Fondi immobiliari I fondi immobiliari possono definirsi come

Fondi immobiliari I fondi immobiliari possono definirsi come “un patrimonio autonomo istituito da una Società di gestione del risparmio che raccoglie capitali da risparmiatori e/o investitori istituzionali e li investe prevalentemente in beni immobili”.

Fondi immobiliari: vantaggi (nell’ottica dell’investitore) n n n n investimento alternativo rispetto ai consolidati investimenti in valori mobiliari; buon rapporto rischio/rendimento; scelta tra investimento diversificato o specializzato; possibilità di investimenti immobiliari con capitali minimi (non idonei all’investimento immobiliare individuale); delega della gestione immobiliare ad operatori specializzati; liquidabilità dell’investimento immobiliare; investimento generalmente inflation-protected.

Fondi immobiliari: vantaggi (nell’ottica del proprietario immobiliare) n dismissione dei patrimoni degli Enti previdenziali e delle pubbliche amministrazioni; n rifocalizzazione sul core business aziendale o riduzione dell’indebitamento; n strumento alternativo per la gestione efficiente di rilevanti patrimoni immobiliari.

Fondi immobiliari: svantaggi n Investimento non facilmente liquidabile n Quotazione “a sconto” n Ottica di lungo periodo

Fondi immobiliari: classificazioni

Grado di diversificazione dei fondi immobiliari

Fondo immobiliare: soggetti

Struttura di uno FONDO IMMOBILIARE AD APPORTO Consob 9 – patrimonio raccolto Consorzio di collocamento 8 – acquisto quote Borsa Esperti indipendenti 6 – quote 5 b – apporto immobili Ente apportante 7 – collocamento 2 – approvazione 4 – approvazione SGR 3 – invio prospetto informativo Banca d’Italia 10 – quotazione Fondo 1 – invio regolamento 5 a – sottoscrizione quote Mercato (retail o investitori istituzionali)

Struttura di uno FONDO IMMOBILIARE ORDINARIO Consob Borsa Proprietari immobiliari (venditori) 7 – sottoscrizione Banca depositaria 9 c – pagamento immobili 9 a – immobili 9 b – acquisto immobili 4 – approvazione 2 – approvazione 10 – quotazione 8 – patrimonio raccolto SGR 3 – invio prospetto informativo Banca d’Italia Consorzio di collocamento 6 – collocamento Fondo 1 – invio regolamento 5 – emissione quote Mercato (retail o investitori istituzionali)

Ciclo economico e finanziario nei fondi ordinari e ad apporto Fondo immobiliare ordinario Ciclo finanziario Fondo immobiliare ad apporto Ciclo economico 1) individuazione del 1) collocamento delle quote sul portafoglio immobiliare da mercato conferire 2) richiamo degli impegni 2) due diligence 3) conferimento degli immobili e contestuale sottoscrizione delle quote 4) messa a reddito dell'immobile (eventuale) Ciclo economico Ciclo finanziario 3) individuazione delle opportunità di investimento 5) collocamento delle quote sul mercato 4) due diligence 5) realizzazione dell'investimento 6) messa a reddito dell'immobile

Fattori di rischio dei fondi immobiliari

Aspetti gestionali dei fondi immobiliari n n n n attività di asset management (definizione strategie di gestione, monitoraggio dei mercati immobiliari, valutazione degli investimenti); attività di property management (gestione amministrativa, contabile, fiscale, gestione dei condomini, gestione degli incassi e delle morosità, etc. ); attività di facility management (servizi agli immobili, agli spazi, agli utenti); attività di gestione degli asset non immobiliari; attività contabili e di controllo; gestione delle relazioni con gli organi di vigilanza; valorizzazione semestrale del fondo.

Differenze tra fondi retail e fondi riservati n n n quotazione - obbligatoria per i fondi chiusi con ammontare minimo della sottoscrizione inferiore ai 25. 000 euro ; obblighi pubblicitari - per i fondi riservati non è obbligatoria la predisposizione del Prospetto informativo essendo sufficiente l’approvazione del Regolamento da parte della Banca d’Italia ; modalità di versamento delle quote – meccanismo dei versamenti multipli; vincoli di investimento (i fondi retail non possano investire più di un terzo del proprio patrimonio in un unico cespite); conflitto di interesse;

La leva finanziaria nei fondi immobiliari n I fondi immobiliari possono assumere prestiti sino ad un valore del 60 per cento del valore degli immobili, dei diritti reali immobiliari e delle partecipazioni in società immobiliari e del 20 per cento degli altri beni”. n possono indebitarsi del 10% per far fronte ai rimborsi anticipati

La leva finanziaria nei fondi immobiliari

Operazioni in conflitto di interessi La disciplina, ideata per i fondi comuni di investimento in generale, prevede, nel caso dei fondi immobiliari, una serie di attenuanti tali da rendere non operativo il divieto in particolari circostanze. E’ così stabilito che il divieto non opera nei confronti dei soci della Sgr o delle altre società del gruppo purché, però, l’operazione venga effettuata nel rispetto di precise regole. Tali regole attengono sia alla determinazione di limiti quantitativi, ossia ad importi massimi delle transazioni effettuabili in possibile conflitto di interessi, sia a precauzioni da adottarsi per garantire che tali operazioni siano compiute nel precipuo interesse del fondo e, quindi, dei suoi sottoscrittori.

Operazioni in conflitto di interessi 1. valore singola operazione - non può mai eccedere il 10% del valore del fondo; 2. valore totale delle potenziali transazioni in conflitto di interessi non può eccedere il 40% del valore del fondo in sede di primo collocamento ed il 10% nelle fasi successive; 3. oltre alla relazione di stima è necessario che la delibera dell’organo amministrativo della Società di gestione, da adottarsi con parere favorevole dell’organo di controllo, illustri la convenienza dell’operazione da parte del fondo; 4. almeno il 30% del valore delle quote sottoscritte a seguito di conferimento in potenziale conflitto di interessi, deve essere mantenuto dal conferente per non meno di due anni dal conferimento (clausola di lock up); 5. qualora il valore minimo di sottoscrizione non sia inferiore ai 250. 000 euro, non trovano applicazione i vincoli sub 1 e 2. 6. ATTENZIONE – l’operazione di messa a reddito non è considerata operazione in potenziale conflitto di interessi

Aspetti di corporate governance nei fondi immobiliari E’ stata introdotta, nei fondi chiusi, l’Assemblea dei quotisti con funzioni non solo di controllo sull’operato della Società di Gestione, ma addirittura di indirizzo nella gestione del fondo. L’Assemblea dei partecipanti al fondo, convocata dal Consiglio di Amministrazione della Sgr, anche su richiesta dei partecipanti al fondo che rappresentino almeno il 5% del valore delle quote in circolazione, adotti delibere vincolanti per la Società di Gestione concernenti le materie previste nel regolamento. Il potere deliberativo dell’Assemblea è estremamente ampio, potendo, in ogni caso, decidere la sostituzione della Sgr nonché la modifica delle politiche di gestione del fondo