GGY 464 KONUT FNANSMANI VE YNETM Dr Hseyin

GGY 464 KONUT FİNANSMANI VE YÖNETİMİ Dr. Hüseyin YURDAKUL Ankara Üniversitesi UBF Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü

Menkul Kıymetleştirme Ø Çeşitli ticari ilişkiler sonucu ortaya çıkan tüketici, taşıt ve ipotek kredileri gibi sürekli nakit akışı yaratan varlıkların (alacakların) bir araya getirilmesi ve bu varlıkların yaratacağı nakit akımlarına istinaden menkul kıymet ihraç edilmesi işlemedir. Ø Menkul kıymetleştirmede varlıkların menkul kıymetlere dönüştürülmesi, birinin diğerinin yerine geçmesi şeklinde değil, varlıkların temsil ettiği alacak haklarının ihraç edilen menkul kıymetlere dayanak oluşturması şeklinde yapılmaktadır. Ø Menkul kıymetleştirme banka ve işletmelerin donuk alacaklarına likidite kazandıran, alacakların tahsili için vade tarihlerinin beklenmesini ortadan kaldıran, kaynak temininde yoğun bir şekilde kullanılan alternatif bir finans yöntemi, nakit akımı finansmanıdır. Ø Bir anlamda kredi bankacılığında "al/tut" stratejisi artık "al/sat" a dönüşmüş durumda.

Menkul Kıymetleştirme Ø Dünyada ilk menkul kıymetleştirme ipotek kredileri üzerine 1970’lerde ABD’de gerçekleştirilmiştir. Ø ABD’de ikincil ipotek piyasasının önemli aktörü olan Ginnie Mae sigortalanmış konut kredilerini menkul kıymete dönüştürerek, ilk menkul kıymetleştirme işlemini gerçekleştirmiştir. Ø Menkul kıymetleştirmede; Ø Alacaklar bilanço dışına çıkarılabilir. Ø Kredi havuzları oluşturulur. Ø İhraç edilen menkul kıymetlerin dönemsel yükümlülükleri ile kredilerden sağlanan nakit akışları eşleştirilir.

Menkul Kıymetleştirme Ø Dar Anlamda Menkul Kıymetleştirme Ø Krediyi kullandıran kurumun aktiflerini ivaz karşılığında özel amaçlı kuruma devretmesi ve kurumun menkul kıymetleştirme yapması bilanço dışı menkul kıymetleştirmedir. Ø Devredilen varlıklardan elde edilen nakit akımları sadece menkul kıymet sahiplerine yapılacak ödemelerde kullanılır. Ø Geniş Anlamda Menkul Kıymetleştirme Ø Hem bilanço içi hem de bilanço dışı menkul kıymetleştirmeyi kapsar. Ø Kaynak kurum bilançosunda yer alan likit olmayan alacakların benzer nitelikte olanlarını bir araya toplayacak oluşturulan alacak havuzunu teminat göstererek menkul kıymet ihraç etmesi bilanço içi menkul kıymetleştirmedir. Ø Bu durumda yatırımcı, bankanın ödeme gücü ile kredi borçlusunun ödeme gücünü olmak üzere iki teminata sahiptir.

Menkul Kıymetleştirme

Menkul Kıymetleştirme 6

Menkul Kıymetleştirmenin Temel Unsurları 1) Alacakların Kaynak Kurumun Malvarlığından Ayrılması Ø İhraç edilecek menkul kıymetlere dayanak alacakların, kaynak kurumun risklerinden arındırılması, Ø Özel amaçlı kuruluşu devredilerek, kaynak kuruluşun mal varlığından çıkarılması Ø Devredilen varlıklardan elde edilen nakit akımları sadece menkul kıymet sahiplerine yapılacak ödemelerde kullanılır. 2) 3) Özel Amaçlı Kurum Tarafından Menkul Kıymetlerin İhraç Edilmesi Ø İhraçtan sağlanan fonlar, kredilerin satın alınması nedeniyle kaynak kuruluşu aktarılır. Ø Özel amaçlı kurum aracı görevini görür. Alacakların Tahsilinden Elde Edilen Nakdin Menkul Kıymet Ödemelerinde Kullanılması Ø Dayanak varlık nakit akışları yatırımcılara ödenir. Ø Özel amaçlı kurum alacak havuzundan sağlanan kaynakla ödemeleri yapar. 7

