Forbedringsforhjelser og varsling heraf samt praktisk nvnsarbejde oplg

Forbedringsforhøjelser og varsling heraf - samt praktisk nævnsarbejde - oplæg 1 og 2 Huslejenævnskonferencen 2019 8. -9. maj 2019 1 Michael Bech Jørgensen 8. og 9. maj 2019

2 Formiddagens emner – oplæg 1 og 2 Forbedringsforhøjelser og varsling heraf – oplæg 1 Hvilken status har ejendommen ? Hvad er en forbedring – eksempler og begrænsninger ? Hvad kan tages med ved beregning af forbedringsudgiften ? Hvordan beregnes forbedringstillægget ? Hvordan fordeles forbedringstillægget ? Forældes et forbedringstillæg ? Hvordan varsles forbedringstillægget ? Hvilke muligheder har udlejer for at søge om forhåndsgodkendelse ? Introduktion til praktisk nævnsarbejde – oplæg 2 Michael Bech Jørgensen 8. og 9. maj 2019

3 Regelgrundlag Afgørende for regelgrundlaget er ejendommens status: HR: Uregulerede lejemål, herunder 80%-ejendomme, jf. BRL § 4, stk. 3, og uregulerede kommuner, jf. BRL §§ 1 og 4, stk. 1, gælder LL kapitel X, jf. §§ 58 -62 b. U 1: For småhuse gælder LL almindelige regler (dog + BRL § 27 b), jf. BRL § 4, stk. 5. U 2: Særlige regler for de såkaldt store småhuse, jf. BRL § 4, stk. 5, 2. pkt. U 3: For regulerede lejemål findes forbedringsreglerne i BRL kap. IV Særlige varslingsregler. Særlige regler (undtagelser) i BRL § 29. Fælles ”forbedringsregel” for alle ejendomme LL § 58. Hvad har du – hvad får du? Michael Bech Jørgensen 8. og 9. maj 2019

4 Regelgrundlag Forbedringer varsles som en vilkårsændring i et eksisterende lejeforhold: Kan varsles ensidigt af udlejer. Obs på uopsigelighed, jf. LL § 47, stk. 4, og aftaler i øvrigt. Forbedringer, der forelå ved lejemålets indgåelse, må som udgangspunkt indgå som en del af det lejedes overtagelsesstand – og indregnes i lejeværdi/begyndelseslejen. Lejeværdi efter BRL § 5, stk. 2, og LL § 47, stk. 2. BRL § 5, stk. 1, indgår i beregningen, jf. LL § 58. BRL § 5, stk. 10. Når ændringen er gennemført, vil fremtidig opretholdelse af forbedringen være vedligeholdelse, jf. LL § 19. Michael Bech Jørgensen 8. og 9. maj 2019

5 Det lejeretlige forbedringsbegreb En forbedring = brugsværdiforøgelse (ikke krav om væsentlighed) LL § 58, stk. 1: ”Har udlejeren … forbedret det lejede, kan han forlange lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi. ” (øget brugsværdi) En forbedring er udtryk for, at lejer bliver stillet bedre og med noget nyere, end lejer har krav på efter lejelovgivningen eller lejeaften, herunder f. eks. : udvidet benyttelse af/i lejemålet, f. eks. nyt bad, køkken, øget elforsyning, altan, elevator mv. sparede ressourcer, f. eks. varme, isolering, vinduer mv. øget sikkerhed, f. eks. nye elinstallationer, brandsikring, porttelefon mv. lov- eller myndighedspåbudte foranstaltninger, f. eks. udgifter til montering af varme- og varmtvandsmålere. Se T: BB 2008. 625 V – generel vurdering er afgørende. Se T: BB 2018. 578 V – brugsværdi for lejerne som helhed er afgørende. Michael Bech Jørgensen 8. og 9. maj 2019

