GAYRMENKULE DAYALI VERGLERDE DEERLEME KAYNAKLI SORUNLAR VE GEREKSNMLER

GAYRİMENKULE DAYALI VERGİLERDE DEĞERLEME KAYNAKLI SORUNLAR VE GEREKSİNİMLER 1

Amaç Anayasa « Madde 73 – Herkes, kamu giderlerini karşılamak üzere, mali gücüne göre, vergi ödemekle yükümlüdür. Vergi yükünün adaletli ve dengeli dağılımı, maliye politikasının sosyal amacıdır. ……. . » • Servet, mali gücün en önemli göstergelerindendir. • Servet unsurlarından biri olan taşınmaz değerinin tespiti, mali gücün doğru ölçülmesi açısından çok büyük önem taşımaktadır. 2

Amaç • Bu nedenledir ki, Ø Adaletli ve dengeli bir vergi sisteminin oluşturulması, Ø Kayıt dışılığın azaltılması ve Ø Kamu gelirlerinin artırılması için, doğru ve güncel taşınmaz değerlerinin belirlenmesine ihtiyaç bulunmaktadır. 3

Taşınmaz Değerinin Esas Alındığı Bazı Kamu Gelirleri Emlak Vergisi Veraset ve İntikal Vergisi Tapu ve Kadastro Harcı GMSİ (Kira Geliri) Katma Değer Vergisi 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun Harcamalara Katılma Payı Kültür ve Tabiat Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı Ecrimisil Bedeli Diğer Kamu Gelirleri 4

Taşınmaz Değerinin Esas Alındığı Kamu Gelirleri Kamu gelirlerinin hesaplanmasında taşınmaz değeri; Ø Doğrudan taşınmazın değeri üzerinden, (Emlak Vergisi, V. İ. V. , Tapu ve Kadastro Harcı) Ø Üzerine yapıldığı arsanın metrekare değerine göre, (Katma Değer Vergisi) Ø Taşınmaz değerinin belli oranı üzerinden, (GMSİ, Harcamalara Katılma Payı) Dikkate alınmaktadır. 5

Emlak Vergisi Emlak vergisi; Emlak vergisi tarihin en eski vergilerinden birisidir. Bina, arsa ve arazi olarak tanımlanan taşınmazlar üzerinden alınan bir servet vergisidir. Bu verginin hesaplanmasında arsa, arazi ve binaların emlak vergi değerleri esas alınmaktadır. Emlak vergisi, dünyada genel olarak yerel idareler tarafından tahsil edilen bir vergidir. Türkiye’de uygulanan emlak vergisi de 1986 yılından beri belediyeler tarafından tahsil edilmektedir. 6

Emlak Vergisinin Tarihsel Gelişimi 1910 1931 Musakkafat Vergisi (bina vergisi) 1837 sayılı Bina Vergisi Kanunu, 1833 sayılı Arazi Vergisi Kanunu çıkarılmış. 1936 Bina ve arazi vergileri mahalli idarelere devredilmiş. 1970 29. 07. 1970 tarih ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu çıkarılmış. 1972 Beyan sistemine geçilmiş. 1972 -1985 Emlak vergisini tahsil görevini 1972 – 1985 yılları arasında Merkezi İdare üstlenmiştir. 1986 - … Tarh ve tahsil yetkisi belediyelere devredilmiştir. 2002 Beyan sistemi yerine bildirim sistemi getirilmiştir. 7

Veraset ve İntikal Vergisi Veraset ve intikal vergisi uygulamasında; İntikale konu olan mal gayrimenkul ise verginin hesaplanmasında emlak vergi değeri esas alınmaktadır. Veraset ve intikal vergisinde emlak vergi değeri doğrudan dikkate alınarak verginin matrahını oluşturmaktadır. Mükelleflerce ayrıca bir değer beyan edilmemektedir. 8

Tapu ve Kadastro Harcı Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanmaktadır. (492 sayılı Harçlar Kanunu Md: 63) Tapu kadastro harcına konu olan taşınmazlarda harç matrahı esasen mükelleflerin gerçek alım satım bedelidir. Ancak, asgari olarak emlak vergi değerinin altında bir değer beyan edilememektedir. 9

GMSİ (Kira Geliri Vergisi) Taşınmaz kira gelirinin vergilendirilmesinde, kiraya verilen gayrimenkullerin kira bedeli belli tutarın altında olamaz. Kiraya verilen bina ve arazide emsal kira bedeli, emlak vergi değerinin %5’i olarak hesaplanmaktadır. (193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu Md: 73) Buna göre taşınmazların yıllık kira bedelleri emlak vergi değerinin %5’inden aşağı olamamaktadır. 10

