FUNGSI TANAH sebagai wadah Perkotaan Hakhak yang dapat

FUNGSI TANAH sebagai wadah Perkotaan Hak-hak yang dapat diperoleh 1. a. Hak Milik (untuk perumahan/usaha) b. Hak Guna Bangunan (untuk kantor, tempat usaha, pabrik atau industri) Jadi, HGB untuk memenuhi kebutuhan masyarakat modern, tapi pada dasarnya tetap dari Hukum Tanah Adat c. Hak Pakai d. Hak Pengelolaan (khusus untuk instansi pemerintah) 2. HAK-HAK SEKUNDER a. Hak Sewa b. Hak Pakai c. Hak Guna Bangunan d. Hak Gadai e. Hak Menumpang sebagai faktor produksi Pedesaan HAK-HAK PRIMER a. Hak Milik (untuk sawah atau kebun) b. Hak Guna Usaha (untuk perkebunan, peternakan dan perikanan) c. Hak Pakai a. Hak Sewa b. Hak Pakai c. Hak Usaha Bagi Hasil

Status subyek menentukan status tanah yang boleh dikuasai WNI BHI WNA / BHA § Hak Milik § Hak Guna Usaha § Hak Pakai (Pasal 42) § Hak Guna Usaha § Hak Guna Bangunan § Hak Pakai § Hak Sewa (Pasal 45 UUPA) § Hak Pakai § Hak Sewa § Hak Pengelolaan, khusus badan hukum Indonesia yang sahamnya milik Negara § Hak Gadai § Hak Usaha Bagi Hasil § Hak Menumpang

SISTEM PEROLEHAN TANAH STATUS TANAH YANG TERSEDIA TANAH NEGARA TANAH HAK TANAH HPL CARA PEROLEHANNYA Permohonan Hak STATUS TANAH YG DIPEROLEH H. H. H. Milik (HM) Guna Usaha (HGU) Guna Bangunan (HGB) Pakai (HP) Pengelolaan (HPL) 1. Pembebanan hak (pemberian hak baru di atas tanah HM) 2. Pemindahan hak (jual beli, tukar menukar, hibah wasiat) 3. Pembebasan hak (apabila yg tersedia tanah HM, dan calon subyeknya Badan Hukum Ind. ) 4. Pencabutan hak (upaya terakhir dan secara paksa untuk memperoleh semua jenis hak atas tanah) HGB, HP, H Sewa Bagian-bagiannya dpt diberikan kpd pihak ketiga melalui permohonan hak HM, HGB, HP HM, HGU, HGB, HP Tanah Negara (wajib diajukan permohonan hak thdp Tanah Negara)

Keperluan Perorangan (NON-komersial) Keperluan Perusahaan (Komersial-bisnis) Perolehan Tanah secara langsung (Pemindahan Hak-Jual Beli) Harus memperoleh Ijin Lokasi (PMNA/K. BPN No. 2. /1999)

Kewenangan Pemberian Hak-Hak atas Tanah Berdasarkan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Negara No. 1 Tahun 2011 1. Hak Guna Usaha (HGU) diberikan oleh: • Kepala BPN: untuk luas tanah lebih dari 1. 000 M² (100 Ha); • Kepala Kantor Wilayah BPN Provinsi: untuk luas tidak lebih dari 1. 000 M² (100 Ha). 2. Hak Guna Bangunan (HGB) diberikan oleh: • Kepala BPN: - untuk luas lebih dari 5. 000 M² (untuk perorangan) ; - untuk luas lebih dari 75. 000 M² (untuk badan hukum). • Kepala Kantor Wilayah BPN Provinsi: - untuk luas lebih dari 1. 000 M² dan tidak lebih dari 5. 000 M² (untuk perorangan) ; - untuk luas lebih dari 5. 000 M² (lima ribu meter persegi) dan tidak lebih dari 75. 000 M² (untuk badan hukum). • Kepala Kantor Kabupaten/Kota: . - untuk luas tidak lebih dari 1. 000 M² (untuk perorangan) ; - untuk luas tidak lebih dari 5. 000 M² (untuk badan hukum); - semua pemberian Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan 3. Hak Pakai (HP) Pertanian diberikan oleh: • Kepala Kantor Wilayah BPN Provinsi: untuk luas lebih dari 20. 000 M² (2 Ha) (untuk perorangan dan badan hukum) • Kepala Kantor Kabupaten/Kota: untuk luas tidak lebih dari 20. 000 M² (2 Ha) (untuk perorangan dan badan hukum) 4. Hak Pakai (HP) Non Pertanian diberikan oleh: • Kepala BPN: - untuk luas lebih dari 5. 000 M² (untuk perorangan); - untuk luas lebih dari 25. 000 M² (untuk badan hukum). • Kepala Kantor Wilayah BPN Provinsi: - untuk luas lebih dari 2. 000 M² dan tidak lebih dari 5. 000 M² (untuk perorangan); - untuk luas lebih dari 2. 000 M² dan tidak lebih dari 25. 000 M² (untuk badan hukum). • Kepala Kantor Kabupaten/Kota: - untuk luas tidak lebih dari 2. 000 M² (untuk perorangan dan badan hukum) - semua pemberian Hak Pakai atas tanah Hak Pengelolaan