6 Forbedring vs. vedligeholdelse Vedligeholdelse kan karakterises som opretholdelse af det lejede af den udformning og i den kvalitet, som lejer har krav på efter lejelovgivingen og lejeaftalen. En del af de arbejder, der udføres indeholder dermed både et element af vedligeholdelse og forbedring, idet udlejer ved at erstatte det hidtidige med noget nyt, der tillige indebærer en vis brugsværdiforøgelse, sparer udgifter til den vedligeholdelse, der ellers skulle være foretaget på et senere tidspunkt (sparet vedligeholdelse). Hvis man udfører forbedringer, f. eks. isolering af tag, hvor der ikke tidligere har været isolering, er der således tale om en 100 % forbedring/brugsværdiforøgelse. Michael Bech Jørgensen 8. og 9. maj 2019

7 Lovbestemte forbedringer - uanset brugsværdiforøgelse Udgifter som følge af montering af varme- og varmtvandsmålere, koldtvandsmålere og forbrugsmålere til køleanlæg, jf. LL § 41. Obs på begrænsning i adgang til ensidig varsling. Gennemførelse af arbejder foreslået i en energiplan i tilfælde, hvor varmeudgifter udgør mere end 50 % af huslejen, jf. LL § 46 a, stk. 3, jf. § 58, stk. 4. Foranstaltninger, der øger kapaciteten af ejendommens forsynings- og afløbsledninger af hensyn til lejernes brug, jf. LL § 58, stk. 7. Gårdrydninger, som ejeren er blevet pålagt med hjemmel i byggeloven, jf. LL § 60. Tilslutning af en ejendom til centralvarme eller varmtvandsinstallation til et kollektivt varmeforsyningsanlæg, jf. LL § 61. Michael Bech Jørgensen 8. og 9. maj 2019

8 Eksempler på forbedringer Elevator og altaner Hvor der ikke tidligere har været elevator/altaner – 100 % forbedring – kan fordeles på alle lejere fsva. elevator efter bruttoetageareal eller efter antallet af lejligheder (evt. med undtagelse af stueetagen og 1. sal). T: BB 2014. 928 Ø – udvidelse af altan og glasinddækning – og T: BB 2000. 412 Ø. Vinduer Se T: BB 2006. 491 Ø, hvor vinduer med enkeltlagsglas blev udskiftet med termoruder – forbedringsandel på 2/3. Se T: BB 2005. 315 Ø, hvor forbedringsandelen blev godkendt med 50 %, hvor vinduer med forsatsruder blev udskiftet. Se T: BB 2015. 234 V, hvor der blev godkendt en forbedringsandel på 50 %, hvor gamle termoruder blev udskiftet med nogle væsentligt bedre. Se T: BB 2015. 268 V, hvor der blev godkendt en forbedringsandel på 60 %. Michael Bech Jørgensen 8. og 9. maj 2019

9 Eksempler på forbedringer Køkken I T: BB 2006. 322 Ø, T: BB 2011. 665 Ø og T: BB 2000. 144 V blev der i alle 3 sager godkendt en forbedringsandel på 3/4. I T: BB 2001. 400 V blev der godkendt 2/3, hvor køkken og bad blev moderniseret under ét. Bad og toilet T: BB 2011. 665 Ø, hvor der blev godkendt en forbedringsandel på 3/4. Andre afgørelser godkender en forbedringsandel på 100 % (!), selvom der tidligere har været bad/toilet, f. eks. T: BB 2008. 221/2 V og T: BB 2008. 506 Ø. Hårde hvidevarer betragtes som vedligeholdelse, forudsat at de har været der før, jf. T: BB 2011. 665 Ø m. fl. , men kan efter omstændighederne udgøre en forbedring (10 %). Ruminddeling Hvor der skabes mere hensigtsmæssig indretning af lejemålet, jf. T: BB 2000. 173 B (ikke noget krav). Michael Bech Jørgensen 8. og 9. maj 2019

