Formation ESSEC Gestion de patrimoine Sminaire Linvestissement immobilier

Formation ESSEC Gestion de patrimoine Séminaire « L’investissement immobilier » Généralités sur l’immobilier François Longin 1 www. longin. fr

Généralités sur l’immobilier • Statistiques de l’immobilier § Structure du patrimoine des ménages § L’immobilier dans le patrimoine des ménages § Comparaisons internationales • L’immobilier et les besoins des individus § L’immobilier d’usage § L’immobilier de rapport • Le marché de l’immobilier § Les acteurs § Les segments du marché § L’offre et la demande François Longin 2 www. longin. fr

Patrimoine des ménages en France • Sources: Comptes nationaux - Insee • Valeur du patrimoine net des ménages en 2005 : 8 000 Md€ § 75% du patrimoine total de la nation § Equivalent de 7 années de revenu disponible brut § Taux d’épargne : 15% du revenu des ménages • Structure du patrimoine Actif Passif Actifs non financiers Patrimoine net Actifs financiers François Longin Crédits 3 www. longin. fr

Structure du patrimoine des ménages en France • Actifs non financiers : 5 906 Md€ § Terrains : 3 047 Md€ § Logements : 2 501 Md€ § Autres bâtiments et génie civil : 158 Md€ § Machines et équipements : 43 Md€ • Actifs financiers : 3 104 Md€ § Produits d’assurance : 1 088 Md€ § Numéraire et dépôts : 980 Md€ § Actions et OPCVM : 855 Md€ • Passifs financiers : 943 Md€ § Crédits immobiliers : 502 Md€ François Longin 4 www. longin. fr

Analyse du patrimoine des ménages en France • Répartition du patrimoine des ménages par grands postes d’actifs : § Immobilier : 63% (du patrimoine brut) § Placements (long terme) : 22% w w § Produits d’assurance : 12% Produits financiers : 10% Liquidités (court terme) : 11% • Conclusion: importance de l’immobilier dans le patrimoine des ménages François Longin 5 www. longin. fr

Place de l’immobilier : comparaison internationale • Part du patrimoine non financier (en % du patrimoine net) Pays 1993 1999 2004 France 70% 63% 73% Allemagne 73% 68% 65% Italie 71% 62% 69% Royaume-Uni 52% 46% 66% Etats-Unis 43% 35% 46% • Deux effets : volume et prix • Exercice : le poids de l’immobilier est-il plus important en Europe continentale que dans les pays anglo-saxons? François Longin 6 www. longin. fr

L’immobilier • L’immobilier d’usage : une double fonction § Un élément à l’actif du patrimoine qui peut se valoriser au cours du temps § Un bien « consommé » par l’individu au cours du temps • L’immobilier de rapport : une réponse à différents besoins § Augmenter ses revenus § Préparer sa retraite § Se constituer un capital § Améliorer sa prévoyance § Optimiser sa fiscalité • La pierre : une dimension affective et patrimoniale François Longin 7 www. longin. fr

Le mode d’investissement • Achat d’un bien immobilier en direct § Propriétaire: des individus (personnes physiques) • Achat d’un bien immobilier via une société § Propriétaire du bien: la société (personne morale) § Propriétaire des parts de la société: des individus • Achat de parts de sociétés immobilières § Foncières / SCPI / OPCI François Longin 8 www. longin. fr

Evolution du patrimoine des ménages en France • Hausse de l’investissement en immobilier § Ménages propriétaires: 50% en 1982 et 57% en 2005 § Utilisation du crédit w w w Encours de 502 Md€ en 2005 (+10% en 2003, +14% en 2004 et +15% en 2005) Durée d’emprunt plus longue : 13 ans en 1996 et 17 ans en 2005 Taux d’intérêt bas : 8 -10% en 1996 et 3 -5% en 2005 François Longin 9 www. longin. fr

Le marché de l’immobilier (1) • Les acteurs § Acheteurs / vendeurs : individus, institutionnels, Etat § Intermédiaires : agents immobiliers, medias § Prêteurs : institutions financières (banques, secteur coopératif et mutuel), compagnies d’assurance • Les secteurs du marché § L’immobilier d’habitation w w § Résidence principale et secondaire (usage et placement) / Investissement locatif (placement) Maisons individuelles / Immeubles collectifs L’immobilier professionnel w Bureaux, centres commerciaux, mus de boutiques, entrepôts et usines, etc. (placement) François Longin 10 www. longin. fr

Le marché de l’immobilier (2) • L’offre et la demande § Données générales (économie, fiscalité, société, etc. ) w w w w § Taux d’intérêt du crédit Prix de l’immobilier et des investissements alternatifs Incitations fiscales Réglementation : rapport entre locataires et propriétaires Tendance démographie : augmentation constante de la population Mode de vie : divorces, familles recomposées, etc. Préférences des individus : type de bien, zone géographique, etc. Données particulières relatives au bien w w Le bien lui-même : état, surface, nombre de pièces, disposition des pièces, luminosité, exposition, mode de chauffage, étage, cave, parking, etc. L’immeuble : qualité de la construction, état des parties communes, travaux prévus et à prévoir, problèmes de copropriété, etc. L’emplacement : quartier, proximité des commerces et des transports, etc. Exercice : trouver et étudier les grilles de prix de biens immobiliers (sur un site d’annonces immobilières sur internet). Quel est l’intérêt de ces grilles pour la gestion de son patrimoine ? François Longin 11 www. longin. fr

Le marché de l’immobilier (3) • Les prix et les volumes § Site de Jacques Friggit François Longin 12 www. longin. fr