KINH NGHIM QUN L THM NH GI QUC

KINH NGHIỆM QUẢN LÝ THẨM ĐỊNH GIÁ QUỐC TẾ T Y BAN NHA – BỒ ĐÀO NHA – NHẬT BẢN

Mô hình quản lý thẩm định giá trên thế giới - Nhà nước quản lý hầu hết hoạt động thẩm định giá và cấp thẻ thẩm định viên về giá; - Có Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia • Nhật Bản • Indonesia • Malaysia - Nhà nước không cấp thẻ thẩm định viên về giá, tuy nhiên tùy từng nước có thể yêu cầu đang ký hành nghề khi thẩm định giá cho một số mục đích luật định; - Không có Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia do Nhà nước ban hành cho tất cả các mục đích thẩm định giá • Thụy Điển • Tây Ban Nha • Bồ Đào Nha

THẨM ĐỊNH GIÁ TẠI T Y BAN NHA

Một số mục đích thẩm định giá chịu sự điều chỉnh của pháp luật • Thẩm định giá cho vay thế chấp (có tài sản đảm bảo); • Thẩm định giá cho các công ty bảo hiểm (quy định về kỹ thuật phòng ngừa rủi ro); • Các quỹ tín thác đầu tư (bất động sản); • Thẩm định giá bất động sản của các quỹ lương hưu; • Các mục đích khác như báo cáo tài chính cho ngân hàng. 4

CƠ SỞ PHÁP LÝ • Luật Quốc hội 2/1981 ngày 25/3/1981 về thị trường trái phiếu thế chấp. • Nghị định 716/2009; • Nghị định 775/1997 ngày 30/5/1997 về cấp phép cho các doanh nghiệp thẩm định giá; • Quyết định của Bộ Kinh tế số 805/2003 ngày 27/3/2003 về quy định về thẩm định giá bất động sản và một số lợi ích phục vụ cho một số mục đích tài chính. 5

ĐIỀU KIỆN HOẠT ĐỘNG CỦA DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ - Phải là công ty thành lập theo hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn (share capital) và phải có địa chỉ đăng ký tại Tây Ban Nha; - Phải có vốn điều lệ tối thiểu là 50. 000 Pesetas (tương đương khoảng 300. 000 Euro). - Công ty chỉ được phép hoạt động trong lĩnh vực liên quan đến thẩm định giá của tất cả các loại bất động sản, doanh nghiệp và tài sản; - Công ty phải có ít nhất là 10 chuyên gia, trong đó 3 người là chuyên gia có kinh nghiệm. 6

ĐIỀU KIỆN HOẠT ĐỘNG CỦA DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ - Công ty phải có tổ chức về nhân sự và các phương tiện kỹ thuật và có các cơ chế kiểm soát nội bộ để đảm bảo có các hiểu biết đầy đủ về thực trạng thị trường bất động sản và tuân thủ đầy đủ các quy định về thẩm định giá. -Công ty phải mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp để bồi thường cho bên thứ ba do lỗi của công ty khi thực hiện hoạt động thẩm định giá. - Công ty thẩm định giá phải có ban giám đốc trong đó tất cả hoặc đa số các thành viên của ban giám đốc phải là những người có uy tín về kinh doanh cũng như là chuyên gia có kiến thức, kinh nghiệm và uy tín trong việc quản lý công ty theo các tiêu chí do Ngân hàng quốc gia Tây Ban Nha quy định. 7

Thủ tục để được công nhận là doanh nghiệp thẩm định giá (Hồ sơ) • Bản sao hồ sơ thành lập pháp nhân; • Danh sách thành viên của ban giám đốc và cán bộ quản lý của công ty bao gồm cả lý lịch chuyên môn của các cán bộ này. • Danh sách các chuyên gia có kinh nghiệm và lý lịch nghề nghiệp của họ. • Bản mô tả cơ cấu tổ chức của công ty, các phương tiện kỹ thuật, nhân sự và việc kiểm soát nội bộ cần phải có khi tiến hành hoạt động thẩm định giá. • Bằng chứng về khoản tiền đặt cọc tương đương với 10% của khoản vốn điều lệ tối thiểu, đặt tại Ngân hàng quốc gia Tây Ban Nha; khoản tiền này là tiền mặt hoặc chứng khoán nợ được phát hành đại chúng (public debt securities). 8

