FONCIER Associons lexpertise du notaire dans le projet

#FONCIER Associons l’expertise du notaire dans le projet

ASSOCIONS L’EXPERTISE DU NOTAIRE DANS LE PROJET Enjeux juridiques du portage de projet en Cœur de ville Maître Christophe Duchange, notaire associé à Roubaix Membre du comité directeur de l’Institut Notarial des Personnes Publiques (INPP) du Conseil Supérieur du Notariat (CSN) Les Rencontres Cœur de ville de la Banque des Territoires #FONCIER Associons l’expertise du notaire dans le projet Enjeux juridiques du portage de projet en Cœur de ville 3

� L'Institut Notarial des Personnes Publiques (INPP) du Conseil Supérieur du Notariat a pour mission de permettre aux notaires de renforcer leur présence auprès des collectivités territoriales (mairies, communautés de communes. . . ). Cet institut met à la disposition des notaires des outils juridiques de haute qualité sous forme de fiches techniques pratiques mises à jour de manière permanente. L'INPP, véritable cellule de recherche et développement composée de notaires, aide au rapprochement pertinent entre le notariat et les élus locaux et territoriaux. La participation de l'INPP à des actions de communication récurrentes œuvre dans ce sens : • L'organisation annuelle d'une journée de travail avec des notaires élus euxmêmes afin d'échanger sur des préoccupations communes. • La présence annuelle au Salon des maires et des collectivités locales à Paris au mois de novembre. • La rédaction d'une lettre trimestrielle "Conseils des notaires aux collectivités territoriales" pour transmettre aux élus des éléments d'actualité juridique avec une approche notariale. • L'INPP participe également au renforcement du savoir et des compétences des notaires sur cette matière spécifique de droit public à travers des actions ponctuelles de formation. Les Rencontres Cœur de ville de la Banque des Territoires #FONCIER Associons l’expertise du notaire dans le projet Enjeux juridiques du portage de projet en Cœur de ville 4

� Le label Notaire conseil des personnes publiques est délivré par l'Institut Notarial des Personnes Publiques (INPP) du Conseil Supérieur du Notariat à l’issue d’un parcours de labellisation comprenant 9 journées de formation et 4 h 30 de Web-conférences. À l’issue du parcours, un QCM permet de contrôler les connaissances. Mais l’exigence ne s’arrête pas là car le label n’est délivré que pour trois ans. À ce terme, les notaires labellisés devront justifier de 20 heures de formation par an dans le domaine concerné. Surtout, ils devront présenter à une commission de renouvellement un bilan du projet d’entreprise lié au label. La liste des notaires labélisés est disponible auprès des chambres des notaires. Les Rencontres Cœur de ville de la Banque des Territoires #FONCIER Associons l’expertise du notaire dans le projet Enjeux juridiques du portage de projet en Cœur de ville 5

#FONCIER ENJEUX JURIDIQUES DU PORTAGE DE PROJET EN CŒUR DE VILLE CAS PRATIQUE : PROJET D’AMÉNAGEMENT DU CENTRE-VILLE Les Rencontres Cœur de ville de la Banque des Territoires #FONCIER Associons l’expertise du notaire dans le projet Enjeux juridiques du portage de projet en Cœur de ville 6

CAS PRATIQUE PROJET D’AMÉNAGEMENT DU CENTRE-VILLE � Une commune possède un bâtiment dédié à des activités commerciales, entouré d’un parking public et de terrains acquis par elle afin de réaliser une extension, laquelle s’effectuera sur l’emplacement de l’ancien parking. Une nouvelle circulation sera organisée autour du bâtiment et un nouveau parking aménagé. La commune, qui est déjà liée avec les anciens commerçants par des baux commerciaux, souhaite procéder de la même façon pour ces nouvelles cellules. Un des commerçants envisage d’implanter une terrasse sur l’espace public attenant. � Le maire souhaite également vendre une parcelle de terrain à bâtir située à proximité du nouveau centre commercial à un OPH qui y construirait des logements sociaux. Compte tenu de la pente naturelle du terrain, l’établissement public demande à ce que l’évacuation des eaux pluviales et usées de son projet se réalise au moyen de canalisations qui seraient situées sous le nouveau parking public. � Dans ce quartier, la commune avait acheté le rez-de-chaussée d'un petit immeuble soumis au régime de la copropriété afin d'y installer la crèche. A l’étage, il existait des logements dont elle s'est retrouvée progressivement propriétaire par suite d'acquisitions amiables. A ce jour, la commune se retrouve donc seule propriétaire de tous les lots, lesquels sont tous libres par suite du déplacement de la crèche et de la libération des logements. La commune souhaite vendre et le maire vous précise qu’il a déjà trouvé des acquéreurs. Les Rencontres Cœur de ville de la Banque des Territoires #FONCIER Associons l’expertise du notaire dans le projet Enjeux juridiques du portage de projet en Cœur de ville 7

