Insolvenz eines Eigentmers Der Eigentmer in der Insolvenz

Insolvenz eines Eigentümers Der Eigentümer in der Insolvenz Professioneller Umgang auf Augenhöhe mit dem Insolvenzverwalter IX. Kölner Verwalterforum Köln, 9. Februar 2008 Verband der nordrhein-westfälischen Immobilienverwalter e. V. Köln 2008 Prof. Dr. Florian Jacoby (Universität Bielefeld) Folie 1

Insolvenz eines Eigentümers Im Überblick 1. Mit wem habe ich das (Miss-)Vergnügen? 2. Welche Zahlungsansprüche kann ich durchsetzen? 3. Insolvenzverwalter pleite – was ist Massearmut? 4. Insolvenzverwalter will nicht mehr – was ist Freigabe? 5. § 10 Nr. 2 ZVG – was ist das Vorrecht wert? 6. Muss ich eingezogene Wohngelder zurückzahlen? 7. Beschlussanfechtung – Zäsur durch Insolvenz? Köln 2008 Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 2

Insolvenz eines Eigentümers Problem 1 Mit wem habe ich (als Wohnungseigentumsverwalter) das (Miss-)Vergnügen? Köln 2008 Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 3

Insolvenz eines Eigentümers Unterscheide zwei Verfahrensarten • Was ist der Insolvenzschuldner? – Unternehmer • Wirtschaftlich tätiger Mensch • Juristische Person – Verbraucher (Mensch ohne wirtsch. Betätigung) • Wie heißt der „Verwalter“ – Unternehmensinsolvenz: Insolvenzverwalter – Verbraucherinsolvenz: Treuhänder Köln 2008 Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 4

Insolvenz eines Eigentümers Wechsel des Ansprechpartners § 80 Ins. O Durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens geht das Recht des Schuldners, das zur Insolvenzmasse gehörende Vermögen zu verwalten und über es zu verfügen, auf den Insolvenzverwalter über. § 313 Ins. O Die Aufgaben des Insolvenzverwalters werden von dem Treuhänder (§ 292) wahrgenommen. Köln 2008 Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 5

Insolvenz eines Eigentümers Reichweite des Wechsels Insolvenzverwalter (Treuhänder) wird Ansprechpartner für – Mitbestimmung • Ladung zur Eigentümerversammlung, • Stimmrecht in der Eigentümerversammlung, • Anfechtungsbefugnis gegen Beschlüsse der EV. – Zahlungsverkehr Dazu sogleich! Köln 2008 Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 6

Insolvenz eines Eigentümers Problem 2 Welche Zahlungsansprüche kann ich (als Wohnungseigentumsverwalter) durchsetzen? Köln 2008 Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 7

Insolvenz eines Eigentümers Unterscheide zwei Arten von Zahlungsansprüchen • Masseverbindlichkeiten (§ 55 Ins. O) – „Verbindlichkeiten des Insolvenzverwalters“. – Massegläubiger werden vorrangig aus Masse befriedigt. – Beispiel: Lohn für Reparaturauftrag durch Insolvenzverwalter nach Insolvenzeröffnung. • Insolvenzforderungen (§ 38 Ins. O) – „Verbindlichkeiten des Insolvenzschuldners“. – Insolvenzgläubiger werden nach Anmeldung zur Insolvenztabelle nur anteilig befriedigt (Insolvenzquote). – Beispiel: Lohn für Reparaturauftrag durch Insolvenzschuldner vor Insolvenzeröffnung. Köln 2008 Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 8

Insolvenz eines Eigentümers Arten von Zahlungsansprüchen Summe der Masseverbindlichkeiten 1. Volle Befriedigung (100 %) Insolvenzmasse (Schuldnervermögen) Köln 2008 (Gläubiger des Insolvenzverwalters) 2. Quotale Befriedigung (Insolvenzquote) Prof. Dr. Florian Jacoby Summe der Insolvenzforderungen (Gläubiger des Schuldners) Folie 9

