Hukum Agraria HAK ATAS TANAH Oleh Herlindah SH

Hukum Agraria “HAK ATAS TANAH” Oleh: Herlindah, SH, M. Kn

Tanah mempunyai kedudukan yang amat penting bagi manusia, masyarakat serta negara… COPYRIGHTS BY HERLINDAH, SH, M. KN 2

Begitu pentingnya peran tanah bagi individu, rakyat dan negara, maka tanah perlu diatur dalam suatu peraturan perundang-undangan yang dapat memberikan kepastian hukum baik dalam penetapan hak ataupun dalam pencabutan hak atas tanah COPYRIGHTS BY HERLINDAH, SH, M. KN 3

Daftar Isi 1. Pengertian 2. Hak Atas Tanah secara historis 3. Hierarki Hak Atas Tanah dalam Hukum Tanah Nasional 4. Pembagian Hak Atas Tanah Berdasarkan sifatnya 5. Hak Atas Tanah sebagai Lembaga Hukum COPYRIGHTS BY HERLINDAH, SH, M. KN 4

1. Pengertian • “Hak” adalah “claim” atau tuntutan, dan suatu kepentingan yang dilindungi oleh hukum. • Kepentingan pd hakekatnya mengandung kekuasaan yg dijamin dan dilindungi oleh hukum. • Dengan perlindungan hukum tersebut maka subjek hak dapat menuntut haknya terhadap setiap gangguan pihak lain termasuk negara. • Hak untuk memiliki tanah atau dlm bahasa UUPA disebut “hak atas tanah”, pd hakekatnya mengandung kekuasaan atau kewenangan bagi pemegangnya, secara bersamaan dibebani kewajiban. COPYRIGHTS BY HERLINDAH, SH, M. KN 5

• Tanah adalah permukaan bumi (the surface of earth) ps. 4 ayat (1) UUPA • Jadi, Hak Atas Tanah (HAT) adalah hak atas permukaan bumi. • Selanjutnya, ps. 4 ayat (2) menyatakan bahwa hak-hak atas tanah tsb memberi wewenang untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan, demikian pula tubuh, bumi dan air serta ruang yang ada di atasnya sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah dgn batas UUPA dan per-UU lainnya. COPYRIGHTS BY HERLINDAH, SH, M. KN 6

2. HAT secara Historis Sebelum UUPA 1. Tanah-tanah Hak Barat 2. Tanah-tanah Hak Indonesia Setelah UUPA Yaitu HAT yang diatur di dalam UUPA* COPYRIGHTS BY HERLINDAH, SH, M. KN * Akan menjadi titik poin pembahasan Hak Atas Tanah 7

HAT sebelum UUPA 1. Tanah-tanah Hak Barat a. Hak Eigendom (HE) b. Hak Erfacht (HErf) c. Hak Opstal (HO) 2. Tanah-tanah Hak Indonesia a. Tanah-tanah dengan Hak Adat b. Tanah-tanah dengan Hak ciptaan Pemerintah HB COPYRIGHTS BY HERLINDAH, SH, M. KN 8

Hak Eigendom (HE) Adalah hak untuk dengan leluasa: • menikmati kegunaan suatu benda, dan • untuk berbuat bebas terhadap benda yang bersangkutan dengan kekuasaan yang sepenuhnya • asal tidak bertentangan dengan UU dan Per. UUan lainnya yang ditetapkan oleh Penguasa yang berwenang dan tidak mengganggu hak-hak pihak lain; semuanya itu terkecuali pencabutan hak untuk kepentingan umum, dgn pemberian ganti kerugian yang layak menurut ketentuan per -UUan yg berlaku. (ps. 570 BW) COPYRIGHTS BY HERLINDAH, SH, M. KN 9