Katma Değer Vergisi Büyükşehirlerde ve net alanı 150 m 2’ye kadar olan Lüks veya I. sınıf inşaat olarak yapılan konutlardan; • Yapı ruhsatının alındığı tarihte üzerindeki arsanın metrekare vergi değeri; Ø 0 -999 TL arasındaki konutlarda KDV oranı ……. . . %1 Ø 1000 -2000 TL arasındaki konutlarda KDV oranı. . %8 Ø 2000 TL ve üzerindeki konutlarda ise bu oran. . . %18 olarak uygulanmaktadır. 11

6183 sayılı Kanun kapsamında; Borçlunun, kamu borcuna karşılık; - Satışa çıkarılan taşınmazının, satış komisyonu rayiç değerini belirlenmektedir. - Borçluya ait taşınmazlardan, merkezi kamu idarelerince ihtiyaç duyulanlar, KİK (Kamu İhale Kanununa) göre oluşturulan komisyon tarafından takdir edilecek değer üzerinden, satın alınabilmektedir. 12

Harcamalara Katılma Payı Harcamalara katılma payları: Belediyelerce yapılan: yol, kanalizasyon ve su tesisi harcamalarında taşınmaz sahiplerinden alınan bir kamu alacağıdır. Harcamalara katılma payları taşınmazın değerinin %2'sini geçememektedir. vergi Bu kapsamda, harcamalara katılma payları da emlak vergi değeri üzerinden hesaplanmaktadır. 13

Kültür ve Tabiat Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı Belediyeler ve il özel idarelerinin görev alanındaki kültür varlıklarının; Ø Korunması ve Ø Değerlendirilmesinde kullanılmak üzere, Ø Tahakkuk eden emlak vergisinin % 10'u nispetinde Katkı Payı tahsil edilmektedir. Kültür ve Tabiat Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı emlak vergi değerine bağlı olarak hesaplanmaktadır. 14

Ecrimisil; Hazine taşınmazının, İdarenin izni dışında izinsiz kullanımının karşılığı olarak alınan bir tazminattır. Bu bedel tespit komisyonunca tespit edilmektedir. Ecrimisil bedeli takdir edilirken, taşınmazın emlak vergi değerinin belli yüzdesinden az olamayacağı belirtilmiştir. 15

Vergi Değerinin Esas Alındığı Diğer Kamu Gelirleri Kamulaştırma Kamunun taşınmaz satışları Bu işlemlerde emlak vergi değerinden daha az hesaplanmamaktadır. 16

Taşınmaz Değerine Göre Tespit Edilen Bazı Kamu Gelirleri 2015 Emlak Vergisi Veraset ve İntikal Vergisi Tapu Harcı Harcamalara Katılma Payı (TL) 2016 5. 881. 830. 000 (TL) 4. 272. 102. 000 (Ocak-Eylül) 435. 266. 000 619. 416. 000 9. 530. 015. 000 10. 378. 834. 000 507. 444. 000 252. 357. 000 (Ocak-Eylül) Kültür ve Tabiat Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı 588. 183. 000 427. 210. 200 Ecrimisil 345. 095. 000 424. 550. 000 17

Emlak Vergi Değeri Emlak vergi değeri, bina, arsa ve arazi için tespit edilmektedir. Bina; yapıldığı madde ne olursa olsun gerek karada gerek su üzerindeki sabit inşaatı kapsamaktadır. Arsa; belediye sınırları içinde bulunan ve belediyece parsellenmiş araziyi ifade eder. Arazi; arz üzerinde yer alan ve sınırları, dağ, çit, duvar, ağaç, yol gibi tabiî ve sun'î işaretlerle çevrilmiş bulunan yeryüzü parçasıdır. (Genel Tebliğ: 6) 18

Taşınmaz Değerlerinin Belirlenmesi Emlak vergi değeri: Arsa ve Arazi Birim Değer Takdiri : 213 sayılı VUK’a göre oluşturulan arsa ve arazi komisyonlarınca arsa ve arazi birim değerleri takdiri yapılmaktadır. Bina İnşaat Metrekare Maliyet Bedeli: Maliye Bakanlığı ve Çevre ve Şhircilik Bakanlığınca inşaat metrekare maliyet bedelleri belirlenmektedir. [Arsa birim değeri + Bina inşaat maliyet bedeli] 19

