Framt baleiguflaga Dr sgeir Jnsson Dsent og deildarforseti
Framtíð íbúðaleigufélaga Dr. Ásgeir Jónsson Dósent og deildarforseti hagfræðideildar Háskóla Íslands
Staða efnahagsmála
0% -2% -4% -6% -8% 2018Á1 2017Á3 2017Á1 2016Á3 2016Á1 2015Á3 2015Á1 2014Á3 2014Á1 2013Á3 2013Á1 2012Á3 2012Á1 2011Á3 2011Á1 2010Á3 2010Á1 2009Á3 2009Á1 2008Á3 2008Á1 2007Á3 2007Á1 2006Á3 2006Á1 2005Á3 2005Á1 2004Á3 2004Á1 2003Á3 2003Á1 2002Á3 2002Á1 2001Á3 2001Á1 2000Á3 2000Á1 1999Á3 1999Á1 1998Á3 1998Á1 Hagvöxturinn virðist enn í fullum gangi Ársfjórðungsleg raun breyting landsframleiðslu 1998 -2 F 2018 12% 10% 8% 6% 4% 2%
Stjórnendur fyrirtækja í vaxandi vafa um framtíðina Væntingar íslenskra fyrirtækja á núverandi ástandi og eftir sex mánuði 250 200 150 100 50 0 Sep 2002 Sep 2003 Sep 2004 Sep 2005 Sep 2006 Sep 2007 Sep 2008 Sep 2009 Sep 2010 Sep 2011 Sep 2012 Sep 2013 Sep 2014 Sep 2015 Sep 2016 Sep 2017 Sep 2018 Mat á núverandi stöðu Væntingar til sex mánaða
Heimilin líka með áhyggjur? Væntingar íslenskra heimila á núverandi ástandi og eftir sex mánuði 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 Mar-01 Mar-02 Mar-03 Mar-04 Mar-05 Mar-06 Mar-07 Mar-08 Mar-09 Mar-10 Mar-11 Mar-12 Mar-13 Mar-14 Mar-15 Mar-16 Mar-17 Mar-18 Mat á núverandi ástandi Væntingar til 6 mánaða
Hve hátt getum við farið? Vísitala kaupmáttar, 1990 -2018 160 150 140 130 120 110 100 90 80 70 60 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
0% -2% -4% -6% 2018Á1 2017Á3 2017Á1 2016Á3 2016Á1 2015Á3 2015Á1 2014Á3 2014Á1 2013Á3 2013Á1 2012Á3 2012Á1 2011Á3 2011Á1 2010Á3 2010Á1 2009Á3 2009Á1 2008Á3 2008Á1 2007Á3 2007Á1 2006Á3 2006Á1 2005Á3 2005Á1 2004Á3 2004Á1 2003Á3 2003Á1 2002Á3 2002Á1 2001Á3 2001Á1 2000Á3 2000Á1 1999Á3 1999Á1 1998Á3 1998Á1 Hið opinbera að fara að verða leiðandi í hagvextinum Vöxtur samneyslu, ársfjórðungslegur vöxtur frá 1998 8% 6% 4% 2%
0 -20, 000 -40, 000 -60, 000 1995 Q 1 1995 Q 3 1996 Q 1 1996 Q 3 1997 Q 1 1997 Q 3 1998 Q 1 1998 Q 3 1999 Q 1 1999 Q 3 2000 Q 1 2000 Q 3 2001 Q 1 2001 Q 3 2002 Q 1 2002 Q 3 2003 Q 1 2003 Q 3 2004 Q 1 2004 Q 3 2005 Q 1 2005 Q 3 2006 Q 1 2006 Q 3 2007 Q 1 2007 Q 3 2008 Q 1 2008 Q 3 2009 Q 1 2009 Q 3 2010 Q 1 2010 Q 3 2011 Q 1 2011 Q 3 2012 Q 1 2012 Q 3 2013 Q 1 2013 Q 3 2014 Q 1 2014 Q 3 2015 Q 1 2015 Q 3 2016 Q 1 2016 Q 3 2017 Q 1 2017 Q 3 2018 Q 1 Það virðist vera að fjara undan krónunni Samtala vöru- og þjónustuviðskipta, milljarðar króna 1995 -2018 60, 000 40, 000 20, 000
Hagkerfið að hægja á sér? § § § • • Hagvöxtur á fyrstu 6 mánuðum ársins var mun meiri en búist var við – mjög líklegt að eitthvað hægi á seinni hluta ársins. Einkaneysla hefur verið leiðandi í hagvextinum – eldsneytið hefur komið frá mikilli hækkun launa a síðustu 3 árum. Þróun launa og skatta mun ráða áframhaldandi gangi einkaneyslu – þess vegna skipta komandi kjarasamningar höfuðmáli. Munu stjórnvöld auka kaupmáttinn með skattlækkunum? Samkvæmt nýbirtum fjárlögum eiga ríkisútgjöld að aukast 56 milljarða á næsta ári – mjög líklegt að vöxtur samneyslu muni drífa áfram hagkerfið. Það er heldur að hægja á hagkerfinu en það bendir ekki til annars en vöxturinn haldi áfram á næsta ári. Það er nægjanlegt eldsneyti eftir fyrir 2 -3 ára vöxt í viðbót.
