Grundbuchwesen Silvio Kuster Welches sind die Rechtsquellen im

Grundbuchwesen Silvio Kuster

Welches sind die Rechtsquellen im Grundbuchwesen? • ZGB (IV. Teil = Sachenrecht) • EG zum ZGB • BGBB (= Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht) • GBV (= Grundbuchverordnung) • Kommentare und Fachzeitschriften wie ZBGR, Der Bernische Notar • BGE (= Bundesgerichtsentscheide) usw.

Grundbuchverwaltung • 92 Kreise bei 77 Gemeinden • Zur Zeit gibt es 64 GBA im Kanton • Grundbuchverwalterpatent • Aufsichtsbehörde: Departement des Innern, Abt. Grundbuchinspektorat

Was sind die vier Bestandteile? • Hauptbuch: Jedes Grundstück hat ein Blatt mit einer Nummer. Auf diesem Blatt gibt es verschiedene Abteilungen.

• Tagebuch: Jedes Rechtsgeschäft wird im Tagebuch eingetragen.

• Pläne Die Vermessung ist in den Plänen festgehalten. Die Erstellung und Nachführung erfolgt durch den Grundbuchgeometer.

• Belege Das sind alle Schriftstücke, aufgrund derer wir Eintragungen, Änderungen und Löschungen im Grundbuch vornehmen.

Die öffentliche Beurkundung Feststellung der gegenseitigen, übereinstimmenden Willensäusserung durch eine Urkundsperson.

Zweck der öffentlichen Beurkundung • Schutz der Parteien vor übereilten und unbedachten Vertragsabschlüssen • Abfassung präziser Verträge • Herstellung einer sicheren Grundlage für die Eintragung der Rechtsgeschäfte im Grundbuch

Zuständigkeit für die öffentliche Beurkundung: • Grundsätzlich der GBV der Gemeinde, in deren Gebiet das Grundstück liegt • Bei Grundstücken in mehreren Gemeinden, ist der GBV derjenigen Gemeinde mit dem grössten Teil der Gesamtfläche verantwortlich

Verfahren bei der öffentlichen Beurkundung • Feststellung der Identität • Belehrung der Parteien • Durchsicht der Urkunde • Unterzeichnung der Parteien • Öffentl. Beurkundung

Unterschied zwischen Besitz und Eigentum Besitz Eigentum ist die tatsächliche Herrschaft oder Gewalt über eine körperliche Sache (bewegliche Sachen). gibt einer Person die rechtliche Herrschaft zur Sache.

Umfang des Eigentums Bestandteile: • nach ortsüblicher Auffassung • Ohne Zerstörung, Beschädigung oder Veränderung nicht abtrennbar • Beispiel: Kamin, Fenster Zugehör: • Bewegliche Sachen • Nach ortsüblicher Auffassung • Klarem Willen des Eigentümers für Bewirtschaftung, Nutzung • Beispiel: Betriebsmobiliar

Welche Eigentumsarten gibt es? Alleineigentum Gemeinschaftliches Eigentum Miteigentum Gesamteigentum

Welche Gesamthandsverhältnisse kennen Sie? • • • Eheliche Gütergemeinschaft Erbengemeinschaft Einfache Gesellschaft Kollektivgesellschaft Kommanditgesellschaft

Was ist subjektiv-dingliches Miteigentum? • Verknüpfung eines untergeordneten Grundstückes mit einem oder mehrerer herrschenden Grundstücke • Bei einer Veräusserung des herrschenden Grundstückes geht auch der subjektivdinglich verknüpfte Anteil auf den Erwerber über

Welche Grundstücksarten gibt es? • Liegenschaften • Selbständig und dauernde Rechte • Bergwerke • Miteigentumsanteile

Stockwerkeigentum • Ist eine besondere Form des Miteigentums • Teileigentumsrecht (Quote) an der ganzen Liegenschaft des Miteigentums • Nutzungsrecht an einzelnen Teilen des Gebäudes • Räume müssen in sich abgeschlossen sein und eigenen Zugang haben

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Was sind gesetzliche Veräusserungsbeschränkungen? • • Miteigentümer-Vorkaufsrecht im Baurechtsverhältnis Familienwohnung (Art. 169 ZGB) Bei landw. Grundstücken (Pächter-, Verwandtenvorkaufsrecht, Erwerbsbewilligung, usw. )

