IL DIRITTO DI PROPRIETA DIRITTI REALI DIRITTO DIRITTI

IL DIRITTO DI PROPRIETA’

DIRITTI REALI DIRITTO DIRITTI REALI SU COSA DI PROPRIETA’ ALTRUI

La proprietà nella Costituzione Art. 42 Cost. : “La proprietà è pubblica o privata. I beni economici appartengono allo Stato, ad enti o a privati. La proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti. La proprietà privata può essere, nei casi preveduti dalla legge, e salvo indennizzo, espropriata per motivi di interesse generale (…)”.

PROPRIETA’ PUBBLICA O PRIVATA SISTEMA AD ECONOMIA MISTA RISERVA DI LEGGE FUNZIONE SOCIALE DELLA PROPRIETA’ LIMITI LA PROPRIETA’ DEVE ESSERE ACCESSIBILE A TUTTI LIMITI LA PROPRIETA’ PUO’ ESSERE ESPROPRIATA

La proprietà nel Codice civile Art. 832 c. c. : “Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico”.

FACOLTA’ DI GODIMENTO = UTILIZZARE I BENI SECONDO LA PROPRIA UTILITA’ FACOLTA’ DI DISPOSIZIONE = POTERE DI DISPORRE GIURIDICAMENTE DI UN BENE, CIOE’ TRASFERIRE IL DIRITTO DI PROPRIETA’ A TERZI O COSTITUIRE ALTRI DIRITTI REALI SUL BENE IN MODO PIENO = POTERE DI ESERCITARE IL PROPRIO DIRITTO SULLA COSA SENZA LIMITI, SE NON QUELLI IMPOSTI DALL’ORDINAMENTO GIURIDICO IN MODO ESCLUSIVO = IL PROPRIETARIO PUÒ ESCLUDERE CHIUNQUE DALL’UTILIZZARE LA COSA (IL DIRITTO DI PROPRIETÀ È UN DIRITTO ASSOLUTO) LIMITI

I LIMITI AL DIRITTO DI PROPRIETA’ v. LIMITI PER TUTELARE UN INTERESSE PUBBLICO

ESPROPRIAZIONE PER PUBBLICA UTILITA' L’espropriazione per pubblica utilità è un provvedimento amministrativo, previsto dalla legge, con il quale, per motivi di interesse generale, la Pubblica Amministrazione priva un soggetto del diritto di proprietà su un determinato bene, corrispondendogli un indennizzo.

CONDIZIONI NECESSARIE PER L’ESPROPRIAZIONE RISERVA DI LEGGE: PRINCIPIO DI LEGALITA’ PUBBLICA UTILITA’ INDENNIZZO

LA REQUISIZIONE La requisizione è un provvedimento amministrativo d'urgenza con il quale l'autorità amministrativa, per fronteggiare pubbliche calamità, sottrae temporaneamente o definitivamente, ai proprietari la disponibilità di determinati beni, sia mobili che immobili, come alloggi, roulotte, mezzi di trasporto. Il provvedimento è di solito adottato dal Sindaco o dal Prefetto. Il proprietario ha diritto ad un indennizzo. Requisizione in proprietà (solo beni mobili) o in uso (beni mobili o beni immobili)

CONDIZIONI NECESSARIE PER LA REQUISIZIONE RISERVA DI LEGGE GRAVE E URGENTE NECESSITA’ PUBBLICA INDENNIZZO

I LIMITI AL DIRITTO DI PROPRIETA’ v. LIMITI PER TUTELARE UN INTERESSE PRIVATO: DIVIETO DI ATTI EMULATIVI PROPRIETA’ FONDIARIA E RAPPORTI DI VICINATO

DIVIETO DI COMPIERE ATTI DI EMULAZIONE Art. 833 c. c. : «Il proprietario non può fare atti i quali non abbiano altro scopo che quello di nuocere o recare molestia ad altri» . E’ il caso di un proprietario di un bene che utilizza il bene non per ottenere un’utilità, ma solo per danneggiare un’altra persona.

ELEMENTI DELL’ATTO EMULATIVO DANNO O MOLESTIA ARRECATA AL VICINO: ELEMENTO OGGETTIVO ANIMUS NOCENDI, INTENZIONE DI RECARE DANNO AD ALTRI: ELEMENTO SOGGETTIVO

IMMISSIONI Il proprietario che utilizza il suo immobile causa frequentemente rumori, fumo, calore, esalazioni, che si propagano agli immobili vicini: ciò è lecito finché non va oltre la normale tollerabilità di chi subisce tali immissioni (art. 844 c. c. ).