10 Eksempler på forbedringer Generelle forbedringer/opdateringer GD 2011. 52 Ø: HPFI-relæ tilfører øget sikkerhed. Postkasseanlæg – GA 2009. 01 og 03 lovkrav U 1985. 795 V Ikke forbedring ved udskiftning fra gas til el komfur af almindelig standard – ikke brugsværdiforøgelse. GD 2011. 52 Ø blev der godkendt en forbedringsandel pa 10 % for udskiftning af et komfur. T: BB 2010. 713 B: Isolering = forbedring T: BB 2005. 315 Ø: Forøget isoleringstykkelse ifm. tagprojekt blev brugsværdiforøgelse udmålt til 0. Michael Bech Jørgensen 8. og 9. maj 2019

11 Begrænsninger i forbedringsadgang Ændre identiet: U 2007. 303 Ø Ikke berettiget til udvidelse af det lejede. T: BB 2007. 603: Udvidelse med brusekabine ej tilladt mod lejers protest. GD 2007. 47 Ø: Ikke tilladt at inddrage et værelse til badeværelse. T: BB 2009. 342 V: Omdannelse af to køkkener til et – OK + forbehold om lejeforhøjelse pga. uopsigelighed. Ved identitetsændringer kan lejer modsætte sig arbejdernes udførelse – evt. ved fogedforbud. Se også T: BB 2018. 07 Ø og 2016. 972 V, hvor rumfordelingen ændredes og kunne gennemføres mod lejers protest, når forbedringen ikke medførte en væsentlig ændring af det lejedes identitet. Modsat GD 2007/47 Ø vedr. inddragelse af ét af lejers tre værelser til badeværelser. Michael Bech Jørgensen 8. og 9. maj 2019

12 Beregning af forbedringsforhøjelsens størrelse Opgørelse af forbedringsudgiften LL § 58, stk. 2: ”Lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt kunne give en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til forbedringen, samt dække afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring o. lign. ” Michael Bech Jørgensen 8. og 9. maj 2019

13 Beregning af forbedringsforhøjelsens størrelse Følgeomkostninger Teknisk bistand uden dokumentation (ca. 10 %) og administration (3 -5 %), vedligeholdelse, forsikring, byggelånsrenter, finansieringsudgifter og lejetab (1 -2 mdr. ), jf. T: BB 2001. 400 V, T: BB 2006. 322 Ø og T: BB 2011. 665 Ø. Udgifterne beregnes med en forholdsmæssig andel fastlagt på baggrund af forholdet mellem forbedringsandelen og de samlede beløb, der er medgået til samtlige byggearbejder mv. Alle udgifter kan medtages, selvom de faktisk ikke er afholdt eller udok. , jf. U 1990. 802 Ø - bortset fra lejetab. Teknisk bistand kan ikke opkræves i helt ukomplicerede projekter, jf. T: BB 2018. 578 V. Vedligeholdelse tænkes på eventuelle fremtidige vedligeholdelsesforanstaltninger, som arbejderne måtte medføre, jf. ordlyden af LL § 58, stk. 2 + sondre mellem reguleret og ureguleret. Nødvendige følgearbejder, f. eks. maling, kan også indgå i beregningen. Michael Bech Jørgensen 8. og 9. maj 2019

14 Beregning af forbedringsforhøjelsens størrelse Følgeomkostninger og forrentning Uforudsete udgifter ved foreløbige forhøjelser. Prioriteringsudgifter (3 -5 %) kan medtages, jf. T: BB 2006. 322 Ø – også udokumenteret, jf. Uf. R 1990. 802 Ø. Kurstab kan ikke medregnes, jf. U 1958. 1149 H. Det er ikke en betingelse, at der faktisk sker låneoptagelse. T: BB 2002. 134 H Forbedringsforhøjelse kunne fastsættes på grundlag af ydelsen på et realkreditlån, selv om lån var optaget i Grundejernes Investeringsfond. Beregnede låneydelser på lån godkendes, selvom de faktiske låneydelser er lavere end dem, der ville være resultatet ved låneoptagelse af sædvanligt lån i realkredit. I Aarhus godkendes i mangel af andet p. t. 8 % - en såkaldt egenfinansieringsprocent - svarende til ydelsesprocenten på et tyveårigt fastforrentet realkreditlån med afdrag (afskrivning). Forbedringsforhøjelsen bortfalder ikke, blot fordi lånet er indfriet. Michael Bech Jørgensen 8. og 9. maj 2019

