Kommunalt disponerte utleieboliger THE EXTENDED TOUR 2010 Med
Kommunalt disponerte utleieboliger THE EXTENDED TOUR 2010 Med Gina Russell og Per Bonesmo
Har folk krav på bolig? • § 3 -4: Sosialtjenesten skal medvirke til å skaffe bolig til de som ikke selv klarer det • § 27: Kommunen er forpliktet til å finne midlertidig husvære for dem som ikke klarer det selv • Behovet • Kommunenes selvpålagte forpliktelser • Føringer fra staten • Sosialtjenesteloven § 3 -4 og lov om sosiale tjenester i arbeids- og velferdsforvaltningen § 27
Kommunalt disponerte boliger omfatter: • Kommunens utleie av boliger – Boliger kommunen eier – Boliger kommunen har leid inn – Boliger kommunen har disposisjonsrett til • Bistand ved privat leie? – Faller utenfor
Veien frem til kommunal bolig Søknad Vedtak Ventetid Kontrakt/ Bolig
For å starte med begynnelsen… • Søknad nødvendig? • Krav på svar! • Skal være skriftlig Fvl. §§ 11 a og 23
Enkeltvedtak? • Avgjørelser av søknader om tildeling av kommunal bolig er enkeltvedtak – Forvaltningsloven § 2 første ledd bokstav a) og b) – Sivilombudsmannens uttalelse i sak 96 -0228 • Hva med tildeling av konkret bolig?
Hva betyr det at avgjørelsen er et enkeltvedtak? • Vanlige krav i forvaltningen gjelder – Taushetsplikt, habilitet osv. • Egne regler om enkeltvedtak – Regler om form – Regler om innhold – Klageadgang
Vedtak og underretning • Praktisk at dette er samme dokument
Vedtaket bør alltid inneholde • Begrunnelse: – Fakta i saken – Hvilke regler som gjelder – Hovedhensyn bak skjønnet • Konklusjon Fvl. §§ 24 og 25
Litt om begrunnelser Hensikten er: • At søkeren skal forstå hvorfor han fikk avslag/tilsagn • ”Støtte for tanken” • Gi klageinstansen grunnlag for å vurdere holdbarheten hvis det kommer klage
Underretningen bør alltid inneholde • Begrunnelsen • Info om – Klageadgang – Klageinstans – Klagefrist – Fremgangsmåte ved klage • Info om retten til å se sakens dokumenter Fvl. § 27
Underretningen bør noen ganger inneholde info om: • Adgangen til å – be om utsatt gjennomføring (oppsettende virkning) – kreve sakskostnader – søke fritt rettsråd • Eventuelle vilkår ifm. søksmål • Kommunens veiledningsplikt Fvl. § 27
Hva skal vi legge vekt på? • • Regler i forvaltningsloven Egne retningslinjer Praksis Ulovfestede forvaltningsrettslige regler – Urimelig forskjellsbehandling – Vilkårlighet – Utenforliggende hensyn
Litt om positive vedtak • Hvor detaljert skal vedtaket være? – Beliggenhet, størrelse, etasje, heis? • Hva hvis søker også skal ha et tjenestetilbud? – Ett felles vedtak eller to vedtak?
Kan kommunen sette vilkår? • Godta den boligen de får? • Godta oppfølging/trekk i trygd m. v. ? • Betale gammel husleierestanse? • Hva hvis søkeren ikke godtar vilkåret?
