Handel Markt und Nachfrage Vorlesung Bauwirtschaft 1 11

Handel, Markt und Nachfrage Vorlesung Bauwirtschaft 1. 11. 2005

2. 3. Wie viel Miete sind Sie bereit für eine neue, helle und ruhige 1 Zimmerwohnung auf dem Hönggerberg zu bezahlen, die drei Gehminuten von der ETH entfernt ist? Die Wohnung ist 25 qm gross und hat eigene Küche und Bad und Terrasse. Geben Sie hier den Mietpreis ein, den Sie maximal bezahlen würden: Eine nette, reiche Tante schenkt Ihnen die Wohnung auf dem Hönggerberg. Sie können entscheiden, selbst in die Wohnung ziehen oder die Wohnung zu vermieten. Wie hoch wäre der Mietpreis, den Sie mindestens verlangen würden? Geben Sie hier den Mietpreis ein, unter dem Sie nicht bereit wären, die Wohnung zu vermieten:

0 gian fontana nico 82 sflower pascasch turkiylmaz Christian Hässig philipal Nico 82 Stefan corinne Dude Rudi Detlefski Al Caporne Hansueli Marcel Elsener Christina Fischer 1'200 Hohermuth Rainer Simon Räbsamen Ich badesalz Hansli Meier Alessio Susi Barbara mathias Schuler Rafael Dagobert Pleite Leon Blaiotta 1'000 Majingenryuuken Lukas George ANONYM Antworten Wohnung Hönggerberg minimal verlangter Preis wenn Besitzer maximal bezahlter Preis 800 600 400 200

Interpretation einer einzelnen Antwort maximal bezahlter Preis = Zahlungsbereitschaft = Reservationspreis Fr. 800 600 George Lukas Wenn Preis < oder = 800 Fr. mietet er. è Wenn Preis > 800 Fr. mietet er nicht. è 400 200 0 Kommentar: Es ist schwierig die Fragen zu beantworten, da ich bereits eine sehr günstige Wohnung in der Nähe vom Hönggerberg habe. Doch dies wären meine höchsten Preise, welche ich für die genannte Wohnung zahlen würde. ”

Interpretation einer einzelnen Antwort Fr. 800 600 400 200 0 George Lukas Kommentar: „Wissens. Basis Wohnungsmieten aus dem Kanton Zug“ Der „Wert“ ist hier nicht der Marktpreis sondern eine subjektive Grösse.

Interpretation der Zahlungsbereitschaft Fr. 800 600 400 200 0 George Von was hängt die Höhe des Reservationspreises ab? è Präferenzen psychologische Grösse è subjektiv è schwierig zu erfassen / messen è schlecht zwischen Personen vergleichbar è Lukas

Interpretation der Zahlungsbereitschaft Von was hängt die Höhe des Reservationspreises ab? Fr. 800 600 George Lukas è Präferenzen è Einkommen (+ Vermögen) 400 200 0 Kommentar: „Voraussetzung für meine Miet. Preis. Bezahlung: Finanzierung gesichert“

Interpretation der Zahlungsbereitschaft Fr. 800 600 George Lukas Die Zahlungsbereitschaft kann auch als Mass für den individuellen Nutzen der Wohnung interpretiert werden. Nutzen 800 Fr. = Nutzen der Wohnung 400 Das ist die einzige Möglichkeit den Nutzen zu quantifizieren. 200 Aber: Der Nutzen zwischen den beiden ist nicht vergleichbar. 0

Interpretation des Angebots-Preises minimal verlangter Preis = Reservationspreis des Angebots 800 700 600 è Wenn Preis > oder = 700 Fr. vermietet sie. è Wenn Preis < 700 Fr. bleibt sie selbst in der Wohnung. 400 200 0 barbara

Interpretation des Angebots-Preises 800 700 600 Wie sollen wir diesen Reservationspreis des Angebots interpretieren? è Auch als Mass des individuellen Nutzens. 100 è Der Nutzen von 700 Fr. ist schliesslich 700 Fr. 400 200 0 Aber wieso ist der Nutzen einmal 600 und einmal 700?

