La propriet e il possesso I diritti reali

La proprietà e il possesso

I diritti reali in generale

I DIRITTI REALI IN GENERALE I diritti reali (dal latino res, “cosa”) sono diritti che hanno per oggetto una cosa. Il più importante diritto reale è il diritto di proprietà. Tra i diritti reali bisogna distinguere: la proprietà e i diritti reali minori, cioè i diritti reali diversi dalla proprietà.

I DIRITTI REALI IN GENERALE IL DIRITTO DI PROPRIETÀ La proprietà è il diritto che un soggetto ha di godere e disporre liberamente di un certo bene in modo pieno ed esclusivo, cioè ricavando da esso ogni sorta di utilità, nel rispetto dei limiti e degli obblighi previsti dalla legge (art. 832 c. c. ). Il soggetto titolare del diritto di proprietà è chiamato proprietario.

I DIRITTI REALI IN GENERALE IL DIRITTO DI PROPRIETÀ I principi fondamentali che regolano il diritto di proprietà sono contenuti nella Costituzione. L’art. 42 stabilisce che «la proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge» . Ciò significa che la legge ordinaria non potrebbe eliminare tale diritto (per esempio attribuendo allo Stato la proprietà di tutti i beni).

I DIRITTI REALI IN GENERALE Si chiama espropriazione l’atto con cui la pubblica amministrazione impone coattivamente (cioè anche contro il volere del proprietario) il trasferimento della proprietà da un soggetto a un altro (rappresentato per lo più dalla stessa amministrazione espropriante).

I DIRITTI REALI IN GENERALE LA PROPRIETÀ IMMOBILIARE La proprietà immobiliare è quella che ha per oggetto i beni immobili (proprietà fondiaria). Si distingue in: proprietà edilizia, relativa agli edifici urbani; proprietà agraria, relativa agli appezzamenti di terreno agricolo situati al di fuori delle città.

I DIRITTI REALI IN GENERALE Il diritto di proprietà non può essere esercitato in contrasto con i superiori interessi della collettività. Questo è vero anche per la proprietà edilizia. L’ordinamento giuridico, stabilisce norme adeguate affinché l’attività di costruzione di edifici si attui in maniera il più possibile ordinata, senza devastare bellezze naturali o artistiche e rendendo maggiormente “vivibili” e ospitali gli agglomerati urbani.

I DIRITTI REALI IN GENERALE Alla proprietà agraria è dedicato l’art. 44 Cost. , che stabilisce – quali fini da raggiungere – il razionale sfruttamento del suolo e il conseguimento di equi rapporti sociali. Per concretizzare tali obiettivi la legge deve imporre obblighi e vincoli alla proprietà terriera privata, fissando limiti alla sua estensione.

I DIRITTI REALI IN GENERALE I MODI DI ACQUISTO DELLA PROPRIETÀ Un bene può essere acquistato con: l’acquisto a titolo derivativo; l’acquisto a titolo originario.

I DIRITTI REALI IN GENERALE Nell’acquisto a titolo derivativo la proprietà perviene (deriva) al nuovo proprietario direttamente dal precedente. Nell’acquisto a titolo originario chi ottiene la proprietà non ha alcun rapporto con il precedente proprietario (che potrebbe anche non esistere), nel senso che non ottiene tale diritto né per contratto né per successione.

I DIRITTI REALI IN GENERALE LE AZIONI A TUTELA DELLA PROPRIETÀ Le azioni a tutela della proprietà sono le azioni a cui può ricorrere il proprietario che veda in qualche modo leso o minacciato il suo diritto di proprietà.

I DIRITTI REALI IN GENERALE I DIRITTI REALI MINORI I diritti reali minori sono i diritti reali diversi dalla proprietà. Essi si distinguono in: diritti reali di godimento su cosa altrui: usufrutto, uso e abitazione; servitù prediali; superficie; enfiteusi. diritti reali di garanzia, che servono a garantire diritti (di credito) di terzi: pegno e ipoteca.

I DIRITTI REALI IN GENERALE Si definiscono pertanto diritti reali di godimento su cosa altrui i diritti che consentono al loro titolare determinate facoltà di godimento su beni di proprietà altrui, ma non quelle di disposizione.

I DIRITTI REALI IN GENERALE L’USUFRUTTO, L’USO E L’ABITAZIONE L’usufrutto è il diritto di utilizzare per un determinato periodo di tempo una cosa di proprietà altrui e di percepirne i frutti, con il limite di rispettarne la destinazione economica e di restituire la cosa stessa alla scadenza (art. 981 c. c. ).

I DIRITTI REALI IN GENERALE L’uso è il diritto di usare una cosa altrui e di raccoglierne i frutti limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia (art. 1021). L’abitazione è il diritto di abitare una casa altrui, limitatamente ai bisogni dell’abitante e della sua famiglia (art. 1022 c. c. ).

