LA NUEVA LEY DE SUELO La nueva Ley

LA NUEVA LEY DE SUELO La nueva Ley estatal de Suelo y su repercusión en la actividad de Promoción Inmobiliaria Valladolid, 28 de junio de 2007

1. - Introducción – La Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, no es una novedad. – Es la versión actualizada de la Ley 8/90, de 25 de julio, de reforma del régimen urbanístico y valoraciones del suelo (TR 92), pero • despojada de los elementos claramente urbanísticos (se elimina la regulación de los derechos a urbanizar, a la urbanización, a edificar y a la edificación y la cuestión de los aprovechamientos tipo) • revestida de una nueva cobertura jurídico-formal, para eludir el reproche de inconstitucionalidad

1. - Introducción – La cobertura se manifiesta en: • el estatuto del ciudadano, que es el compendio de derechos y deberes de todos los ciudadanos en relación con el suelo • en la nueva denominación de las clases de suelo: rural y urbanizado; es sólo a efectos valorativos, no hay que caer en la tentación de pretender asimilarlo a una clasificación de suelo. – Las políticas que regulen el uso del suelo deben propiciar, entre otras cosas, “la igualdad de trato y de oportunidades entre mujeres y hombres. ”

1. - Introducción – El estatuto del ciudadano proclama el derecho de todos los ciudadanos (no sólo españoles) a: • Disfrutar de una vivienda digna, adecuada y accesible, libre de ruido y otros contaminantes • Un medio ambiente adecuado • Acceder a las dotaciones públicas • Obtener la información urbanística • Participar en elaboración de instrumentos de ordenación del territorio y urbanísticos • Ejercer la acción pública en materia urbanística

1. - Introducción • Gran cambio sobre primera versión, que pudimos moderar: “Todos los ciudadanos tienen derecho: A una vivienda digna y adecuada a un precio razonable en función de su capacidad económica, y a que se promueva su efectividad mediante políticas públicas permanentes de vivienda que cuando menos sujeten ésta a un régimen que habilite para tasar el precio de su oferta en venta o alquiler. ” Deberes: • Respetar el medio ambiente • Respetar los bienes de dominio público, • Usar adecuadamente las dotaciones públicas • Respetar la propiedad privada (¿okupas? ) • Cumplir la normativa de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas

1. - Introducción – Nueva denominación suelos: • Urbanizado: el que está legal y completamente urbanizado • Rural: todo el resto. Incluso el urbanizable delimitado, pero aún no urbanizado. • Sólo tiene efectos en cuanto a valoración • Es independiente de la clasificación y de la calificación del suelo, sólo atiende a la realidad física: o está urbanizado (y legalmente) o no lo está.

2. - La iniciativa pública preferente - La iniciativa pública es preferente: • Implica consagrar al agente urbanizador • La iniciativa de los propietarios se contempla como una peculiaridad o excepción – Art. 6: “La legislación sobre ordenación territorial y urbanística regulará: a) El derecho de iniciativa de los particulares, sean o no propietarios de los terrenos, en ejercicio de la libre empresa, para la actividad de ejecución de la urbanización cuando ésta no deba o no vaya a realizarse por la propia Administración competente. ”

2. - La iniciativa pública preferente – La habilitación a particulares, para el desarrollo de esta actividad deberá atribuirse mediante procedimiento con publicidad y concurrencia y con criterios de adjudicación que salvaguarden una adecuada participación de la comunidad en las plusvalías derivadas de las actuaciones urbanísticas, en las condiciones dispuestas por la legislación aplicable, sin perjuicio de las peculiaridades o excepciones que ésta prevea a favor de la iniciativa de los propietarios del suelo. ” b) El derecho de consulta -del titular de la iniciativa- de las circunstancias urbanísticas y a obtener respuesta en plazo no superior a 3 meses.

3. - Derechos de los propietarios c) El derecho a realizar las instalaciones, construcciones o edificaciones permitidas – Los propietarios de suelo ya no tienen derecho a urbanizar por serlo, sólo el de participar en la ejecución de las actuaciones de urbanización dentro del plazo que fije la legislación autonómica, > 1 mes, desde que se conozcan las cargas a levantar (art. 8. 1. c) – Si lo ejercitan, equidistribución y permitir ocupación – El régimen de propiedad del suelo es estatutario (hay derechos y deberes). No se tiene derecho a la edificación sólo por ser titular de un terreno con edificabilidad asignada: hay que cumplir previamente todos los deberes y levantar todas las cargas. (art. 7)

4. - Deberes de los propietarios – Dedicar el suelo al uso previsto y conservarlo en condiciones legales para servir a dicho uso – Y, en todo caso, en condiciones de seguridad…y ornato…y realizar los trabajos de rehabilitación que sean necesarios para la conservación – Si está urbanizado, edificarlo en el plazo previsto en la normativa aplicable. La infalibilidad del planificador. – En suelo rural o vacante, hacer lo necesario para evitar riesgos de erosión, incendio, y prevenir la contaminación del suelo, el agua o el aire y las inmisiones contaminantes en otros bienes y, en su caso, recuperarlos de ellas. – Incluye vallado, quitar escombros, etc.