0 Stefan Nico 82 nico 82 turkiylmaz gian fontana Al Caporne Christian Hässig Marcel Elsener George Alessio philipal corinne Hohermuth Schuler Rafael Hansli Meier Christina mathias Lukas Barbara Susi Simon 1'000 badesalz Hansueli Rudi Detlefski Dude pascasch ANONYM 1'200 Dagobert Pleite sflower Majingenryuuken Leon Blaiotta Ich Nachfrage- und Angebots. Reservationspreise der Klasse 18 mal N-Preis < A-Preis 11 mal N-Preis > A-Preis 3 mal N-Preis = A-Preis 800 600 400 200

Gründe aus denen die Angebotspreise über den Nachfragepreisen liegen? è Durch 800 700 600 400 200 0 den Besitz der Wohnung hat man ein höheres Einkommen - und eine höhere Zahlungsbereitschaft. è Präferenz in der eigenen Wohnung 100 zu wohnen. è Es gibt Transaktionskosten, die wir noch nicht berücksichtigt haben, è Suchkosten è Umzugskosten

Wohnungsbesitzer und potentielle Mieter l l l 16 Teilnehmer am Experiment werden zufällig ausgewählt und bekommen eine Wohnung geschenkt Die anderen 16 bekommen nichts Wir haben jetzt 16 potentielle Mieter (wir kennen ihre Nachfrage-Reservationspreise) und 16 potentielle Vermieter (wir kennen ihre Angebots-Reservationspreise).

Ein Markt für Wohnungen 16 potentielle Käufer. Innen 16 potentielle Verkäufer. Innen Preis den sie maximal bezahlen würden Dagobert Pleite sflower pascasch philipal Nico 82 George Hansueli Schuler Rafael Majingenryuuken corinne badesalz Simon Räbsamen ANONYM Barbara Lukas Leon Blaiotta Hohermuth Rainer Hansli Meier Christina Fischer Al Caporne Christian Hässig Rudi Detlefski Marcel Elsener Dude Stefan Susi Preis den sie minimal verlangen würden nico 82 turkiylmaz mathias Ich gian fontana 0 Alessio 200 400 600 800 1000 1200 1000 800 600 400 200 0

Ein Markt für Wohnungen 16 potentielle Käufer. Innen Dagobert Pleite 16 potentielle Verkäufer. Innen philipal Wer mietet / vermietet die Wohnungen? sflower pascasch Nico 82 George Hansueli Schuler Rafael Majingenryuuken corinne badesalz Simon Räbsamen Zu welchem Preis? ANONYM Barbara Lukas Leon Blaiotta Hohermuth Rainer Hansli Meier Wer gewinnt bei diesem Handel? Christina Fischer Christian Hässig Al Caporne Rudi Detlefski Marcel Elsener Dude Stefan Susi Wer setzt den Preis fest? nico 82 turkiylmaz mathias Ich gian fontana 0 Alessio 200 400 600 800 1000 1200 1000 800 600 400 200 0

Ein Markt für Wohnungen 16 potentielle Käufer. Innen 16 potentielle Verkäufer. Innen Dagobert Pleite philipal sflower Nico 82 pascasch George Hansueli Schuler Rafael Wer kann mit wem handeln? Majingenryuuken badesalz corinne Simon Räbsamen ANONYM Barbara Lukas Leon Blaiotta Hohermuth Rainer Hansli Meier Christina Fischer Al Caporne Christian Hässig Rudi Detlefski Marcel Elsener Dude Stefan Susi nico 82 mathias turkiylmaz Ich gian fontana 0 Alessio 200 400 600 800 1000 1200 1000 800 600 400 200 0

Wer setzt die Preise fest? l l l Verhandlung zwischen Käufer und Verkäufer (z. B. Flohmarkt, Bazar, viele Immobilien) Der Verkäufer setzt den Preis fest (z. B. Gemüsemarkt, Reisekatalog, Mietangebote in Zeitung, Mietwohnungen in Zürich) Auktion (z. B. Kunstwerke, Aktien, Dollar)

Handel zwischen zwei Individuen Fr. Nutzengewinn von je 150 Fr. 800 750 è Aber wie wird der Preis festgelegt? è Verhandlungsgeschick? Preis = 600 0 Marcel mathias 450 400 200 Wenn sie zu einem Preis zwischen 450 und 750 handeln, haben beide einen Nutzengewinn.

