Graevinski fakultet Univerzitet u Beogradu SUFINANSIRANO OD EVROPSKE

Građevinski fakultet, Univerzitet u Beogradu SUFINANSIRANO OD EVROPSKE UNIJE Katedra za upravljanje projektima u građevinarstvu WIFI Akademija za Facility Management Osnove Facility Management-a Grant Agreement: 2014 -1 -BG 01 -KA 200 -001685 KEY ACTION 2: COOPERATION FOR INNOVATION AND THE EXCHANGE OF Predavanje GOOD PRACTICES 1 STRATEGIC PARTNERSHIPS IN THE FIELD OF EDUCATION, TRAINING AND YOUTH Dr Zorana Petojević, dipl. inž. građ.

WIFI Akademija za Facility Management Životni ciklus projekta SUFINANSIRANO OD EVROPSKE UNIJE WIFI Akademija za Facility Management

WIFI Akademija za Facility Management Životni ciklus izgrađenog objekta SUFINANSIRANO OD EVROPSKE UNIJE • Zbog dodatnih ulaganja i nakon izgradnje objekta, potrebno je definisati celokupan životni vek objekta. • Razlog su velika sredstva uložena u izgradnju samog objekta, pa je u interesu investitora racionalno upravljanje eksplatacijom kako bi brže povratio uložena sredstva. Faze u životnom ciklusu objekta Faza 1 Faza 2 Faza 3 Faza 4 Faza 5 Faza 6 Definisanje potreba Planiranje i projektovanje Izgradnja Useljenje i početak korišćenja Eksploatacija Rušenje, uklanjanje i recikliranje 1 godina 1 -2 godine 1 godina 30 -50 god. 1 godina Raspodela troškova 4% 26% 65% Predavanje 1 WIFI Akademija za Facility Management 5%

WIFI Akademija za Facility Management Životni ciklus. ODizgrađenog objekta SUFINANSIRANO EVROPSKE UNIJE Predavanje 1 WIFI Akademija za Facility Management

WIFI Akademija za Facility Management • 25 - 50% balansa svojine je vezano za imovinu • 10 -18% troškova poslovanja su vezani za imovinu • Troškovi imovine tokom celog životnog ciklusa su od 5 do 7 puta viši od investicionih troškova. • 75 – 85% operativnih troškova može biti identifikovano strateškim planiranjem Facility Management-a Predavanje 1 WIFI Akademija za Facility Management Faza 1 -4 Faza 5 -6 35% totalnih 65% totalnih troškova Strategijski značaj životnog ciklusa imovine SUFINANSIRANO OD EVROPSKE UNIJE

WIFI Akademija za Facility Management Razmatranje životnog ciklusa Investicija Operativni tr. Tip Imovine Ukupni operativni troškovi Eksploatacija Gašenje Troškovi životnog ciklusa Konstrukcija SUFINANSIRANO OD EVROPSKE UNIJE Vreme God. operacioni troškovi kao % troškova izgradnje Broj god. kada je investicioni =operacioni tr. Bolnice 26 % 4 godine Unutrašnji bazeni 21 % 4 -5 godina Sportske hale 17 % 5 -6 godina Škole, Obdaništa 16 % 5 -6 godina Otvoreni bazeni 15 % 6 -7 godina Administrativne zgrade 8, 5 % 11 -12 godina Predavanje 1 WIFI Akademija za Facility Management

WIFI Akademija za Facility Management Faze u toku eksploatacije objekta SUFINANSIRANO OD EVROPSKE UNIJE FAZE U TOKU EKSLOATACIEJ • Faza 1 – 1 godina • Faza 2 – od 1 do 15 godina • Faza 3 – od 15 do 30 godina • Faza 4 – od 30 do 50 godina • Faza 5 – 50+godina Životni ciklusi različitih komponenti objekta Komponenta Životni vek Organizacija IT Telekomunikacije Nameštaj Rasveta Tehnička oprema Arhitektonski elementi otp. 2 godine otp. 3 godine otp. 5 godina otp. 10 godina otp. 15 godina otp. 20 godina otp. 35 godina Konstruktivni elementi otp. 70 godina Predavanje 1 WIFI Akademija za Facility Management

WIFI Akademija za Facility Management Transparentnost SUFINANSIRANO OD EVROPSKE UNIJE Nivoi informacija o zgradi Idealna situacija Informacije Sa FM Predavanje korisniku na upotrebu Bez FMa Vreme Predavanje 1 WIFI Akademija za Facility Management

WIFI Akademija za Facility Management Definicija Facility Management-a SUFINANSIRANO OD EVROPSKE UNIJE • FM (Facility Management) je međunarodno prihvaćen naziv za upravljanje i održavanje objekata u fazi eksploatacije (definicija u užem smislu). • Facility Management je interdisciplinarna oblast koja objedinjuje interaktivno okruženje i pri tome spaja ljude, mesta, procese i tehnologiju. Oblast izgrađena od teorije i inženjerskih principa, arhitekture, građevinarstva, informacione i komunikacione tehnologije, ekonomije, sociologije, estetike, veštine rukovođenja i biheviorizma u upravljanju imovinom i svim pratećim sadržajima koji ne čine osnovnu delatnost kompanije klijenta. • Facility – svaka fizička i virtuelna komponenta, deo opreme i postrojenja, koji utiče na funkcionalnost nekog objekta u eksploataciji. , p Mesta Ljudi Procesi Predavanje 1 WIFI Akademija za Facility Management