PENDAFTARAN TANAH 1. PENDAFTARAN TANAH SEBAGAI LEGAL CADASTRE (RECHTSKADASTER) ADALAH PENDAFTARAN TANAH DALAM RANGKA MEMBERIKAN JAMINAN KEPASTIAN HUKUM. 2. PENDAFTARAN TANAH SEBAGAI FISCAL CADASTRE ADALAH PENDAFTARAN TANAH DALAM RANGKA KEPERLUAN PEMUNGUTAN PAJAK.

Pengertian Pendaftaran Tanah Adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti hak-haknya bagi bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya. (Pasal 1 PP No. 24 Tahun 1997)

Tujuan Pendaftaran Tanah 1. untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan; 2. untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan suatu perbuatan hukum mengenai bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar; 3. untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan. (Pasal 3 PP No. 24 Tahun 1997)

Obyek Pendaftaran Tanah 1. Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai; 2. Tanah Hak Pengelolaan; 3. Tanah wakaf; 4. Hak Milik atas Satuan Rumah Susun; 5. Hak Tanggungan; 6. Tanah Negara. (Pasal 9 PP No. 24 Tahun 1997)

Asas Pendaftaran Tanah 1. sederhana; 2. aman; 3. terjangkau; 4. mutakhir; 5. terbuka. (Pasal 2 PP No. 24 th 1997)

Fungsi Pendaftaran Tanah DALAM RANGKA PERMOHONAN HAK DAN PEMBEBANAN HAK TANGGUNGAN 1. Sebagai syarat konstitutif lahirnya hak/ lahirnya hak tanggungan; 2. Untuk keperluan pembuktian; DALAM RANGKA JUAL BELI TANAH 1. Untuk memperkuat pembuktian; 2. Untuk memperluas pembuktian.

Pendaftaran Tanah Secara Sistematik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan serentak yang meliputi semua obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/Kelurahan. Pendaftaran Tanah Secara Sporadik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau massal.

PEMELIHARAAN DATA A. Pembukuan perubahan yang terjadi : 1. Perubahan haknya a. Pembebanan Hak Tanggungan b. Pembebanan Hak Guna Bangunan/Hak pakai diatas Hak Milik 2. Perubahan Subyeknya a. Karena terjadi pemindahan hak : jual beli tanah, hibah, inbreng, tukar menukar dll. b. Pemindahan hak karena lelang c. Pewarisan karena hukum

3. Perubahan Tanahnya, karena: - Pemecahan, pemisahan dan Penggabungan B. Peralihan hak karena penggabungan, konsolidasi C. Hapusnya hak yang membebani hak atas tanah D. Perubahan data karena putusan hakim

SISTEM PENDAFTARAN TANAH Ada 2 macam sistem pendaftaran tanah: 1. Sistem Pendaftaran Akta (Registration of deeds) 2. Sistem Pendaftaran hak (Registration of titles)

SISTEM PENDAFTARAN TANAH A K T A Akta yang didaftar H A K Penciptaan hak baru dan perbuatan hukum yang menimbulkan perubahan kemudian (Yang harus dibuktikan dengan akta) Pejabat pertanahan bersikap pasif Pejabat pertanahan bersikap aktif Tanda bukti : Akta Setiap kali terjadi perubahan wajib dibuatkan akta sebagai buktinya dan cacat hukum pada suatu akta bisa mengakibatkan tidak sahnya perbuatan hukum yang dibuktikan dengan akta yang dibuat kemudian Tanda bukti : Buku Tanah dan sertipikat Setiap kali terjadi perubahan, tidak dibuatkan buku tanah baru melainkan dilakukan pencatatannya pada ruang mutasi yang disediakan pada buku tanah yang bersangkutan