Staða fasteignamarkaðarins
Verðið á markaðinum virðist komið í jafnvægi Mánaðarleg hækkun fasteignaverðs að raunvirði og nafnvirði, 2004 til 2018 50. 00 40. 00 30. 00 20. 00 10. 00 Jan-04 Jan-05 Jan-06 Jan-07 Jan-08 Jan-09 Jan-10 Jan-11 Jan-12 (10. 00) (20. 00) (30. 00) Nafnverð Raunverð Jan-13 Jan-14 Jan-15 Jan-16 Jan-17 Jan-18
Velta á markaði hefur verið að taka við sér í haust Velta miðað við fjölda kaupsamninga, eftir mánuðum, 2000 -2017 1200. 0 1000. 0 800. 0 600. 0 400. 0 200. 0 Jan-00 Jan-01 Jan-02 Jan-03 Jan-04 Jan-05 Jan-06 Jan-07 Jan-08 Jan-09 Jan-10 Jan-11 Jan-12 Jan-13 Jan-14 Jan-15 Jan-16 Jan-17 Jan-18
Meðal sölutíminn er aftur að minnka Meðalsölutíma fasteigna á mbl. is eftir mánuðum, 2006 -2018 3. 50 3. 00 2. 50 2. 00 1. 50 1. 00 0. 50 0. 00 Aug-06 Aug-07 Aug-08 Aug-09 Aug-10 Aug-11 Aug-12 Einbýli/raðhús/parhús Aug-13 Fjölbýli/hæðir Aug-14 Aug-15 Aug-16 Aug-17 Aug-18
Fasteignaverð er hærra að raunvirði en 2007 Fasteignaverð að raunvirði (miðað við VNV), eftir ársfjórðungum, 1970 -2017 280 260 240 220 200 180 160 140 120 100 Jan-02 Jan-03 Jan-04 Jan-05 Jan-06 Jan-07 Jan-08 Jan-09 Jan-10 Jan-11 Jan-12 Jan-13 Jan-14 Jan-15 Jan-16 Jan-17 Jan-18
50 1994 -01 1994 -06 1994 -11 1995 -04 1995 -09 1996 -02 1996 -07 1996 -12 1997 -05 1997 -10 1998 -03 1998 -08 1999 -01 1999 -06 1999 -11 2000 -04 2000 -09 2001 -02 2001 -07 2001 -12 2002 -05 2002 -10 2003 -03 2003 -08 2004 -01 2004 -06 2004 -11 2005 -04 2005 -09 2006 -02 2006 -07 2006 -12 2007 -05 2007 -10 2008 -03 2008 -08 2009 -01 2009 -06 2009 -11 2010 -04 2010 -09 2011 -02 2011 -07 2011 -12 2012 -05 2012 -10 2013 -03 2013 -08 2014 -01 2014 -06 2014 -11 2015 -04 2015 -09 2016 -02 2016 -07 2016 -12 2017 -05 2017 -10 2018 -3 Fasteignaverð miðað við laun er enn lægra Fasteignaverð á móti launum og byggingarvístölu 1994 -2018 210 190 170 150 130 110 90 70 Húsnæðisverð á móti byggingarvísitölu Húsnæðisverð á móti launavísitölu
0 1980 Q 1 1980 Q 4 1981 Q 3 1982 Q 2 1983 Q 1 1983 Q 4 1984 Q 3 1985 Q 2 1986 Q 1 1986 Q 4 1987 Q 3 1988 Q 2 1989 Q 1 1989 Q 4 1990 Q 3 1991 Q 2 1992 Q 1 1992 Q 4 1993 Q 3 1994 Q 2 1995 Q 1 1995 Q 4 1996 Q 3 1997 Q 2 1998 Q 1 1998 Q 4 1999 Q 3 2000 Q 2 2001 Q 1 2001 Q 4 2002 Q 3 2003 Q 2 2004 Q 1 2004 Q 4 2005 Q 3 2006 Q 2 2007 Q 1 2007 Q 4 2008 Q 3 2009 Q 2 2010 Q 1 2010 Q 4 2011 Q 3 2012 Q 2 2013 Q 1 2013 Q 4 2014 Q 3 2015 Q 2 2016 Q 1 2016 Q 4 2017 Q 3 Raunvaxtakostnaður húsnæðis hefur verið stöðugur Húsnæðisverð á föstuverðlagi margfaldað með langtímaraunvöxtum, 1980 -2017 0. 09 0. 08 0. 07 0. 06 0. 05 0. 04 0. 03 0. 02 0. 01
Aukið framboðið er þegar komið í pípurnar Íslenskt fasteignaverð að raunvirði, eftir ársfjórðungum, 1970 -2017 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 0 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 500 Byrjað á árinu Fjöldi íbúða Fullgert á árinu Fjöldi íbúða