4. - Deberes de los propietarios – Si se trata de suelo rural no sometido a una actuación de urbanización, y se trata de realizar construcciones o instalaciones que no sean edificación o edificar para uso o usos determinados cuando la legislación lo permita: – costear y ejecutar obras para mantenerlo –el suelo y su masa vegetal- en el estado legalmente exigible – “Satisfacer las prestaciones patrimoniales que se establezcan, en su caso, para legitimar usos privados del suelo no vinculados a su explotación primaria. ” Eso sigue siendo simonía urbanística: ¿cuál es la plusvalía urbanística en suelo rural no urbanizable? ¿cuál es el título competencial de la Administración para cobrar algo o imponer alguna prestación?

4. - Deberes de los propietarios – “Costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras de conexión de la instalación, la construcción o la edificación con las redes generales de servicios y entregarlas a la Administración competente para su incorporación al dominio público cuando deban formar parte del mismo. ”

3. Las nuevas figuras a efectos de esta Ley – Actuaciones de transformación urbanística: • Actuaciones de urbanización – Nueva urbanización: paso de rural a urbanizado – Reformar o renovar la urbanización de un ámbito de suelo (previamente) urbanizado: p. ej. , un PERI – Se entienden iniciadas con el inicio material de las obras – Si caduca el instrumento de ordenación vuelve a lo que era – Terminación presunta por plazo tras certificado final. • Actuaciones de dotación, tienen por objeto: – Incrementar las dotaciones públicas de un ámbito urbanizado, para reajustar su proporción con – Mayor edificabilidad o densidad o nuevos usos – No requiere la reforma o renovación integral de la urbanización

2. - A) Aumento del suelo destinado a vivienda protegida; Vía 1, concepto y requisitos – Vía 1: Aumento de las entregas de suelo o aprovechamiento –edificabilidad media ponderada- a los municipios, de la actual horquilla entre el 0 - 10% hasta el 5 - 20% – En teoría, como el destino ha de ser vivienda protegida, habrá más suelo destinado a ese propósito, y además rápidamente. Art. 16. 1. b, 1º: el destino de las cesiones es aumentar el patrimonio público de suelo. – Pero art. 16. 1. b. 5º: se puede sustituir la entrega de suelo por otras formas de cumplimiento.

2. - A) Aumento del suelo destinado a vivienda protegida; Vía 1, concepto y requisitos – Art. 33. 2: los ingresos obtenidos por la enajenación o sustitución por dinero se destinarán a la conservación, administración y ampliación…sólo se financien ¿gastos de capital? – Requiere que las CCAA fijen el porcentaje, dentro de una horquilla entre el 5 y el 20% – Si no lo hacen, y mientras no lo hagan, se mantiene el porcentaje de entrega actual (Ninguna CCAA tiene menos del 5%)

2. - A) Aumento del suelo destinado a vivienda protegida; Vía 1, concepto y requisitos – Es aplicable a las actuaciones de dotación y a las actuaciones de urbanización: las CCAA deben siempre definir el porcentaje. – Las actuaciones de dotación no suelen tener porcentaje fijado, porque su clasificación urbanística era suelo urbano, normalmente consolidado, que no tenía obligación de ceder. – La transitoria 2ª -actuaciones de dotación- es de naturaleza urbanística y supletoria:

2. - A) Aumento del suelo destinado a vivienda protegida; Vía 1, concepto y requisitos – En el plazo de un año tiene que haber normativa autonómica – Si no, el instrumento de ordenación delimitará el ámbito –continuo o discontinuo- y calculará las cargas por cada nuevo m 2 de techo o nueva vivienda. – Si los propietarios no disponen de suelo podrán pagar en dinero. La pretensión recaudatoria es clara. – Los deberes se cumplirán al otorgar la licencia o al iniciar el nuevo uso.

2. - A) Aumento del suelo destinado a vivienda protegida; Vía 2, concepto y requisitos – Vía 2: Establecimiento de un porcentaje uniforme –del 30%- de reserva de suelo para vivienda protegida – Para aplicarlo hace falta que las CCAA adapten sus leyes urbanísticas – Si no lo hacen en el plazo de un año desde la entrada en vigor de la ley, se aplicará el 30% de forma directa (D. transitoria 1ª): supletoria – Hay excepciones de poca importancia (art. 10. b y la propia D. transitoria)

2. - A) Aumento del suelo destinado a vivienda protegida; Vía 2, efectos – No cabe esperar efectos sustantivos, pues muchas de las CCAA ya tienen porcentajes de reserva iguales o mayores – Excepciones: • Baleares: no establece reserva • Canarias: 20%, salvo localización preferente, 25% • Castilla-León: Entre 10 y 50%. No delim. , 30% • Cataluña: 20% (incluida cesión y paga urbanización); suelo no urbanizable, +10% en municipios grandes • Extremadura, 5% de momento