Vormerkungen sind aufgeteilt in: • Persönliche Rechte wie vertragliches Vorkaufsrecht, Kaufs- und Rückkaufsrecht • Verfügungsbeschränkungen wie Pfändung, Pfandverwertung • Vorläufige Eintragungen wie das Bauhandwerkerpfandrecht

Anmerkungen • • Keine rechtsbegründende Wirkung Schaffen keine dinglichen Rechte Geben einen Hinweis Beispiel: Zugehör, subjektiv-dingliche Rechte, Reglement der Stockwerkeigentümer, Nutzungs- und Verwaltungsordnung der Miteigentümer

Dienstbarkeiten ab 1. 1. 2012 müssen alle Dienstbarkeiten beurkundet werden Grunddienstbarkeit Personaldienstbarkeit • mind. zwei oder mehrere Grundstücke • ein belastetes und ein berechtigtes GS • eine natürliche oder juristische Person ist berechtigt • belastet ist somit immer ein GS

Grundpfandrechte ab 1. 1. 2012 müssen alle Grundpfandrechte beurkundet werden Grundpfandverschreibung • kein Wertpapier • nur Beweismittel • gesetzl. Kündigungsfrist 6 Wochen • Kapital- oder Maximalgrundpfandverschreibung Schuldbrief • Ist ein Wertpapier • Gesetzliche Kündigungsfrist 6 Monate • Bei Verlust gerichtliches Verfahren zur Kraftloserklärung

Papier-/Registerschuldbrief • Papierschuldbrief • Namen/Inhaber • Indossament bei Namenschuldbrief • Registerschuldbrief • Ab 1. 1. 2012 • Keine physische Ausstellung des Schuldbriefes • Übertragung findet im Grundbuch statt • Faktisch Namenschuldbrief

Belastungsgrenzen • Bei nichtlandw. Grundstücken besteht für Sch. B und Pf. V keine Belastungsgrenze (ausser bei ausländischen Kreditgebern) • Bei landw. Grundstücken besteht für Sch. B und Pf. V eine Belastungsgrenze. Die Belastungsgrenze entspricht dem um 35 % erhöhten Ertragswert (ohne nichtlandwirtschaftliche Nutzungen)

Gesetzliche Grundpfandrechte ohne Eintragung im Grundbuch Mit Eintragung im Grundbuch • Diese gehen allen eingetragenen Grundpfandrechten vor! • Für GVA-Prämie, Perimeterbeiträge, Gewässerschutzbeiträge, Handänderungssteuern • Bestehen nicht von Gesetzes wegen • Gläubiger hat einen Anspruch auf Sicherstellung innert Frist • Für Forderungen der Bauhandwerker oder des Verkäufers am verk. GS

Rangordnung der beschränkt dinglichen Rechte • Sind Dienstbarkeiten, Grundlasten und Grundpfandrechte • Bestimmt sich nach dem Datum der Errichtung • Kommt bei einer Pfandverwertung zum Tragen • Rangordnung unter den Grundpfandrechten nach der Pfandstelle

Eintragung im Grundbuch • Anmeldung (gibt diejenige Partei ab, die ein Recht aufgibt oder eine Last auf sich nimmt) • Rechtsgrundausweis (= Rechtsakt) • Verfügungsrechtsausweis (ID, HRAuszug)

Öffentlichkeit des Grundbuches • grundsätzlich öffentlich • Auskunft nur für ein bestimmtes Grundstück • Ohne Interesse glaubhaft zu machen, dürfen diverse Angaben herausgegeben werden (keine Vormerkungen, Grundpfandrechte, spezielle Anmerkungen)

Wichtiges zum Schätzungswesen • alle 10 Jahre wird das Objekt geschätzt • nichtlandw. und landw. Fachteam • alle Gebäude sind bei der GVA gegen Feuer- und Elementarschäden obligatorisch versichert • bei Neubauten oder Umbauten werden Bauzeitversicherungen (GVA) abgeschlossen

Wie ist der Ablauf einer Schätzungstagfahrt? • • • Welche Objekte werden geschätzt Besichtigung durch Fachteam Bewertung im DAG Eröffnung der Versicherungswerte Eröffnung der Steuerwerte Ablage der Schätzungsunterlagen

Was gibt es für Versicherungswerte? • Neuwert • Minderwert • Zeitwert

Was gibt es für Steuerwerte? • Verkehrswert (= Handelswert) • Ertragswert