15 Beregning af forbedringsforhøjelsens størrelse Selv ved et korrekt beregnet forbedringstillæg ville det kunne være nødvendigt at foretage skønsmæssig nedsættelse, hvis forhøjelsen skønnes at ville overstige den samlede brugsværdiforøgelse. T: BB 2003. 261 Ø: Indretning af taglejlighed – 100% forbedring, men begrænset af lejeværdi. Hvis forbedring ikke fuldt ud varslet/indgå i lejen, kan forbedringen desuagtet indgå i det lejedes værdi. Eller hvis lejen med tillæg af forbedringsforhøjelsen væsentligt vil overstige det lejedes værdi, jf. LL § 49, hvor disse regler finder anvendelse. Michael Bech Jørgensen 8. og 9. maj 2019

16 Fordeling af forbedringsforhøjelsen Ikke nogen lovbestemte regler om fordeling – bortset fra LL § 58, stk. 1. Det må vurderes, om forbedringen er af en sådan art, at fordelingen kan ske ligeligt (f. eks. ved postkasseanlæg, dørtelefoner, opvaskemaskiner mv. ) eller efter bruttoetageareal (f. eks. køkkener, baderum, udvidelse og/eller inddækning af altaner, døre, vinduer mv. ) Oftest fordeles blot på baggrund af bruttoetageareal. Ved større arbejder i den enkelte lejlighed kan det være hensigtsmæssigt at fordele efter de udgifter, der faktisk er afholdt (f. eks. køkkener og badeværelser). Michael Bech Jørgensen 8. og 9. maj 2019

17 Forbedringstillæg - forældelse Et Forbedringstillæg er et permanent tillæg! Uanset at tillægget normalt beregnes efter ydelserne for et 20 -årigt realkreditlån med afdrag. Skal give udlejer et varigt afkast af investeringen. Også selv om den pågældende forbedring senere fjernes eller erstattes, jf. bl. a. : T: BB 2002. 353 Ø (forsatrudetillæg) T: BB 2003. 269 Ø (køkkener i sammenlagt lejlighed) Et forbedringstillæg er ikke i sig selv et pengekrav, men en grundfordring, der ikke forældes, jf. principperne i U 2007. 1149 Ø, vedr. depositum og forudbetalt leje. Modsat U 1992. 773 V, hvor fordring ansås for omfattet af 1908 -forældelsesloven. Nettoforbedringsprincip: Ved vurderingen af en forbedring, som erstatter en tidligere forbedring, skal der tages hensyn til den tidligere udførte forbedring, jf. LL § 58, stk. 1, og T: BB 2002. 353 Ø. Se modsat T: BB 1999. 21 V, hvor gamle termovinduer blev udskiftet til nye termovinder ikke i overensstemmelse med, at et forbedringstillæg er stedsevarende, da tidligere tillæg blev trukket ud ved beregning. Michael Bech Jørgensen 8. og 9. maj 2019

18 Varslingsreglerne Udlejers adgang til lejemålet/ejendommen: Som udgangspunkt gælder reglerne i LL kapitel IX (§§ 54 -57). Kun til de områder, hvor lejer har eksklusiv brugsret, eller hvor det medfører gener. Varslingsreglerne i BRL §§ 23 og 24 supplerer disse regler (mere herom senere). Michael Bech Jørgensen 8. og 9. maj 2019