…. Eigendom (HE) HE dibagi menjadi 2 (dua), yaitu: 1. HE menurut ps. 570 BW, (luasnya ≤ 10 bau) 2. HE dengan hak-hak penguasa (luasnya >10 bau) yang disebut dengan tanah partikelir* (particulaire landerijn), Tuan tanah mempunyai: a. Hak dan kewajiban untuk mengangkat kepala desa b. Hak memperkerjakan pddk laki-laki (rodi) untuk sehari dalam seminggu dgn hanya diberi makan c. Hak untuk memungut cukai (sebagian dari hasil panen) d. Hak atas sewa kebun, sewa tanah dan pajak atas pemeliharaan ikan * Telah dihapus dengan UU No. 1 tahun 1958 ttg Penghapusan Tanah-tanah Pertikelir COPYRIGHTS BY HERLINDAH, SH, M. KN 10

Hak Erfacht (HErf) • Hak kebendaan (zakelijk Recht) untuk mendapatkan kenikmatan sepenuhnya (volle genot hebben) dari benda tetap orang lain dengan syarat membayar pacht -sejumlah uang tunai atau hasil bumisetiap tahun sebagai pengakuan terhadap milik orang lain. Ps. 720 BW COPYRIGHTS BY HERLINDAH, SH, M. KN 11

Hak Opstal (HO) • Hak kebendaan untuk mempunyai gedung -gedung, usaha atau tanaman di atas tanah orang lain. Ps. 711 BW • Bila berakhir, dan di atas tanah tersebut masih ada tanah dan bangunan, maka opstaler mendapat penggantian sesuai dengan nilainya sedangkan erfpachter tidak. COPYRIGHTS BY HERLINDAH, SH, M. KN 12

Tanah-tanah hak Indonesia Hak-hak atas tanah Adat Hak-hak atas tanah ciptaan Pemerintah Hindia Belanda Hak-hak atas tanah ciptaan Pemerintah Swapraja 1. Grant Hak menguasai dari desa atas tanah (beschikking srecht) Hak-hak individual atas tanah (terkuat dan turun menurun): Perseorangan dan komunal Hak Agrarisch Eigendom (AE) COPYRIGHTS BY HERLINDAH, SH, M. KN Landerijen Bezitrecht (LB) Sultan 2. Grant Control eur 3. Grant Deli Maatsc happij 4. Hak konsesi 13

3. Hierarki Hak Atas Tanah di Indonesia a) b) c) d) Hak Bangsa (Pasal 1); Hak Menguasai dari Negara (Pasal 2 ayat (1)); Hak Ulayat (Pasal 2 ayat (4)); Hak-hak perorangan* (Pasal 16); terdiri dari : a. Hak Milik, b. Hak Guna Usaha, c. Hak Guna Bangunan, d. Hak Pakai, e. Hak Sewa, f. Hak Membuka Tanah, g. Hak Memungut Hasil Hutan, h. Hak lain yang ditetapkan UU dan yang bersifat sementara sesuai Pasal 53. * Orang dan Badan Hukum COPYRIGHTS BY HERLINDAH, SH, M. KN 14

a) Hak Bangsa (ps. 1 UUPA) • Seluruh wilayah Indonesia adalah kesatuan tanah-air dari seluruh rakyat Indonesia yang bersatu sebagai bangsa Indonesia. Ayat (1) • Seluruh bumi, air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung didalamnya dalam wilayah Republik Indonesia, sebagai karunia Tuhan Yang Maha Esa adalah bumi, air dan ruang angkasa bangsa Indonesia dan merupakan kekayaan nasional ayat (2) • Hubungan antara bangsa Indonesia dan bumi, air serta ruang angkasa termaksud dalam ayat (2) pasal ini adalah hubungan yang bersifat abadi. ayat (3) COPYRIGHTS BY HERLINDAH, SH, M. KN 15

b) Hak Menguasai dari Negara (Ps. 2 ayat (1)) • Atas dasar ketentuan dalam pasal 33 ayat (3) Undang-undang Dasar dan hal-hal sebagai yang dimaksud dalam pasal 1, bumi, air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung didalamnya itu pada tingkatan tertinggi dikuasai oleh Negara, sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat. COPYRIGHTS BY HERLINDAH, SH, M. KN 16

c) Hak Ulayat (Ps. 2 ayat (4)) • pelaksanaannya dapat dikuasakan kepada daerah-daerah Swatantra dan masyarakat -masyarakat hukum adat, • sekedar diperlukan dan tidak bertentangan dengan kepentingan nasional, menurut ketentuan-ketentuan Peraturan Pemerintah. COPYRIGHTS BY HERLINDAH, SH, M. KN 17