Menkul Kıymetleştirmenin Nedenleri 1) Alacakları vadesinden önce nakde dönüştürmek 2) Kredi riskini transfer etmek Ø 3) Kredi verilebilir fonların hacmini büyütmek Ø 4) Bilançoda donuk alacakları nakde dönüştürerek Finansman kaynaklarını çeşitlendirerek kaynak maliyetini düşürmek Ø 5) Borçlunun ödeme yükümlülüklerini yerine getirmemesi riski Sermaye piyasalarından kaynak sağlama Mevduat vadesiyle kredilerin vadesi arasındaki farkı azaltmak Ø 3 -4 ay vadeli mevduat, 120 ay vadeli konut kredisi 8

Menkul Kıymetleştirilecek Varlıkların Özellikleri 1) Nakit Akışları: Varlığın nakit akışlarının sağlıklı bir şekilde tespit edilebilmesi ve bir ödeme planına bağlanmış olması 2) Alacakların tahsil edilememe veya geç tahsil edilme yüzdelerinin istatistiki olarak hesaplanabilmeli, hesaplanan yüzde düşük olmalı veya garanti mekanizmaları kullanılarak doğabilecek kayıplar azaltılmalı 3) Getiri Oranları: Menkul kıymetleştirmeye konu varlıkların getiri oranları ihraç edilen menkul kıymetlerin getiri oranından daha yüksek olmalıdır. 4) Vade Uyumu: Menkul kıymetleştirmeye dayanak varlıkların nakit yaratma aralığı ile ihraç edilecek menkul kıymetlerin nakit yaratma aralığı uyumlu olmalıdır. 5) Hukuki Temel: Alacaklar ve varsa teminatlarına ilişkin sözleşme ve diğer dokümanların tam ve hukuken geçerli olması gerekir. 6) Ekonomiklik: Varlıkların yeterli büyüklükte sayı ve değerde olması gerekir. 7) Benzerlik: Havuzdaki varlıkların benzer özelliklere sahip olması gerekir.

Menkul Kıymetleştirme Ø Ø Kredilendirmede tek bir kuruluş (banka) görev alırken Menkul kıymetleştirmede birden çok kurum görev alır Ø Kaynak Kurum-Konut Finansmanı Kuruluşu Ø Ø Ø Özel Amaçlı Kurum Ø Ø Ø İpotek Finansmanı Kuruluşu (ABD: Fannie Mae ve Freddie Mac) Konut Finansmanı Fonu Aracı Kurumlar/Yatırım Bankaları Ø Ø Ø Krediyi kullandıran kurumdur. Alacakların takip ve tahsilini sağlar. Oluşturulan menkul kıymetlerin yatırımcılara satışında görev alırlar. Önemli danışmanlık hizmetleri sunarlar (Alacakların seçimi, özel amaçlı kuruluşun kurulması, derecelendirme, güvence mekanizmaların oluşturulması, sürece ilişkin sözleşme ve belgelerin hazırlanması, borsada satış işlemleri vb. ) Derecelendirme Kuruluşu 10

Menkul Kıymetleştirme Ø Güvence Sağlayan Kuruluşlar Ø Kredi riskini azaltmak, menkul kıymetin daha yüksek derecelendirme notu almasını sağlamak ve pazarlama gücünü artırmak amacıyla geliştirilmiş bir takım güvence mekanizmaları bulunmaktadır. Ø İçsel Güvence Ø Alt/Üst Sınıflandırma (Senior/Junior), Alta Sınıflandırma (Subordination) veya Dilimleme (Tranching) Ø Fazla Teminatlandırma Ø Fon Yaratılması Ø Nakit akışlarının, ödemeleri karşılayamaması durumunda kullanılmak üzere oluşturulur. Avans veya getiri farkları kullanılır. Ø Rücu Hakkının Kullanılması Ø Kaynak kuruluş yerine yeni alacak koyma Ø Kaynak kuruluş yerine ödeme yapar 11

Menkul Kıymetleştirme Ø Güvence Sağlayan Kuruluşlar Ø Dışsal Güvence (İhraçcı Kurum Dışından Sağlanan) Ø Sigorta Şirketleri (Nakit akış veya alacakların tamamı) Ø Satıcı Garantisi Ø Kefalet Uygulaması 12

