Juridische aspecten Nieuw roz model kantoorruimte en andere

Juridische aspecten Nieuw roz model kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230 a BW Spreker: M. H. Rijntjes

Programma 1. Gebruik en bestemming 2. Oplevering 3. Gebrekenregeling 4. Renovatie 5. Exploitatieverplichting 6. Servicekosten Juridische aspecten Nieuw roz model kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230 a BW 2

Gebruik en bestemming Juridische aspecten Nieuw roz model kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230 a BW 3

Onderscheid tussen beschrijving van het gehuurde en bestemming van gehuurde (zie artikel 1. 1 en 1. 2 huurovereenkomst). Groot verschil of er bijvoorbeeld showroom wordt verhuurd of bedrijfsruimte. In eerste geval moet verhuurder voldoen aan voorwaarden die aan showroom worden gesteld en in het tweede geval de huurder. Op basis van artikel 2 algemene bepalingen moet huurder zelf onderzoeken of ruimte kan voldoen aan bestemming die hij eraan zal geven. Juridische aspecten Nieuw roz model kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230 a BW 4

Oplevering Juridische aspecten Nieuw roz model kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230 a BW 5

Huurder moet het gehuurde bij einde huur opleveren in de staat die bij aanvang in het proces-verbaal van oplevering is beschreven (zie artikel 3. 1 algemene bepalingen). Is er geen proces-verbaal van oplevering, dan wordt het gehuurde geacht bij aanvang in goede staat, zonder gebreken en vrij van schade ter beschikking te zijn gesteld en dient huurder in die staat op te leveren. NB hiermee wordt afgeweken van de wet. Daarin staat dat bij gebreke van een proces-verbaal van oplevering, de verhuurder moet bewijzen dat het gehuurde in goede staat ter beschikking is gesteld. Let er dus goed op dat staat van het gehuurde bij aanvang goed wordt vastgelegd, ook met het oog op eventuele veranderingen/toevoegingen daarna. Juridische aspecten Nieuw roz model kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230 a BW 6

Gebrekenregeling Juridische aspecten Nieuw roz model kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230 a BW 7

Een gebrek (7: 204 lid 2 BW) is: - een staat of eigenschap of andere omstandigheid van het gehuurde; - welke niet aan de huurder is toe te rekenen; - waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder mocht verwachten; - bij het aangaan van de huurovereenkomst; - van een goed onderhouden zaak van dezelfde soort als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. Afwijking is mogelijk bij bedrijfsruimte. Juridische aspecten Nieuw roz model kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230 a BW 8

Oude ROZ model (2003) hanteert termen die overeenkomen met wettelijke definitie van gebrek. Nieuwe model spreekt van “huurgenotsbeperkende feiten en omstandigheden” (zie artikel 2. 1 algemene bepalingen). Juridische aspecten Nieuw roz model kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230 a BW 9

Gevolgen van het gebrek: 1. Verhuurder is verplicht om gebreken te verhelpen (tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder kunnen worden gevergd (7: 206 lid 1 BW); 2. Huurder kan zelf overgaan tot herstel onder verrekening met de huurprijs (7: 206 lid 3 BW); 3. Huurprijsvermindering (7: 207 BW); 4. Schadevergoeding (7: 208 BW); 5. Ontbinding (7: 210 BW). Juridische aspecten Nieuw roz model kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230 a BW 10

In ROZ model (oud en nieuw) is aansprakelijkheid van verhuurder voor gevolgen van tijdens de huur ontstane gebreken uitgesloten (tenzij sprake is van toerekenbare ernstige tekortkoming). Zie artikel 10. 3 algemene bepalingen. Uitsluiting geldt niet voor gebreken die bij aanvang aanwezig waren en die verhuurder kende, dan wel voor gebreken die verhuurder bij aanvang had behoren te kennen en waarvan huurder niet op de hoogte had kunnen zijn. Zie artikel 10. 4 algemene bepalingen. Juridische aspecten Nieuw roz model kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230 a BW 11

De gebrekenregeling: asbest Juridische aspecten Nieuw roz model kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230 a BW 12

Artikel 9. 1 huurovereenkomst: Aan verhuurder is niet bekend/ aan huurder is bekend dat in het gehuurde asbest is verwerkt. De onbekendheid van verhuurder met de aanwezigheid van asbest in het gehuurde houdt uitdrukkelijk geen garantie in van verhuurder dat er geen asbest aanwezig is. Juridische aspecten Nieuw roz model kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230 a BW 13

KPN/Tamminga (HR 3 september 2010, NJ 2010/474): Het Hof achtte de enkele omstandigheid dat er asbest in het gehuurde aanwezig is nog geen gebrek omdat de huurder desondanks nog steeds het genot kon hebben van het gehuurde. De Hoge Raad heeft bepaald dat gezien het potentiële gevaar de enkele aanwezigheid van niet-hechtgebonden asbest een onaanvaardbaar risico is, dat een gebrek kan opleveren in de zin van art. 7: 204 BW. Volgens de Hoge Raad is het daarvoor niet noodzakelijk dat het asbest op enigerlei wijze is vrijgekomen (het latente gebrek). Let op: conclusie dat sprake is van gebrek, roept allerlei gevolgen in het leven. Juridische aspecten Nieuw roz model kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230 a BW 14

Achmea/Tibor (Ktr. Rechtbank Haarlem 1 maart 2012, RVR 2012/77) “de enkele aanwezigheid van niet-hechtgebonden asbest veroorzaakt een risicovolle situatie die — wanneer het risico zich realiseert — een gevaar oplevert voor de gezondheid. De enkele aanwezigheid van dit soort asbest staat aan het huurgenot in de weg en levert een gebrek op in de zin van art. 7: 204 BW. ” Het argument dat de asbest zich niet bevindt in de werkruimte van het gehuurde en het feit dat uit onderzoek is gebleken dat de luchtkwaliteit van het gehuurde aan de norm voldoet (!), doen daar volgens de kantonrechter niet aan af. Juridische aspecten Nieuw roz model kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230 a BW 15

Rb. Rotterdam 7 december 2011, LJN: BU 6081 “Uit het rapport (. . ) volgt dat (…) in het gehuurde wit asbest is verwerkt, wanneer dit is verwerkt in hechtgebonden platen, in die vorm geen gevaar voor de gezondheid oplevert. Het feit dat er hechtgebonden platen met daarin wit asbest in de woning verwerkt zijn, staat aan het te verwachten woongenot dus niet in de weg. Het enkele feit dat er asbest in de woning is verwerkt, levert in dit geval dan ook geen gebrek op in de zin van artikel 7: 204 lid 2 BW. ” “Door het niet conform de voorgeschreven wijze verwijderen van asbesthoudend materiaal, kan niet uitgesloten worden dat er ten tijde van de werkzaamheden sprake was van een vermindering van het huurgenot waar (gedaagden) niet op bedacht hoefden te zijn. Er was daardoor toen sprake van een gebrek aan het gehuurde. ” Juridische aspecten Nieuw roz model kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230 a BW 16

Renovatie Juridische aspecten Nieuw roz model kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230 a BW 17

Artikel 13. 2 algemene bepalingen is een van de wet afwijkende renovatieregeling. Volgens de wet wordt een renovatievoorstel van verhuurder vermoed redelijk te zijn als tenminste 70% van de huurders daarmee heeft ingestemd (als het gaat om renovatie van tien of meer bedrijfsruimten die een bouwkundige eenheid vormen). In dat geval bestaat er een gedoogplicht voor de huurders die niet hebben ingestemd. In artikel 13. 2 algemene bepalingen is het percentage dat moet instemmen beperkt tot 51% van de huurders (die samen tenminste 70% van het aantal m 2 vvo inclusief leegstand huren). In bijzondere bepalingen kan gekozen worden voor een andere renovatieregeling. Juridische aspecten Nieuw roz model kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230 a BW 18

Exploitatieverplichting Juridische aspecten Nieuw roz model kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230 a BW 19

Art. 7: 213 BW betreft een zorgplicht. Betekent goede zorg ook of steeds een verplichting tot exploitatie? Schuitema/Laurus (HR 23 december 2005): “Het enkele staken van de exploitatie vormt bij gebreke van contractuele verplichting niet zonder meer een tekortkoming nu er geen wettelijke verplichting tot exploitatie bestaat. ” Juridische aspecten Nieuw roz model kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230 a BW 20

Wanneer is gebruik dan wel verplicht? Maatstaf: - wat zijn partijen overeengekomen? - wat mochten partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van elkaar verwachten? - kijken naar: partijbedoeling; omstandigheden van het geval, gewoonte en redelijkheid en billijkheid. Juridische aspecten Nieuw roz model kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230 a BW 21