Hva hvis søkeren får avslag? Vedtak Klage Ny vurdering Klageinstans
Klage! • Hvem skal ta imot klagen? – Det forvaltningsorgan som har behandlet saken, fvl. § 32 • Hvem skal avgjøre i klagesaken? – Avhengig av ordningen i kommunen, fvl. § 28 • Kommunestyret • Formannskapet • Særskilt klagenemnd
Når det kommer en klage… • Er treukers-fristen overholdt? – Hvis ikke, skrive til klager og be om årsaken – Vurdere oppreisning • Ikke kan lastes • Særlige grunner • Bare innen ett år fra vedtaket ble truffet (men omgjøring av eget tiltak kan fortsatt skje) Fvl. §§ 29 og 31
Underskrift på klagen • Undertegnet av en annen: – Be om at klager undertegner selv – Eller fullmakt • Ikke undertegnet – Be om at klager undertegner Fvl. § 32
Avvisning • Hvis underskrift mangler eller klagen er for sen uten at oppreisning gis? • Da skal klagen avvises • Det er klageadgang på avvisningen! Fvl. § 34
Klagen • Klagen må opplyse hvilket vedtak det gjelder • Må fremgå at det er en klage • Dersom det mangler opplysninger, må vi be om det – sette kort frist • Dersom det er behov for nærmere undersøkelser, må dette gjøres Fvl. §§ 32 og 17
Klagebehandling i førsteinstansen • Førsteinstansen må vurdere om klagen skal avvises • Forvaltningsloven krever ikke at underinstansen vurderer realiteten på ny, MEN: • • Raskere for klager Lokale regler kan bestemme dette Bedre å endre selv enn bli overprøvd Sparer klageinstansen for unødig arbeid
Utfallet av førsteinstansens behandling • Klager får fullt medhold – saken avsluttet • Klager får delvis medhold – klager må få beskjed, ny tre ukers frist • Vedtaket opprettholdes - saken må forberedes og sendes til klageinstansen • Klagen avvises – klagerett på avvisningsvedtaket Førsteinstansen kan i klagebehandlingen bare endre vedtaket til FORDEL for klageren!
Oppsettende virkning? • Både førsteinstansen og klageinstansen kan etter fritt skjønn avgjøre om gjennomføringen av vedtaket skal utsettes • Typisk: saker om avslag på søknad om ny kontrakt til kommunal bolig Fvl. § 42
Hva kan det klages på? • Avslag – Ny søknad – Forlengelse (ny kontrakt) – Bytte
Også tilsagn kan det klages på • EKSEMPLER: • Egnethet: type bolig/antall rom/fysisk tilgjengelighet • Leietidens lengde • Eventuelle vilkår • Bortfall – hvis strykes fra ventelista
Utfallet av en klagesak • • Klagen avvises Klagen tas ikke til følge Vedtaket oppheves Vedtaket omgjøres
Veien frem til kommunal bolig Søknad Vedtak Ventetid Kontrakt/ Bolig
Når kontrakt er inngått Kontrakt Husleieloven I leietida Opphør av kontrakt Fravikelse
Hamskifte • Fra boligsøker til leietaker • Fra søknadsbehandler til utleier
Tildeling av bolig • • Hvordan foregår det? Forvaltningsvedtak? Fra tildeling til kontrakt Hva hvis søker takker nei?
Gjelder forvaltningsloven? • • • Alminnelige saksbehandlingsregler? Habilitet? Taushetsplikt? ”Noens personlige forhold” Forvaltningsvedtak?
Hva regulerer leieforholdet? • Husleieloven • Husleieavtalen
Når gjelder husleieloven? • Gjelder bruksrett til husrom mot vederlag • Gjelder ikke når hovedformålet er noe annet enn bruksrett til husrom Husleielovens § 1 -1
Hva inneholder husleieloven? • Et sett med regler som regulerer utleier og leietakers plikter og rettigheter i leieforholdet. • Loven kan ikke fravikes ved avtale til ugunst for leietaker med mindre lovteksten gir adgang til det. • Husleielovens § 1 -2
Lovendringer fra 010909 • Tidsbestemte avtaler må opplyse at de ikke kan sies opp i leietida. Hvis ikke… • Utleiers utgifter til vann og avløp • Depositumsbestemmelsen • Ny § 11 -1 erstatter §§ 11 -1 og 11 -2
Hovedpunkter i en leiekontrakt • • • Kontraktspartenes navn Identifisering av boligen Husleia Kontraktslengde Hjemmel utkastelse hvis husleie ikke betales • Hjemmel utkastelse når kontrakt utløpt • Husk underskrifter
To hovedtyper kontrakter • Tidsbestemt kontrakt. Minimum 3 år. • Tidsubestemt med oppsigelsesfrist • Kan avtales at tidsbestemt kontrakt kan sies opp i leieperioden. • Oppsigelsestiden kan fravikes til ugunst for leietaker. Husleielovens kap. 9