19 Varslingsreglerne Hvis der er tale om et småhus, et 80/20 -lejemål eller ejendomme i en ureguleret kommune, gælder følgende varslingsregler: LL §§ 54 -57. LL §§ 58, 59 (og § 59 a, stk. 2). Dvs. , at lejeforhøjelsen skal gennemføres med 3 måneders varsel, dog tidligst fra det tidspunkt, hvor forbedringsarbejdet er færdiggjort, jf. LL § 59, stk. 1. Færdiggørelsestidspunkt? Krav om, at lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen, en beregning af lejeforhøjelsen med oplysning om de afholdte udgifter samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. LL § 59, stk. 2, jf. stk. 5. Udlejer kan kræve en foreløbig lejeforhøjelse (lejeberegning) på grundlag af et overslag over udgifterne og forbeholde sig at fremsætte nyt krav, når byggeregnskabet er afsluttet. Lejen skal reguleres efter byggeregnskabet, når det foreligger, jf. LL § 59, stk. 3. Endelig regulering kræver ikke ny varsling, medmindre der heri ligger selvstændig forhøjelse, jf. U 1989. 34 H. Selvstændig forhøjelse kan alene kræves med virkning for fremtiden. Michael Bech Jørgensen 8. og 9. maj 2019

20 Varslingsreglerne Hvis der er tale om et småhus, et 80/20 -lejemål eller ejendomme i en ureguleret kommune, gælder følgende varslingsregler (fortsat): Huslejenævnet kan fastsætte en frist for regnskabets aflæggelse, jf. LL § 59, stk. 4. Manglende overholdelse fra U’s side bevirker, at foreløbig lejeforhøjelse bortfalder, jf. LL § 59, stk. 4 Dvs. udlejer kan ikke blot henholde sig til den foreløbige forhøjelse. Lejer kan gøre indsigelse inden for 6 uger, hvorefter udlejer inden yderligere 6 uger skal indbringe sagen for huslejenævnet, jf. LL § 59, stk. 5. Hvis der er beboerrepræsentation, kan denne gøre indsigelse på samtlige lejeres vegne. T: BB 2006. 607 Ø Overskridelse af indsigelsesfristen medførte fortabelse af indsigelse mod forbedringsforhøjelse. Manglende indbringelse vil bevirke, at kravet anses for opgivet. Michael Bech Jørgensen 8. og 9. maj 2019

21 Varslingsreglerne – LL § 65, stk. 2. Inddragelse af beboerrepræsentation: Trådte i kraft 1. januar 2016. Hvis der er beboerepræsentation, skal der inden iværksættelse af forbedringer, der sammen med andre forbedringsarbejder over de seneste sidste 3 år overstiger 60 kr. pr. m 2 (2019 -niveau: 62 kr. ), indkaldes til formøde med henblik på orientering og drøftelse af forbedringsarbejder, udbudsmateriale og overslag. Forud skal sendes orienteringsmateriale – frister: inden varsling af iværksættelse eller 2 uger før varslingen af forbedringsforhøjelse. LL § 65, stk. 3: Mulighed for at udpege på en af byderne, hvis begrænset licitation. Sanktion ved overtrædelse: LL § 65, stk. 4: Overholder udlejeren ikke forpligtelserne efter stk. 2 og 3, kan lejeforhøjelsen ikke opkræves. Dvs. op til beløbsgrænsen. Beløb kan fuldt ud indgå ved genudlejning (jf. også BRL § 5, stk. 9 og 10) Michael Bech Jørgensen 8. og 9. maj 2019

22 Varslingsreglerne – LL § 65 Beløbsgrænsen efter LL § 65, stk. 2, BRL §§ 23 og 24: Må ske efter ikrafttrædelsestidspunktet for tidligere forhøjelser. Høringspligten gælder, uanset om forhøjelsen berører én eller flere lejere, jf. U 2013. 3290 H. Derfor kan der pga. individuelle forbedringer være tilfælde med forskellige beløbsgrænser for de forskellige lejemål. LL § 65 skal gennemføres forud for iværksættelse: Gælder også ved forbedringsarbejder i enkelte lejemål, jf. T: BB 2014. 13 H. Iværksættelse: Ikke tekniske undersøgelser, f. eks. opmåling. GD 2002. 1 H: Opbrydning af gulve var ikke iværksættelse af forbedringen. Ikke udarbejdelse af udbudsmateriale, da beboerrepræsentation skal have sendt dette inden iværksættelse. Iværksættelse må forstås som den fysiske igangsætning af arbejderne. Michael Bech Jørgensen 8. og 9. maj 2019