Sistem Pendaftaran Tanah yang dipergunakan oleh Indonesia SISTEM PENDAFTARAN HAK Dasar Hukum : Pasal 29 dan Pasal 31 PP No. 24 Tahun 1997 Adanya : 1. Buku Tanah dan Surat Ukur 2. Sertipikat sebagai tanda bukti hak

SISTEM PUBLIKASI Sistem Publikasi: 1. Sistem Publikasi Positif 2. Sistem Publikasi Negatif

Perbedaan Sistem Publikasi POSITIF NEGATIF Pendaftaran atau pencatatan nama seseorang dalam buku tanah sebagai pemegang haklah yang membuat seseorang menjadi pemegang hak yang bersangkutan, bukan perbuatan pemindahan hak yang dilakukan (Title by registration, The registration is everything) Sahnya perbuatan hukum yang dilakukan yang menentukan berpindahnya hak kepada pembeli

Lanjutan POSITIF Dengan didaftarkannya namanya sebagi pemegang hak dalam buku tanah maka orang yang namanya terdaftar tersebut mempunyai hak yang tidak dapat diganggu gugat (indefeasible title) walaupun jika kemudian terbukti bahwa yang terdaftar sebagai pemegang hak tersebut bukan pemegang hak yang bersangkutan NEGATIF Pendaftaran tidak membuat seseorang yang memperoleh tanah dari pihak yang tidak berhak menjadi pemegang hak yang baru Berlaku asas nemo plus juris : orang tidak dapat menyerahkan atau memindahkan hak melebihi apa yang dia sendiri punyai

Lanjutan POSITIF NEGATIF Negara menjamin data yang disajikan, karena data yang disajikan dapat dipercaya kebenarannya dan daya mempunyai daya pembuktian yang mutlak Negara tidak menjamin data yang disajikan karena data yang disajikan dalam pendaftaran tidak boleh begitu saja dipercaya kebenarannya Selalu menggunakan sistem pendaftaran hak Kalau digunakan sistem pendaftaran akta sistem publikasinya selalu negatif

Lanjutan POSITIF NEGATIF Kelemahan : Dgn selesai dilakukan pendaftaran atas nama penerima hak, pemegang hak yang sebenarnya menjadi kehilangan haknya karena tidak dapat menuntut pembatalan perbuatan hukum tersebut (dlm keadaan tertentu hanya bisa menuntut ganti kerugian kpd Negara) Kelemahan : Biarpun sudah melakukan pendaftaran, pembeli selalu menghadapi kemungkinan gugatan dari orang yang dapat membuktikan bahwa dialah pemegang hak yang sebenarnya.

SISTEM PUBLIKASI Sistem publikasi yang digunakan : Sistem negatif yang mengandung unsur positif Alasan : Karena menghasilkan surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat Dasar Hukum : Pasal 19 ayat (2) huruf c, Pasal 23 ayat (2), Pasal 32 ayat (2), Pasal 38 ayat (2).

HAK JAMINAN ATAS TANAH Yaitu: Hak penguasaan atas tanah yang tidak memberikan wewenang kepada pemegangnya untuk menggunakan tanah yang dikuasainya tetapi memberikan wewenang untuk menjual lelang tanah tersebut apabila pemilik tanah tersebut (debitur) melakukan wanprestasi Lembaga : Hak Tanggungan Pengaturan: Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Bendabenda Yang Berkaitan Dengan Tanah

HAK TANGGUNGAN Hak Tanggungan adalah hak jaminan atas tanah yang dibebankan pada hak atas tanah, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor yang lain

SUBYEK HAK TANGGUNGAN a. Pemberi HT Orang atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek HT yang bersangkutan b. Pemegang HT Orang perseorangan atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang OBYEK HAK TANGGUNGAN: • Syarat : a. mempunyai nilai ekonomi b. dapat dipindahtangankan c. terdaftar dalam daftar umum (bersertipikat) d. ditunjuk oleh Undang-undang

• Obyek HT 1. Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan 2. Hak Pakai Atas Tanah Negara 3. Tanah dan Bangunan Rumah Susun dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang berdiri di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai yang diberikan oleh Negara.

