Grundlggende aftaleret herunder kundetyper Ramin Salek Juridisk konsulent

Grundlæggende aftaleret herunder kundetyper Ramin Salek Juridisk konsulent

Formål At give de studerende et overordnet indblik i reguleringen og de grundlæggende aftaleretlige principper, som gælder på tværs af boliglejeretten, erhvervslejeretten, andelsboligretten og ejerlejlighedsretten samt andre aftaler, som administrator måtte indgå 2

Aftaleloven 3

Aftalelovens kapitel I indeholder reglerne for, hvordan aftaler indgås Aftaleloven bruger følgende vigtige begreber: • Tilbud (§§ 1 -9) • Opfordring til at afgive tilbud (§ 9) • Accept (§§ 1 -9) • Acceptfrist (§§ 2 og 3) • For sen og uoverensstemmende accept (§§ 4 og 6) • Afslag (§ 5) • Tilbagekaldelse af tilbud / accept (§ 7) • Ugyldighed (§§ 28 -34) og tilsidesættelse (§ 36) • God tro >< ond tro 4

Aftaleloven Hvornår er et tilbud eller en accept bindende for tilbudsgiver? • Et tilbud (løfte) er bindende for tilbudsgiver, når det er kommet tilbudsmodtager til kundskab • En accept af tilbud (påbud) forpligter tilbudsgiver, når accept fra tilbudsmodtager er kommet frem tilbudsgiver Kommet til kundskab = tilbudsmodtageren læser tilbuddet Kommet frem = accept lægges i tilbudsgiverens postkasse / afleveres på adressen e. lign. 5

Aftaleloven Der er indgået en aftale, når der foreligger et tilbud og en rettidig og overensstemmende accept Rettidig = inden for den af tilbudsgiver fastsatte frist, eller inden for rimelig tid, hvis tilbudsgiver ikke har fastsat en frist Overensstemmende = accept har ikke nogen tillæg, indskrænkninger eller forbehold i forhold tilbuddet • Tilbud og accept kan fremkomme mundtlig, skriftlig eller stilende • I forbindelse med en tvist om en lejeaftales præcise indhold, vil bevisbyrden som UP påhvile udlejer, hvorfor udlejer altid bør sikre et skriftligt grundlag 6

Aftaleloven Opgave Eksempel på aftaleforløb • • • Udlejer udbyder et lejemål til 5. 000 kr. pr. md. i en avis En potentiel lejer ringer til udlejer med forslag om leje af lejemålet til 4. 500 kr. pr. md. Udlejer foreslår 4. 700 kr. pr. md. Det aftales, at den potentielle lejer får 2 dage til at tænke over det Den potentielle lejer sender samme aften brev med accept af leje til 4. 700 kr. pr. md. Den potentielle lejers brev kommer frem dagen efter, men det bliver ikke læst af udlejer, da han er en tur i sit sommerhus • Mens udlejer er i sit sommerhus, indgår udlejer lejeaftale med 3. person vedrørende det pågældende lejemål • Hvem har ret til lejemålet? 7

Aftaleloven Tilbud eller opfordring til at gøre tilbud? • Vinduesudstilling af TV – tilbud • Annoncering / reklame – opfordring til at gøre tilbud, når rettet mod en større kreds • Annoncering på internet af brugt bil – opfordring til at gøre tilbud 8

Aftaleloven Hvornår er der indgået en aftale? • T: BB 1999. 329 V: Erhvervslejeaftale accepteret ca. 3 uger efter modtagelse af tilbud om leje. Der var ikke fastsat en frist for accept. Accepten var fremkommet for sent • GD 2000/36 V: Mundtlig lejekontrakt anset for indgået, før lejer meddelte udlejer, at lejer ikke ville lejemålet. Der blev lagt vægt på, at lejer havde taget lejemålet i besiddelse, og at mundtlig lejeaftale derfor var indgået, selvom lejevilkårene ikke var nærmere fastlagte • T: BB 2004. 201 Ø: Lejer havde fået tilsendt udkast til lejeaftale. I forlængelse af møde med udlejer, indbetalte lejer beløb til udlejer svarende til depositummets størrelse i udkast til lejekontrakt. Udlejer havde ikke godtgjort, at der var en bindende lejeaftale 9

Aftaleloven God tro / ond tro? Fona-sagen Bilka-parfume ”sagen” Nylig bilka-sag med 10. 000 kr. gevinst 10

Aftalelovens § 36: • Stk. 1. En aftale kan ændres eller tilsidesættes helt eller delvis, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende… • Stk. 2. Ved afgørelsen efter stk. 1 tages hensyn til forholdene ved aftalens indgåelse, aftalens indhold og senere indtrufne omstændigheder. Erhvervslejelovens § 7: • En lejeaftale kan ændres eller tilsidesættes helt eller delvis, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende, jf. aftalelovens § 36. 11

Aftaleret og lejeaftalen 12

Aftaleret og lejeaftalen UP er, at de aftalte vilkår i en lejeaftale er gyldige. • U: når aftaleloven, lejelovgivningen eller anden lovgivning foreskriver, at et bestemt aftalevilkår ikke kan aftales. • Eksempelvis betaling af diverse gebyrer i boliglejemål Præceptive bestemmelser: kan ikke fraviges ved aftale Beskyttelsespræceptive bestemmelser: kan kun fraviges ved aftale, hvis den svage part ikke stilles ringere Deklaratoriske bestemmelser: kan frit fraviges ved aftale 13

Aftaleret og lejeaftalen Lejeloven og erhvervslejeloven indeholder mange præceptive / beskyttelsespræceptive bestemmelser. • Se altid sidst i et kapitel i fx lejeloven eller erhvervslejeloven for at se, om hvilke af bestemmelserne kan fraviges • Hvad med LL § 62 a? Lejer har ret til at udføre forbedringsarbejder i lejemålet 14

Kundetyper og aftaler med kunden 15

Udlejningsejendomme Én fast ejendom ”Kunden” er udlejer 16

Andelsboligforeninger Én fast ejendom ”Kunden” er udlejer Generalforsamlingen Bestyrelsen Andelshaverne 17

Ejerforeninger Én fast ejendom ”Kunden” er udlejer Generalforsamlingen Bestyrelsen Ejerlejlighedsejerne 18

Ejendom. Danmarks standard administrationsaftaler Er vedlagt i jeres materiale • Administrationsaftale for udlejningsejendomme • Administrationsaftale for andelsboligforeninger • Administrationsaftale for ejerforeninger Der kan tilføjes / fjernes i aftalen, så den pågældende administrator og pågældende udlejer eller forening kan skræddersy aftalen til deres behov 19