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PLAN CAS PRATIQUE RÉGIME D’AFFECTATION DOMANIAL BAUX COMMERCIAUX SUR LE DOMAINE PRIVÉ OCCUPATION PRIVATIVE DU DOMAINE PUBLIC CONSTITUER UNE SERVITUDE SUR LE DOMAINE PUBLIC COPROPRIÉTÉ ET DOMANIALITÉ Les Rencontres Cœur de ville de la Banque des Territoires #FONCIER Associons l’expertise du notaire dans le projet Enjeux juridiques du portage de projet en Cœur de ville 1 1

RÉGIME D’AFFECTATION DOMANIAL « Une commune possède un bâtiment dédié à des activités commerciales, entouré d’un parking public et de terrains acquis par elle afin de réaliser une extension, laquelle s’effectuera sur l’emplacement de l’ancien parking. Une nouvelle circulation sera organisée autour du bâtiment et un nouveau parking aménagé » . RÉGIME D’AFFECTATION DOMANIAL Propriété publique & régime d’affectation domanial Entrée dans le domaine public Sortie du domaine public Entrée et sortie du domaine public routier Les Rencontres Cœur de ville de la Banque des Territoires #FONCIER Associons l’expertise du notaire dans le projet Enjeux juridiques du portage de projet en Cœur de ville 12

RÉGIME D’AFFECTATION DOMANIAL Propriété publique & régime d’affectation domanial « Une commune possède un bâtiment dédié à des activités commerciales, entouré d’un parking public et de terrains acquis par elle afin de réaliser une extension, laquelle s’effectuera sur l’emplacement de l’ancien parking. Une nouvelle circulation sera organisée autour du bâtiment et un nouveau parking aménagé » . « La notion de propriété (…) englobe tous les biens de toutes les personnes publiques, ceux du domaine public comme ceux du domaine privé (…). La propriété de personnes publiques sur leurs biens, domaines publics et privés confondus, est celle-là même des personnes privées sur la leur (…). Les biens publics constituent une unité qui, selon les moments et les affectations qui leur sont données ou encore selon la parole du législateur, se distribue en biens du domaine public et en biens du domaine privé (…). La domanialité publique et la domanialité privée apparaissent (…) comme des régimes fonctionnels, s’appliquant aux propriétés publiques, et non pas, par elles-mêmes, comme des formes de propriété (…). La domanialité publique est comme un voile – le voile de l’affectation à l’utilité publique - qui s’étend sur la propriété publique, sur certaines propriétés publiques. Par son caractère exigeant, ses manifestations régaliennes, elle peut dissimuler voire modifier certains aspects du droit de propriété ; mais la propriété reste sous-jacente et, en cas de désaffectation, elle réapparaît dans ses caractéristiques essentielles que révèle le régime du domaine privé » (Y. Gaudemet, Préface à la première édition du CG 3 P, Litec. ) Les Rencontres Cœur de ville de la Banque des Territoires #FONCIER Associons l’expertise du notaire dans le projet Enjeux juridiques du portage de projet en Cœur de ville 13