4. Hak Atas Tanah berdasarkan Sifatnya TETAP SEMENTARA COPYRIGHTS BY HERLINDAH, SH, M. KN DITENTUKAN KEMUDIAN 18

Hak Atas Tanah bersifat “Tetap” – – – – – Hak Milik (ps. 20 -27) Hak Guna Usaha (ps. 28 -34) Hak Guna Bangunan (ps. 35 -40) Hak Pakai (ps. 41 -43)-maria S (sifatnya sementara) Hak Sewa Bangunan (ps. 44 -45) Hak Membuka Tanah dan Memungut Hasil (ps. 46) Hak Guna Air, Pemeliharaan dan Penangkapan Ikan (ps. 47) Hak Guna Ruang Angkasa (ps. 48) Hak untuk Keagamaan dan Sosial (ps. 49) COPYRIGHTS BY HERLINDAH, SH, M. KN 19

Hak Atas Tanah bersifat “Sementara” – – – Hak Gadai Hak Bagi Hasil Tanah Pertanian Hak Sewa Tanah Pertanian Hak Menumpang Hak Tanggungan Hak Atas Tanah bersifat “Ditentukan kemudian” – Hak Pengelolaan COPYRIGHTS BY HERLINDAH, SH, M. KN 20

5. Hak Atas Tanah sebagai Lembaga A. Hak Milik B. Hak Guna Usaha C. Hak Guna Bangunan D. Hak Pakai E. Hak pengelolaan COPYRIGHTS BY HERLINDAH, SH, M. KN 21

A. Hak Milik (ps. 20 -27 UUPA) • Sifat: hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yg dapat dipunyai orang atas tanah. • Subjek: Hanya WNI yang dapat mempunyai Hak Milik – hanya badan-badan hukum tertentu. * • Objek: tanah negara, tanah ulayat ataupun tanah yang berupa hak milik adat. • Terjadinya: krn hukum adat, penetapan pemerintah dan karena UU *1. Bank-bank yg didirikan oleh negara 2. Perkumpulan-perkumpulan organisasi pertanian 3. Badan-badan keagamaan yg ditunjuk BPN (gereja HKBP, Gereja Roma Katolik, Gereja Pantekosta dan Perserikatan Muhammadiyah) 4. Badan-badan sosial yg ditunjuk BPN COPYRIGHTS BY HERLINDAH, SH, M. KN 22

Hak Milik (lanjutan) • Peralihan Hak: oleh/dari WNA, boleh melalui (1) perwarisan tanpa wasiat dan (2) percampuran harta perkawinan dgn syarat dalam 1 tahun harus dialihkan, jika tidak akan hapus karena hukum • Pembebanan hak lain: HGB, HP, HS, HT---HGU tidak boleh, karena harus di atas tanah negara • Hapusnya: -musnah -pencabutan hak -penyerahan sukarela -ditelantarkan -melanggar prinsip nasionalitas COPYRIGHTS BY HERLINDAH, SH, M. KN 23

Hak Guna Usaha (ps. 28 -34) • Sifat: hak untuk • mengusahakan tanah yg dikuasai langsung oleh • negara • a. Hanya di atas tanah negara b. Digunakan untuk • pertanian, perikanan dan peternakan. c. Jangka waktu ttt • Subjek: WNI dan badan hukum Objek: tanah negara (dengan catatan) Cara terjadinya: dengan permohonan=ketetapan Pemerintah Peralihan: dapat dengan perbuatan dan peristiwa hukum Jangka waktu: 25 th, untuk perusahaan 35 th dpt diperpanjang 25 th. COPYRIGHTS BY HERLINDAH, SH, M. KN 24