NGHĨA VỤ CỦA ĐƠN VỊ CUNG CẤP DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ (1)Nghĩa vụ bảo mật (2)Lưu trữ thông tin nội bộ về thông tin của chuyên gia tiến hành định giá (3)Cung cấp các hồ sơ sau cho Ngân hàng quốc gia Tây Ban Nha (4)) Lưu trữ tài liệu liên quan đến các cuộc thẩm định giá đã thực hiện trong vòng 5 năm tài chính gần đây nhất. (5)Thông báo cho Ngân hàng quốc gia Tây Ban Nha khi có sự chuyển nhượng cổ phần ảnh hưởng tới ít nhất 20% vốn đóng góp của một cá nhân hoặc tổ chức là cổ đông. 9

Hướng dẫn hành nghề thẩm định giá • Các phương pháp thẩm định giá bao gồm: Phương pháp so sánh (tối thiểu phải có 6 tài sản so sánh), phương pháp chi phí (chỉ quy định phương pháp chi phí thay thế), phương pháp dòng tiền chiết khấu, phương pháp thặng dư. • Hướng dẫn áp dụng các phương pháp thẩm định giá cho các công trình xây dựng, bất động sản nông nghiệp, thửa đất, một số quyền liên quan đến bất động sản • Các nội dung cơ bản của Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo thẩm định giá • Ngày phát hành Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo thẩm định giá phải không quá 02 tháng kể từ khi khảo sát tài sản cần thẩm định giá; trong trường hợp thẩm định giá đất hoặc trong các trường hợp đặc biệt được giải thích trong báo cáo thẩm định giá, thời gian từ khi đi khảo sát tài sản đến khi phát hành Chứng thư, Báo cáo phải không quá 6 tháng • Chứng thư thẩm định giá được ký bởi đại diện của công ty thẩm định giá phát hành chứng thư hoặc tổ chức tín dụng cung cấp dịch vụ thẩm định giá. Báo cáo thẩm định giá bao gồm tên, chữ ký, bằng cấp hoặc chức vụ của người ký báo cáo; đồng thời có tên và bằng cấp của cả những ký thuật viên trực tiếp đóng góp vào quá trình thẩm định giá. • Chứng thư và Báo cáo sẽ phải chấm dứt hiệu lực sau 6 tháng kể từ ngày phát hành. 10

SỐ LƯỢNG CÁC DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ HOẠT ĐỘNG TẠI T Y BAN NHA 11

TỔNG GIÁ TRỊ TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ 12

TỶ TRỌNG THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS 13

THU NHẬP TỪ DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ 14

SỐ LƯỢNG BÁO CÁO TĐG BÌNH QU N MỖI THẨM ĐỊNH VIÊN 15

THẨM ĐỊNH GIÁ TẠI BỒ ĐÀO NHA 1 6

CƠ SỞ PHÁP LÝ • Luật Thẩm định giá bất động sản cho hệ thống tài chính số 153/2015 ban hành ngày 14/9/2015; • Luật Thuế bất động sản số 287/2003 ban hành ngày 12/11/2003; • Luật Tịch thu đất số 168/99 ban hành ngày 18/9/1999 17

ĐIỀU KIỆN HÀNH NGHỀ CỦA THẨM ĐỊNH VIÊN QUY ĐỊNH VỀ BẰNG CẤP VÀ TRÌNH ĐỘ CỦA THẨM ĐỊNH VIÊN -Bằng cử nhân hoặc bằng thạc sĩ phù hợp với việc thẩm định giá bất động sản (i) Kiến thức về các lĩnh vực sau: Nguyên tắc kinh tế; Tài chính doanh nghiệp; Chức năng của thị trường tài chính; Xây dựng; Năng lượng, môi trường và bảo vệ tài nguyên; Quy hoạch đô thị; Quản lý bất động sản; Đạo đức trong hoạt động tài chính. (ii) Kiến thức chuyên sâu về các lĩnh vực sau: Phân tích dự án đầu tư; Các phương pháp thẩm định giá bất động sản; Thuế và kế toán trong lĩnh vực bất động sản; Công cụ tài chính để đầu tư bất động sản; Luật áp dụng trong lĩnh vực bất động sản và đầu tư bất động sản. - Giá trị bảo hiểm tối thiểu là: (i) 500. 000 Euro; hoặc (ii) 250. 000 Euro, trong trường hợp thẩm định viên mới đăng ký hành nghề dưới 3 năm, và thẩm định viên có tổng giá trị thẩm định giá thực hiện trong năm trước thấp hơn 20. 000 Euro. - Đơn vị cung cấp bảo hiểm nghề nghiệp phải là đơn vị được ủy quyền hoạt động trên lãnh thổ Bồ Đào Nha. QUY ĐỊNH VỀ BẢO HIỂM NGHỀ NGHIỆP -Lý lịch công tác phù hợp 18