RÉGIME D’AFFECTATION DOMANIAL Principales caractéristiques de la propriété publique « Une commune possède un bâtiment dédié à des activités commerciales, entouré d’un parking public et de terrains acquis par elle afin de réaliser une extension, laquelle s’effectuera sur l’emplacement de l’ancien parking. Une nouvelle circulation sera organisée autour du bâtiment et un nouveau parking aménagé » . � Régime organique : applicable à toutes les propriétés • Incessibilité à vil prix • Insaisissabilité des personnes publiques � Régimes fonctionnels : régime d’affectation domanial Domaine privé • Biens aliénables • Biens prescriptibles Domaine public (CG 3 P, art. L. 3111 -1) • Biens inaliénables • Biens imprescriptibles • Encadrement : - de l’occupation - de la constitution servitudes - de la constitution de droits réels Les Rencontres Cœur de ville de la Banque des Territoires #FONCIER Associons l’expertise du notaire dans le projet Enjeux juridiques du portage de projet en Cœur de ville 14

« Une commune possède un bâtiment dédié à des activités commerciales, entouré d’un parking public et de terrains acquis par elle afin de réaliser une extension, laquelle s’effectuera sur l’emplacement de l’ancien parking. Une nouvelle circulation sera organisée autour du bâtiment et un nouveau parking aménagé » . RÉGIME D’AFFECTATION DOMANIAL Entrée dans le domaine public � Attention aux lieux communs ou autres fausses bonnes idées • L’immeuble est cadastré : ce n’est pas parce qu’un immeuble est cadastré qu’il dépend automatiquement du domaine privé ! • J’invoque une prescription acquisitive : impossible puisque le bien public est inaliénable et que cette inaliénabilité est imprescriptible • L’accès au bien est interdit au public : Un bien désaffecté n’est pas forcément sorti du domaine public � 2 critères cumulatifs pour déterminer si un bien dépend du domaine public • Propriété : le bien doit appartenir à une personne publique • Affectation : le bien doit être affecté à une utilité publique : o affectation à l’usage direct du public ou o affectation à un service public + « aménagement spécial » ou + (depuis le 01. 07. 2006) « aménagement indispensable » Les Rencontres Cœur de ville de la Banque des Territoires #FONCIER Associons l’expertise du notaire dans le projet Enjeux juridiques du portage de projet en Cœur de ville 15

RÉGIME D’AFFECTATION DOMANIAL Entrée dans le domaine public (suite) « Une commune possède un bâtiment dédié à des activités commerciales, entouré d’un parking public et de terrains acquis par elle afin de réaliser une extension, laquelle s’effectuera sur l’emplacement de l’ancien parking. Une nouvelle circulation sera organisée autour du bâtiment et un nouveau parking aménagé » . � Etude historique Compte tenu de l’application des règles existantes lors de l’acquisition : • • date d’acquisition : avant ou après 2006 ? (évolution du critère de l’aménagement : « spécial » devenu « indispensable » ) modalités d’acquisition : existence d’un projet public lors de l’achat ? � Etude du périmètre • • • bien accessoire à ceux dépendant du domaine public (domanialité publique par accessoire) : existence d’un lien fonctionnel ? Existence d’un lien physique ? bien situé dans une emprise foncière où s’exerce un service public (domanialité publique globale) bien dépendant d’une unité foncière (domanialité publique par contagion) : espace clairement délimité et dissociable ? Les Rencontres Cœur de ville de la Banque des Territoires #FONCIER Associons l’expertise du notaire dans le projet Enjeux juridiques du portage de projet en Cœur de ville 16

RÉGIME D’AFFECTATION DOMANIAL Sortie du domaine public « Une commune possède un bâtiment dédié à des activités commerciales, entouré d’un parking public et de terrains acquis par elle afin de réaliser une extension, laquelle s’effectuera sur l’emplacement de l’ancien parking. Une nouvelle circulation sera organisée autour du bâtiment et un nouveau parking aménagé » . � Principe CG 3 P, article L. 2141 -1 « Un bien d'une personne publique mentionnée à l'article L. 1, qui n'est plus affecté à un service public ou à l'usage direct du public, ne fait plus partie du domaine public à compter de l'intervention de l'acte administratif constatant son déclassement. » Les Rencontres Cœur de ville de la Banque des Territoires #FONCIER Associons l’expertise du notaire dans le projet Enjeux juridiques du portage de projet en Cœur de ville 17