WIFI Akademija za Facility Management Struktura Facility Management-a SUFINANSIRANO OD EVROPSKE UNIJE Facility Management Holistički pristup Transparentnost Životni ciklus Predavanje 1 WIFI Akademija za Facility Management

WIFI Akademija za Facility Management Holistički pristup SUFINANSIRANO OD EVROPSKE UNIJE Upravljanje imovinom Property Management Tehnička postrojenja Technical Facilities Upravljanje prostorom Space Management Poslovna oprema Operating Equipment Kontrola Controlling Facility Management Komunikacije / IT Communication / IT Zaštita životne sredine Environment Mgmt. Investiranje kapitala Capital Investment Upravlj. bezbednošću Security Management Energet. menadžment Računovodstvo Asset Accounting Energy Management Održavanje Maintenance Tehnički Ekonomski Predavanje 1 WIFI Akademija za Facility Management

Osnovni postulati Facility Management-a WIFI Akademija za Facility Management SUFINANSIRANO OD EVROPSKE UNIJE • Facility management je osnovna funkcija u svakoj organizaciji koja služi kao podrška primarnim procesima u organizaciji • Facility management se sprovodi na svim nivoima organizacije • Facility management moze uključiti sve procese podrške (uključujući računovodstvo i pravnu službu) • Facility management doprinosi optimizaciji korišćenja resursa (prostor, energija, usluge, mediji, zaposleni, itd. ) • Facility management omogućava efikasnu i efektivnu adaptaciju prostora i opreme usled promena koje se javljaju u organizaciju u kontinuitetu , p Predavanje 1 WIFI Akademija za Facility Management

WIFI Akademija za Facility Management Ciljevi i benefiti primene FM-a SUFINANSIRANO OD EVROPSKE UNIJE Primena FM-a ima za cilj da omogući: • strateško, efikasno i precizno upravljanje izgrađenim okruženjem, • optimiziranje performansi, • poboljšanje kvaliteta, • smanjenje troškova, kontrolu i transparentnost budžeta, • kontrola statusa procesa u bilo koje vreme i bilo kada • integrisano upravljanje podacima o nekretninama i opremi • efikasnije korišćenje resursa • praćenje troškova • uštede (do 30% operacionih troškova) • transparentnost poslovanja • mogućnost komparativne analize podataka –“benchmarking” Primena FM-a se odražava na efikasnije odvijanje ne samo poslovnih procesa, nego i različitih segmenata urbanog života. Predavanje 1 WIFI Akademija za Facility Management

WIFI Akademija za Facility Management Svetsko tržište FM usluga SUFINANSIRANO OD EVROPSKE UNIJE Predavanje 1 WIFI Akademija za Facility Management

WIFI Akademija za Facility Management Svetsko tržište FM usluga SUFINANSIRANO OD EVROPSKE UNIJE • Urbani Facility Management • Industrijski Facility Management • Zdravstvo • Ugostiteljstvo i turizam • Obrazovne ustanove • Poslovne zgrade • Stambene zgrade Predavanje 1 WIFI Akademija za Facility Management

WIFI Akademija za Facility Osnovni pojmovi Facility. Management-a SUFINANSIRANO OD EVROPSKE UNIJE • • Facility manager – Stručno lice zaduženo za upravljanje i održavanje objekata u fazi eksp. Primary activities - Osnovne delatnosti - Delatnosti koje se odnose na osobine i nezamenjive kompetencije jedne organizacijе u njenom sistemu vrednovanja. Razgraničenje između osnovnih delatnosti i servisa za podršku određuje svaka organizacija posebno i ovo razgraničenje mora biti podložno stalnoj proveri. • Facility service - Facility usluga – Pružanje podrške osnovnim aktivnostima u jednoj organizaciji od strane unutrašnjih i spoljnih provajdera servisa. Pod facility uslugama tj. servisima se podrazumevaju aktivnosti u vezi sa prostorom i infrastrukturom i/ili u vezi sa ljudima i organizacijom. • Service provider - Pružalac usluge – Organizacija koja rukovodi i/ili isporučuje facility usluge specificirane preko Facility Management ugovora. Pružalac usluge (provajder) u klijentovoj organizaciji može biti unutrašnji i spoljašnji. • Customer - Naručilac posla – Organizaciona jedinica koja specificira i naručuje facility usluge pod uslovima iz FM ugovora. • Client - Klijent - Organizacija koja specificira potrebe i ugovara facility usluge (servise) u zavisnosti od FM ugovora. Klijent ima ključnu ulogu u odnosima na svim nivoima sa isporučiocima usluga. • End users - Krajnji korisnici – Osobe koje stalno ili povremeno koriste facility usluge. Predavanje 1 WIFI Akademija za Facility Management

WIFI Akademija za Facility Osnovni pojmovi Facility. Management-a SUFINANSIRANO OD EVROPSKE UNIJE • Facility management agreement - FM ugovor – Dokument i/ili ugovor formulisan uslovima za obezbeđivanje facility usluga između klijenta i spoljnih ili unutrašnjih provajdera. • Service Level Agreement (SLA) - Ugovoreni nivo usluga – Ugovor između korisnika (klijenta) i pružaoca facility usluga (provajdera) sa performansama i uslovima koje podrazumevaju facility servisi. • Key Performance Indicator (KPI) - Ključni indikatori – Predstavljaju indikatore kojima se meri nivo postignutih rezultata. Oni prižaju značajne informacije o rezltatima pruženih Facility usluga u smislu da li su ti rezultati i u kojij meri zadovoljavajući. , p Predavanje 1 WIFI Akademija za Facility Management

