Inversiones Inmobiliarias Bienes Races n Los bienes races
Inversiones Inmobiliarias
Bienes Raíces n Los bienes raíces son bienes económicos inmuebles ¨ No son transportables ¨ Su uso o consumo sólo ocurre en el lugar donde se encuentran n Su configuración que consta de dos componentes ¨ La superficie o terreno ¨ Una edificación de tipo permanente.
Bienes Raíces n Cada propiedad es única ¨ Lo n cual dificulta el cálculo de su valor de mercado. Mercados inmobiliarios ilíquidos ¨ Altos n costos de transacción. Gestión de portafolios ¨ Sirven para diversificar riesgos.
Objetivos de la inversión en bienes raíces n Horizontes de inversión ¨ Mediano n Escala y disponibilidad de capitales ¨ Altos n a largo plazo costos hundidos. Necesidades de ingreso y liquidez ¨ La inversión inicial no necesariamente generará flujos de efectivo rápidamente. n Capacidad de gestión financiera y tolerancia a riesgos
Objetivos de la inversión en bienes raíces n Expectativas de tasas de crecimiento de sus fondos ¨ Ahorro ¨ Generación de ingresos
Inversiones en bienes raíces n El atractivo de la inversión en bienes raíces está fundado, en que el respaldo de la inversión es el bien en sí.
Categorías de inversiones en bienes raíces n Inmuebles de Propiedad simple – “Outright ownership” ¨ Derechos de propiedad absoluta al titular por un período de tiempo indeterminado. n Posición patrimonial apalancada ¨ La inversión se realiza con una estructura de capital que incluye financiamiento parcial o deuda.
Categorías de inversiones en bienes raíces n Hipotecas – “Mortgage” ¨ n El inversor constituye el titular o acreedor de un préstamo hipotecario Vehículos de agregación – “Aggregation vehicles” ¨ Son medios que permiten a los inversores incrementar su diversificación. Sociedades limitadas en bienes raíces n Commingled Funds, n Real State Investment Trusts - REIT. n
Métodos de Valorización de Inversiones en Bienes Raíces
Método de Capitalización Directa del Ingreso n n Modelo de flujos de caja descontados (antes de impuestos) para estimar el valor presente de ingresos futuros producidos por una propiedad. El Ingreso Operativo Neto (NOI, por sus siglas en inglés) es un estimador simplificado basado en los ingresos anuales brutos de la renta de una propiedad, a los que se ha deducido los gastos operativos.
Método de Capitalización Directa del Ingreso
El Modelo de Flujos de Caja Descontados después de Impuestos n n Incorpora el efecto de la carga tributaria sobre los flujos de efectivo generados por la propiedad inmobiliaria. Este método expande su cobertura para incluir el efecto de las tasas de interés del financiamiento y la tasa tributaria aplicada al ingreso sobre el flujo de efectivo antes de impuestos (“Equity before-tax cash flow” – EBTCF).
El Modelo de Flujos de Caja Descontados después de Impuestos
El Método de Comparación de Ventas n n Emplea información de mercado sobre los precios de propiedades similares, obtenida de transacciones recientes en condiciones normales de negociación. Los precios de las propiedades de referencia o benchmark son ajustados por una serie de factores. ¨ Cambios en las condiciones de mercado. ¨ Características únicas de cada propiedad
El Método de Comparación de Ventas n Factores de ajuste ¨ Características físicas ¨ Ubicación ¨ Condición en la que se realiza la venta ¨ La distancia temporal de las operaciones
Inversión en empresas del sector de construcción residencial
Inversión en empresas desarrolladoras de proyectos de bienes raíces
Inversión en Real Estate Investment Trust - REIT
Fondos de inversión en Bienes Raíces
Índices bursátiles de Real Estate
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