2. - A) Aumento del suelo destinado a vivienda protegida; Vía 2, efectos • Galicia: <=20% (de momento) • Murcia: urbano 20%, urbanizable 10% • Valencia: municipios no grandes, del 20 al 10% – Probables recursos de inconstitucionalidad, que crearán inseguridad jurídica: ¿coste que se debe calcular en CCAA con recurso pendiente? – La D. transitoria 1ª es inconstitucional: es derecho supletorio, STC 61/97

2. - A) Aumento del suelo destinado a vivienda protegida; Vía 2, problemas – No cabe olvidar el ejemplo del País Vasco: en teoría, debería ser el lugar en el que más viviendas protegidas se hicieran – Porque el porcentaje actual de reserva es el 75%, antes el 65% – Sin embargo, mientras en España se edifican, de media, 17, 83 viviendas por cada 1000 habitantes en el País Vasco se edifican 8, 0, menos de la mitad: a los empresarios les da miedo el alto coste de repercusión del suelo sobre la vivienda libre.

2. B) Abaratamiento del suelo en general; Vía 3, concepto y requisitos – Vía 3: Un nuevo sistema de valoraciones en las expropiaciones, alejado del valor de mercado: sólo 2 clases, suelo urbanizado o rural – Se aplicaría a toda clase de expropiaciones, a la venta o sustitución forzosa y al reparto de beneficios y cargas si no hay acuerdo unánime – Sólo el suelo totalmente urbanizado se pagaría a valor de mercado – El suelo rural se valoraría capitalizando la renta, real o potencial, de explotación

2. B) Abaratamiento del suelo en general; Vía 3, concepto y requisitos – El futuro reglamento puede prever hasta duplicar ese valor en función de la posición. – Mientras no haya reglamento, Ley 6/98 para urbanizable delimitado y en plazo y Orden ECO 805/2003 y art. 137. 3 Reg. Gestión (alquileres) para el resto.

2. B) Abaratamiento del suelo en general; Vía 3, concepto y requisitos – Si el propietario de suelo urbanizable no se adhiere a la iniciativa urbanizadora dentro del plazo que se le ofrezca el suelo, no está claro lo que ocurre: no incumple ningún deber, sólo deja de ejercitar un derecho. – Si la actuación ha empezado, pero se para –por falta de liquidez, p. ej. - parece que sería aplicable la valoración parcial prevista en el art. 25. 4: no está al corriente de obligaciones – Si se expropia la iniciativa y la promoción, la valoración es indeterminada: un coeficiente entre 0 y 1, que no se sabe quién lo fija; y que se añade al valor rural

2. B) Abaratamiento del suelo en general; Vía 3, concepto y requisitos – No depende de ley urbanística: su aplicación sería inmediata, a la entrada en vigor de la Ley, al suelo urbanizado Las reglas de valoración se desarrollarán por vía reglamentaria para el suelo no urbanizado – En suelo rural, se podrá tener en cuenta la situación del suelo, aplicando un coeficiente de hasta 2, únicamente.

2. B) Abaratamiento del suelo en general; Vía 3, problemas – Es probable que los Tribunales de Justicia mantengan su criterio de otorgar el valor de sustitución, criterio permanente desde 1954, a pesar de que las leyes han querido definir varios valores artificiales: urbanístico, expectante, etc. – Pero se ha cambiado art. 43 LEF, cláusula de salvaguardia: valor de sustitución

2. B) Abaratamiento del suelo en general; Vía 3, problemas – Función social de la propiedad: exige ceder un suelo concreto que la comunidad necesita – Pero otorga derecho a ser compensado con un terreno igual, en otro sitio – El nuevo habrá de ser comprado a precio de mercado: luego el valor de expropiación debe ser el de mercado – Cualquier otra valoración es expolio.

2. B) Abaratamiento del suelo en general; Vía 4, concepto y requisitos – Vía 4: Establecer sanciones por incumplimiento de deberes urbanísticos – La sanción -expropiación, venta forzosa o sustitución (con pérdida de contenido)- se aplica si no se edifica o no se rehabilita en el plazo previsto en el planeamiento (acertado o no). Ya estaba en la Ley 8/90 – La ley urbanística podrá prever la pérdida de ¿contenido? del derecho de propiedad del suelo de hasta un 50%, siendo el resto para la Administración. No se explica por qué.

2. B) Abaratamiento del suelo en general; Vía 4, concepto y requisitos – Otros incumplimientos –deber de conservar, ornato, etc. - no tienen sanción atribuida – Para aplicar la sanción es preciso que el plazo para edificar esté fijado en el planeamiento o en la legislación urbanística – Asimismo, debe estar fijado el porcentaje de pérdida de contenido del derecho de propiedad – También hay que seguir un procedimiento. – Luego se exige un reglamento

2. B) Abaratamiento del suelo en general; Vía 4, efectos – No cabe esperar grandes efectos: casi nunca los planeamientos o las leyes fijan plazos de edificación – La expropiación no parece que se vaya a aplicar por falta de recursos; podría intentarse la venta o la sustitución forzosa (en régimen de propiedad horizontal).