WIFIFacility Akademija za Facility Management Procesi EN 15221 SUFINANSIRANO OD EVROPSKE UNIJE Horizontalni i Vertikalni Procesi O r g a n i z a c i j a Primarni Procesi Klijent Potrošač Krajnji korisnik T r a ž n j a S p e c i f i č n a Procesi Podrške Strateški S L A s Taktički D E L I V E R I N G K P I s Operacioni Primarne Aktivnosti P o n u d a Facility usluge Ugovori Facility Management-a Predavanje 1 WIFI Akademija za Facility Management Interni i/ili eksterni P r o v a j d e r

WIFI Akademija za Facility Management Primarni Procesi – Sekundarni Procesi SUFINANSIRANO OD EVROPSKE UNIJE Primeri Primarni procesi Aeorodroma Sekundarni procesi Aeorodroma • Prisustvo putnika i dobara • Siguran utovar i istovar aviona • Kontrola vazdušnog saobraćaja • Svojinski menadžment • Grejanje, Struja • Čišćenje • Ketering • IT, Komunikacije • Informacioni sistemi • Bezbednosni menadžment • Upravljanje otpadom itd. Predavanje 1 WIFI Akademija za Facility Management

WIFIPodela Akademija za. Facility. Management-a Management usluga SUFINANSIRANO OD EVROPSKE UNIJE Primarne usluge Facility Management-a Građevinsko održavanje Održavanje instalacija klimat. uređ. Dekorativni radovi i rekonstrukcija Održavanje liftova i pok. stepenica Mašinsko održavanje Protivpožarne instalacije Elektro održavanje Manje popravke Sekundarne usluge Facility Management-a Čišćenje Recikliranje Fizička i tehnička zaštita Deratizacija i dezinsekcija Kućne popravke Osmišljavanje i održavanje okoline Odlaganje i briga o otpadu Briga o biljkama unutar objekta Predavanje 1 WIFI Akademija za Facility Management

WIFIPodela Akademija za. Facility. Management-a Management usluga SUFINANSIRANO OD EVROPSKE UNIJE Dodatne usluge Facility Management-a Selidbe Organizacija dostave toplih obroka Planiranje kretanja ljudi po objektu Rukovođenje voznim parkom Upravljanje poslovnim rizicima Usluge kopiranja i pisanja dokumenata Planiranje i održavanje rad. procesa Poštanske usluge Sistemsko vrednovanje Arhiviranje Upravljanje imovinom Rezervacija putovanja Osmišljavanje i upravljanje prostorom Recepcija Posredovanje pri ugovaranju Zdravstveno savetovanje i usluge Projektovanje i održavanje IT sistema Savetovanje vezano za zaštitu na radu Telefonija Briga o okolini Vođenje komunalnih usluga Organizacija sastanaka Predavanje 1 WIFI Akademija za Facility Management

WIFI Akademija za Facility Management Životni ciklus izgrađenog objekta SUFINANSIRANO OD EVROPSKE UNIJE Faze u životnom ciklusu objekta Faza 1 Faza 2 Faza 3 Faza 4 Faza 5 Faza 6 Definisanje potreba Planiranje i projektovanje Izgradnja Useljenje i početak korišćenja Eksploatacija Rušenje, uklanjanje i recikliranje 1 godina 1 -2 godine 1 godina 30 -50 god. 1 godina Predavanje 1 WIFI Akademija za Facility Management

WIFI Akademija za Facility Management FM u. SUFINANSIRANO fazama životnog ciklusa OD EVROPSKE UNIJE projekta Definisanje potreba Planiranje i projekt. v razrada koncepta korišcćnja v definisanje prostornih potreba v pregled potrebne opreme v benchmarking (poredjenje poslovnih performansi sa srodnim institucijama u okruženju) v uporedni pregled planiranih potreba i projektovanog prostora v koordinacija izmedju investitora, arhitekte i korisnika Početak korišćenja v prijem radova v prijem tehničke dokumentacije v planiranje useljenja/preseljenja v useljenje/preseljenje Izgradnja v koordinacija izmedju investitora, arhitekte, izvođača, isporučioca opreme i postrojenja i korisnika Eksploatacija v tehničko upravljanje v komercijalno upravljanje v upravljanje infrastrukturnim servisima v upravljanje zaštitom okruženja Rušenje v razrada koncepta ponovnog korišćenja komponenti srusenog objekta (recikliranje) v koordinacija rušenja, uklanjanja i recikliranja v upravljanje zaštitom okruženja Predavanje 1 WIFI Akademija za Facility Management

WIFI Akademija za Facility Management Životni ciklus izgrađenog objekta SUFINANSIRANO OD EVROPSKE UNIJE Faze u životnom ciklusu objekta Faza 1 Faza 2 Faza 3 Faza 4 Faza 5 Faza 6 Definisanje potreba Planiranje i projektovanje Izgradnja Useljenje i početak korišćenja Eksploatacija Rušenje, uklanjanje i recikliranje 1 godina 1 -2 godine 1 godina 30 -50 god. 1 godina Raspodela troškova 4% 26% 65% Predavanje 1 WIFI Akademija za Facility Management 5%

