fuerte concentración de la nueva oferta (P. del Este, costa de MVD y Colonia)

De dónde venimos • Ciclo expansivo 2003 - …. • Fuerte concentración de la nueva oferta (P. del Este, costa de MVD y Colonia) • Gradual retiro del sector público

Cambió la tendencia y ahora la inversión en construcción crece impulsada por el sector privado

De dónde venimos • Ciclo expansivo 2003 - …. • Fuerte concentración de la nueva oferta (P. del Este, costa de MVD y Colonia) • Gradual retiro del sector público • Inflación interna en dólares de gran magnitud

La inflación en dólares explica buena parte del alza de los precios inmobiliarios

De dónde venimos • Ciclo expansivo 2003 - …. • Fuerte concentración de la nueva oferta (P. del Este, costa de MVD y Colonia) • Gradual retiro del sector público • Inflación interna en dólares, de gran magnitud • Lenta pero constante recuperación del mercado de arrendamientos urbanos

Luego de más de un siglo de contracción, el tamaño del mercado de arrendamientos vuelve a crecer

Descienden los ocupantes y se incrementan los arrendatarios

Hay un mercado inmobiliario mundial post Lehman Brothers • Los precios están creciendo en las buenas localizaciones de Francia, Estados Unidos, España y hasta Grecia • Los neoinversores llegaron para quedarse, por lo que habrá que pensar en un mercado más orientado al alquiler • Para tener 35% de arrendatarios (promedio 1963 -1975) se necesitan construir unas 45. 000 viviendas solo en Montevideo (4 millones de m 2)

Según la ECH, salvo en el quintil más alto, en Uruguay, en 2011 la mayoría buscaba viviendas para alquilar Quintiles Alquilar Comprar % p/alquilar Bajo 16. 827 9. 006 65% Medios (3) 43. 962 27. 373 62% Alto 5. 096 9. 836 48%

Dónde estamos • No hay burbuja inmobiliaria en Uruguay

Los precios suben mucho en dólares pero muy poco en U. I.

Uruguay, lejos de umbrales de burbuja

Valor de las viviendas se rezaga respecto del PBI per cápita

Dónde estamos • No hay burbuja inmobiliaria en Uruguay • Mercado sostenido pese a turbulencias internacionales

El mercado sintió la crisis de Lehman Brothers, pero se recuperó

Dónde estamos • No hay burbuja inmobiliaria en Uruguay • Mercado sostenido pese a turbulencias internacionales • Ley 18. 795 cambiará el escenario

Cambio en m 2 construidos que podría generar la ley 18. 795 Producción anual estimada Torre Suntuaria Torres Mediana y Económica Actual 100. 000 m 2 50. 000 m 2 Próximos años 60. 000 m 2 150. 000 m 2 - 40. 000 m 2 +100. 000 m 2 Variación

Dónde estamos • No hay burbuja inmobiliaria en Uruguay • Mercado sostenido pese a turbulencias internacionales • Ley 18. 795 cambiará el escenario • Impacto de medidas argentinas

Impacto de medidas argentinas • Lo que mata es la devaluación • Los argentinos seguirán sacando sus ahorros de su país • Menos argentinos comprarán inmuebles, sobre todo en Argentina (venían comprando a un ritmo de 2: 000 m 2/año) • Cuando más dependa una plaza del comprador argentino, más sentirá el impacto

Dónde estamos • No hay burbuja inmobiliaria en Uruguay • Buena interacción público – privado (APPCU = VIS – CCU = stock) • Ley 18. 795 cambiará el escenario • Impacto de medidas argentinas • Impacto del Tratado de Intercambio de Información

Tratado de intercambio de información tributaria • Impactó mucho su – para muchos – sorpresiva firma • Con asesoramiento al inversor y problemas más graves que le sucedieron, su impacto se diluyó • Volverá a afectar negativamente cuando el Parlamento lo apruebe y al inicio de su vigencia • No hay dos opiniones, el impacto será negativo, solo resta saber la magnitud del eventual daño

Hacia dónde vamos • Desaceleración a 3 velocidades:

Hacia dónde vamos • Desaceleración a 3 velocidades: • Alta en P. del Este, Media en Colonia y Baja en franja costera de Montevideo

Hacia dónde vamos • Desaceleración a 3 velocidades: • Alta en P. del Este, Media en Colonia y Baja en franja costera de Montevideo • Caída en los niveles de actividad en 2012

Hacia dónde vamos • Desaceleración a 3 velocidades: • Alta en P. del Este, Media en Colonia y Baja en franja costera de Montevideo • Caída en los niveles de actividad en 2012 • Al igual que en 2009 y para sorpresa de muchos (incluidos los consumidores) los valores inmobiliarios seguirán subiendo en Montevideo

Hacia dónde vamos • Desaceleración a 3 velocidades: • Alta en P. del Este, Media en Colonia y Baja en franja costera de Montevideo • Caída en los niveles de actividad en 2012 Al igual que en 2009 y para sorpresa de muchos (incluidos los consumidores) los valores inmobiliarios seguirán subiendo en Montevideo • Éxito de las VIS cambiará perfil de tipologías constructivas

Todavía lejos de los 90’

Hacia dónde vamos • Desaceleración a 3 velocidades: • Alta en P. del Este, Media en Colonia y Baja en franja costera de Montevideo • Caída en los niveles de actividad en 2012 Al igual que en 2009 y para sorpresa de muchos (incluidos los consumidores) los valores inmobiliarios seguirán subiendo en Montevideo • Éxito de las VIS cambiará perfil de tipologías constructivas • En Uruguay seguirá creciendo el PBI, el ingreso de los hogares y el crédito hipotecario

Pese a crisis internacional, el crédito se duplicó en primer tramo de 2012

Qué necesitamos • Admitir nuevas tecnologías constructivas con más agilidad que el kafkiano proceso actual • Perfeccionar instrumentos financieros para desarrollar el mercado de capitales • Mayor coordinación público – privada (Por ejemplo, en Maldonado, a nuestro juicio, si existió no fue suficiente) • Desestimular la informalidad urbana • Mejorar la eficiencia del gasto público, como si tuviéramos una crisis que no tenemos

Perspectiva de todo el actual ciclo de expansión

Los mejores años para el mercado inmobiliario uruguayo, en el actual ciclo de expansión 1º 2º 3º 2008 2011 2007 4º 2010 5º 2012 6º 2004 7º 2006 8º 2005 9º 2003 10º 2009

Cómo esperamos se comporte 2013, dentro de este ciclo 1º 2º 3º 2008 2011 2013 4º 2007 5º 2010 6º 2012 7º 2004 8º 2006 9º 2005 10º 2003 11º 2009

OPORTUNIDAD HISTÓRICA (Todos los planetas estaban positivamente alineados en 2010 … y ninguno se desalineó) INVERSORES LOCALES Y EXTRANJEROS LIQUIDEZ EN BANCOS INTERÉS PRIVADO EXPANSIÓN ECONÓMICA DECISIÓN POLÍTICA DEMANDA INSATISFECHA PARTIDAS PRESUPUESTALES RETORNO DE EMIGRANTES MODERNIZACIÓN DE NORMAS