23 Varslingsreglerne Hvis der er tale om et såkaldt stort småhus, jf. BRL § 4, stk. 5, 2. pkt. , dvs. hvor ejendommen på tidspunktet for varslingen omfatter 4 eller flere beboelseslejligheder, gælder yderligere følgende varslingsregler, hvis beløbsgrænserne heri er opfyldt: BRL § 23 (varsling af iværksættelse uden beboerrepræsentation). BRL § 24 (varsling af iværksættelse med beboerrepræsentation). BRL § 25 (vurdering af hensigtsmæssighed). BRL § 26 (tilbud om erstatningslejlighed). Hvad med BRL § 25 a – undtaget? Michael Bech Jørgensen 8. og 9. maj 2019

24 Varslingsreglerne BRL § 23 vedrører varsling af iværksættelse uden beboerrepræsentation: Gælder, hvis lejeforhøjelse sammen med forbedringsforhøjelser gennemført de sidste 3 år - vil udgøre mere end 64 kr. pr. m² (2019 -niveau: 99 kr. ) Varslingen skal være skriftlig. Varslingen skal indeholde krav om forbedringsarbejdets art. Angivelse af lejeforhøjelsens forventede størrelse. Varslingen skal indeholde oplysning om lejers indsigelsesadgang på 6 uger, og udlejer skal ved rettidig indsigelse fra mindst 1/4 af lejerne indbringe sagen for huslejenævnet inden yderligere 6 uger. Hvis ovennævnte ikke iagttages, er varslingen ugyldig med den konsekvens, at udlejer ikke kan opkræve lejeforhøjelse ud over beløbsgrænsen. Michael Bech Jørgensen 8. og 9. maj 2019

25 Varslingsreglerne Hvilke arbejder medregnes ikke BRL §§ 23 og 24 gælder ikke for: BRL § 29 – lovpåbudte forbedringer Formentlig LL § 60 (gårdsanering), men ikke LL § 61 (tilslutning til fjernvarme) Ved opgørelse af beløbet er det uklart, om det kun omfatter forbedringer omfattet af iværksættelsesvarsling. Ordlyden indeholder ikke en sådan sondring – heller ikke, om aftalte forbedringer indgår, jf. f. eks. LL § 62 b, eller aftale med beboerrepræsentationen, jf. LL § 66 a. Formentlig kun varslede forhøjelser, jf. ordlyden. Michael Bech Jørgensen 8. og 9. maj 2019

26 Varslingsreglerne BRL § 24 vedrører varsling af iværksættelse med beboerrepræsentation. Supplerer reglerne i BRL § 23 – med følgende: Der skal foretages selvstændig varsling over for beboerrepræsentanterne, jf. BRL § 24, stk. 1. Beskrivelse af arbejdet med overslag over udgifterne og oplysning om finansieringen. Bemærk reglen i LL § 65, stk. 2 -4, vedr. indkaldelse af beboerrepræsentationen til et orienteringsmøde, inden varslingen af forbedringsarbejder finder sted, hvis beløbsgrænsen overstiger 62 kr. pr. m 2 (2019 -niveau). Skal sammenholdes med BRL § 27, stk. 3 (og 4), jf. § 13. Varsling senest samtidig med stk. 1 til lejerne i BRL § 24, stk. 2, herunder orientering til lejerne om, at udlejers krav er forelagt beboerrepræsentanterne, men ikke indsigelsesvejledning, idet er beboerrepræsentanterne, der kan gøre indsigelse i henhold til varsling af iværksættelse – ellers samme som i § 23. BRL § 24, stk. 3, vedr. indsigelse og indbringelse (6 + 6 uger). Michael Bech Jørgensen 8. og 9. maj 2019