WIFI Akademija za Facility Management Zastupljenost troškova SUFINANSIRANO OD EVROPSKE UNIJE v. Zastupljenost troškova u životnom veku poslovnih zgrada za period eksploatacije 40 godina (Evropa i Amerika): v. Približno 71% od ukupnih troškova je u vezi sa operativnim troškovima (komunalije, opšte održavanje). Ako se na prethodnu stavku dodaju troškovi osiguranja taj % postaje još veći. v. Samo 20% od ukupnih troškova otpada na troškove izgradnje objekta. v. Svega 3% od ukupnih troškova otpada na fazu projektovanja. Predavanje 1 WIFI Akademija za Facility Management

Operacioni troškovi WIFI Akademija za Facility Management SUFINANSIRANO OD EVROPSKE UNIJE v U strukturi troškova jedne organizacije, operacioni troškovi su na drugom mestu, odmah posle plaćanja zaposlenih. v Operacioni troškovi obuhvataju: § održavanje objekta, § čišćenje, § izdatke za vodu, § električnu energiju, gas i druge energente, § različiti potrošni materijal, § izdatke za telefon, § nabavku i održavanje računarske opreme, § obezbedjenje objekta i dr. v Savremena iskustva pokazuju da se uvodjenjem FM-a u postojeći koncept poslovanja može postići i do 30% ušteda u operacionim troškovima. Predavanje 1 WIFI Akademija za Facility Management 26

WIFI Akademija za primene Facility Management Ciljevi FM-a SUFINANSIRANO OD EVROPSKE UNIJE Primena FM-a ima za cilj da omogući: v strateško, efikasno i precizno upravljanje izgrađenim okruženjem, v optimiziranje performansi, v poboljšanje kvaliteta, v smanjenje troškova, kontrolu i transparentnost budžeta, v kontrola statusa procesa u bilo koje vreme i bilo kada v integrisano upravljanje podacima o nekretninama i opremi v efikasnije korišćenje resursa v praćenje troškova v uštede (do 30% operacionih troškova) v transparentnost poslovanja v mogućnost komparativne analize podataka –“benchmarking” Primena FM-a se odražava na efikasnije odvijanje ne samo poslovnih procesa, nego i različitih segmenata urbanog života. Predavanje 1 WIFI Akademija za Facility Management 27

WIFI Akademija za primene Facility Management Ciljevi FM-a SUFINANSIRANO OD EVROPSKE UNIJE Predavanje 1 WIFI Akademija za Facility Management 28

WIFI Akademija za Facility Management CAFM - kompjuterska podrška FM-u SUFINANSIRANO OD EVROPSKE UNIJE § Computer Aided Facility Management (CAFM) - kompjuterska podrška FM-u • informacioni sistem iza koga stoji pouzdana baza podataka • nudi mogućnost prikupljanja, čuvanja i kombinovanja različitih vrsta informacija (grafičke i alfanumeričke) o objektu, opremi i održavanju • alat za upravljanje svim podacima • podrazumeva integraciju celokupne dokumentacije relevante za planiranje i upravljanje, odnosno objedinjavanje alfanumeričkih i grafičkih podataka • čuvanje, upravljanje i lako ažuriranje različitih informacija • svako odeljenje jedne kompanije može da koristi iste podatke da razvija svoju sopstvenu strategiju za upravljanje podacima Predavanje 1 WIFI Akademija za Facility Management

WIFI Akademija za Facility Management Model povezanosti preko UNIJE CAFM softvera SUFINANSIRANO OD EVROPSKE • Strateško planiranje, upravljanje nekretninama i uslugama, Snimanje postojećeg stanja, Upravljanje preseljenjem, površinama, čišćenjem, ključevima, Održavanje i popravke, Upravljanje uslugama. . . Predavanje 1 WIFI Akademija za Facility Management

WIFI Akademija za Facility Management BIM (Building Information Modeling) i FM SUFINANSIRANO OD EVROPSKE UNIJE § Building Information Modeling - virtuelni trodimenzionalni integrisani modela objekta • omogućava integraciju arhitektonskih i inženjerskih elemenata jedne zgrade, • objedinjavanje svih procesa (projektovanja, izgradnje i upravljanja) kroz životni vek građevine. • omogućava kontinuiranu, pravovremenu i kompletno koordinisanu pristupačnost tehničkoj dokumentaciji, dinamici izgradnje, budžetu i informacijama o performansama svih primenjenih elemenata, ali i njihovu jednostavnu zamenu drugim elementom. • Archi. Cad, Revit, Tekla, Allplan, Bentley Sistem, Nemetschek , Naviseworks, Open. Studio, RIB i TWO™ • IFC standard, koji omogućava razmenu podataka bez gubitka informacija između svih računarskih aplikacijа Predavanje 1 WIFI Akademija za Facility Management

WIFI Akademija za Facility Management BIM - SUFINANSIRANO Building Information Modeling i FM OD EVROPSKE UNIJE Revit IFC Bently St. IFC Navisworks IFC RIB i. TWO™ IFC YOUBIM • Razvoj i primenu BIM-a unapredio je IFC standard, koji omogućava razmenu podataka bez gubitka informacija između svih računarskih aplikacija koje se koriste u građevinarstvu, arhitekturi, izgradnji i održavanju objekata. Predavanje 1 WIFI Akademija za Facility Management