Sterkir kraftar halda við fasteignamarkaðinn § § Mjög sterkir langtímakraftar hafa verið að þrýsta fasteignaverði upp á höfuðborgarsvæðinu allt frá árinu 1995. Allt leggst á sömu sveif: § § § Aukinn kaupmáttur Stækkun höfuðborgarsvæðisins Aukinn umferðarþungi á stofnbrautum Lækkun vaxta. Þrátt fyrir miklar verðhækkanir á undanförnum árum er fasteignaverð sem áður í línu við efnahagslíf, fjármagnsmarkað og samgöngukerfi. Þegar litið er fram í tímann getur hins vegar margt gerst § § § Efnahagslífið getur tekið dýfu Gengi krónunnar getur fallið með tilheyrandi verðbólguskoti Framboðssprengja eftir 3 ár? • Stóra myndin er samt sú sama – mjög sterkir langtímakraftar styðja við fasteignaverðið – bæði hækkun launa og lækkun vaxta.
Staðan á leigumarkaði
50. 000 manns á íslenska leigumarkaðnum Hlutfall heimila eftirfarandi landa sem eru á leigumarkaði 40% 38% 35% 30% 28% 21% 20% 17% 10% Heimild: Eurostat, Hagstofa Íslands 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Hlutfallsleg hækkun leiguverðs eftir svæðum höfuðborgarinnar frá árinu 2011 Útreikningar miða við meðalstærð- og verð íbúða sl. sjö ár Mosfellsbær og Kjalarnes 75% 72% Reykjavík, austan Kringlumýrarbrautar 97% 84% 108% Reykjavík, vestan Kringlumýrarbrautar og Seltjarnarnes 86% Grafarvogur, Grafarholt, Árbær, Norðlingaholt og Úlfarsárdalur 89% Breiðholt Kópavogur Heimild: Þjóðskrá Íslands Garðabær
Leiguverð hefur fylgt launum frá árinu 2011 Vísitölur (2011 Q 1=100) 170 150 147 130 120 110 105 Heimild: Þjóðskrá Íslands, Hagstofa Íslands Vísitala leiguverðs í hlutfalli við vísitölu neysluverðs Q 2 18 18 Q 1 20 Q 4 20 17 Q 3 20 17 Q 2 20 Q 1 17 20 17 Q 4 20 Q 3 16 20 16 Q 2 16 20 Q 1 20 16 Q 4 20 15 Q 3 20 Q 2 15 20 15 Q 1 20 Q 4 15 20 14 Q 3 14 20 Q 2 20 14 Q 1 20 14 Q 4 20 13 Q 3 20 13 Q 2 20 Q 1 13 20 13 Q 4 12 20 Q 3 20 12 Q 2 Vísitala leiguverðs 20 12 Q 1 20 12 Q 4 20 11 Q 3 20 Q 2 11 20 20 11 Q 1 90 Vísitala leiguverðs í hlutfalli við vísitölu kaupmáttar launa
Leigan ekki þungbærari hér en á Norðurlöndum Hlutfall heimila á leigumarkaði er eyða meira en 40% af ráðstöfunartekjum í leigu 2010 og 2016 2011 2016 35% 34% 32% 28% 19% 17% 13% Heimild: Eurostat 15%
Að leigja eða kaupa? Fórnarkostnaður við eigin húsnæði í hlutfalli við leigu, vísitala (1997=100) 140 Hagstæðara að leigja? 130 Hátt hlutfall gefur í skyn að leiguverð sé hlutfallslega lágt miðað við kaupverð 120 110 100 Hagstæðara að kaupa? 90 80 Lágt hlutfall gefur í skyn að leiguverð sé hlutfallslega hátt miðað við kaupverð 70 60 18 20 17 20 16 20 15 20 14 20 13 20 12 20 11 20 10 20 09 20 08 20 07 20 06 20 05 20 04 20 03 20 02 20 Heimild: Hagstofa Íslands
