GAYRMENKUL FNANSMAN PYASALARINDA POTEKL KONUT KREDLER Yrd Do

  • Slides: 25
Download presentation
GAYRİMENKUL FİNANSMAN PİYASALARINDA İPOTEKLİ KONUT KREDİLERİ Yrd. Doç. Dr. M. Burak KAHYAOĞLU

GAYRİMENKUL FİNANSMAN PİYASALARINDA İPOTEKLİ KONUT KREDİLERİ Yrd. Doç. Dr. M. Burak KAHYAOĞLU

İPOTEK KAVRAMI • İpotek işlemi, doğmuş ya da ileride doğması muhtemel bir borç için

İPOTEK KAVRAMI • İpotek işlemi, doğmuş ya da ileride doğması muhtemel bir borç için bir taşınmaz malın, özellikle de gayrimenkulün teminat olarak gösterilesi işlemidir. • Gayrimenkul alıcısının (ipotek yaptıran) kredi veren kuruma (ipotek yapan) gerekli ödemeleri zamanında yapamaması durumunda, kredi veren kurum ipotek işlemine konu olan gayrimenkule el koyarak satışa çıkarmakta ve bu yolla krediyi tahsil etmeye çalışmaktadır.

İPOTEK KAVRAMI • İpotek piyasası ise daha geniş bir kavram olup, gayrimenkul üretiminden, pazarlamasından

İPOTEK KAVRAMI • İpotek piyasası ise daha geniş bir kavram olup, gayrimenkul üretiminden, pazarlamasından ve satışından başlayıp tasarrufların para ve sermaye piyasalarında değerlendirilmesi aşamasına kadar uzanan fonksiyonel bir piyasadır. • • Bu piyasa içerisinde; gayrimenkullerin üretimi, pazarlanması ve satışı; gayrimenkuller üzerine ipotek konulması ve kaldırılması; gayrimenkul alımına ilişkin ipotekli konut kredilerinin sağlanması; verilen kredilerin anapara, faiz ve diğer hizmet bedellerinin belirlenmesi; ipotekli konut kredilerinin menkul kıymetlere dönüştürülerek kurumlara yeni krediler için uzun vadeli fon sağlanması; ipotekli konut kredilerine dayalı menkul kıymetlerin sigortalanması, derecelendirilmesi ve yönetilmesi gibi fonksiyonlar yer almaktadır. • •

İpotek piyasaları, fonksiyonları bakımından; • birinci el ipotek piyasası (primary mortgage market) ve •

İpotek piyasaları, fonksiyonları bakımından; • birinci el ipotek piyasası (primary mortgage market) ve • ikinci el ipotek piyasası (secondary mortgage market) şeklinde iki alt piyasadan oluşmaktadır.

Birinci el ipotek piyasası • Birinci el ipotek piyasası, ipotekli konut kredilerinin düzenlendiği ve

Birinci el ipotek piyasası • Birinci el ipotek piyasası, ipotekli konut kredilerinin düzenlendiği ve kredi sağlayan kuruma doğrudan kaynak aktarımının yapıldığı bir piyasadır. Bu piyasanın katılımcıları; • ipotekli konut kredisi talebinde bulunan gerçek ya da tüzel kişiler ile • bu kredileri düzenleyen kurumlardır.

ikinci el ipotek piyasası Birinci el ipotek piyasasına likidite sağlamak amacı ile oluşturulan ikinci

ikinci el ipotek piyasası Birinci el ipotek piyasasına likidite sağlamak amacı ile oluşturulan ikinci el ipotek piyasasının temelini, • ipotekli konut kredilerinin ya da • bu kredilere dayalı menkul kıymetlerin alınıp satılması oluşturmaktadır. • Etkin bir ikinci el ipotek piyasası sayesinde likit olmayan varlıklar (ipotekli konut kredileri) likit ve tedavül kabiliyeti olan varlıklara (ipotekli konut kredilerine dayalı menkul kıymetlere) dönüştürülmektedir.

İpotek piyasaları Birinci el ipotek piyasasının gelişebilmesi, bir başka ifade ile yeni ipotekli konut

İpotek piyasaları Birinci el ipotek piyasasının gelişebilmesi, bir başka ifade ile yeni ipotekli konut kredilerinin verilebilmesi ve bunlar için kaynak yaratılabilmesi, ikinci el ipotek piyasasının etkin işlemesine bağlıdır.