WIFI Akademija za Facility Management Međunarodne organizacije značajne SUFINANSIRANO OD EVROPSKE UNIJE za razvoj FM-a • International Facility Management Association (IFMA), • British Institute of Facilities Management (BIFM) • GEFMA (German Facility Management Association), • HKIFM (The Hong Kong Institute of Facility Management), • Euro FM (European Facility Management Аssociation) • Evropski odbor za standardizaciju (CEN) • Global FM (Global Facility Management Association), Euro FM IFMA čini oko 19550 članova u 78 zemalja. Sastoji se od 125 ogranaka i 15 saveta širom sveta, koji upravljaju sa preko 3 500 000 m 2 i ostvaruju godišnji profit od preko 100 milijardi američkih dolara u proizvodima i uslugama trenutno okuplja 15 evropskih zemalja sa 95 organizacija članica, koje čini ukupno 25000 ljudi. Osnovana je u Holandiji početkom 1995. godine i koncipirana je na holandskom zakonodavstvu. Predavanje 1 WIFI Akademija za Facility Management

WIFI Akademija Facility. EN Management FM CEN za Standardi 15 221 SUFINANSIRANO OD EVROPSKE UNIJE v. EN 51 221 – 1, Termini & Definicije • Termini & Definicije - FM Terms and Definitions; • Obim usluga - Scope of Facility Management; • FM Model - Facility Management Model Predavanje 1 WIFI Akademija za Facility Management

WIFI Akademija za. Usluga Facility Management Spektar FM - EN 15221 - 1 SUFINANSIRANO OD EVROPSKE UNIJE Ljudi & Organizacija v Gostoprimstvo Sekretarske i recepcijske usluge, Informacijske usluge, help desc Ketering i prodajni automati, Organizacije konferencija, sastanaka i posebnih događajа, • Nаbаvkа radne uniforme. • • v Zdravlje, bezbednost i sigurnost • Profesionalne zdravstvene usluge, • Upravljanje obezbeđenjem, • Kontrola pristupa, identifikacione/inteligentne kartice, brave i držanje ključеva • Prеdviđanjе i otklanjanjе poslеdica katastrofе, • Sigurnost i zaštitа od požаrа. v ICT komunikacija i protok informacija • Upravljanje informatičkim bazama podataka i telefonskom mrežom, • Održavanje i funkcionisanje servera i centralne baze podataka • Korisnička podrška za personаlne kompjutere, • Informаtičkа sigurnost i zаštitа, • Priključenje i selidbe kompjuterа i telеfonа. Prostor & Infrastruktura v Logistika v Akomodacija v Radno mesto • Usluge interne pošte i dostave, • Praćenje i arhiviranje dokumenata, • Fotokopir aparati, kopiranje i štampa, • Kancelarijski materijal, • Dostava tereta/pošiljaka, skladišta, • Trаnsport ljudi i putne usluge, • Pаrkirаnje vozilа i uprаvljаnje voznim pаrkom. • Strateško planiranje i upravljanje prostorom, • Projektovanje i izgradnja, • Upravljanje zakupom i izdavаnjem, • Grаdnjа i održаvаnje, • Renovirаnje ili obnovа. • Projektovanje i ergonomija radnog mesta, • Biranje nameštaja i opreme, • Rukovođenje selidbom, • Opremanje unutrašnje i spoljašnje okoline, • Kontrolni sistem, dekoracije, pregrade i zamena nameštaja. v Ostale usuge podrške • Računovodstvo, revizija i finansijski izveštaji, • Upravljanje ljudskim resursima, • Marketing i reklamiranje, fotografske usluge, • Nabavka, upravljanje ugovorima i usluge pravnog savetovanja, • Uprаvljаnje projektimа i kvаlitetom. v Tehnička infrastruktura • Upravljanje energijom /komunalijama, • Upravljanje ekološkom održivošću, • Rad i održavanje tehničke infrastrukture, • Rad i održavanje sistema za upravljаnje zgrаdom, • Održаvаnje rаsvete, • Upravljanje otpadom i uklanjanje hazardnih materijala itd. Predavanje 1 WIFI Akademija za Facility Management v Čišćenje • Usluge higijene, • Čišćenje radnog mesta, čišćenje postrojenja, • Čišćenje stakla zgrada, • Nabavka i održavanje аlаtа i oprеmе zа čišćеnjе, • Čišćеnjе spoljаšnjеg prostorа i zimskе uslugе. v Ostali zahtevi vezani za prostor & Infrastrukturu • Iznajmljivanje i korišćenje specifične merne opreme, • Upravljanje nabavkama za mašine i opremu, • Upravljanje prostorom jedinicе maloprodajе.

BENCHMARKING FMManagement U EVROPI WIFI Akademija za Facility SUFINANSIRANO OD EVROPSKE UNIJE € Pan Evropski € 7581 17 m² € 449 € Beneluks € 10020 16 m² € 622 € 6273 15 m² € 414 Nemačka € 6617 19 m² € 344 € 8521 14 m² € 604 FM troškovi po osobi godišnje Površina prostor po osobi FM troškovi po m², godišnje € 4031 14 m² € 281 € 12143 26 m² € 468 € 6169 22 m² € 286 Irska Italija Francuska Poljska Španija Švajcarska UK € 4376 12 m² € 398 € 5483 17 m² € 323 Predavanje 1 WIFI Akademija za Facility Management *: FM troškovi uključuju godišnju rentu