Bij de verhuur van bedrijfsruimte lijkt er weinig twijfel te zijn over wat de huurder qua gebruik moet. De ROZ-toverformule: ‘daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf, én uitsluitend conform de bestemming’. Zie artikel 5. 1 algemene bepalingen. Maar gaat deze formule steeds op, bijvoorbeeld ook als de huurder de bedrijfsruimte geheel of gedeeltelijk mag onderverhuren? Hoe zwaar weegt dan de gebruiks-/exploitatieplicht? Juridische aspecten Nieuw roz model kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230 a BW 22

Ernst & Young vertrekt uit “La Tour” te Apeldoorn Juridische aspecten Nieuw roz model kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230 a BW 23

De casus: Ernst & Young wil voortijdig kantoorpand ‘La Tour’, waarvan zij hoofdgebruiker is, verlaten i. v. m. nieuwbouw. De projectontwikkelaar van het nieuwe gebouw (Eurocommerce) neemt de bestaande huurverplichtingen over. De huurovereenkomst bepaalt dat Ernst & Young het gehuurde zelf en daadwerkelijk moet gebruiken, maar daarnaast heeft zij het recht tot onderverhuur en indeplaatsstelling. Verhuurder (NSI) vordert verhuisverbod nu zij door niet gebruik schade zal lijden. Juridische aspecten Nieuw roz model kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230 a BW 24

Voorzieningenrechter Zutphen: NSI heeft niets te zeggen over de kwaliteit/structuur van de onderhuurder; Vanwege de gebruiksverplichting, geldt voor Ernst & Young een verhuisverbod/gebruiksgebod, zolang er geen adequate vervangende (onder)huurder is, die de leegstand opheft; Publieke aankondiging van het aanstaande vertrek van E&Y als grootste en beeldbepalende huurder heeft negatieve invloed. Juridische aspecten Nieuw roz model kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230 a BW 25

Hof Arnhem (1) Idem over de eisen wat betreft de kwaliteit/structuur onderhuurder; Maar ánders over de gebruiksverplichting: onvoldoende aannemelijk dat Eurocommerce in die verplichting tekort zal schieten, gelet op de ‘core-business’ van déze onderhuurder. Juridische aspecten Nieuw roz model kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230 a BW 26

Hof Arnhem (2) Onvoldoende aannemelijk dat NSI door non-gebruik (aanzienlijke) schade zal lijden; Aantasting beleggingswaarde is ongewis vanwege gebouw met zwakke marktpositie, de aanwezigheid van Ernst & Young heeft dit niet verbeterd; Geen extra negatief effect door voortijdig vertrek, terwijl verloedering door leegstand evenmin is gebleken. Juridische aspecten Nieuw roz model kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230 a BW 27

Voorzieningenrechter Zutphen: Alsnog verhuisverbod, nu E&Y/onderhuurder geen nieuwe gebruiker hebben aangedragen, onderhoudscontract van de klimaat- en gebouwinstallatie is opgezegd en beveiliging van het gebouw is stopgezet; Daarnaast is de kantorenmarkt in 2009 ernstig verslechterd, waardoor leegstand tot zeer moeilijke wederhuur leidt; E&Y is grootste en beeldbepalende huurder. Juridische aspecten Nieuw roz model kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230 a BW 28

Afkoopsom voor La Tour 2 miljoen door Gep Leeflang APELDOORN - Accountantskantoor Ernst & Young heeft 2, 0 miljoen euro betaald om voor het einde van de huurovereenkomst te mogen vertrekken uit La Tour. De Stentor, 3 mei 2010 Juridische aspecten Nieuw roz model kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230 a BW 29

ABN AMRO te Den Bosch. Wat is een behoorlijke exploitatie? Juridische aspecten Nieuw roz model kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230 a BW 30

De Casus: ABN AMRO huurt kantoorgebouw. Aanvankelijk wordt slechts de helft hiervan in gebruik genomen. Kort na het aangaan van de huurovereenkomst wordt ABN AMRO overgenomen. Dit heeft een drastische koerswijziging tot gevolg. De resterende helft wordt dan ook niet in gebruik genomen. Verhuurder TMW vordert een volledige exploitatie van het gehuurde. Juridische aspecten Nieuw roz model kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230 a BW 31

Voorzieningenrechter Den Bosch: Wijst de vordering van verhuurder af, want: • Van ABN AMRO kan onder de gegeven omstandigheden niet worden verlangd dat zij het gehuurde geheel in gebruik neemt; • ABN AMRO heeft voldoende maatregelen genomen om schade te voorkomen, door flexwerkplekken in te richten, inschakelen bewaking en een kraakwacht. Juridische aspecten Nieuw roz model kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230 a BW 32