Leigufélög á Íslandi § § Hækkun fasteignaverðs frá 2011 hefur verið rekin áfram af hækkun launa og lækkun vaxta – það hefur leitt til kerfisbreytinga. Nú þarf meira eigið fé til þess að komast inn á fasteignamarkaðinn – en fjármagnskostnaðurinn er léttbærari eftir að fólk er komið inn á markaðinn. Þá fylgir mikil áhætta skuldsettum fasteignakaupum – óstöðugleiki í verðlagi og fasteignaverði skapa sveiflur í fjármagnskostnaði og eiginfjárstöðu. Þetta skapar sjálfkrafa þörf fyrir leigufélög sem bjóða langtíma samninga § § § Ungt fólk þarf tíma til þess að safna sér upp eigin fé til eigin fasteignakaupa. Það er fjárhagslega öruggara að leiga en að eiga – ef stöðug langtímaleiga er í boði. Nauðsynlegt að tryggja hagstæða leigu fyrir þá sem standa höllum fæti í samfélaginu – það er verkefni opinberra aðila. Hins vegar þarf að vera þroskaður, frjáls leigumarkaður til staðar fyrir „venjulegt“ fólk sem hefur þokkalega atvinnu. Mikilvægt að búa vel að huga að verðmyndun á frjálsum leigumarkaði.
Um tengsl leigu og vaxta
Leiga húsnæðis skilar 6 -7% ávöxtun á höfuðborgarsvæðinu Ávöxtun af útleigu íbúða eftir hverfum. Útreikningar taka mið af meðalstærð og verði íbúða 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Breiðholt Garðabær, Hafnarfjörður og Álftanes Grafarvogur, Grafarholt, Árbær, Norðlingaholt og Úlfarsárdalur Kjalarnes og Mosfellsbær Einstaklingar Heimild: Þjóðskrá Íslands Fyrirtæki Kópavogur Reykjavík milli Reykjavík, vestan Kringlumýrarbrautar og Reykjanesbrautar og Seltjarnarnes
Leigusala nær ekki upp í fórnarkostnað fjármagns Samanburður á ávöxtunarkröfu á markaði og væntrar ávöxtunar á útleigu 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% Q 1 Q 4 18 20 17 Q 3 Q 2 17 20 20 Q 1 17 5 ára óverðtryggð ávöxtunarkrafa ríkisbréfa + 1, 5 % áhættuálag 20 Q 4 17 20 16 Q 3 Q 2 16 20 20 Q 1 16 20 16 Q 4 Q 3 Q 2 15 20 20 15 20 Q 1 15 20 15 Q 3 Q 4 14 20 20 Q 2 14 20 Q 1 Q 4 14 14 20 20 Q 3 13 20 Q 2 13 20 13 Q 1 Q 4 13 20 20 Q 3 12 20 12 Q 2 12 20 Q 1 Q 4 12 20 20 Q 3 11 20 11 Q 2 Q 1 11 20 20 11 20 Heimild: Þjóðskrá Íslands, Hagstofa Íslands, Seðlabanki Vænt ávöxtun leigusala Íslands
Ávöxtun af útleigu íbúða í meðalstærð, innan og utan borgarmiðju Í samanburði við 10 ára ríkisskuldabréf 8. 00% 7. 00% 6. 00% 5. 00% 4. 00% 3. 00% 2. 00% 1. 00% 0. 00% Heimild: Numbeo, Macrobond Innan borgarmiðju Utan borgarmiðju Ávöxtun af 10 ára ríkisskuldabréfum
Leigan á Íslandi § § § Vextir og leiga eru spegilmyndir hvors annars- hvoru tveggja er mælikvarði á fórnarkostnað fjármagns. Arðsemi húsnæðisleigu er 6 -7% hérlendis sem er hærra en á Norðurlöndum en vaxtagrunnurinn sem markar fórnarkostnað fjármagns – þ. e. ríkisvextir – er hærri hér en þekkist þar. Hins vegar er raunveruleg arðsemi umfram fórnarkostnað – mun lægri hér en á Norðurlöndum vegna þess hve ríkisvextir eru háir. Það er því lítil innistæða fyrir digrum yfirlýsingum um leiguokur. En að sama skapi er eðlilegt að almenningur á Íslandi kveinki sér undan mjög hárri leigu. En hvernig á að lækka vexti og leigu hérlendis?