WIFI Akademija za Facility Management SUFINANSIRANO OD EVROPSKE UNIJE Zadaci FM menadžera postaju sve više kompleksniji i izazovniji. Profesionalno upravljanje infrastrukturom organizacije podstiče i motiviše primarni biznis i značajno doprinosi korporativnom uspehu. Predavanje 1 WIFI Akademija za Facility Management

WIFI Akademija za Facility Management SUFINANSIRANO OD EVROPSKE UNIJE FM U OBLASTI STANOVANJA U SRBIJI Predavanje 2 WIFI Akademija za Facility Management

WIFI Akademija za Facility Management PODELA OBJEKATA SUFINANSIRANO U ZGRADARSTVU SA ASPEKTA FM-A U SRBIJI OD EVROPSKE UNIJE • Prvu grupu čine objekti koje su izgradili i čiji su vlasnici internacionalne kompanije kao što su hoteli, veliki trgovački lanci, banke i restorani brze hrane - već uspostavljen i isproban FM standard • Drugu grupu predstavljaju objekti kod kojih je FM tehnologija primenjena, a o kojoj se razmišljalo još u fazi projektovanja i gradnje. Ovu grupu reprezentuje zgrada poslovnog centra “Ušće”. • Trećoj i najvećoj grupi pripadaju administrativni, školski, poslovni, industrijski i mnogi drugi objekti u upotrebi, gde se očekuje vrlo intenzivna primena FM tehnologije. Ogromni operacioni troškovi; • Potreba za ozbiljnom rekonstrukcijom i renoviranjem, kako samih prostora tako opreme i instalacija; • Privatizacija/promena vlasništva; • Promena namene; • Zahtevi za funkcionalnim promenama; • Prilagođavanje modernim oblicima poslovanja. Predavanje 2 WIFI Akademija za Facility Management

OBLICI KOLEKTIVNOG STANOVANJA WIFI Akademija za Facility Management SUFINANSIRANO OD EVROPSKE UNIJE § Fasility management se uspešno primenjuje u svim domenima upravljanja izgrađenim okruženjem, uključujući stanovanje. § Savremeno stanovanje, međutim, ima različite oblike i neprekidno se menja i prilagođava uslovima života i rada, kao i raspoloživoj tehnologiji. § Oblici kolektivnog stanovanja koji su zanimljivi sa aspekta facility management -a: § Kolektivno stanovanje u stanovima koji se nalaze u privatnom vlasništvu (condominium, condo) § Kolektivno stanovanje u društvenim stanovima (social housing) § Kolektivno stanovanje u zgradama koje su u vlasništvu stambenih fondova § Stanovanje starih (assisted housing, retirement housing) § Studentsko stanovanje § Stanovanje za ugrožene (supportive housing, homeless housing, refugees housing) Predavanje 2 WIFI Akademija za Facility Management

VLASNIČKA STRUKTURA STAMBENOG WIFI Akademija za Facility Management FONDA SUFINANSIRANO OD EVROPSKE UNIJE § Prema studiji stambenog sektora Srbije iz 2006 godine, više od 90% stambenog fonda u našoj zemlji je u privatnom vlasništvu. § Sa prelaskom imovine u privatno vlasništvo poslovi održavanja i upravljanja su postali kompleksniji, jer su vlasnici (pojedinci) preuzeli obavezu održavanja svih zajedničkih prostorija i delova zgrade (krov, fasada itd. ). § Novi vlasnici na našim prostorima nisu bili adekvatno pripremljeni na značajnija ulaganja koja će u narednom periodu svakako uslediti, samo što će zbog nemara biti značajno veća. § Sa druge strane, ni samo društvo nema razrađene mehanizme kojima bi nove vlasnike nekretnina stimulisalo da investiraju u povećanje kvaliteta stambenog fonda. Predavanje 2 WIFI Akademija za Facility Management

TRENUTNA SITUACIJA STANOVANJA U SRBIJI WIFI Akademija. U za. OBLASTI Facility Management SUFINANSIRANO OD EVROPSKE UNIJE • • Veliki broj višegeneracijskih domaćinstava. • Mala učestalost preseljenja. • • Mali broj stanova u javnom sektoru 1. 5% (posledica politike SFRJ i otkupa stanova koji su bili u društvenom vlasništvu). Ogromna pojava bespravne izgradnje (min 500 000 bespravnih objekata u Srbiji). • Nepovoljni krediti za kupovinu stanova. • Visoke cene stanova na tržištu. • Ne postoji fond za novu stambenu izgradnju. Održavanje: <5% od prihoda domaćinstva što je daleko manje od 5% od ukupne vrednosti objekta koliko je potrebno uložiti na godišnjem nivou. Predavanje 2 WIFI Akademija za Facility Management

KULTURA STANOVANJA WIFIOPŠTA Akademija za Facility Management SUFINANSIRANO OD EVROPSKE UNIJE § Stambena kultura može da se posmatra na mikro i makro nivou i razlikuje se od čoveka do čoveka, kao i između pojedinačnih stambenih zgrada, ali postoje neke karakteristike koje su prilično česte na našem podneblju. Predavanje 2 WIFI Akademija za Facility Management

WIFIOPŠTA Akademija za Facility Management KULTURA STANOVANJA SUFINANSIRANO OD EVROPSKE UNIJE § Deficit stambenog prostora zahteva česte prepravke prostorija (npr. zastakljivanje terasa) § Sklonost ka prikupljanju i skladištenju starih i dotrajalih upotrebnih predmeta Predavanje 2 WIFI Akademija za Facility Management