Insolvenz eines Eigentümers Masseverbindlichkeiten § 55 Ins. O Masseverbindlichkeiten sind [. . . ] die Verbindlichkeiten: 1. die durch Handlungen des Insolvenzverwalters oder in anderer Weise durch die Verwaltung, Verwertung und Verteilung der Insolvenzmasse begründet werden, [. . . ] Köln 2008 Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 10

Insolvenz eines Eigentümers Arten von Zahlungsansprüchen Eröffnungsantrag Verfahrenseröffnung Zeit Insolvenzforderungen Köln 2008 Prof. Dr. Florian Jacoby Masseverbindlichkeiten Folie 11

Insolvenz eines Eigentümers Masseverbindlichkeiten? • Wohngeldbeiträge: Soweit Abrechnungsperiode nach Anordnung des Insolvenzverfahrens betroffen. • Abrechnungsspitze des Jahresabrechnungssaldos: Soweit Beschluss (h. M. ; a. A. : Grund) nach Anordnung des Insolvenzverfahrens erfolgt. • Ausfalldeckungsumlage Soweit Beschluss (h. M. ; a. A. : Bedarf) nach Anordnung des Insolvenzverfahrens. Köln 2008 Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 12

Insolvenz eines Eigentümers OLG München NZM 2007, 452 (angepasst) Der Insolvenzverwalter eines Wohnungseigentums ist verpflichtet, als Masseverbindlichkeit die so genannte Abrechnungsspitze der während seiner Verwaltung von den Wohnungseigentümern beschlossenen Jahreseinzelabrechnung vorab zu bezahlen; es kommt nicht darauf an, ob er für den Zeitraum, den die Einzelabrechnung umfasst, schon als Insolvenzverwalter bestellt war. Köln 2008 Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 13

Insolvenz eines Eigentümers AG Moers NZM 2007, 51 Die anteilige Verpflichtung des insolventen Wohnungseigentümers aus einer nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens beschlossenen Sonderumlage ist eine vom Insolvenzverwalter vorweg zu befriedigende Masseverbindlichkeit gem. § 55 Ins. O. Köln 2008 Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 14

Insolvenz eines Eigentümers Problem 3 Insolvenzverwalter pleite – was ist Massearmut? Köln 2008 Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 15

Insolvenz eines Eigentümers Beispiel: Massearmut • • • E-Gmb. H ist Teileigentümer, Insolvenzeröffnung über Vermögen der E-Gmb. H (1. 2. ) IV wird zum Insolvenzverwalter bestellt. IV zahlt kein Hausgeld. IV zeigt am 1. 5. Masseunzulänglichkeit an. Worauf kann/muss WE-Verwalter gegen IV klagen? Köln 2008 Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 16

Insolvenz eines Eigentümers Massearmut • Begriff – „Insolvenz der Insolvenz“, – Masse reicht nicht um alle Masseverbindlichkeiten zu decken. • Folgen – Nur Neumassegläubiger werden voll befriedigt. – Altmassegläubiger werden anteilig befriedigt. – Insolvenzgläubiger gehen leer aus. Köln 2008 Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 17

Insolvenz eines Eigentümers Arten von Zahlungsansprüchen Verfahrenseröffnung Anzeige der Masseunzulänglichkeit Zeit Insolvenzforderungen Köln 2008 Masseverbindlichkeiten Prof. Dr. Florian Jacoby Neumasseverbindlichkeiten Folie 18

Insolvenz eines Eigentümers Vorgehen im Beispiel WE-Verwalter muss behutsam vorgehen: – Gegen IV als Amtswalter kann er • Zahlung nur ab Masseunzulässigkeit verlangen (Neumasseverbindlichkeit), • Zudem Feststellung der Altmasseverbindlichkeit. – Gegen IV persönlich (Privatvermögen) kann er keine Haftungsansprüche geltend machen (a. A. OLG Düsseldorf ZMR 2007, 204). Köln 2008 Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 19

Insolvenz eines Eigentümers Problem 4 Insolvenzverwalter will nicht mehr – was ist Freigabe? Köln 2008 Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 20