IMMISSIONI Normale tollerabilità e criteri indicati dalla legge: condizione e situazione dei luoghi (periferia? ); bilanciamento delle ragioni della proprietà rispetto a quelle di eventuali attività produttive; priorità di un determinato uso del bene.

LE DISTANZE LEGALI LE DISTANZE FRA LE COSTRUZIONI. Gli edifici posti su terreni confinanti devono essere in contiguità gli uni agli altri; altrimenti devono trovarsi fra loro a una distanza legale minima di 3 metri. È frequente che i regolamenti locali prescrivano distanze legali maggiori: queste disposizioni prevalgono sulle regole del codice. Il primo proprietario che decide di edificare, può edificare dove vuole (sul proprio terreno).

3 metri

LUCI: aperture che lasciano passare la luce, ma non permettono di affacciarsi. Ad un altezza di 2, 5 metri dal suolo del locale + inferriata VEDUTE: aperture che consentono di affacciarsi. A 1, 5 metri dal confine

POSSESSO E DETENZIONE

ART. 1140 Il possesso è il potere sulla cosa, che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale. Il proprietario è il titolare del diritto di proprietà. Il possessore è colui che si comporta nei confronti di un bene come se ne fosse proprietario, mentre in realtà potrebbe esserlo, come non esserlo (ad esempio il ladro, colui che è convinto di essere il proprietario di una cosa, ecc. ). ELEMENTI DEL POSSESSO DISPONIBILITA’ DEL BENE ANIMUS POSSIDENDI, l’intenzione di …

La detenzione ricorre quando la disponibilità materiale di un bene è accompagnata dal riconoscimento dell’esistenza su esso di un diritto di proprietà altrui. Il detentore è colui che dispone concretamente di un bene altrui, ma non manifesta l’intenzione di comportarsi da proprietario. Alla detenzione non si applicano le norme riguardanti il possesso. ELEMENTI DELLA DETENZIONE DISPONIBILITA’ DEL BENE RICONOSCIMENTO DEL DIRITTO DI PROPRIETA’ ALTRUI

POSSESSO LEGITTIMO: colui che esercita il possesso è anche il proprietario. POSSESSO ILLEGITTIMO: colui che esercita il possesso non è titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sul bene. Il possesso illegittimo può essere in buona fede o in mala fede.

POSSESSO IN BUONA FEDE O IN MALA FEDE POSSESSO IN MALA FEDE: il possessore ha la consapevolezza di ledere un diritto altrui: questo vuol dire che è consapevole che sul bene un’altra persona esercita un diritto di proprietà (si pensi al ladro che …); POSSESSO IN BUONA FEDE: il possessore non ritiene di ledere con il suo comportamento un diritto altrui: questo significa che non è consapevole che il bene è di proprietà di un’altra persona (si pensi all’acquirente che compra in un negozio cose che a sua insaputa sono rubate).

I MODI DI ACQUISTO DELLA PROPRIETA’

MODI DI ACQUISTO DELLA PROPRIETA’ A TITOLO DERIVATIVO Il diritto passa (deriva) all’acquirente, all’erede, da un precedente titolare. DANTE CAUSA: chi trasferisce il diritto AVENTE CAUSA: chi lo riceve CONTRATTO: accordo tra due o più parti per costituire, regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico patrimoniale (contratto di compravendita, di permuta, di donazione ecc. ). SUCCESSIONE MORTIS CAUSA

MODI DI ACQUISTO DELLA PROPRIETA’ A TITOLO ORIGINARIO Un soggetto acquista il diritto di proprietà su un bene in modo autonomo, senza avere alcuna relazione con il precedente proprietario, acquista il diritto come se fosse il proprietario originario del bene. OCCUPAZIONE INVENZIONE SPECIFICAZIONE UNIONE ACCESSIONE USUCAPIONE POSSESSO IN BUONA FEDE DI BENI MOBILI = REGOLA DEL “POSSESSO VALE TITOLO”

OCCUPAZIONE L’occupazione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario che consiste nella presa in possesso, con l’intenzione di farle proprie, di cose mobili che non appartengono a nessuno o di cose abbandonate. RES NULLIUS O RES DERELICTAE Solo beni mobili. I beni immobili vacanti appartengono di diritto allo Stato.