Taşınmaz Değerlerinin Belirlenmesi Arsa Takdir Komisyonu ( V. U. K. Md: 72) Belediye başkanı veya vekili, Belediyenin yetkili bir memuru, Maliye Bakanlığından iki memur, Tapu sicil müdürü veya vekili, Ticaret odasından bir üye (varsa OSB’yi temsilen bir üye) İlgili mahalle veya köyün muhtarından kurulur. 20

Taşınmaz Değerlerinin Belirlenmesi Arazi Takdir Komisyonu ( V. U. K. Md: 72) Vali (başkan), Defterdar, Gıda, Tarım ve Hayvancılık Bak. İl müdürü, İl merkezlerindeki Ticaret ve Ziraat odasından seçilmiş birer üyeden oluşur 21

Taşınmaz Değerlerinin Belirlenmesi Merkez Komisyonu ( V. U. K. Mükerrer Md: 49) Vali veya vekili (başkan), Defterdar veya vekalet vereceği memur, Tapu sicil müdürü, Ticaret odası, SMM odası ve Esnaf ve Sanatkârlar Odaları Birliğince görevlendirilecek birer üyeden oluşur. 22

Arsa Vergi Değerinin Belirlenmesi Arsa vergi değer takdirleri; metrekare olarak ve dört yılda bir yapılmaktadır. Vergi değerinin takdirinde dikkate alınan hususlar: (Tüzük- Madde: 26) 1 - İşyerlerine ve meskûn yerlere ulaşım durumu, 2 - Bulunduğu meydan, cadde ve sokak itibariyle mevkii, 3 - Su, elektrik ve kanalizasyon gibi belediye hizmetleri, 4 - Hangi tür bina inşaatına müsait olduğu, 5 - İmar planındaki durumu, 6 - Topografik durumu, dikkate alınmaktadır. 23

Arazi Değerinin Takdiri İl veya ilçe için arazinin cinsi (kıraç, taban ve sulak) olarak sınıflandırılmaktadır. Arazi Türleri Kıraç arazi: Bariz olarak civardan yüksekte bulunan, meyilli ve sulanmayan arazidir. Taban arazi: Yağışların ve akarsuların toplandığı taban konumunda genellikle düz ve düze yakın meyilde ve iyi şartlarındaki arazidir. Sulak arazi: Kıraç ve taban arazilerden sulananlara sulak arazi denir. 24

Arazi Değerinin Belirlenmesi Teknik elemanlardan, bilirkişiden, gayrimenkul değerleme uzmanlarından yararlanılmaktadır. Alım-satım faaliyeti yapanlardan yararlanılır. Yıllık üretim değerinden yararlanılır. Arazinin kuru, sulu ve taban arazi olması durumu dikkate alınmaktadır. 25

Sorunlar Ve Çözüm Önerileri Sorunlar-1 Taşınmazların gerçek değerlerine yakın tutarlar belirlenememektedir. Genellikle değer artışları geçmiş yıllara ait yeniden değerleme oranı uygulanarak yapılmaktadır. Arazilerde takdir edilen birim değerler bir il veya ilçenin tamamı için kullanılmaktadır. Ülkede çok sayıda kurum birbirinden ayrı değerleme çalışmaları yapmaktadır. 26

Sorunlar Ve Çözüm Önerileri Sorunlar-2 Takdir işlemlerinde mahallinde inceleme yapılmamaktadır. Arsa ve arazilerin takdiri dört yılda bir yapılmaktadır. Takdir işlemlerinde bilimsel çalışmalardan yeterince yararlanılmamaktadır. Arazi takdirlerinde bulunmamaktadır. komisyonda köy muhtarı 27

Sorunlar Ve Çözüm Önerileri-1 Taşınmazların rayiç değerinin bulunabilmesine ilişkin standartlar belirlenmelidir. Değerleme yapan kurum ve kuruluşlar birbiri ile daha fazla işbirliği içinde olmalıdır. Komisyonların arsa takdirlerinde daha özenli çalışmaları gerekmektedir. Araziler için takdir edilen birim değerler bir il veya ilçe içinde daha çok farklılaştırılmalıdır. 28