BİRİNCİ EL İPOTEK PİYASASI VE İPOTEKLİ KONUT KREDİLERİ • Birinci el ipotek piyasası, temelde,

BİRİNCİ EL İPOTEK PİYASASI VE İPOTEKLİ KONUT KREDİLERİ • Birinci el ipotek piyasası, temelde, kişilerin ipotekli konut kredisi taleplerinin karşılandığı ve kişilerin ipotek karşılığı gayrimenkul sahibi oldukları piyasadır. • Bu piyasadan sağlanan uzun vadeli krediler ipotek ile teminat altına alınmakta, kredi kullanan kişiler ise aylık ödemelerle bu krediyi (anapara ve faizi ile birlikte) kredi dönemine bağlı kalarak geri ödemektedirler. • Bu noktada kredi veren kuruluşun finansal sistemin istikrarını koruyacak sınırlar dahilinde kredi kullandırması ön koşuldur. -doğru kredi analizi yapılması…

İPOTEKLİ KONUT KREDİLERİNİN DÜZENLENME SÜRECİ Aşama Durum Kişi, kredi veren kuruluştan kredi talebinde bulunur.

İPOTEKLİ KONUT KREDİLERİNİN DÜZENLENME SÜRECİ Aşama Durum Kişi, kredi veren kuruluştan kredi talebinde bulunur. 1 2 3 4 Kişinin kredibilitesi ölçülür. Gayrimenkulün incelenmesi ve değer tespiti yapılır. Gayrimenkulün değerin yüzde 70 -80’ini aşmamak üzere ve ipotekli konut kredisi kullanacak kişinin ödeme kapasitesini, istekleri ile uyumlu vade, faiz ve geri ödeme planını içeren krediyi oluşturur.

GAYRİMENKUL DEĞERİNİN BELİRLENMESİ Değerleme süreci aşağıda açıklanan aşamalardan oluşmaktadır: • İşin Tanımlanması • Ön

GAYRİMENKUL DEĞERİNİN BELİRLENMESİ Değerleme süreci aşağıda açıklanan aşamalardan oluşmaktadır: • İşin Tanımlanması • Ön İnceleme ve Veri Analizinin Yapılması • Değerleme Alternatiflerinin Analizi ve Sonuca Ulaşılması • Değerleme Raporunun Yazılması

İPOTEKLİ KONUT KREDİSİNİN VERİLMESİNDE KULLANILAN KRİTERLER Kredi veren kurum tarafından hem kendi riskini azaltmak

İPOTEKLİ KONUT KREDİSİNİN VERİLMESİNDE KULLANILAN KRİTERLER Kredi veren kurum tarafından hem kendi riskini azaltmak hem de kredi talebinde bulunana kredi verilip verilmeyeceğine karar vermek amacıyla aşağıda yer alan kriterler kullanılmaktadır. • İpotekli Konut Kredisi Tutarının Gayrimenkulün Değerine Oranı (Kredi Değer Oranı-LTV-Loan to Value Ratio) • İpotekli Konut Kredisi Ödemelerinin Kişinin Gelirine Oranı (Geri Ödeme Gelir Oranı-PTI-Payment to İncome Ratio)

LTV oranı • Kişilerin satın alacakları gayrimenkulün fiyatı ile alacakları kredi arasındaki fark, gayrimenkulün

LTV oranı • Kişilerin satın alacakları gayrimenkulün fiyatı ile alacakları kredi arasındaki fark, gayrimenkulün satın alınması sırasında peşin ödenir. • LTV oranının küçük olması kredi veren kurum açısından yüksek bir koruma ifade etmektedir; • LTV’nin %75 olması durumunda, İpotekli gayrimenkulün satış tarihinde taşınmazın piyasa değerinde yüzde 25 oranında bir düşüş olsa bile, bakiye kredi oranı satış bedeli üzerinden tahsil edileceği için, kredi veren kurum açısından peşinat kısmına kadar herhangi bir risk oluşmayacaktır.

PTI oranı • PTI oranı, gayrimenkul almak isteyen kişilerin başvurdukları kredinin geri ödeme tutarının,

PTI oranı • PTI oranı, gayrimenkul almak isteyen kişilerin başvurdukları kredinin geri ödeme tutarının, kişilerin aylık gelirlerine olan oranını ifade etmektedir. • Kişiler aylık gelirlerinin ne kadar az bir kısmını ipotekli konut kredisi borçları için ayırıyorlarsa, o kadar sağlıklı ödeme var demektir. • Genel olarak % 30 makul kabul edilir.

GAYRİMENKUL FİNANSMAN PİYASALARINDA İPOTEKLİ KONUT KREDİSİ TÜRLERİ • Bu piyasalarda kredi veren kurumlar, düzenlemiş

GAYRİMENKUL FİNANSMAN PİYASALARINDA İPOTEKLİ KONUT KREDİSİ TÜRLERİ • Bu piyasalarda kredi veren kurumlar, düzenlemiş oldukları kredilere talep yaratabilmek amacıyla farklı yapılarda ipotekli konut kredisi türleri geliştirmişlerdir. • • • Bu farklılaşmada kişilerin; ihtiyaçları, mali yapıları, geri ödemelerin yapılış, ülkenin içinde bulunduğu ekonomik durum ve geleceğe yönelik beklentiler etkili olmaktadır.