Insolvenz eines Eigentümers Freigabe • Grundgedanke: – Insolvenzmasse dient bestmöglicher Befriedigung der Insolvenzgläubiger, – Wertlose Gegenstände erhöhen Wert der Insolvenzmasse nicht. • Folge: – Durch Freigabeerklärung gegenüber Insolvenzschuldner kann Insolvenzverwalter den Insolvenzbeschlag wieder beseitigen. – Insolvenzschuldner ist für freigegebenen Gegenstand zuständig. • Beispiel: Altlastenverseuchte Grundstücke Köln 2008 Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 21

Insolvenz eines Eigentümers Arten von Zahlungsansprüchen Verfahrenseröffnung Freigabe Zeit Insolvenzforderungen Köln 2008 Masseverbindlichkeiten Prof. Dr. Florian Jacoby Neuverbindlichkeiten des Insolvenzschuldners Folie 22

Insolvenz eines Eigentümers Auswirkungen • Problem: Neuforderungen – Keine Verwaltung durch Insolvenzverwalter, – daher keine Masseforderungen. – Forderungen richten sich nur gegen insolventen Eigentümer. • Reaktion: Vorgehen gegen Eigentümer, schnelle Zwangsversteigerung: • Vorrang des § 10 Nr. 2 ZVG • Neuer Eigentümer Köln 2008 Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 23

Insolvenz eines Eigentümers Problem 5 § 10 Nr. 2 ZVG – was ist das Vorrecht wert? Köln 2008 Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 24

Insolvenz eines Eigentümers § 10 I Nr. 2 ZVG (1) Ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstücke gewähren nach folgender Rangordnung, bei gleichem Range nach dem Verhältnis ihrer Beträge: 2. bei Vollstreckung in ein Wohnungseigentum die daraus fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, (. . . ). Das Vorrecht erfasst die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren. Das Vorrecht einschließlich aller Nebenleistungen ist begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als fünf vom Hundert des nach § 74 a Abs. 5 festgesetzten Wertes. (. . . ); 4. die Ansprüche aus Rechten an dem Grundstück, (. . . ); Köln 2008 Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 25

Insolvenz eines Eigentümers Das Vorrecht bei Zwangsverwaltung und -versteigerung • Umfang – Zeitliche Dimension • Laufende Beiträge, • Beiträge aus letzten zwei Jahren vor Zwangsanordnung. – Deckelung 5 % des Verkehrswerts. • Nachweis (§§ 10 Abs. 3, 45 Abs. 3 ZVG) – Titel, – Niederschrift der Beschlüsse oder – Sonstige Glaubhaftmachung. Köln 2008 Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 26

Insolvenz eines Eigentümers Nutzen in der Insolvenz • Problem: Vorrecht setzt Zwangsversteigerung voraus. • Gefahr: Insolvenzverwalter kann Grundstück unter Zustimmung der Grundschuldgläubiger freihändig verwerten. • Lösung für Gemeinschaft: – Zwangsversteigerung aufgrund eigenen Titels gegen Insolvenzverwalter betreiben, – Rechtzeitig durch Zwangssicherungshypothek Sperre aufbauen. Köln 2008 Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 27

Insolvenz eines Eigentümers Problem 6 Muss ich (als Wohnungseigentumsverwalter) vor Insolvenzeröffnung eingezogene Wohngelder zurückzahlen? Köln 2008 Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 28

Insolvenz eines Eigentümers Zwei Problemfelder a) Lastschriftfalle b) Insolvenzanfechtung Köln 2008 Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 29

Insolvenz eines Eigentümers Lastschriftviereck Schuldnerbank Schuldner Köln 2008 Prof. Dr. Florian Jacoby Gläubigerbank Gläubiger Folie 30

Insolvenz eines Eigentümers Lastschriftfalle • Ungeachtet einer Einzugsermächtigung ist Lastschriftbuchung erst nach Genehmigung des Schuldners verbindlich. • Genehmigung kann erfolgen – ausdrücklich oder – durch Fiktion (AGB-Banken): 6 Wochen nach Zugang des Rechnungsabschlusses. • Insolvenzverwalter kann Lastschrift widerrufen, – wenn zuvor keine Genehmigung, – unabhängig vom Bestehen des eingezogenen Anspruchs. Köln 2008 Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 31