1 ARION CBI 29 ISLA CBI 19 ISLA CBI 22 ISLA CBI 24 ISLA CBI 26 LBANK CBI 22 7. 9. 2018 7. 7. 2018 7. 5. 2018 7. 3. 2018 7. 11. 2017 7. 9. 2017 7. 7. 2017 7. 5. 2017 7. 3. 2017 7. 11. 2016 7. 9. 2016 7. 7. 2016 7. 5. 2016 7. 3. 2016 7. 11. 2015 7. 9. 2015 7. 7. 2015 7. 5. 2015 7. 3. 2015 7. 11. 2014 7. 9. 2014 7. 7. 2014 7. 5. 2014 7. 3. 2014 7. 11. 2013 7. 9. 2013 7. 7. 2013 7. 5. 2013 7. 3. 2013 7. 11. 2012 7. 9. 2012 7. 7. 2012 7. 5. 2012 7. 3. 2012 Verðtryggð fjármögnun bankanna er 3% kjörum Sértryggðar útgáfur bankanna, verðtryggð krafa, 2012 -2018 4 4 3 3 2 2
Fastir verðtryggðir vextir lífeyrissjóðanna eru 3, 5% Fastir og breytilegir verðtryggðir húsnæðis vextir lífeyrissjóða, september 2018 4. 0 3. 5 3. 0 2. 5 2. 0 1. 5 1. 0 Almenni Birta Festa Frjálsi Gildi Breytilegir verðtryggðir LSR Fastir verðtryggðir Live Stapi Söfnunarsjóður
Útboðsgengi fasteignafélaganna er um 3, 5 -3, 6% Meðal útboðskrafa í skuldabréfaútgáfum fasteignafélaganna, 2015 -2018 4. 00% 3. 50% 3. 00% 2. 50% 2. 00% 1. 50% 1. 00% 0. 50% 0. 00% REITIR 151244 REGINN 250948 EIK 161047
Ríkisvextir lækka en útboðskrafan stendur kyrr Álag skuldabréfaútgáfu fasteignafélagsins Reita á ríkistryggða vexti 3. 6% 1. 9% 1. 7% 3. 1% 1. 5% 1. 3% 2. 6% 1. 1% 0. 9% 2. 1% 0. 7% 0. 5% 1. 6% May 15 Dec 15 Jun 16 HFF 150434 Jan 17 Jul 17 Álag Reitir 44 ofan á HFF 34, h. ás Feb 18 Sep 18 Álag Reitir 24 ofan á HFF 24, h. ás 0. 3% Mar 19
Hvernig á að lækka leigu og vexti? • • • Hin 3, 5% uppgjörskrafa lífeyrissjóðanna virðist skapa ákveðið vaxtagólf á Íslenskum fjármagnsmarkaði. Það vantar fleiri þátttakendur á skuldabréfamarkaði þar sem erlendum fjárfestum er haldið frá með innflæðishöftum. Opinn fjármagnsmarkaður er forsenda virkrar samkeppni sem skilar bæði lægri ríkisvöxtum sem og lægri vaxtamun við fjármálalega milligöngu, auk þess að opna nýjar leiðir til fjármögnunar. Bindiskylda Seðlabankans á erlent innflæði fjármagns á skuldabréfamarkaðinn veldur því töluverðum kostnaði fyrir íslensk heimili og ýtur undir bæði hærri leigu og hærri langtímavexti. Jafnframt er nauðsyn að huga að uppgjörsaðferðum lífeyriskerfisins.
Niðurstaða
Helstu niðurstöður § § § § Aðgerðir hins opinbera í sköttum og útgjöldum skipta höfuðmáli fyrir efnahagsframvindu næstu missera. Það virðist nægjanlegt eldsneyti eftir fyrir 2 -3 ára vöxt í viðbót. Verð á fasteignum virðist stöðugt – velta hefur aukist með haustinu en töluvert af framboði er í pípunum. Mikil þörf fyrir frjálsan leigumarkað fyrir fólk með tekjur – það á að vera fjárhagslega öruggara að leiga en að eiga – ef stöðug langtímaleiga er í boði. Arðsemi húsnæðisleigu er 6 -7% hérlendis sem er hærra en á Norðurlöndum en vaxtagrunnurinn sem markar fórnarkostnað fjármagns – þ. e. ríkisvextir – er hærri hér en þekkist þar. Raunverulegur arður að frádregnum fjármagnskostnaði er lægri hérlendis. Innflæðishöft Seðlabankans og 3, 5% uppgjörskrafa lífeyrissjóðanna virðist halda uppi vaxtastigi hérlendis.
- Slides: 37