KULTURA STANOVANJA WIFIOPŠTA Akademija za Facility Management SUFINANSIRANO OD EVROPSKE UNIJE § Klima uređaji postaju nezaobilazni na fasadama, kako stambenih tako i poslovnih objekata § Ugradnja satelitskih antena bez prethodne strategije montiranja Predavanje 2 WIFI Akademija za Facility Management

KULTURA STANOVANJA WIFIOPŠTA Akademija za Facility Management SUFINANSIRANO OD EVROPSKE UNIJE § Loše održavanje stanova koji se koriste za izdavanje § Demonstriranje individualnosti u kolektivnom stanovanju § Nadograđivanje zgrada je takođe izražena pojava u našim uslovima Predavanje 2 WIFI Akademija za Facility Management

KULTURA STANOVANJA WIFIOPŠTA Akademija za Facility Management SUFINANSIRANO OD EVROPSKE UNIJE § Nerazumno odlaganje đubreta na prvo pogodno mesto – stvaranje deponija. Predavanje 2 WIFI Akademija za Facility Management

KULTURA STANOVANJA WIFIOPŠTA Akademija za Facility Management SUFINANSIRANO OD EVROPSKE UNIJE § ˝Oplemenjivanje betona˝ bojenjem, oblaganjem raznim materijalima, dogradnjom raznih elemenata itd. . . Predavanje 2 WIFI Akademija za Facility Management

WIFI Facility Management FM Akademija MODEL Uza. OBLASTI STANOVANJA SUFINANSIRANO OD EVROPSKE UNIJE Imajući u vidu kompleksnost upravljanja stambenim fondom i složenost viševlasničkog odnosa u stambenim zgradama, kao i kulturu stanovanja u našoj zemlji, predlaže se model FM koncepta koji je prilagođen lokalnom kontekstu. Predloženi model bi podrazumevao dva nivoa upravljanja: § Upravljanje pojedinačnim zgradama ili grupama zgrada – menadžer zgrade § Upravljanje stambenim celinama koje čine stambeno okruženje – specijalizovan FM menadžer za određeno stambeno okruženje postoji i zajednički interes društvene zajednice Predavanje 2 WIFI Akademija za Facility Management

WIFI Akademija za Facility Management UVODJENJE FM KONCEPTA U OBLAST STANOVANJA SUFINANSIRANO OD EVROPSKE UNIJE Podrazumevao bi najpre: § snimak postojećeg stanja § ažuriranje tehničke dokumentacije o objektu sa precizno definisanim stanjem pojedinih elemenata zgrade (fasada, krov, stolarija, sama konstrukcija. . . ). § identifikaciju ključnih problema i formiranje strategije za njihovo rešavanje koja je uskladjena sa planovima gradskih, tj. opštinskih uprava koje su deo stambene politike (tehnologija gradnje, korišćenje tipske stolarije i bravarije, arhitektonske karakteristik i sl. ). Podaci o pojedinačnim zgradama, snimci postojećeg stanja, strategija održavanja i izveštaji o održavanju, načinu i kvalitetu izvedenih radova, bili bi objedinjeni i njima bi upravljao facility menadžer stambenog okruženja. Posledica: stimulativne mere i represivne mere Predavanje 2 WIFI Akademija za Facility Management

WIFI Akademija za Facility Management NADLEŽNOSTI FACILITY MENADZERA SUFINANSIRANO OD EVROPSKE UNIJE Facility menadžer u oblasti stanovanja zadužen je za: § jasno definisano stambeno okruženje, § za njegovu elementarnu funkcionalnost, kao i § za ukupan kvalitet stambene sredine (očuvanje i unapređenje ambijentalnih vrednosti, energetsku efikasnost, odgovoran odnos prema prirodnom okruženju, usklađivanje mogućnosti okruženja sa potrebama savremenog stanovanja itd. ). Dobar facility menadžer mora poznavati: § svu potrebnu stambenu regulativu, § sve principe FM-a, § da ima određena znanja iz oblasti arhitekture i urbanizma, građevinarstva, menadženta, sociologije i sl. Predavanje 2 WIFI Akademija za Facility Management

WIFI Akademija za Facility Management DUŽNOSTI FACILITY MENADŽER SUFINANSIRANO OD EVROPSKE UNIJE § Koordinira i kontroliše rad menadžera koji su angažovani u stambenim zgradama i preduzima aktivnosti na njihovom stalnom usavršavanju i edukaciji. § Prati promene u strukturi korisnika jednog stambenog okruženja, promene njihove kulture stanovanja i njihove rezidencijalne pokretljivosti. § Ažurira dokumentaciju u vezi sa stambenim i drugim objektima (podzemnim i nadzemnim) u stambenom okruženju za koje je nadležan. § Ažurira podatke o vlasnicima zgrada, menadžerima koji su angažovani u pojedinim zgradama i njihovim dnevnim aktivnostima. § Odobrava intervencije na zgradama uz prethodnu ocenu i proveru njihovog uticaja na stambeno okruženje. § Prati kretanje cena nekretnina i zakupa stanova. § Usklađuje aktivnosti na održavanju pojedinih zgrada sa zahtevima i preporukama gradske, tj. opštinske uprave. § Radi na stalnom informisanju i edukaciji korisnika i vlasnika u oblasti stanovanja. Predavanje 2 WIFI Akademija za Facility Management