GAYRİMENKUL FİNANSMAN PİYASALARINDA İPOTEKLİ KONUT KREDİSİ TÜRLERİ Genel olarak ekonomik istikrarın yaşandığı gelişmiş ülkelerde;

GAYRİMENKUL FİNANSMAN PİYASALARINDA İPOTEKLİ KONUT KREDİSİ TÜRLERİ Genel olarak ekonomik istikrarın yaşandığı gelişmiş ülkelerde; • uzun vadeli, sabit faiz oranlı ve eşit geri ödemeli ipotekli konut kredileri yaygın olarak kullanılırken, Ekonomik istikrarsızlığın yaşandığı az gelişmiş ya da gelişmekte olan ülkelerde; • gözlenen enflasyon ve buna bağlı yüksek reel faiz oranları alternatif ipotekli konut kredisi türlerinin geliştirilmesini zorunlu hale getirmiştir.

SABİT FAİZLİ İPOTEKLİ KONUT KREDİSİ “klasik ipotekli konut kredisi” • Kredi alan taraf, bugünden

SABİT FAİZLİ İPOTEKLİ KONUT KREDİSİ “klasik ipotekli konut kredisi” • Kredi alan taraf, bugünden belirlenen bir vade içerisinde, kredi borç bakiyesinin anapara ve faizini eşit taksitler halinde geri ödemektedir. • Sabit faizli ipotekli konut kredilerinin yapıları gereği, vade sonunda kredi borç bakiyesi sıfıra inmekte ve alınan kredi tamamen geri ödenmektedir. • Bu tür kredinin ise, başlangıçta taraflar arasında belirlenen kredi faiz oranının kredi veren kurum tarafından vade sonuna kadar kesinlikle değiştirilememesi ve kurumun krediyi vadesinden önce geri çağıramamasıdır.

SABİT FAİZLİ İPOTEKLİ KONUT KREDİSİ “klasik ipotekli konut kredisi” • Tablo 3: 100. 000

SABİT FAİZLİ İPOTEKLİ KONUT KREDİSİ “klasik ipotekli konut kredisi” • Tablo 3: 100. 000 TL Tutarında Farklı Vade Ve Faiz Oranlarına Sahip Kredi İçin Geri Ödemeler 100. 000 TL Faiz Kredinin Aylık Faiz Oranları Ve Taksit Tutarları Toplam Ödeme Tutarları %2 %1, 5 %1 %0, 5 287 6 TL 220 5 TL 205 8 TL 201 7 TL 2539 TL 1802 TL 1610 TL 1543 TL 2224 TL 1435 TL 1200 TL 1101 TL 1933 TL 1110 TL 844 TL 716 TL 172. 60 8 TL 264. 57 7 TL 370. 49 5 TL 484. 16 7 TL 152. 3 61 TL 216. 2 22 TL 289. 8 77 TL 370. 3 98 TL 133. 4 67 TL 172. 1 65 TL 216. 0 30 TL 264. 2 58 TL 115. 9 97 TL 133. 8 94 TL 151. 8 94 TL 171. 9 44 TL Vade 60 Ay 120 Ay 180 Ay 240 Ay • Ekonomik gelişmişliği yakalayan, enflasyonu düşük ve istikrarlı, buna bağlı olarak da faiz oranlarının değişken olmadığı ülkelerde, sabit faizli ipotekli konut kredileri rahatlıkla uygulama alanı bulabilmektedir. Ancak, bu tür bir kredi, yüksek ve değişken oranlı enflasyonun hüküm sürdüğü ülkelerde kredi kurumları açısından ciddi riskleri de beraberinde getirmektedir.

SABİT FAİZLİ İPOTEKLİ KONUT KREDİSİ “klasik ipotekli konut kredisi” Genel olarak yüksek ve değişken

SABİT FAİZLİ İPOTEKLİ KONUT KREDİSİ “klasik ipotekli konut kredisi” Genel olarak yüksek ve değişken oranlı enflasyon yaşanan ülkelerde sabit faizli ipotekli konut kredileri veren kurumlar, temelde iki sorunla karşıya kalmaktadır. • • Bunlardan biri, vade uyumsuzluğu sorunu (maturity mismatch problem) ve enflasyonun kredi geri ödemeleri üzerindeki olumsuz etkisidir. • Vade uyumsuzluğu sorunu, temelde, kredi veren kurumların verdikleri ipotekli konut kredilerinin vadeleri ile bu kredileri verebilmek için sağladıkları fonların vadelerinin birbirlerinden farklı olmasının sonucudur.