PROSES PEMBEBANAN HAK TANGGUNGAN: 1. Tahap Pemberian Hak Tanggungan dihadapan PPAT yang membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan (untuk memenuhi syarat spesialitas) 2. Tahap Pendaftaran Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota (untuk memenuhi syarat publisitas)

Lahirnya Hak Tanggungan Pada saat dibuatkannya Buku Tanah Hak Tanggungan. Tanggal yang dicantumkan pada buku tanah Hak Tanggungan adalah hari ketujuh setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan untuk pendaftaran Hak Tanggungan

SERTIPIKAT HAK TANGGUNGAN TERDIRI DARI: a. Salinan Buku Tanah Hak Tanggungan b. Salinan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)

Hak atas Tanah untuk Pembangunan Rumah Susun a) Hak Milik b) Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas Tanah Negara c) Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas Hak Pengelolaan APABILA RUMAH SUSUN DIBANGUN DI ATAS TANAH HAK PENGELOLAAN, MAKA YANG PERLU DIPERHATIKAN: 1. Hak Pengelolaan hanya dapat diberikan kepada badan-badan hukum yang seluruh modalnya dimiliki oleh pemerintah atau/dan pemerintah daerah 2. Pelaku pembangunan wajib menyelesaikan status Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai di atas tanah Hak Pengelolaan tersebut sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku sebelum menjual sarusun yang bersangkutan.

HAK MILIK ATAS SATUAN RUMAH SUSUN Pemilikan perseorangan atas satuan-satuan rumah susun dan hak bersama yang meliputi: 1. Hak bersama atas bagian bersama 2. Hak bersama atas benda bersama 3. Hak bersama atas tanah bersama yang kesemuanya merupakan satu kesatuan hak yang tidak terpisahkan

TANDA BUKTI KEPEMILIKAN HMSRS Adalah Sertifikat hak milik atas satuan rumah susun, terdiri atas : a. Salinan Buku Tanah dan Surat Ukur atas Hak Tanah Bersama menurut ketentuan Peraturan Pemerintah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960; b. Gambar denah tingkat rumah susun yang bersangkutan, yang menunjukkan satuan rumah susun yang dimiliki; c. Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian-bersama, benda-bersama dan tanah-bersama yang bersangkutan; Kesemuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan.

RUMAH SUSUN DAN SATUAN RUMAH SUSUN SEBAGAI JAMINAN HUTANG Rumah susun berikut tanah tempat bangunan itu berdiri serta benda lainnya yang merupakan atau kesatuan dengan tanah tersebut dapat dijadikan jaminan hutang tanah hak pakai atas tanah Negara. Hak Tanggungana dapat juga dibebankan atas tanah beserta rumah susun yang akan dibangun sebagai jaminan pelunasan kredit yang dimaksudkan untuk membiayai pelaksanaan pembangunan rumah susun yang telah direncanakan di atas tanah yang bersangkutan dan yang pemberian kreditnya dilakukan secara bertahap sesuai dengan pelaksanaan pembangunan rumah susun tersebut. Hak milik atas satuan rumah susun dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani HT

Roya Parsial Apabila Hak Tanggungan hapus karena sebab-sebab tertentu maka perlu ada penghapusan Hak Tanggungan (roya). Dengan berlakunya UU Rumah Susun dimungkinkan dilakukan penghapusan Hak Tanggungan sebagian (Roya Parsial) dengan syarat harus diperjanjikan terlebih dahulu dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)

DAFTAR PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN TERKAIT MATA KULIAH HUKUM AGRARIA FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS INDONESIA

UNDANG-UNDANG • UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok -pokok Agraria • UU No. 20 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak atas Tanah dan Benda-benda Yang Ada Diatasnya • UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun • UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-benda Yang Berkaitan Dengan Tanah • UU No. 2 Tahun 2012

PERATURAN PEMERINTAH • PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah • PP No. 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun • PP No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah Negara • PP No. 41 Tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia PERATURAN PRESIDEN • Perpres No. 36 Tahun 2005 Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan untuk Kepentingan Umum • Perpres No. 65 Tahun 2006 tentang Perubahan atas Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan untuk Kepentingan Umum

PERATURAN MENTERI NEGARA AGRARIA/KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL • PMNA/Ka BPN No. 2 Tahun 1999 tentang Izin Lokasi • PKBPN No. 1 Tahun 2011 tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian Hak atas Tanah dan Kegiatan Pendaftaran Tanah Tertentu • PMNA/Ka BPN No. 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan