Husbanken studentboligbygging hva n Avdelingsdirektr Espen Paus og

Husbanken – studentboligbygging, hva nå? Avdelingsdirektør Espen Paus og Rådgiver Thor Herman Christensen Samskipnadsrådet, Alta 15. okt 07 28 -okt-20 1

Kredittinstitusjon og en regionalisert velferdsetat 28 -okt-20 2

Husbankens rolle i dag • Husbanken skal fremme boligpolitiske mål, underlagt Kommunal-og regionaldepartementet • Innretting drøftet og vedtatt av Stortinget senest i 2004 • Utlånsmasse: Underkant av 100 mrd • Årlig låneramme de siste årene på mellom 13 -14 mrd • Forvalter av ulike låne – og tilskuddsordninger utover tradisjonell boligpolitikk (studentboliger, barnehager, skoler, kirker, omsorgsboliger og sykehjem) 28 -okt-20 3

En bank og etat med ulike oppgaver Som utlåner Betydelig risikotaker: (ift bestemte distrikter, grupper og enkeltpersoner) og boligkravstiller • Grunnlån, startlån, barnehagelån Som velferdspolitisk aktør • Boligtilskudd 600 mill kr • Bostøtte 2 mrd (120 ’ mottakere) • Kundevennlig – men med lave tap! • Skal bekjempe bostedsløshet; ” på vei til egen bolig” • Energi, miljø og tilgjengelighetsskrav til alle boliger som bygges Sektorielt forsknings- og utredningsansvar • Kompetansetilskudd 80 mill kr Samarbeidsprosjekter med kommuner, organisasjoner, stiftelser, næringen, forskningsinstitusjoner oa 28 -okt-20 4

Husbankens rolle ift studentboligbygging * Långiver og risikotaker * Tilskuddsforvalter (på vegne av Kunnskapsdepartementet) * Rådgiver og utreder* i faglige spørsmål …. jf. i rapporten ”kostnadsutviklingen i studentboligprosjekter” • Samarbeidsorientert, velvillig og regionalisert etat (som ønsker å få til gode studentboligprosjekter) Hvordan få til et mest mulig konstruktivt samarbeid mellom Husbanken og studentsamskipnadene? 28 -okt-20 5

Spørsmål ved å være långiver til bygging av (student) boliger? Vil boligpriser og boligbygging gå til himmels til evig tid? Hvis ikke, … boligboble? . . når? Når er det tryggest å låne ut? Hvilke hensyn skal telle ved utlån? Får noen guffen gjeldsbelastning etter hvert? Monkey see, …. . monkey do? Har vi fått en ”ny finans”*, hvor nedbetaling ”er gammeldags? ” Sikkerhet : hvem skal til syvende og sist ta risikoen? *avdragsfrie lån, som øker kjøpekraften i markedet, ** står for 75 pst av veksten i utlån i private banker 28 -okt-20 6

Boligpriser til himmels til evig tid? 28 -okt-20 7

Og flere naboer og naboland er med. . , - ja, i de fleste andre europeiske land er også med!s 28 -okt-20 8

Så da er et av spørsmålene: hvor lenge lavrenten vil vare? 28 -okt-20 9

Et forventet scenario for renteutviklingen: 28 -okt-20 10

Renteøkningens konsekvenser Husbankens utlånsrente følger statens innlånsrente + 0, 5 pst Finansiell uro kan bidra til sterkere renteøkning Husholdningenes kjøpekraft reduseres Dyrere å finansiere bolig – og lavere boligetterspørsel, avtakende vekst og boligformue Rammelån/fleksilån (pant i bolig) gir sterkere kobling mellom boligpris og privat forbruk Boligrikdom – ”falsk” rikdom – vi blir rikere kun ved salg til utlendinger! 28 -okt-20 11

Og når er det tryggest å låne ut 100 pst? Etter at boligprisene har falt mye eller etter at de har steget mye? 28 -okt-20 12

Hva med nybygging og byggekostnader? Teorien sier; boligprisene vil på lang sikt = Byggekostnader (inkl. normal fortjeneste) – elde + tomtepriser Nybygging = lønnsomt, ( og vil skje) så lenge Bbp / Nbp = ”større enn 1” Byggekostnader steget 30 pst siden 2001 ( ca 20’ pr. kvm), men Bruktboligprisen har steget nesten dobbelt mer! – mao ikke så rart at det også har blitt bygd mer! 28 -okt-20 13

Tilbudssiden har reagert – fordi lønnsomheten ved å bygge har blitt meget høy! 28 -okt-20 14

Også demografiske forhold tilsier mer bygging Veksten i befolkningen noe høyere i siste tiår Fortsatt færre personer pr. bolig Innvandringen kan bli (mye) høyere Kan forsvare høyere bygging! 28 -okt-20 15

Og enda flere argumenter for enda høyere bygging Alle vil bo i storbyen(e), helst i sentrum (uten trafikk) Økte reisekostnader gir høyere verdi av sentrumsnære boliger Vi vil bo i nyere, miljøvennlige og energieffektive boliger og er villige til å betale for det Rikere Nordmenn, skjevere inntektsfordeling, mer arv Oljepengene vil redde oss, om alt annet går galt 28 -okt-20 16

Hvorfor stiger byggekostnadene? Økte tomtekostnader: begrenset tilgang, regulering og spekulasjoner Økte lønnskostnader er det realistisk med polakkpriser på sikt? Økte priser på andre innsatsfaktorer økte marginer til underleverandører/markedsmakt Se : www. Byggekostnadsprogrammet. no ”Skjerpning gubbar” 28 -okt-20 17

Hvorfor stiger kostnadene ved bygging av studentboliger? - Se kostnadsrapporten fra arbeidsgruppen 28 -okt-20 18

Husbankens rolle som tilskuddsforvalter, rådgiver og utreder Husk å bli flinkere til å sende inn kopi til Husbanken av søknad om studentboligtilskudd ! 28 -okt-20 19

Samarbeidsorientert, velvillig og regionalisert etat Problemstilling: ”Hvordan få til et konstruktivt samarbeid? Forslag til svar: Regionalt samarbeid, ala Bergen: Utviklingsprosjekt (5 -årsvisjon) for studentboliger mellom Bergen kommune, Husbanken, Si. B, Vestbo/NSU. Mal for samarbeid 28 -okt-20 20

Om samarbeidet i Bergen Mandat: • Skaffe studentboliger i ordinære bomiljø- og boligprosjekter innenfor gjeldende lov/avtaleverk • Skissere nye og fleksible org. modeller og finansieringsløsninger • Fase 1 avsluttet 2007 • Gjennomføre et konkret samarbeidsprosjekt, (pilot) på en sentral tomt (Grønneviksøren) Fase 2 28 -okt-20 21

Skisserer nye modeller Anbefaler å prøve nye organisasjonsmodeller: • Ordinære Si. B-boliger • Gjeninnføring av Bergensmodellen (utleie) • Borettslag for studenter • Mer aktiv bruk av muligheten som 10%-regelen i borettsloven gir • Samarbeidsmodell borettslag for studenter, med 30% utleieboliger eid av Si. B 28 -okt-20 22

Borettslagsmodell? • Boligbyggelagene som seriøse forvaltere for langsiktig forvaltning, drift og vedlikehold av boliger og bomiljø i samarbeid med Si. B • Studentene kan gå fra leie til eie enten i det samme prosjektet eller i et annet av forvalters borettslag. • Si. B kan – ”når markedet tillater det” – fremsette ønske om at kommunen bruker forkjøpsretten sin på vegne av studentsamskipnaden ved overdragelse av leiegårder. 28 -okt-20 23

Anbefalinger Borettslagsmodellen bør forsøkes ut i et samarbeidsprosjekt mellom partene. Modellen gir følgende muligheter: • Integrering, involvering og medvirkning • Eie, leie og overgang fra leie til eie • Opptil 30% av boligene kan være utleieboliger Vedtekter som sikrer målrettet tildeling og bruk Forsvarlig FDV av boligene og bomiljøene, samarbeidsavtale med bbl Toppfinansiering som innskudd fra beboerne ( eierne av 70% av boligene) Studentsamskipnaden kan kjøpe seg opp i etablerte borettslag ( 10%-regelen) Samarbeidsmulighet med kommunen om toppfinansiering for studenten ved kjøp. Kommunen kan eksempelvis ved tildelingskriterier prioritere studenter med barn finansiering med startlån Bergensmodellen med utleieboliger for unge og studenter bør også forsøkes. Vil i større grad være avhengig av satsing på tilskuddsfinansiering til utleieboliger. 28 -okt-20 24

Takk for oppmerksomheten 28 -okt-20 25