Sorunlar Ve Çözüm Önerileri-2 Takdirlerde yerinde inceleme yapılmasına özen gösterilmelidir. Arazi takdirlerinde ilgili köy muhtarı da komisyona dahil edilmelidir. Arsa ve arazi takdiri dört yılda bir yapılmaktadır. Bu süre daha da kısaltılabilir. Taşınmaz değerlemesi konusunda çalışmalarından daha çok yararlanılmalıdır. bilimsel 29

Bina İnşaat Maliyet Bedelleri Binalar, kullanılış tarzlarına göre; Konutlar, İşyerleri Özellik gösteren diğer yapılar Binalar, taşıyıcı sistemlerine göre; Çelik karkas, Betonarme karkas, Yığma kâgir, Yığma yarı kâgir, Ahşap, Taş duvarlı (çamur harçlı), Gecekondu tarz ve vasfında ve Kerpiç ve diğer basit binalar Binalar, inşaatında kullanılan malzemenin cinsi, kalitesine göre ; Lüks inşaat, Birinci sınıf inşaat, İkinci sınıf inşaat, Üçüncü sınıf inşaat Basit inşaat olarak ayrılır. 30

İnşaat Maliyet Bedellerinin Tespiti Binalarda Maliyet Bedelinin Tespiti; İnşaat maliyet bedelleri her yıl Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca müştereken tespit edilmektedir. Bu değerlerin tespitinde müteahhit karı dikkate alınmamaktadır. Tespit edilen değerler metrekare ortalama inşaat maliyet bedelleridir. Tespit edilen bedellere karşı, 15 gün içinde sadece TOBB, Danıştay’da dava açabilmektedir. 31

Emlak Vergi Değerinin Hesabı Arsa ve arazi vergi değeri: Takdir edilen metrekare birim değeri ile arsanın/arazinin yüzölçümünün çarpılması suretiyle bulunur. Bina vergi değeri Binanın dıştan dışa yüzölçümü ile inşaat maliyet bedelinin çarpılması suretiyle binanın inşaat maliyet bedeli bulunur. Bu bedele; - kalorifer/klima için % 8, - asansör için % 6 oranında ilave yapılır. - Aşınma payı düşülür. Maliyet bedeline binanın arsa payının vergi değeri eklenerek binanın vergi değeri bulunur. 32

Sorunlar Ve Çözüm Önerileri Bina İnşaat Maliyet Bedelleri Sorunlar - 1 Belirlenen bina birim m² değerleri ülkenin tamamı itibarıyla belirlenmektedir. Binaların konumu dikkate alınmamaktadır. Binalar kullanış itibarıyla 23 türe ayrılmıştır. Kullanım sayısı artırılmalıdır. Bina inşaat sınıflarına dair cetvel güncellenmelidir. Bina aşınma oranları güncellenmelidir. 33

Sorunlar Ve Çözüm Önerileri Bina İnşaat Maliyet Bedelleri Sorunlar - 2 Binaların değerini artıran ortak kullanım alanları, vergi değerine yeterince dahil edilmemektedir. Bunlar; Açık otopark, kapalı otopark, Havuz Sosyal donatı ve spor alanları (futbol, tenis kortu vb. ) Hamam, sauna ve sağlıklı yaşam alanları gibi ortak kullanıma mahsus alanlardır. 34

Genel Değerlendirme-1 Taşınmaz değeri, birçok kamu hesaplanmasında esas alınmaktadır. gelirinin Bu nedenledir ki taşınmazların gerçek değerine göre değerlenmesinin bazı faydaları şunlardır: Ø Kamu gelirlerinin artırılmasını sağlayacaktır. Ø Adaletli ve dengeli bir vergi sisteminin oluşturulmasına katkı sağlayacaktır Ø Kayıt dışılığın azaltılmasına katkı sağlayacaktır. Ø Adil gelir dağılımı sağlanmasına yardımcı olacaktır. Ø Ekonomik planların sağlıklı yapılması için önemlidir. 35

Sonuç Ø Taşınmaz değerlemesine ilişkin farklı mevzuatlardaki düzenlemeler gözden geçirilmelidir. Ø Taşınmaz değerlemesi uzmanlık işidir, uzman kişilerin görüşlerinden yararlanılmalıdır. Ø Değerleme konusunda bilimsel çalışmalardan ve teknolojik imkanlardan daha fazla yararlanılmalıdır. Ø Değerlemeler daha kısa sürelerle güncellenmelidir. Ø Kurumlar arasında işbirliği ve bilgi paylaşımı artırılmalıdır. 36

TEŞEKKÜRLER 37