Husleie • Må være et bestemt beløp • Kan fastsettes i annet enn penger • Kan avtale innkreving av utleiers utgifter til elektrisitet og brensel (vann og avløp) forholdsmessig fordelt. • Husleielovens § 3 -1
Husleiefastsetting - Leieprisvern • Ikke urimelig i forhold til: • Tilsvarende utleieforhold • På avtaletidspunktet • For liknende husrom • Ved ny utleie • På liknende avtalevilkår Markedsleie Husleielovens § 4 -1 =
Indeksregulering • Ikke mer enn endring i konsumprisindeks • Iverksettes tidligst ett år etter siste fastsetting • Den annen part må gis 1 mnd skriftlig varsel Husleielovens § 4 -2
Gjengs leie • • • Gjelder regulering i leieperioden Leienivået for liknende husrom På liknende avtalevilkår På iverksettingstidspunktet Hvert 3. år med 6 mnd skriftlig varsel • Husleielovens § 4 -3
Forskjellen på markedsleie og gjengs leie 8000 7000 6000 5000 Gjengsleie 4000 Markedsleie 3000 2000 År 2001 År 2002 År 2003 År 2004 År 2005 År 2006 År 2007 År 2008 År 2009 År 2010
Nærmere om husleieregulering Indeksregulering: Gjengs leie:
Depositum • Skal sikre utleiers krav på skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved fraviking • Settes på særskilt konto i leiers navn • Så lenge leieforholdet varer, jf. dog renter Husleielovens § 3 -5
Depositum forts. • Skyldig leie utbetales utleier med mindre leietaker ikke reist søksmål innen 5 uker • Utbetaling iht skriftlig samtykke, dom. • Betaling til leietaker hvis ikke krav 5 uker Husleielovens § 3 -5
Vedlikeholdsansvar • Loven pålegger utleier hovedansvaret for vedlikehold • Leietaker skal vedlikeholde dørlåser, kraner, vannklosett, elektriske kontakter/brytere, varmtvannsbeholder, inventar. • Loven kan fravikes gjennom husleieavtalen • Husleielovens § 5 -3
Ro og orden • Loven pålegger utleier å opprettholde vanlig ro og orden. Kan fravikes i avtale. • Leieren har plikt til å følge vanlige husordensregler og rimelige påbud for sikring av god husorden. • Leietaker kan holde dyr selv om utleier har nedlagt forbud, forutsatt gode grunner og ikke til ulempe for utleier eller øvrige brukere Husleielovens § 5 -2
Tilleggsavtaler • • • Vanlig innhold i tilleggsavtaler Må ta i mot oppfølging Må følge behandlingsopplegg Holdes atskilt fra husleieavtalen Nytteverdien?
Utleiers adgang til boligen • Boligen er leietakers egen heim • Tilsyn med boligen • Melding i rimelig tid • Nødrett • Husleielovens § 5 -6
Opptak i husstanden • Leietaker har full rett til å ta opp nærstående • Opptak av andre krever godkjenning • Godkjenning kan bare nektes hvis personens forhold gir saklig grunn til det eller husrommet blir klart overbefolket Husleielovens § 7 -1, jf. §§ 8 -1, 8 -2 og 8 -3
Framleie • Framleie betinger samtykke fra utleier • Delvis framleie kan nektes hvis framleierens forhold gir saklig grunn • Framleie ved midlertidig fravær på maks 2 år grunnet arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner, kan bare nektes hvis framleierens forhold gir saklig grunn • Framleie ved tidsbestemt leieavtale Husleielovens §§ 7 -2, 7 -3, 7 -4, 7 -5, 7 -6 og 7 -7
Særregler for vanskeligstilte • Spesialtilpassede boliger • Boliger med personalbase • Kan bare nekte opptak av nærstående hvis utforming og formål tilsier det • Opptak av ”fjerntstående” kan også nektes pga forhold ved den opptatte eller pga overbefolkning • Framleie Husleielovens § 11 -1
Bruk av korte kontrakter • Særlige grunner/tungtveiende grunner • Boligbehov av konkret midlertidig karakter • Attføring/behandlingsopplegg • I påvente av at mer egnet bolig blir klar • Utprøving av boevne • Boligen skal utbedres, rives eller selges Husleielovens § 11 -1, 6. ledd jf. 1. ledd