Insolvenz eines Eigentümers Beispiel Lastschriftfalle • Monatliche Abbuchungen zum Ersten. • Zugang Rechnungsabschluss Anfang April • Verfahrenseröffnung 5. Mai • Lastschriftwiderruf 10. Mai Welche Lastschriften werden zurückgebucht? Köln 2008 Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 32

Insolvenz eines Eigentümers Beispiel Lastschriftfalle Zugang Rechnungsabschluss Anfang April Verfahrenseröffnung 5. Mai 6 Wochen Zeit Monatliche Abbuchungen (Januar – Mai) Köln 2008 Prof. Dr. Florian Jacoby Verwalterwiderspruch 10. Mai Folie 33

Insolvenz eines Eigentümers Lösung Lastschriftfalle • Alle Buchungen (seit Januar) werden zurückgebucht. • Verwaltungskonto wird mit Rückbuchung belastet. • Hausgeldforderungen wurden durch Lastschrift nicht erfüllt. • Betroffene Hausgeldforderungen sind Altforderungen. • Sie sind nur Insolvenzforderungen. • Verwalter muss Forderungen zur Insolvenztabelle anmelden. • Forderungen werden nur anteilig befriedigt. Köln 2008 Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 34

Insolvenz eines Eigentümers Insolvenzanfechtung § 143 Ins. O Was durch die anfechtbare Handlung aus dem Vermögen des Schuldners [. . . ] weggegeben [. . . ] ist, muss zur Insolvenzmasse zurückgewährt werden. § 130 Ins. O Anfechtbar ist eine [. . . ] Befriedigung [. . . ], 1. [. . . ] in den letzten drei Monaten vor dem Antrag [. . . ], wenn [. . . ] Schuldner zahlungsunfähig war und [. . . ] Gläubiger [. . . ] Zahlungsunfähigkeit kannte oder 2. [. . . ] nach dem Eröffnungsantrag [. . . ] wenn [. . . ] Gläubiger [. . . ] Zahlungsunfähigkeit oder den Eröffnungsantrag kannte. Köln 2008 Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 35

Insolvenz eines Eigentümers Insolvenzanfechtung Eröffnungs antrag Verfahrenseröffnung 3 Monate Zeitraum der sog. Krise Köln 2008 Prof. Dr. Florian Jacoby Insolvenzverfahren Folie 36

Insolvenz eines Eigentümers Auswirkungen Wohnungseigentumsverwalter muss an Insolvenzverwalter eingezogene Zahlungen (nur) auskehren, – soweit sie in der Krise erfolgten und – der WE-Verwalter die Insolvenz des Eigentümers kannte. Köln 2008 Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 37

Insolvenz eines Eigentümers Problem 7 Beschlussanfechtungsverfahren – Zäsur durch Insolvenz? Köln 2008 Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 38

Insolvenz eines Eigentümers Kammergericht ZMR 2005, 647 • Beschluss der Eigentümerversammlung. • Antrag des A an Gericht, Beschluss für ungültig zu erklären. • Über Vermögen des A wird Insolvenzverfahren eröffnet. Was passiert mit dem Anfechtungsverfahren des A? Köln 2008 Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 39

Insolvenz eines Eigentümers Verfahrensunterbrechung § 240 ZPO Im Falle der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen einer Partei wird das Verfahren, wenn es die Insolvenzmasse betrifft, unterbrochen, bis es nach den für das Insolvenzverfahren geltenden Vorschriften aufgenommen oder das Insolvenzverfahren beendet wird. Köln 2008 Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 40

Insolvenz eines Eigentümers Auswirkungen • Kammergericht zum alten Recht: § 240 ZPO gilt nicht im WEG, Verfahren läuft weiter. • Meine Ansicht zum neuen Recht: Unterscheide! – Hat Insolvenzschuldner individuelle Verfahrensstellung (Antragsteller), greift § 240 ZPO. – Wird Insolvenzschuldner wie andere Eigentümer von WE-Verwalter (§ 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG) vertreten, ist § 240 ZPO ausgeschlossen, weil auch Insolvenzverwalter von WE-Verwalter vertreten wird. Köln 2008 Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 41

Insolvenz eines Eigentümers Herzlichen Dank für Ihr Interesse! Köln 2008 Prof. Dr. Florian Jacoby Folie 42