Invulling exploitatieplicht • Een (gedeeltelijke) exploitatieplicht kan ook door het treffen van voldoende conserverende maatregelen worden ingevuld; • De balans tussen leegstand door non-gebruik en een continuerend verliesgevend gebruik wordt opgelost door voldoende aandacht voor behoud en attentiewaarde van het gehuurde. • Bij de huur van winkelruimte ligt dit waarschijnlijk anders. Juridische aspecten Nieuw roz model kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230 a BW 33

Schade Een huurder die zich niet houdt aan zijn contractuele exploitatieverplichting is in beginsel schadeplichtig. Maar wat is de schade? Juridische aspecten Nieuw roz model kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230 a BW 34

Casus KPN huurde kantoorpand en liet het tussen 2002 en 2006 leeg staan; Verhuurder is van mening dat zij door deze tekortkoming schade heeft geleden Juridische aspecten Nieuw roz model kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230 a BW 35

Hof Den Haag • Wederverhuur op korte of middellange termijn is niet aannemelijk vanwege de verouderde staat van het gehuurde; • Wederverhuur aan één huurder niet reëel, voor verhuur aan meerdere partijen zijn aanzienlijke investeringen benodigd; • Deze kosten zouden na vertrek van KPN hoe dan ook moeten worden gemaakt en staan dus los van de tekortkoming van KPN. geen causaal verband geen schadevergoeding Juridische aspecten Nieuw roz model kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230 a BW 36

Juridische aspecten Nieuw roz model kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230 a BW 37

Conclusies Over het algemeen wordt aangenomen dat er geen wettelijke exploitatieplicht is; Bij een contractuele exploitatieverplichting kunnen er omstandigheden zijn die staken van de exploitatie rechtvaardigen; Ook een recht van onderverhuur kan ertoe leiden dat een huurder niet gehouden is zelf het gehuurde te exploiteren; Schade lastig aan te tonen. Juridische aspecten Nieuw roz model kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230 a BW 38

Servicekosten Juridische aspecten Nieuw roz model kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230 a BW 39

Uitgangspunten: Geen wettelijke regeling Onderbelicht in standaardcontracten zoals ROZ Contractsvrijheid Juridische aspecten Nieuw roz model kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230 a BW 40

Artikel 18. 4 algemene bepalingen: Uitgangspunt is dat verhuurder binnen 12 maanden na afloop jaar overzicht verstrekt. Dus geen verplichting! Wettelijke verjaringstermijn vangt aan na afloop van het jaar waarop servicekosten betrekking hebben (want anders vangt verjaring pas aan vanaf het moment dat het overzicht is verstrekt). Verjaringstermijn is 5 jaar. Juridische aspecten Nieuw roz model kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230 a BW 41

Artikel 5. 2 huurovereenkomst: Verhuurder is bevoegd na overleg met huurder de leveringen en diensten naar soort en omvang te wijzigen of te laten vervallen. Dus niet in overleg met de huurder. Juridische aspecten Nieuw roz model kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230 a BW 42

Zorgplicht verhuurder: Rb. Amsterdam 2 december 2011 Verhuurder had voor te grote hoeveelheden energie contracten ingekocht en berekende dit geheel door aan huurders. Volgens de rechtbank had verhuurder in dat verband een zorgplicht: hij had moeten controleren of de contracten nog passend waren. Huurders hoefden hoge kosten niet te betalen Juridische aspecten Nieuw roz model kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230 a BW 43

Wanverhouding: Rb. Amsterdam 8 november 2012 Groot verschil tussen werkelijke kosten en in rekening gebrachte voorschotten en de verhuurder had dit kunnen weten. Verhuurder had ook moeten weten dat de onprofessionele huurder bij wetenschap de huurovereenkomst niet was aangegaan. Vernietiging huurovereenkomst op grond van dwaling Juridische aspecten Nieuw roz model kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230 a BW 44

Wanverhouding: Gerechtshof Leeuwarden 29 januari 2013 Groot verschil tussen voorschotten en daadwerkelijke kosten, welke gedurende de voorgaande jaren fors waren gestegen. Oordeel rechter: naheffing is gevolg van het systeem van voorschotten Juridische aspecten Nieuw roz model kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230 a BW 45

Vragen? Marius Rijntjes M 2 Advocaten Buitenveldertselaan 106 1081 AB Amsterdam T: 020 - 420 99 49 M: 06 - 51196410 F: 020 - 638 55 29 E: rijntjes@m 2 advocaten. nl W: www. m 2 advocaten. nl