…. . HGU • • Pembebanan: hak tanggungan Hapusnya: -jangka waktu berakhir -berhenti sebelum jangka waktu -dilepaskan sebelum jangka waktu -dicabut untuk kepentingan umum -ditelantarkan -tanahnya musnah -subjeknya tidak lagi memenuhi syarat HGU COPYRIGHTS BY HERLINDAH, SH, M. KN 25

HGB (ps. 35 -40) • Sifat: hak untuk • Objek: tanah negara, mendirikan dan tanah hak bangunan-bangunan pengelolaan dan atas tanah yang tanah hak milik. bukan miliknya sendiri • Jangka waktu: 30 dgn jk. wkt paling lama tahun dapat 30 tahun. diperpanjang 20 tahun. • Subjek: WNI dan • Pembebanan: Hak badan hukum Tanggungan Indonesia COPYRIGHTS BY HERLINDAH, SH, M. KN 26

…. HGB • Cara terjadinya: (1) penetapan pemerintah (2) perjanjian otentik karena penetapan pemerintah dan antara pemilik tanah dgn pihak yg akan memperoleh HGB. • Peralihannya: perbuatan dan peristiwa hukum • Hapusnya: -tanahnya musnah -jk. wktu berakhir -dilepaskan sukarela -kepentingan umum -diterlantarkan COPYRIGHTS BY HERLINDAH, SH, M. KN 27

Hak Pakai (ps. 41 -43) • Sifat: hak untuk • Subjek: WNI, WNA, menggunakan atau badan hukum memungut hasil dari (didirikan di Indonesia tanah orang lain, yaitu dan yang mempunyai milik orang lain atau perwakilan di tanah negara, yg indonesia), perwakilan bukan perjanjian sewa negara asing dan -menyewa dan pula organisasi pengolahan tanah. internasional. COPYRIGHTS BY HERLINDAH, SH, M. KN 28

…Hak Pakai • Objek: Tanah negara, tanah hak pengelolaan dan Hak milik. • Jangka waktu: ada yang ditentukan (maks. 25 th dan diperpanjang 20 th) dan tidak—tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu • Cara terjadinya: (1)pemberian hak di atas tanah negara dan pemberian atas usul pemegang hak pengelolaan (2) pendirian/pembebana n hak baru di atas HM. • Hapusnya: idem COPYRIGHTS BY HERLINDAH, SH, M. KN 29

Hak Pengelolaan • Sifat: pengertian HP, secara eksplisit tidak ada di UUPA tapi ada di dalam penjelasan. Hak ini mengacu kpd hak menguasai negara untuk memberikan hak penglolaan Ps. 1 PP No. 40 Tahun 1996 HP adalah ‘hak menguasai dari negara yg kewenangan dan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan pada pemegang haknya’. • Subjek: orang atau badan penguasa (departemen, jawatan atau Daerah swatantra) untuk dipergunakan bagi pelaksanaan tugasnya masing-masing. • Objek: tanah negara • Cara terjadinya: dengan permohonan. Peraturan ka. BPN No 9 th 99 ttg cara pemberian dan pembatalan HAT negara dan Hak Pengelolaan. COPYRIGHTS BY HERLINDAH, SH, M. KN 30

DAFTAR PUSTAKA 1. Chomzah, Ali Achmad. Hukum Agraria (Pertanahan Indonesia) Jilid 1, Prestasi Pustaka, Jakarta, 2004 2. Gunanegara, Rakyat dan Negara dalam pengadaan tanah untuk pembangunan, PT. Tatanusa, Jakarta, 2008 3. Harsono, Boedi. Hukum Agraria di Indonesia, 1999 4. Sitorus, Oloan dan H. M. Zaki Sierrad. Hukum Agraria di Indonesia Konsep Dasar dan Imlplementasi, Mitra Kebijakan Tanah di Indonesia, 2006 COPYRIGHTS BY HERLINDAH, SH, M. KN 31

Thank You! COPYRIGHTS BY HERLINDAH, SH, M. KN 32