INVENZIONE Chi trova una cosa smarrita deve restituirla al proprietario. Se non conosce il legittimo proprietario deve consegnare la cosa all’Ufficio oggetti smarriti del Comune. COSA SMARRITA UFFICIO OGGETTI SMARRITI DEL COMUNE ALBO PRETORIO DEL COMUNE DOPO UN ANNO … Dopo un anno il ritrovatore diventa proprietario a titolo originario per invenzione; se invece si presenta il proprietario a ritirare il bene ha il diritto ad un premio pari ad un ventesimo del prezzo della cosa trovata.

ACCESSIONE Se una cosa principale si accresce perché ad essa si unisce in modo stabile una cosa secondaria, il proprietario del bene principale diventa proprietario anche del bene secondario.

ACCESSIONE ARTIFICIALE (o in senso verticale o per fatto dell’uomo) Qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo, appartiene al proprietario di questo.

ACCESSIONE NATURALE (o in senso orizzontale) Ad esempio nel caso di terreni posti sulle rive di un fiume (accrescimenti di terreni in seguito agli incrementi fluviali depositi di detriti).

UNIONE E COMMISTIONE Quando due cose mobili appartenenti a proprietari diversi sono unite o mescolate in modo da formare una cosa unica e non sono più separabili, il proprietario della cosa di maggior valore diventa proprietario del tutto, salvo l’obbligo di pagare il valore delle cose che non erano di sua proprietà. Si ha «unione» quando le cose unite non perdono la loro individualità e sono ancora distinguibili; si ha «commistione» quando le cose unite non sono più distinguibili.

SPECIFICAZIONE Se taluno, con il lavoro proprio ma con materiali altrui, forma una cosa nuova, acquista la proprietà del tutto, pagando al proprietario il giusto prezzo dei materiali. Nel caso in cui il materiale utilizzato abbia un notevole valore rispetto alla manodopera, il proprietario del materiale diventerà proprietario del bene realizzato, e dovrà pagare la manodopera a chi ha fabbricato il bene.

LA REGOLA “POSSESSO VALE TITOLO” La regola “possesso vale titolo” è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario relativo ai soli beni mobili, che si ottiene con il possesso in buona fede, senza bisogno del decorso del tempo.

I requisiti per applicare la regola del possesso vale titolo sono: Bene mobile + possesso + buona fede (colui che acquista il bene non deve sapere, o non deve presumere, che il bene è di proprietà di un’altra persona) + titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà (il diritto di proprietà si acquista solo se vi è un titolo idoneo, come un contratto di compravendita, a far acquistare il diritto). Il proprietario originario potrà solo agire in giudizio nei confronti di chi ha alienato il suo bene.

L’USUCAPIONE L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario (o di altri diritti reali di godimento) basato sul possesso prolungato nel tempo.

CARATTERI DEL POSSESSO PER ACQUISTARE LA PROPRIETA’ MEDIANTE USUCAPIONE Pacifico: non contrastato dal proprietario Pubblico: visibile, il proprietario deve accorgersi, o con l’ordinaria diligenza dovrebbe essere in grado di accorgersi, che il suo bene è posseduto da un’altra persona; Continuo: il possessore non deve aver mai cessato di possedere il bene; Non interrotto: prolungato per il tempo indicato dalla legge.

Tempi richiesti per l’usucapione, in caso di mala e buona fede (usucapione ordinaria e usucapione abbreviata), per le diverse categorie di beni. MALA FEDE BUONA FEDE usucapione ordinaria (UO) usucapione abbreviata (UA) BENI IMMOBILI 20 anni UO E 10 UA (buona fede + titolo idoneo + trascrizione nei pubblici registri) BENI MOBILI 20 anni UO e 10 UA BENI MOBILI REGISTRATI 10 UO e 3 UA (buona fede + titolo idoneo + trascrizione nei pubblici registri)

Le azioni a difesa della proprietà Le azioni petitorie

Azione di rivendicazione: è finalizzata a riottenere il possesso di un bene posseduto da altri. Azione negatoria: mira ad affermare che altri non hanno diritti sul proprio bene. Azione di regolamento di confini: è finalizzata a definire esattamente il confine tra due fondi. Azione di apposizione di termini: mira ad obbligare il vicino a partecipare alle spese per rendere visibile il confine tra due fondi.