DEĞİŞKEN FAİZLİ İPOTEKLİ KONUT KREDİSİ • Değişken faizli ipotekli konut kredileri, sabit faizli ipotekli

DEĞİŞKEN FAİZLİ İPOTEKLİ KONUT KREDİSİ • Değişken faizli ipotekli konut kredileri, sabit faizli ipotekli konut kredilerine alternatif olarak ilk kez 1981 yılından itibaren ABD piyasalarında uygulanmaya başlanmıştır. • Gayrimenkul finansman piyasalarına getirilen bu yenilik sayesinde, kredi veren kurum faiz oranı riskine karşı korunmuş, risk ipotekli konut kredisi borçlusuna aktarılmıştır. • Birinci el ipotek piyasalarında yoğun olarak kullanılan bu tür bir kredinin en önemli özelliği, kredi faiz oranının, kredi vadesi boyunca bir referans endekse (TÜFE) bağlanması ve ayarlama dönemlerinde endeksteki değişimlere bağlı olarak, aşağıya ya da yukarıya doğru yeniden belirlenmesidir.

DİĞER İPOTEKLİ KONUT KREDİSİ TÜRLERİ • • • Artan Ödemeli İpotekli Konut Kredisi Kazanç

DİĞER İPOTEKLİ KONUT KREDİSİ TÜRLERİ • • • Artan Ödemeli İpotekli Konut Kredisi Kazanç Paylaşımlı İpotekli Konut Kredisi Ayarlanabilir Faizli İpotekli Konut Kredisi Toptan Ödemeli İpotekli Konut Kredisi İndirimli İpotekli Konut Kredisi

Artan Ödemeli İpotekli Konut Kredisi • Bu tür kredilerde gelirlerinin yükseleceğini ya da tasarruf

Artan Ödemeli İpotekli Konut Kredisi • Bu tür kredilerde gelirlerinin yükseleceğini ya da tasarruf eğilimlerinin artacağı beklentisi olan kişiler için hazırlanmış bir kredi ödeme planı söz konusudur. • Dolayısıyla geri ödeme planları başlangıçta düşük tutulmakta, daha sonraki dönemlerde ise kademeli olarak artırılmaktadır.

Kazanç Paylaşımlı İpotekli Konut Kredisi • Bu kredi uygulamasında kredi veren kurumun gayri menkulün

Kazanç Paylaşımlı İpotekli Konut Kredisi • Bu kredi uygulamasında kredi veren kurumun gayri menkulün satılması durumunda bundan sağlanacak spekülatif kazanca yüzde 25 ile 75 arasında ortak olmaktadır. Enflasyonist süreçte ortaya çıkan bu tür kredilerde vade süresi 10 yıl olup gayrimenkulün 10 yıldan daha kısa sürede satılması durumunda, satış fiyatı esas alınarak taraflar arasında sözleşmede belirlenen oranlarda kazanç paylaşımına gidilmektedir. • Gayrimenkulün 10 yıl içerisinde satılmaması durumunda ise, gayrimenkulün piyasa fiyatı tespit edilerek kredi veren kurumun kazanç payı oranında kuruma ödeme yapılmaktadır. • Faiz oranı düşüktür.

Ayarlanabilir Faizli İpotekli Konut Kredisi • Bu tür kredilerde vade uzun tutulmakla birlikte kredi

Ayarlanabilir Faizli İpotekli Konut Kredisi • Bu tür kredilerde vade uzun tutulmakla birlikte kredi faiz oranları 3 -5 yıl gibi dönemler itibariyle periyodik olarak taraflarca yeniden pazarlık konusu edilmekte ve ayarlanmaktadır.

Toptan Ödemeli İpotekli Konut Kredisi • Bu tür kredilerde düşük peşinatlı ve düşük geri

Toptan Ödemeli İpotekli Konut Kredisi • Bu tür kredilerde düşük peşinatlı ve düşük geri ödemeli bir plan yapılmakta, anapara ve faiz ödemelerinin sözleşmede belirlenen vadede sonlandırılabilmesi için 5 ile 7 yılda bir yapılacak toplu ödemelere ihtiyaç duyulmakta ya da vadenin sonuna kalan borç tek bir seferde ödenmektedir.

İndirimli İpotekli Konut Kredisi • İndirimli ipotekli konut kredisinde kredi faizleri belirli bir dönem

İndirimli İpotekli Konut Kredisi • İndirimli ipotekli konut kredisinde kredi faizleri belirli bir dönem boyunca (genellikle 1, 5 ile 3 yıl arası) düşük belirlenmekte bu sayede krediye olan talep yüksek tutulmaktadır.