27 Varslingsreglerne Hensigtsmæssighed – BRL § 25 har følgende ordlyd: Indbringes sag om iværksættelse af forbedringer efter §§ 23 og 24, kan huslejenævnet modsætte sig iværksættelsen, hvis forbedringen må anses for uhensigtsmæssig under hensyn til ejendommens alder, beliggenhed og beskaffenhed. Det samme gælder, hvis den ikke skønnes at medføre en passende forøgelse af brugsværdien under hensyn til ejendommens og de pågældende husrums karakter, tilstand, indretning og udstyr. Det kan herved tages i betragtning, om ændringer, som foranstaltningerne vil medføre i de enkelte udlejede husrum, skønnes rimelige i forhold til disses hidtidige hensigtsmæssige anvendelse. Kan lejer selv indbringe sag om hensigtsmæssighed? Stk. 2. Såfremt udlejeren iværksætter en forbedring, som nævnet har modsat sig, kan han ikke kræve lejeforhøjelse forbedringen. Hele forhøjelsen eller kun op til beløbsgrænsen? Smh. §§ 23 og 24. Stk. 3 fastslår, at indbringelse for boligretten efter BRL §§ 43 og 44 har opsættende virkning (se også § 42, stk. 6) Michael Bech Jørgensen 8. og 9. maj 2019

28 Varslingsreglerne Erstatningsbolig – BRL § 26 Vil en forbedring medføre en lejeforhøjelse, der - sammen med lejeforhøjelser forbedringer gennemført i de sidste 3 år - vil udgøre mere end 127 kr. pr. m² bruttoetageareal (2019 -niveau: 197 kr. ), skal udlejer tilbyde: Erstatningsbolig, som skal være passende med hensyn til størrelse, beliggenhed, kvalitet og udstyr, samt at lejen efter fradrag af eventuel boligstøtte ikke må afvige væsentligt fra lejen for lejerens nuværende bolig. Konkret vurdering, om kravene er opfyldt – bl. a. størrelse – må ikke afvige væsentligt fra hidtidig leje. Skal tilbydes senest 3 måneder før iværksættelsesvarsling. Indsigelsesret og indbringelse for nævnet fremgår af BRL § 26, stk. 2 og 3. Sanktion ved overtrædelse: Lejeforhøjelsen forbedringsarbejderne begrænses til beløbsgrænsen nævnt ovenfor, jf. stk. 4. Michael Bech Jørgensen 8. og 9. maj 2019

29 Varslingsreglerne Hvis der tale om et storhus, jf. BRL § 4, gælder følgende regler: LL §§ 54 -57. LL § 58, jf. § BRL § 27, stk. 1. BRL §§ 23 -26, herunder BRL § 25 a. BRL § 27. BRL §§ 12, 13, 15 og 17, jf. BRL § 27, stk. 3. Gælder også ved foreløbige forbedringsforhøjelser efter BRL § 27, stk. 4, jf. Uf. R 1989. 34 H. Lejer er ikke afskåret fra at gøre indsigelse mod en endelig forbedringsforhøjelse, selvom der ikke er gjort indsigelse mod den foreløbige, jf. T: BB 2009. 1448/2 H. Michael Bech Jørgensen 8. og 9. maj 2019

30 Varslingsreglerne Forhåndsgodkendelse – BRL § 25 a Stk. 1: Samtidig med huslejenævnets afgørelse efter § 25 træffer nævnet afgørelse om størrelsen af den lejeforhøjelse, der vil kunne gennemføres, såfremt forbedringsarbejdet udføres i overensstemmelse med et af udlejeren forelagt projektmateriale vedrørende den påtænkte foranstaltning, samt opgørelse over de anslåede udgifter ved gennemførelsen og beregning af den ønskede lejeforhøjelse, medmindre sådan afgørelse tidligere er truffet efter § 59 a, stk. 2, i lov om leje, eller sag herom er under behandling. Stk. 2 omhandler bytte. Michael Bech Jørgensen 8. og 9. maj 2019