Handel mit Auktionator l Als Auktionator auf dem Wohnungsmarkt, setze ich einen Preis fest, è der für alle Transaktionen gilt, è bei dem alle, die zu diesem Preis handeln wollen, handeln können.

600 400 200 0 Stefan nico 82 turkiylmaz Simon Räbsamen Dagobert Pleite sflower pascasch Hansueli 1'400 philipal Nico 82 George Schuler Rafael Majingenryuuken corinne badesalz ANONYM Barbara Lukas Leon Laiotta Hohermuth Rainer Hasli Meier Christina Fischer Al Capone Christian Hässig Rudi Detlefski Marcel Elsener 800 Dude Susi mathias Ich 1'000 gian fontana 1'200 Alessio Handel mit Auktionator

600 400 0 800 200 Menge Dagobert Pleite sflower pascasch Hansueli Marktpreis = 600 Fr. Simon Räbsamen philipal Nico 82 George Schuler Rafael Majingenryuuken corinne badesalz ANONYM Barbara wollen handeln und können handeln Lukas Leon Laiotta Hohermuth Rainer Hasli Meier Christina Fischer Al Capone Christian Hässig Rudi Detlefski Dude 1'400 Marcel Elsener Stefan nico 82 turkiylmaz Preis Susi mathias Ich 1'000 gian fontana 1'200 Alessio Handel mit Auktionator wollen zu diesem Preis nicht handeln

600 400 0 Stefan nico 82 turkiylmaz 400 300 250 100 100 50 1750 Hohermuth Rainer Hasli Meier + 775 200 Menge = 2525 Simon Räbsamen 225 200 150 100 0 Dagobert Pleite sflower pascasch Summe von Nutzengewinnen = 2‘ 525 Fr. philipal Nico 82 George Schuler Rafael Anbieter Hansueli Majingenryuuken corinne badesalz ANONYM Barbara Nachfrager Lukas Leon Laiotta 1'400 Christina Fischer Al Capone Preis Christian Hässig Rudi Detlefski Marcel Elsener 800 Dude Susi mathias Ich 1'000 gian fontana 1'200 Alessio Handel mit Auktionator

Auf dem Markt werden bestimmt Preis Menge Verteilung der Güter

600 400 0 1 2 3 Stefan nico 82 turkiylmaz 4 5 6 7 Dagobert Pleite sflower pascasch Hansueli Kaufen nicht weil è Präferenzen gering oder è zu geringes Einkommen Simon Räbsamen philipal Nico 82 George Schuler Rafael Majingenryuuken corinne badesalz Lukas und Leon ist es egal, ob sie handeln oder nicht. ANONYM Barbara Lukas Leon Laiotta Hohermuth Rainer Hasli Meier Christina Fischer Al Capone Marcel Elsener 800 Christian Hässig Rudi Detlefski Dude 200 Susi mathias 1'000 Ich 1'200 gian fontana Preis 1'400 Alessio Handel mit Auktionator Verteilung 10 11 12 13 14 15 16 8 9 Menge

Wie werden die Preise von Bauaufträgen festgelegt? Wie im Immobilienhandel?

6. Ein Studienkollege wohnt zur Zeit in der Wohnung von Frage 2. Er ist bereit den Mietvertrag an denjenigen weiterzugeben, der bereit ist, den höchsten Preis für seinen alten Küchentisch zu bezahlen. Die monatliche Miete beträgt 500 Franken. Geben Sie hier den Preis ein, den Sie maximal für den Küchentisch bezahlen würden:

Zahlungsbereitschaft für Tisch Kommentare: Bei der letzten Frage sehe ich den Zusammenhang zur restlichen Umfrage nicht ganz? !? 1600 PS: Häh, soll Frage 5 ein Scherz sein? Ein ALTER Küchentisch? ? ? 1400 1200 KUCHENTISCH GENAUER BESCHREIBEN 1000 800 Eine elegante Lösung, Bestechungsgelder als Küchentischverkauf zu tarnen. . . 600 So einer nennt sich Kollege? ! 400 George Nico 82 Hohermuth turkiylmaz gian fontana Hansueli Leon Blaiotta Stefan Barbara Lukas sflower corinne pascasch Simon ANONYM 0 Majingenryuuken 200