Menkul Kıymetleştirme Varlık-Teminat Havuzu 100 Milyon TL Üst Dilim (%25) 25 Milyon TL AAA Üst Orta Dilim (%25) 25 Milyon TL AA Orta Dilim (%25) 25 Milyon TL BB Alt Dilim (%25) 25 Milyon TL C 13

Menkul Kıymetleştirme Süreci ØBu süreç, finansal sektörde farklı uzmanlıklara sahip kurumların bir araya gelerek yürüttükleri çalışmanın sonucudur. 1)Varlıkların Seçimi: Varlıkların Özellikleri: Ø Ø Ø Nakit akımlarının belirli olması veya tahmin edilebilir olması Tahsil edilememe risklerinin düşük olması Vadelerinin uzun olması Alacağın kendisinin ve teminatlarının hukuken geçerli olması Nicelik olarak çok sayıda olması ve borçluların farklı olması Nitelik olarak aynı ve homojen olmaları 2)Özel Amaçlı Kurumun Kurulması Ø İflas riskinden uzak bir yapı 3)Alacakların Devri 4)Menkul Kıymet İhracı 5)Vade Tarihlerinde Ödeme Yapılması

Menkul Kıymetleştirme Süreci 1)Varlıkların Seçimi: Varlıkların Özellikleri: 2)Özel Amaçlı Kurumun Kurulması 3)Alacakların Devri Ø Aracı kurum (yatırım bankası) piyasanın nabzını tutarak ne kadar alacağın devredileceği hususunda kaynak kuruluşa yardımcı olur. Ø Devrin amacı teminattır. 4)Menkul Kıymet İhracı Ø Halka arz edilerek Ø Tahsisli veya nitelikli yatırımcılara satış 5)Vade Tarihlerinde Ödeme Yapılması Ø Alacak ödemeleri ile menkul kıymet ödemelerinin zaman ve tutar bakımından eşleşmesi

Menkul Kıymetleştirme İşleminde Sorunlar ØAhlaki Zaafiyet (Moral Hazard) Ø Kaynak kuruluşun kredi alma yeterliliği olmayan tüketicilere kredi vererek gereğinden fazla alacak meydana getirmesi Ø Bilgi asimetrisi- Kaynak kuruluş, menkul kıymetlerin dayanağı varlıklar hakkında yatırımcılardan daha fazla bilgiye sahiptir. Ø Kaynak kuruluş alacağı devrettikten sonra akıbeti ile ilgilenmez. ØMenkul kıymetler başka menkul kıymetlere dayanak olabilir. 16

Menkul Kıymetleştirilen Varlıkların Sınıflandırılması ØBilanço Dışı (Anglo-Sakson Hukuk Sistemi) Øİpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler (Mortgage Backed Securities, MBS) ØÖdeme Aktarmalı Menkul Kıymetler (Mortgage Pass-Through Securities. MPSs) ØTeminatlı İpotek Yükümlülükleri (Collateralized Mortgage Obligationss. CMOs) ØGetirisi Ayrılan İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler (Stripped Mortgage Backed Securities, SMBs) ØBilanço İçi (Kıta Avrupa Hukuk Sistemi) Øİpotek Teminatlı Tahviller (Covered Bond veya Mortgage Bonds) 17

Ödeme Aktarmalı Menkul Kıymetler (MPSs) ØÇok sayıda ipotekten oluşan ipotek grubuna dayalı olarak ihraç edilir. Øİpotek grubuna ait faiz ve anaparalar tahsil edilir, hizmet bedelleri ve garanti ödemeleri düşüldükten sonra bakiye tutarlar MPSs sahiplerine ödenir. ØMPSs sahipleri, payları oranında netleştirilmiş nakit akımlarından pay alır. ØÜç tür nakit akımı vardır: Ø Aylık Geri Ödemelerin Faiz Kısmı Ø Aylık Geri Ödemelerin Anapara Kısmı Ø Erken Ödemeler ØKredi riski ve erken ödeme riski, MPSs sahibinin üzerindedir. ØYatırımcı açısından her ay tahsil edilecek nakit akışlarında belirsizlik söz konusudur. ØMPSs Yapılandırılması: Alacak Havuzunun Ø Ağırlıklı Ortalama Faiz Oranının Ø Ağırlıklı Ortalama Vadesinin Ø Erken Ödeme Oranının 18