31 Problematikker ift. varslingsreglerne Henvisningen til BRL § 12 og § 13 om omkostningsbestemt leje skaber tvivl: I BRL §§ 12 og 13 er der krav om: Samtidighed Upraktisk, da forbedringerne kan blive udført i flere tempi. Skriftlighed Oplysning om det gældende budget og det nye budget, herunder driftsudgifter og –indtægter. Kan ikke være gyldighedsbetingelse. De på varslingstidspunktet aktuelle driftsudgifter og indtægter kan afvige fra det seneste OMK-budget, og de har heller ingen betydning. Se Uf. R 1988. 67 V. Må derfor fortolkes indskrænkende, således at manglende overholdelse ikke medfører ugyldighed. Oplysning om lejeforhøjelsens størrelse Oplysning om lejeforhøjelsens beregning Den fremtidige lejes størrelse Oplysning om indsigelsesadgang Michael Bech Jørgensen 8. og 9. maj 2019

32 Forhåndsgodkendelse Hvis udlejer ønsker at udføre et forbedringsarbejde i en udlejningsejendom, har udlejer mulighed for at indhente en forha ndsgodkendelse af lejeforhøjelsen, inden forbedringsarbejderne påbegyndes. Udlejer kan indhente forha ndsgodkendelse såvel i regulerede som i uregulerede kommuner. I lejeloven fremgår reglerne om forha ndsgodkendelse af §§ 59 a, stk. 2 -6 (indsat pr. 1. juli 2015) og 59 b, mens reglerne i boligreguleringsloven vedr. forbedringer fremgår af § 25 a i forbindelse med en iværksættelsesvarsling. LL § 59 a, stk. 2, vedrører forbedringer. Michael Bech Jørgensen 8. og 9. maj 2019

33 Forhåndsgodkendelse konsekvenser Den forhåndsgodkendte leje fastsættes og varsles efter LL §§ 58 -59 og BRL kapitel IV. Forhåndsgodkendelse fritager dermed ikke udlejer fra at varsle lejeforhøjelse efter de alm. regler. Projektændringer (af vis størrelse) kan give grundlag for ny vurdering. Prisændringer? Ikke forhåndsgodkendelse, hvis projektet er påbegyndt. Michael Bech Jørgensen 8. og 9. maj 2019

34 Forhåndsgodkendelse LL § 59 b: Stk. 1: Beskrivelse af forbedringsarbejdets art. Stk. 2: Lejer kan fremsætte indsigelse, og udlejer har da indbringelsespligt inden 6 uger. Forhåndsgodkendelsen efter LL § 59 a er bindende – kun ændres, hvis der er tale om ændrede forhold, jf. LL § 59 b, stk. 4. Stk. 5: Frist på 2 måneder for nævnet. Smh. BRL § 42, stk. 1, 1. pkt. Michael Bech Jørgensen 8. og 9. maj 2019

35 Aftalte forbedringer mv. LL 58, stk. 3 (totaløkonomisk rentable energiforbedringer) LL 58 a (aftaler om energibesparende foranstaltninger) LL § 66 a (aftalte forbedringer med beboerrepræsentationen) LL § 62 a (lejers egne forbedringer) LL § 62 b (forbedringer og forbedringsforhøjelser aftalt mellem udlejer og lejer) LL §§ 28 -30 (sædvanlige installationer) Michael Bech Jørgensen 8. og 9. maj 2019

36 Praktisk nævnsarbejde Bl. a. BRL kapitel VI, forvaltningsloven og offentlighedsloven gælder. Indberetning til GI efter LL § 113 a Hvornår og hvordan? Fuldmagter Hvornår og hvordan? Berigtigelse/genoptagelse Hvornår og hvordan? Rådgivning ctr. vejledning Hvornår, hvordan og hvor meget? Håndtering af høringsfrister Michael Bech Jørgensen 8. og 9. maj 2019

37 Program frem til frokost Gruppedrøftelser: 10. 15 -11. 30 Pause: 11. 30 -11. 45 Plenumdebat: 11. 45 -12. 45 God arbejdslyst! Michael Bech Jørgensen 8. og 9. maj 2019