Formkrav ved bruk av særregler • Må stå uttrykkelig i kontrakten hvilke særregler som er benyttet • Må stå at disse gir leietaker dårligere rettigheter enn husleieloven gir • Konsekvenser hvis det ikke står eller man misbruker korte kontrakter • Føringen legges på vedtakstidspunktet Husleielovens § 11 -1, 2. ledd
§ 11 -1 bestemmelser i kontrakt • Korte kontrakter, se pkt. 2 i kontrakten • Framleie, se pkt. 7 • Opptak i husstand, se pkt. 8
Fornying av kontrakt To parallelle løp: • Kommunen som forvaltningsorgan behandler søknad om fornying • Hvis ja; kontrakt. Hvis nei; avvikling • Kommunen som utleier vurderer ønskeligheten av å fornye leieforholdet
Avvikling av leieforhold Særskilte tvangsgrunnlag • • Fravikelse pga betalingsmislighold Tidsbestemt kontrakt utløper Oppsigelse av leieforhold Heving av leieforhold • Andre åpenbart urettmessige besittelsesforhold Tvangsfullbyrdelseslovens § 13 -2, 3. ledd
Tvangsfullbyrdelseslovens § 4 -18 • Et særlig tvangsgrunnlag kan begjæres tvangsfullbyrdet når to uker er gått etter at saksøker har sendt skriftlig varsel til saksøkte
Fravikelse pga betalingsmislighold • • Varsel (Purring) Nytt varsel § 4 -18 varsel Begjæring om tvangsfravikelse Namsmannen • Fravikelsen Tvangsfullbyrdelseslovens § 13 -2, 3. ledd pkt. a, jf. husleiekontrakten
Tidsbestemt kontrakt utløper • Varsel om snarlig utløp (ikke lovpålagt) • Skriftlig oppfordring til fraflytting seinest 3 mnd etter kontrakten utløp • § 4 -18 varsel • Begjæring om tvangsfravikelse til Namsmannen Tvangsfullbyrdelseslovens § 13 -2, 3. ledd pkt. b, jf. husleiekotrakten
Oppsigelse av leieforhold • • Utleiers oppsigelse skriftlig og begrunnet Skal opplyse om 1 mnd protestadgang § 4 -18 varsel Begjæring om fravikelse til Tingretten Utleier må reise søksmål innen 3 mnd Retten kan sette til side hvis urimelig Ikke sette til side hvis vesentlig mislighold Tvangsfullbyrdelsesl. § 13 -2, 3. ledd pkt c, jf. husleiel. § 9 -4 flg.
Heving/Vesentlig mislighold • Hvis leier vesentlig misligholder betalingsplikten • Hvis leier vesentlig forsømmer vedlikeholdsplikten eller fortsetter å opptre til sjenanse for andre • Overlater bruken urettmessig til andre • Bruker husrommet til andre formål enn avtalt • Misligholder slik at opphør er nødvendig. Skriftlig advarsel da ikke nødvendig Tvangsfullbyrdelsesl. § 13 -2, 3. ledd pkt. d, jf. husleiel. § 9 -9
Gjennomføring av heving • Heving må være skriftlig • § 4 -18 - varsel • Begjæring om tvangsfravikelse Tingretten • Åpenbar adgang til heving • Tingretten krever dokumentasjon/vitner
Akuttløsninger • Politi • Midlertidig forføyning • Besøksforbud Tvistelovens kap. 34. Straffeprosesslovens § 222 a
Etterlatt innbo og løsøre • Utleier skal for leiers regning ta hånd om det • Rent skrot kan kastes umiddelbart • Leier skal hvis mulig oppfordres til henting • Urefunderbare kostnader; utleier kan kaste • Hvis fravikelse - Namsmannen avgjør Husleielovens § 10 -4, tvangsfullbyrdelseslovens §§ 13 -11 og 13 -14
Oppgave 1 • Leietakers mor ber om å få oppgitt sin sønns husleierestanse slik at hun kan betale den og dermed hindre at sønnen kastes på gata • Hva gjør du i et slikt tilfelle?
Oppgave 2 • 3 år inn i et 5 års leieforhold får leietaker innvilget byttesøknad • For hvor lang tid kan det nye leieforholdet gjelde?
Oppgave 3 • Ahmed kommer til Norge som flyktning. Bor ett år på mottak før han innvilges oppholdstillatelse. Han søker om kommunal bolig. Kommunen fatter vedtak om ett års leiekontrakt. • Er det OK?
Oppgave 4 • Marte Kirkerud er 80 år og bor i en vanlig kommunal utleiebolig. Barnebarnet Kåre, som har et betydelig rusproblem og er kjent for å skape uro, flytter inn hos henne. • Kan kommunen nekte ham å bo der? • Kåre ”terroriserer” nabolaget (og bestemor). • Hva kan kommunen gjøre for å få slutt på det?
Oppgave 5 • Saksbehandler har innvilget søknad om bolig. I vedtaket står at søker skal få leie bolig i 2 år. Du skal skrive kontrakt med ham, men anser at husleielovens hovedregel om minimum 3 års kontraktslengde gjelder i dette tilfellet. • Hva gjør du?
- Slides: 71