I DIRITTI REALI IN GENERALE LE SERVITÙ PREDIALI La servitù è la limitazione posta al godimento di un fondo, detto fondo servente, per l’utilità durevole di un altro fondo, detto fondo dominante, appartenente a un proprietario diverso (art. 1027 c. c. ).

I DIRITTI REALI IN GENERALE Le servitù si distinguono in coattive e volontarie. Le servitù coattive, dette anche legali, sono quelle che la legge consente di costituire a carico di un fondo, anche senza (o addirittura contro) il consenso del suo proprietario. Le servitù volontarie si costituiscono invece tramite manifestazioni della volontà.

I DIRITTI REALI IN GENERALE LA SUPERFICIE E L’ENFITEUSI La superficie è il diritto che una persona ha di fare e mantenere sul suolo o sotto il suolo altrui una costruzione di cui essa è proprietaria (artt. 952, 955 c. c. ). L’enfiteusi è il diritto di utilizzare un fondo altrui e di percepirne i frutti, con l’obbligo di migliorarlo e di pagare una prestazione annua in denaro o in natura.

I DIRITTI REALI IN GENERALE LA COMUNIONE La comunione è la titolarità in capo a due o più soggetti di un diritto reale su un certo bene (art. 1100 c. c. ). Nella comunione nessuno dei contitolari è proprietario di una parte materiale del bene oggetto del diritto comune. Ciò che tutti i partecipanti alla comunione acquistano è invece una quota ideale del bene considerato nella sua totalità.

I DIRITTI REALI IN GENERALE IL CONDOMINIO NEGLI EDIFICI Il condominio negli edifici è una delle figure di comunione più diffuse. Essa si ha quando gli appartamenti o i piani di uno stesso edificio sono di proprietà di soggetti diversi. Ciascun condomino può disporre liberamente delle porzioni di edificio di sua proprietà, ma è soggetto ad alcuni vincoli che riguardano le parti comuni.

Il possesso

IL POSSESSO IL CONCETTO DI POSSESSO Il possesso è definito nel codice civile dall’art. 1140 come un potere di fatto sulla cosa «che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di un altro diritto reale» . Il possesso può essere pieno o minore, è costituito da un elemento oggettivo e uno soggettivo e può essere di buona o di mala fede.

IL POSSESSO Poiché la buona e la mala fede sono situazioni soggettive difficilmente accertabili, il codice civile presume che, in mancanza di prove certe di mala fede, il possessore sia in buona fede. La buona fede, quindi, si presume (art. 1147, ultimo comma, c. c. ).

IL POSSESSO PROPRIETÀ, POSSESSO, DETENZIONE Nella maggioranza dei casi il diritto di proprietà (o il diritto reale minore) e il corrispondente possesso sono riuniti nella stessa persona: il proprietario che usa il suo bene ne è anche possessore legittimo. Succede altre volte che le due situazioni non coincidano e, di uno stesso bene, un soggetto abbia la proprietà e un altro il possesso.

IL POSSESSO Poiché la buona e la mala fede sono situazioni soggettive difficilmente accertabili, il codice civile presume che, in mancanza di prove certe di mala fede, il possessore sia in buona fede. La buona fede, quindi, si presume (art. 1147, ultimo comma, c. c. ). La detenzione è una situazione di fatto in cui è presente solo la disponibilità materiale del bene, ma manca la volontà di possedere.

IL POSSESSO ACQUISTO E PERDITA DEL POSSESSO Si ha acquisto a titolo originario quando un soggetto inizia a esercitare di fatto un potere sulla cosa, comportandosi come se ne fosse il proprietario, senza avere alcun rapporto con il precedente. Si ha perdita del possesso quando il possessore cessa di esercitare il potere di fatto sul bene per una qualsiasi causa.

IL POSSESSO LA TUTELA DEL POSSESSO Il possesso produce determinati effetti giuridici come la tutela possessoria: chi è stato spogliato del proprio possesso o è stato molestato nel suo esercizio, può ottenere in giudizio la reintegrazione del possesso o la cessazione delle molestie.

IL POSSESSO L’USUCAPIONE IN GENERALE L’usucapione è un modo di acquisto a titolo originario della proprietà o di un altro diritto reale per effetto del possesso protratto per un determinato periodo di tempo.

IL POSSESSO Il possesso per l’usucapione deve essere pacifico, continuo e non equivoco. Il periodo di usucapione può essere interrotto dal proprietario. L’usucapione si compie di regola in venti o dieci anni secondo la natura del bene.

IL POSSESSO LA REGOLA «POSSESSO VALE TITOLO» IN MATERIA DI BENI MOBILI L’art. 1153 c. c. stabilisce che «colui al quale sono alienati beni mobili da parte di chi non ne è proprietario, ne acquista la proprietà mediante il possesso, purché sia in buona fede al momento della consegna» . Nello stesso modo si acquistano i diritti di usufrutto, di uso e di pegno.