4. Wie viel wären Sie bereit für eine Wohnung zu bezahlen, die identisch mit der Wohnung in Frage 2 ist, aber keine Terrasse hat? Geben Sie hier den Mietpreis ein, den Sie maximal bezahlen würden: 5. Wie viel wären Sie bereit für eine Wohnung zu bezahlen, die identisch mit der Wohnung in Frage 2 ist, aber im Kreis 5 in drei Gehminuten vom Hauptbahnhof liegt? Geben Sie hier den Mietpreis ein, den Sie maximal bezahlen würden: Kommentar: „Ich habe für die Wohnung ein Budget von 500 Franken, daher kann ich für eine Terrasse nicht mehr bezahlen. Eine Terrasse wäre momentan ein netter Zusatz zur Wohnung, ist aber nicht nötig. ”

0 Mittelwert Schuler Rafael Simon Räbsamen Hansueli Stefan corinne turkiylmaz pascasch sflower Nico 82 mit Terrasse Christina Fischer 1200 Rudi Detlefski badesalz Susi Dagobert Pleite 1000 Majingenryuuken George Vergleich Zahlungsbereitschaft für Wohnung mit und ohne Terrasse Differenz = Zahlungsbereitschaft für Terrasse ohne Terrasse 800 600 400 200

Mittelwert Majingenryuuken Hohermuth philipal Hansueli Ich Stefan Dagobert Pleite Nico 82 badesalz Lukas Hönggerberg pascasch Susi Rudi Detlefski Dude Schuler Rafael turkiylmaz Vergleich Zahlungsbereitschaft für Wohnung auf Hönggerberg und Kreis 5 Differenz zwischen den H-Berg und Kreis 5 1500 Kreis 5 1000 500 0 -500

hedonische Preisgleichung l l Der Preis eines Hauses wird hängt von den Eigenschaften des Hauses ab. Preis = f (Eigenschaften Haus) bei linearer Funktion zum Beispiel: abhängige Variable = Koeffizienten * unabhängige Variablen Masseinheit Preis in Fr. = a 1 + a 2 Anzahl Zimmer Zahl + a 3 Anzahl Badezimmer Zahl + a 4 Garage ja/nein + a 5 Alter Gebäude Zahl + a 2 alleinstehend oder angebaut ja/nein + a 5 schlechte Bauqualität ja/nein + a 6 schlechtes Quartier von 1 bis 0 + a 7 im Zentrum ja/nein

hedonische Preisgleichung Schätzung für Boston und Agglomeration 1989 (in Di Pasquale and Wheaton 1996): Preis in $ = 61‘ 508 + 13‘ 953 Anzahl Zimmer + 50‘ 678 Anzahl Badezimmer + 21‘ 681 Garage - 60 Alter Gebäude - 3‘ 880 angebaut oder alleinstehend - 3‘ 425 schlechte Bauqualität - 6‘ 175 schlechtes Quartier - 4‘ 997 im Zentrum zum Beispiel: 3 -Zimmerwohnung, 1 Bad, keine Garage, 10 Jahre als, angebaut, gute Bauqualität, bessere Gegend in Peripherie 148‘ 330$ = pro Zimmer ja/nein pro Jahr ja/nein von 1 bis 0 ja/nein 61‘ 508 + 13‘ 953 * 3 + 50‘ 678 * 1 - 60 *10 - 3‘ 880 - 6‘ 175 * 0, 2

hedonische Preisgleichung l Verwendung: è Immobilienbewertung è Konstruktion von Preisindizes

Angebotspreis Quelle: www. homegate. ch

verzerrte Preisindizes l l Die von den Durchschnittspreisindizes verzeichnete Anstieg der Mieten in dieser Periode ist weitgehend ein statistisches Artefakt. Der Anstieg der Angebotsmieten war vor allem auf die Verbesserung der Qualität Wohnungsangebot zurückzuführen (grössere, neuere Whg. an zentralen Lagen bei gleicher Anzahl Zimmer) Quelle: M. Salvi, ZKB