Ödeme Aktarmalı Menkul Kıymetler (MPSs) Kredi Tutarı (TL) Yıllık Faiz (%) Ağırlık A 20. 000 20 0, 20 B 30. 000 18 0, 30 C 50. 000 17 0, 50 Toplam 100. 000 Weighted Average Coupon (WAC) Servis Ücreti 0, 4 WAC Net Kredi A B C Toplam Kredi Tutarı Vadeye Kalan Süre (TL) (Ay) 20. 000 60 30. 000 90 50. 000 120 100. 000 Weighted Average Maturity (WAM) Ağırlıklı Ortalama Faiz (%) 4, 00 5, 40 8, 50 17, 90 17, 50 Ağırlıklı Ortalama Vade Ağırlık (Ay) 0, 20 12 0, 30 27 0, 50 60 99 19

Ödeme Aktarmalı Menkul Kıymetler (MPSs) ØErken ödeme, faizleri düştüğü durumlarda ortaya çıkar. ØErken ödeme oranı için geçmiş dönemlere ilişkin tecrübeler ve gözlemler kapsamında bir katsayı kullanılır. ØUygulamada vade yaklaştıkça erken ödeme artar. ØABD Uygulamasında; ØCPR (Conditional Prepayment Rate) Şartlı Erken Ödeme Oranı ØPSA (Public Securities Association) Kamu Menkul Kıymetler Birliği Ön Ödeme Ölçütü ØFHA (Federal Housing Administration) Federal Konut Birliği Ölçütü ØKonut satıldığında veya yeniden finansmana gidildiğinde, ipotekli kredi kapatılmakta ve menkul kıymet sahibi erken ödeme riskiyle karşıya kalmaktadır. 20

Teminatlı İpotek Yükümlülükleri (CMO) ØCMO’lar MPSs’lere kıyasla nakit akımlı bir yapıya sahip olmaları nedeniyle ihraççının pasifinde yükümlülük olarak gözükürler. ØABD’de CMO’lar AAA kredi derecesi ile ihraç edilirler Øİpotekli alacak hakları vade yapıları, riskleri ve getirileri açısından sınıflandırmaya tabi tutularak gruplandırılır ve her bir grup (tranche) temsil eden menkul kıymet ihraç edilir. ØFaiz ödemeleri konusunda gruplar arası imtiyaz bulunmazken; ana para ödemelerinde gruplar arası öncelik bulunur. ØÖncelikli grubun anapara ödemeleri bittikten sonra, diğer gruplara sırasıyla geçilir. 21

Teminatlı İpotek Yükümlülükleri (CMO) 22

Teminatlı İpotek Yükümlülükleri (CMO) 23

Getirisi Ayrılan İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler (SMBS) Øİpotek havuzundaki ipoteklerin faiz ve anapara nakit akımlarının birbirinden ayrıldığı ödeme aktarmalı menkul kıymettir. ØBir grup menkul kıymet faize bir grupta anapara ödemelerine dayalı olarak çıkarılır. Øİpotek havuzundan elde edilen faiz ve anapara ödemeleri SMBS sahiplerine eşit olmayan şekilde dağıtılır. ØPotansiyel risk ve getiri oranları yüksektir. ØPiyasa faiz oranlarına karşı hassastır. ØFaiz ve anapara ödemeleri dayanak havuzdan bağımsız belirlenebilir. ØFaizlerin düşmesi ile geri ödemeler artacağından, anapara kısmına bağlı SMBS’in değeri negatif etkilenecektir. ØFaizlerin yükselmesi durumunda ise anapara kısmına bağlı SMBS’in değeri pozitif etkilenecektir. 24

Getirisi Ayrılan İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler (SMBS) 25

İpoteğe Dayalı Tahviller (MBBs) ØBasit bir borçlanma aracıdır. ØKlasik tahvilin özelliklerini taşımakla birlikte kuvvetli bir teminat mekanizması vardır. ØTeminatlar ihraççının aktifinde, tahvillerde pasifinde yükümlülük olarak yer alır. ØTahvilin anapara ve faiz ödemeleri, ipotek kredilerinin nakit akışlarından farklıdır. Øİhraçcının genel sorumluluğu vardır. 26

Kaynaklar ØGayrimenkul Finansmanı, Kürşat Yalçıner, Detay Yayınları, Ankara ØGayrimenkul Piyasaları ve Finansmanı, Ali Hepşen, Literatür Yayınları, İstanbul 27

TEŞEKKÜRLER 28