WIFI Akademija za Facility Management MENADŽER ZGRADE SUFINANSIRANO OD EVROPSKE UNIJE § Menadžer zgrade ili menadžer na terenu, je stručnjak koga angažuje savet stanara pojedinačnih zgrada ili grupacije zgrada čija znanja i kompetencije bi bila u saglasnosti i sprezi sa znanjima facility menadžera u oblasti stanovanja (koji je po rangu iznad menadžera zgrade). § U nadležnosti jednog menadžera zgrade bilo bi upravljanje zgradom kao celinom. Predavanje 2 WIFI Akademija za Facility Management

WIFIFM-A Akademija za Facility Management PRIMENOM NA NIVOU JEDNE STAMBENE JEDINICE SUFINANSIRANO OD EVROPSKE UNIJE Dobijaju se sledeći korisni podaci: • Ukupni operativni troškovi na mesečnom ili godišnjem nivou (izraženi najčešće po kvadratu korisne površine) • Detaljniju analizu pojedinačnih troškova (troškovi za grejanje, struju, zajedničku struju, vodu, kablovsku televiziju, čišćenje zgrade. . . ) • Specifikacija pojedinih troškova za redovno održavanje stana (preventivno, korektivno i hitno) • Definisanje količina različitih površina za održavanje • Podaci o ugrađenoj opremi, njihovoj nabavci i opravci u toku jedne godine sa podacima o tome ko ih je izvšio, o garantnom roku, kao i o tome kada je predvidjena kontrola i servisiranje. • Vođenje računa o tehničkoj dokumentaciji svih uređaja i opreme. • Podaci koji omogućavaju potpuno ažuriranje celokupne tehničke dokumentacije o stanovima i zgradi uopšte. • Podaci o troškovima osiguranja stanova i eventualno realizovanim odštetama. Predavanje 2 WIFI Akademija za Facility Management

WIFI Akademija za Facility Management NADLEŽNOST MENADŽERA ZGRADE SUFINANSIRANO OD EVROPSKE UNIJE § Pravljenje periodičnih planova tekućeg (preventivnog, korektivnog i urgentnog) i investicionog održavanja. § Ažuriranje spiskova stanara i organizacija redovnih sastanaka saveta stanara. § Kontrola preseljenja stanara i adaptacija stambenog prostora od strane novih stanara. § Vođenje finansija koje su u vezi sa funkcionisanjem zgrade. § Kontrola obavljanja svih servisa (čišćenje, iznošenje smeća, održavanje na dnevnom/mesečnom/godišnjem nivou). § Kontrola funkcionisanja instalacija i obavljanje sitnih popravki ili posredovanje u angažovanju servisa za popravke u zgradi i stanovima. § Predlaganje savetu stanara različitih unapređenja kvaliteta stanovanja (uvodjenje kablovske televizije, interneta, video nadzora, alarma, sistema za gašenje požara i sl. ). Predavanje 2 WIFI Akademija za Facility Management

WIFIMENADŽERA Akademija za Facility Management NADLEŽNOST ZGRADE: EDUKACIJA KORISNIKA SUFINANSIRANO OD EVROPSKE UNIJE § Jedan od preduslova koji je u našoj praksi potpuno zanemaren § Savremeno stanovanje podrazumeva određena pravila § Neophodan odgovoran odnos prema stambenom okruženju § Mala ulaganja u ovu vrstu obrazovanja § Zadatak facility menadžera je informisanje korisnika § Potrebna predavanja i prezentacije iz oblasti savremene stambene problematike Predavanje 2 WIFI Akademija za Facility Management

IMPLEMENTACIJA FM-A WIFI Akademija za Facility Management SUFINANSIRANO OD EVROPSKE UNIJE § Pri implementaciji FM koncepata treba imati u vidu da svako stambeno okruženje ima svoje osobenosti, pa ne postoji univerzalni recept za integrisanje upravljanja i odrzavanja objekata u postojeće organizacione kontekste. § Ipak, postoje neki standardni koraci koji su definisani u dosadašnjoj praksi i važe za sve domene primene FMa. Predavanje 2 WIFI Akademija za Facility Management

WIFI Akademija Facility Management STANDARDNI KORACIza. KOD IMPLEMENTACIJE FM-A SUFINANSIRANO OD EVROPSKE UNIJE 1. Identifikacija osnovnih ciljeva pri uvodjenju FM-a (redukcija operacionih troškova, ušteda energije, optimizacija korišćenja prostornih resursa, očuvanje vrednosti nekretnina, unapredjenje radnog okruženja, promena imidža kompanije. . . ). 2. Formiranje FM tima koji uključuje i angažovanje eksternih konsultanata, identifikovanje subjekata iz same organizacije, kao i obezbedjenje povezanosti sa izvršnim rukovodstvom i nesmetan pristup informacijama. 3. Pravljenje organizacione strategije za FM i definisanje metoda i dinamike implementacije. 4. Snimanje postojeceg stanja objekata, opreme, postrojenja i procesa. 5. Početak korišćenja sistema FM-a i povratak inicijalnih ulaganja. Predavanje 2 WIFI Akademija za Facility Management

WIFI Akademija za Facility Management SUFINANSIRANO OD EVROPSKE UNIJE SNIMANJE POSTOJECEG STANJA Predavanje 2 WIFI Akademija za Facility Management

60

61

62

63

64

65

66