LA COMUNIONE E IL CONDOMINIO

COMUNIONE Si ha comunione di un diritto quando più persone sono contitolari di uno stesso diritto sulla stessa cosa. Se riguarda la proprietà, si parla di comproprietà. La parte ideale del bene su cui ogni partecipante esercita il diritto si definisce quota. Dalla comunione nascono specifici diritti: di godimento, di disposizione della quota e di possibile richiesta di scioglimento della comunione. 43

COMUNIONE - VOLONTARIA: PER VOLONTA’ DELLE PARTI - FORZOSA O LEGALE: DISPOSTA DALLA LEGGE (ES. MATRIMONIO, PARTI COMUNI DI UN CONDOMINIO) - INCIDENTALE: COMUNIONE PRODOTTA DA QUALSIASI ALTRO ATTO NON DOVUTO ALLA VOLONTA’ DELLA PARTI (ES. PER EFFETTO DI UN’EREDITA’) 44

Ogni partecipante non ha diritto ad una porzione fisica del bene, ma ad una sua quota, cioè ad una frazione ideale. 45

IL CONDOMINIO NEGLI EDIFICI Un condominio è un fabbricato con più unità immobiliari ( appartamenti, negozi, uffici, garage ecc. ), appartenenti a due o più persone. Le diverse unità immobiliari sono strutturalmente e funzionalmente connesse, e questo, fa sì che in un condominio ci siano parti di proprietà individuali e parti di proprietà comune o parti comuni (cortile, scale, ascensore, ecc. ), nei confronti delle quali i condomini assumono la veste di comproprietari per quote con proporzionali diritti e doveri. Le norme sul condominio sono state modificate con la legge n. 220/2012. 46

DIRITTI E DOVERI DEI CONDOMINI Ciascun condomino ha il diritto di: utilizzare la parte di proprietà individuale, in modo pieno ed esclusivo, rispettando i limiti previsti dalla legge, dal regolamento di condominio e evitando di eseguire opere che possano danneggiare le parti comuni; utilizzare le parti comuni dell’edificio, ma con l’obbligo di partecipare alle spese che si rendano necessarie per la loro conservazione e per il loro godimento. 47

I diritti e gli obblighi (es. spese) di ogni condomino sulle parti comuni sono proporzionali al valore o alla superficie dell’appartamento di cui egli è titolare (es. cortile) oppure all’uso della parte comune (es. ascensore). 48

Determinazione delle tabelle millesimali I problemi estimativi inerenti i condomini si risolvono attraverso le tabelle millesimali necessarie per la gestione del condominio. Esse si distinguono in: millesimi di proprietà generale e millesimi d’uso. 49

I millesimi di proprietà esprimono i rapporti fra proprietà esclusiva e proprietà comune. L’art. 1118 del c. c. afferma che ogni condomino ha diritto di proprietà sulle parti comuni in misura proporzionale al valore della sua proprietà rapportato al valore dell’intero edificio ed espresso in millesimi. 50

L’intero edificio è suddiviso in millesimi, in modo da attribuire la percentuale che corrisponde alla proprietà di ogni singolo condomino. Esempio: condominio con quattro appartamenti rispettivamente di 95, 100, 115, e 120 metri quadrati. 51

ESEMPIO DI TABELLA MILLESIMALE MQ MILLESIMI APPART. 1 95 220, 93 APPART. 2 100 232, 56 APPART. 3 115 267, 44 APPART. 4 120 279, 07 TOTALI 430 1000, 00 PER IL CALCOLO PROPORZIONE BASTA FARE UNA ES. 430 : 1000 = 95 : X 52

Regolamento di condominio Regolamento obbligatorio: se i condomini sono più di dieci, è obbligatorio la formazione di un regolamento di condominio (art. 1138). La vita di un condominio è disciplinata, oltre che dalla legge, anche dal regolamento di condominio, il quale può contenere, relativamente a questioni che non siano di diritto fondamentale, anche norme deroganti da quelle generali del codice civile. Lo scopo del regolamento è quello di disciplinare l’uso delle parti comuni, di stabilire i criteri di ripartizione delle spese, di indicare le norme per la tutela del decoro dell’edificio e per l’amministrazione del condominio. 53

GLI ORGANI DEL CONDOMINIO L’ASSEMBLEA DEI CONDOMINI L’AMMINISTRATORE DEL CONDOMINIO 54

L’ASSEMBLEA DEI CONDOMINI Le delibere dell’assemblea riguardano le parti comuni, la nomina e la revoca dell’amministratore, l’approvazione del preventivo annuale delle spese. Sono vincolanti per tutti i condomini. 55

L’AMMINISTRATORE DEL CONDOMINIO Se i condomini sono più di otto, deve essere nominato un amministratore di condominio. Funzioni: rappresentanza del condominio, esecuzione delle delibere assembleari, manutenzione delle parti comuni, predisposizione del bilancio annuale. 56