Trách nhiệm và nghĩa vụ của thẩm định viên Thẩm định viên bất động sản phải thực hiện và tuân thủ: • Các tiêu chuẩn về đạo đức, tính độc lập, trình độ chuyên môn khi thực hiện thẩm định giá; • Các phương pháp và thực tiễn nghề nghiệp được sử dụng để đảm bảo chất lượng dịch vụ; • Tránh các xung đột lợi ích; • Phương pháp xác định mức thù lao phải đảm bảo tính độc lập và tính khách quan của việc thẩm định giá. Tiền thù lao của thẩm định viên tài sản chuyên gia không thể phụ thuộc trực tiếp hoặc gián tiếp vào giá trị thẩm định của tài sản. • Các quy tắc về bí mật nghề nghiệp. 19

Hướng dẫn hành nghề Trong trường hợp thẩm định giá cho hệ thống tài chính thì thẩm định viên cần tuân thủ các yêu cầu chính về một số nội dung cơ bản của Báo cáo thẩm định giá, bao gồm: (1) Thông tin cơ bản (2) Các yếu tố đánh giá (3) Nội dung giới hạn trách nhiệm 2 0

1. Thông tin cơ bản • Đối tượng sở hữu tài sản; • Tên thẩm định viên bất động sản/ tên pháp nhân thực hiện báo cáo thẩm định, cũng như số đăng ký hành nghề của thẩm định viên do Ủy ban chứng khoản cấp. • Xác định tài sản được thẩm định giá • Xác định đối tượng yêu cầu thẩm định giá; • Thông tin về những ngày sau: § § Ngày hợp đồng dịch vụ được ký; Ngày pháp nhân yêu cầu thực hiện thẩm định giá; Ngày hoàn thành công việc thẩm định giá Ngày kết luận về giá trị tài sản bất động sản và phát hành báo cáo thẩm định giá;

2. Các yếu tố đánh giá • Mô tả tài sản, với các đặc điểm của vị trí, tình trạng sử dụng, loại hình xây dựng và sử dụng, và các trường hợp hoặc sự kiện khác đang xác định và chứng minh giá trị thẩm định; • Xác định rõ ràng phạm vi kiểm tra được thực hiện trên tài sản được đánh giá; • Lập luận lựa chọn phương pháp đánh giá hoặc phương pháp và mô tả chi tiết về ứng dụng của nó; • Giá trị của tiền thuê tại ngày thẩm định và xác định các bên thuê tương ứng, nếu tài sản được cho thuê hoặc, nếu không, ước tính tiền thuê mà nó có khả năng tạo ra, nếu có thể áp dụng; • Ước tính chi phí bảo trì và các chi phí khác cần thiết cho việc khai thác kinh tế hợp lý của tài sản; 22

2. Các yếu tố đánh giá • Phân tích môi trường thị trường bất động sản, cụ thể là về mặt chèn địa lý và sự tồn tại của cơ sở hạ tầng xung quanh có thể ảnh hưởng đến giá trị của nó; • Mô tả các bước thực hiện, nghiên cứu và dữ liệu ngành được sử dụng và thông tin liên quan khác để xác định giá trị của tài sản; • Lập luận về tỷ lệ chiết khấu, vốn hóa, khấu hao và các thông số khác được sử dụng, xác định mức độ ảnh hưởng của biến động thị trường ngắn hạn hoặc điều kiện thị trường tạm thời; • Chỉ dẫn đến bất kỳ giao dịch hoặc giá chào mua nào để mua các tài sản tương tự; • Xác định và lập luận các biến khác được sử dụng trong phương pháp thẩm định giá và mức độ ảnh hưởng tới kết quả của nó; • Xác định dấu hiệu không rõ ràng của giá trị thẩm định giá bất động sản. 23

3. Nội dung giới hạn trách nhiệm • Xác định bất kỳ giới hạn nào đối với giá trị được xác định cho tài sản; • Tuyên bố rõ ràng của người thẩm định tài sản rằng anh ta không thuộc các trường hợp không được tiến hành thẩm định giá; • Tuyên bố rằng việc thẩm định giá được thực hiện theo các yêu cầu pháp lý; • Chỉ rõ chính sách bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp của công ty bảo hiểm tương ứng và thời hạn của hợp đồng bảo hiểm; • Chữ ký của thẩm định viên và ngày giao báo cáo thẩm định cho đơn vị ký kết hợp đồng. 24

Doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên hành nghề • Theo ANAI thì có khoảng 2000 thẩm định viên bất động sản (bao gồm cả những người đã đăng ký với Ủy ban chứng khoán và những thẩm định viên định giá bất động sản cho các mục đích khác, không cần tuân thủ theo các phương pháp được quy định bởi hệ thống pháp luật của Bồ Đào Nha) • Đối với các doanh nghiệp thẩm định giá là thành viên của ANAI, ANAI sẽ tiến hành kiểm tra ngẫu nhiên báo cáo thẩm định giá của các doanh nghiệp này để có sự giám sát về chất lượng hoạt động thẩm định giá. 25

Q&A

KINH NGHIỆM THẨM ĐỊNH GIÁ NHẬT BẢN

CƠ SỞ PHÁP LÝ • Luật Thẩm định giá bất động sản (Law on Real Estate Appraisal) năm 1964. • Luật công khai giá đất 1969 • Tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản (Real Estate Appraisal Standards) 28

Mối quan hệ về hoạt động thẩm định giá BĐS tại Nhật Bản Bộ đất đai, cơ sở hạ tầng, giao thông vận tải và du lịch Nhật Bản Luật về thẩm định giá bất động sản Hiệp hội thẩm định giá bất động sản Nhật Bản Tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản Chế độ thi cử Đăng ký, giám sát Hướng dẫn hành nghề giám sát Tổ chức, công ty thẩm định giá bất động sản Chuyên gia thẩm định giá bất động sản Hoạt động phổ biến kiến thức Đào tạo, chỉ đạo Bản cáo TĐG Người ủy thác Ủy thác 29

JAREA • Hội các nhà thẩm định giá bất động sản Nhật Bản (JAREA) là tổ chức xã hội nghề nghiệp, được thành lập vào tháng 10/1965 • JAREA là cơ quan tổ chức các khóa đào tạo cập nhật kiến thức cho thẩm định viên về giá bất động sản, đảm bảo các thẩm định viên bất động sản được đào tạo ít nhất 15 giờ mỗi năm. • Hàng năm Hội tiến hành thẩm định giá đất tại 2. 500 khu vực trên toàn lãnh thổ Nhật bản, kết quả thẩm định giá được nộp cho Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch và được công bố vào đầu năm tài chính (tháng 3 hàng năm). Mức giá đất được công bố hàng năm làm cơ sở phục vụ cho các hoạt động phát triển kinh tế xã hội của Chính phủ, giao dịch dân sự của người dân. Với hoạt động này, hàng năm Hội được Ngân sách nhà nước thanh toán khoảng 3, 8 tỷ yên (tương đương 95 tỷ VND). 30

Thi thẩm định viên về giá § Kỳ thi gồm hai giai đoạn: • Giai đoạn 1: Thi vấn đáp. Môn thi là các văn bản pháp luật hành chính về bất động sản và lý luận về thẩm định giá bất động sản. Thời gian thi là 01 ngày. Kỳ thi được tổ chức 1 lần/ 1 năm. Thí sinh đỗ kỳ thi giai đoạn này sẽ được thi tiếp trong giai đoạn 2. • Giai đoạn 2: Thi viết luận. Môn thi bao gồm Luật Dân sự, Kinh tế học, Kế toán, Lý luận về thẩm định giá bất động sản. Chỉ những người đỗ kỳ thi vấn đáp được phép tham gia kỳ thi viết luận. § Thí sinh đỗ cả hai kỳ thi sẽ được đi thực tập hay đào tạo nghiệp vụ thực tế (giai đoạn thực hành) tại cơ quan thực tập đã đăng ký § Người đã hoàn thành và vượt qua kỳ thi sát hạch sau thực tập có thể được đăng ký với Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch trở thành thẩm định viên về giá bất động sản và được cấp chứng chỉ thẩm định viên về giá bất động sản. 31

Định giá thửa đất tiêu chuẩn • Lựa chọn ra khoảng 26. 000 thửa đất tiêu chuẩn trên lãnh thổ Nhật Bản. • Hàng năm tiến hành điều chỉnh giá của khoảng 26. 000 thửa đất tiêu chuẩn và giá được công bố vào tháng 3 hàng năm • Mục đích của việc xác định, điều chỉnh giá hàng năm bao gồm: • Tính giá đền bù cho dân trong trường hợp thu hồi đất • Tính thuế sở hữu bất động sản (ổn định 03 năm) • Để đối chiếu, phục vụ cho việc thẩm định giá bất động sản • Giá đất của các thửa đất tiêu chuẩn được công bố công khai tại: https: //www. land. mlit. go. jp/land. Price/Aria. Servlet? MOD=2&TYP=0 32

Q&A