GGY 464 KONUT FNANSMANI VE YNETM Dr Hseyin

GGY 464 KONUT FİNANSMANI VE YÖNETİMİ Dr. Hüseyin YURDAKUL Ankara Üniversitesi UBF Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü

Risk ve Getiri ØGetiri: Bir yatırımdan belirli bir dönem içerisinde yapılan yatırıma karşılık elde edilen gelirdir. ØSermaye kazancı (Capital Gain) ØFaiz (İnterest) ØSabit getirili varlıklar (Tahvil, bono) ØTemettü getirisi (Dividend Yield) ØPaylar vb. ØRisk: Bir olayın olmama şansını veya olasılığını ifade eder. Beklenilen getirinin elde edilememesini ve hedeften sapmayı ifade eder.

Risk ve Getiri ØRisk ve getiri arasında pozitif ilişki vardır. ØGeleneksel Finans: Bireyler riskten kaçınır, belirliliği belirsizliğe tercih eder. ØRisk Tutumuna Göre Yatırımcı Türleri: Ø Riskten kaçınan yatırımcı: Aynı düzey artış veya azalışta, azalışta daha fazla fayda kaybı yaşar. Ø Risk seven yatırımcı: Aynı düzey artış veya azalışta, azalışta daha az fayda kaybı yaşar. Ø Risk nötr yatırımcı: Aynı düzey artış veya azalışta, fayda kazanç ya da kaybı aynıdır. ØÖrnek: Bir yatırım yıl sonunda eşit olasılıkla 100 TL veya 200 TL ödeme yapacaktır. ØBeklenen Tutar: 100*0, 5 + 200*0, 5 =150 TL ØRiskten kaçınan yatırımcı belirsizlik nedeniyle bu yatırım için 150 TL’den daha az ödeme yapmak isteyecek. ØRisk seven yatırımcı ise 150 TL’den daha yüksek ödeme yapmak isteyecek ØRisk nötür yatırımcı ise 150 TL ödeme yapmak isteyecek

Risk ve Getiri Fayda Konkav Varlık/Servet Riskten Kaçan Yatırımcı Konveks Varlık/Servet Risk Nötür Yatırımcı Varlık/Servet Riskten Seven Yatırımcı

Getiri Hesaplama •

Getiri Hesaplama Örnek •

Getiri Hesaplama ØBeklenen Getiri: Yatırım tutarının gelecek bir dönem içinde ne kadar artacağını ifade eder. ØMuhtemel getirilerin gerçekleşme olasılığıyla ağırlıklandırılmış getirisidir. ØGelecekteki olası durumlarda olası getiriler ve bunların olasılıkları ortaya konur. Ekonomi Olasılık ABC A. Ş. Getiri Hazine Bonosu Getiri Kötü 0, 25 -0, 20 0, 15 Normal 0, 50 0, 20 0, 15 İyi 0, 25 0, 40 0, 15

Getiri Hesaplama • Ekonomi Olasılık ABC A. Ş. Getiri *Olasılık Kötü 0, 25 -0, 20 -0, 05 Normal 0, 50 0, 20 0, 10 İyi 0, 25 0, 40 0, 10 Beklenen Getiri 0, 15

Getiri Hesaplama Örnek

Risk Ölçümü ØOrtalamadan sapma ØBeklenen getiriden farklılaşmak ØGetirinin ortalama getiriden sapması ØStandart sapma ØGeçmişe yönelik standart sapma hesaplama ØGerçekleşen getiri standart sapması ØGeleceğe yönelik standart sapma hesaplama ØBeklenen getiri standart sapması

Gerçekleşen Getiri Riski •

Gerçekleşen Getiri Riski Örnek ØABC A. Ş. ’nin haftalık Cuma kapanış itibarıyla kapanış fiyatı aşağıdaki tablodaki gibidir. Bu firmanın 2. -11. hafta arasındaki getirisi ve riskini hesaplayınız. ABC A. Ş. 'nin Cuma kapanış Fiyatı 1. hafta 12 2. hafta 13 3. hafta 11 4. hafta 10 5. hafta 9 6. hafta 8 7. hafta 10 8. hafta 10 9. hafta 13 10. hafta 12 11. hafta 11

Gerçekleşen Getiri Riski Örnek 1. hafta 2. hafta 3. hafta 4. hafta 5. hafta 6. hafta 7. hafta 8. hafta 9. hafta 10. hafta 11. hafta Fiyatı 12 13 11 10 9 8 10 10 13 12 11 Getiri ØR 2 = (13 -12)/12 = 0, 08 Ø… 0, 08 -0, 15 -0, 09 -0. 10 -0, 11 0, 25 0, 00 0, 30 -0, 08 ØR 11 = (11 -12)/12 = -0, 08

Gerçekleşen Getiri Riski Örnek •

Gerçekleşen Getiri Riski Örnek 2. hafta 3. hafta 4. hafta 5. hafta 6. hafta 7. hafta 8. hafta 9. hafta 10. hafta 11. hafta Fiyat Getiri 13 0, 08 11 -0, 15 10 -0, 09 9 -0, 10 8 -0, 11 10 0, 25 10 0, 00 13 0, 30 12 -0, 08 11 -0, 08 0, 002 0, 002 0, 002 0, 082 -0, 156 -0, 093 -0, 102 -0, 113 0, 248 -0, 002 0, 298 -0, 079 -0, 085 0, 0067 0, 0242 0, 0086 0, 0103 0, 0127 0, 0616 0, 0000 0, 0890 0, 0062 0, 0072 0, 227 0, 025 0, 159

Gerçekleşen Getiri Riski Örnek 40, 0% 30, 0% 20, 0% 10, 0% -10, 0% 0 2 4 6 -20, 0% Ort Getiri-ort 8 10 12

Beklenen Getiri Riski •

Beklenen Getiri Riski Örnek ABC A. Ş. ’nin beklenen getirileri ve bu getirilerin Ekonomi gerçekleşme olasılıklarını Çok Kötü 0, 05 -0, 30 Kötü 0, 2 -0, 20 Normal 0, 5 0, 20 İyi 0, 2 0, 50 Çok İyi 0, 05 0, 75 yandaki gibidir. Bu firmanın beklenen getirisi ve riskini hesaplayınız. Olasılık ABC A. Ş.

Beklenen Getiri Riski Örnek • Ekonomi Olasılık (P) ABC A. Ş. p*r Çok Kötü 0, 05 -0, 30 -0, 02 Kötü 0, 2 -0, 20 Normal 0, 5 0, 20 -0, 04 0, 10 İyi 0, 2 0, 50 0, 10 Çok İyi 0, 05 0, 75 0, 04 Toplam 0, 18

Beklenen Getiri Riski Örnek Ekonomi Olasılık (P) Getiri (r) Çok Kötü 0, 05 -0, 30 0, 18 -0, 48 0, 233 0, 012 Kötü 0, 2 -0, 20 0, 18 -0, 38 0, 146 0, 029 Normal 0, 5 0, 20 0, 18 0, 02 0, 000 İi 0, 2 0, 50 0, 18 0, 32 0, 101 0, 020 Çok İyi 0, 05 0, 75 0, 18 0, 57 0, 322 0, 016 0, 077 0, 278

Varyasyon Katsayısı ØFaklı risk ve getirilere sahip olan paylar nasıl karşılaştırılacak, hangisi tercih edilmeli Risk Getiri A Payı 5 6 B Payı 4 3 Risk Getiri CV A Payı 5 6 0. 83 B Payı 4 3 1, 3

Olasılık Dağılımı

TEŞEKKÜRLER 23