RÉGIME D’AFFECTATION DOMANIAL Sortie du domaine public (suite) « Une commune possède un bâtiment dédié à des activités commerciales, entouré d’un parking public et de terrains acquis par elle afin de réaliser une extension, laquelle s’effectuera sur l’emplacement de l’ancien parking. Une nouvelle circulation sera organisée autour du bâtiment et un nouveau parking aménagé » . � Exception : le déclassement rétroactif Ord. n° 2017 -562 du 19. 04. 2017 relative à la propriété des personnes publiques / Ch. II : Dispositions relatives aux déclassements et aux cessions / Art. 12 « Les biens des personnes publiques qui, avant l'entrée en vigueur de la présente ordonnance [le 21 avril 2017], ont fait l'objet d'un acte de disposition et qui, à la date de cet acte, n'étaient plus affectés à un service public ou à l'usage direct du public peuvent être déclassés rétroactivement par l'autorité compétente de la personne publique qui a conclu l'acte de disposition en cause, en cas de suppression ou de transformation de cette personne, de la personne venant aux droits de celle-ci ou, en cas de modification dans la répartition des compétences, de la personne nouvellement compétente. Les dispositions des articles L. 3112 -1 et L. 3112 -2 du code général de la propriété des personnes publiques sont applicables aux cessions et échanges entre personnes publiques réalisés antérieurement à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 21 avril 2006 susvisée. » Date à retenir : 21 avril 2017 = date d’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2017 -562 du 19 avril 2017 = date à compter de laquelle les acte de vente de biens désaffectés non déclassés ne peuvent plus bénéficier du dispositif de régularisation du déclassement rétroactif (le « stock » régularisable ne comprend que les actes signés jusqu’au 20 avril 2017) Les Rencontres Cœur de ville de la Banque des Territoires #FONCIER Associons l’expertise du notaire dans le projet Enjeux juridiques du portage de projet en Cœur de ville 18

RÉGIME D’AFFECTATION DOMANIAL « Une commune possède un bâtiment dédié à des activités commerciales, entouré d’un parking public et de terrains acquis par elle afin de réaliser une extension, laquelle s’effectuera sur l’emplacement de l’ancien parking. Une nouvelle circulation sera organisée autour du bâtiment et un nouveau parking aménagé » . Entrée et sortie du domaine public routier Qualification voie privée chemin rural ? délaissé de voirie voie communale Les Rencontres Cœur de ville de la Banque des Territoires #FONCIER Associons l’expertise du notaire dans le projet Enjeux juridiques du portage de projet en Cœur de ville 19

RÉGIME D’AFFECTATION DOMANIAL Entrée et sortie du domaine public routier (suite) « Une commune possède un bâtiment dédié à des activités commerciales, entouré d’un parking public et de terrains acquis par elle afin de réaliser une extension, laquelle s’effectuera sur l’emplacement de l’ancien parking. Une nouvelle circulation sera organisée autour du bâtiment et un nouveau parking aménagé » . � Voies communales Code de la voierie routière, article L. 141 -3 « Le classement et le déclassement des voies communales sont prononcés par le conseil municipal. Ce dernier est également compétent pour l'établissement des plans d'alignement et de nivellement, l'ouverture, le redressement et l'élargissement des voies. Les délibérations concernant le classement ou le déclassement sont dispensées d'enquête publique préalable sauf lorsque l'opération envisagée a pour conséquence de porter atteinte aux fonctions de desserte ou de circulation assurées par la voie. (…) » Code de la voierie routière, article L. 112 -8 « Les propriétaires riverains des voies du domaine public routier ont une priorité pour l'acquisition des parcelles situées au droit de leur propriété et déclassées par suite d'un changement de tracé de ces voies ou de l'ouverture d'une voie nouvelle. Le prix de cession estimé, à défaut d'accord amiable, comme en matière d'expropriation. Si, mis en demeure d'acquérir ces parcelles, ils ne se portent pas acquéreurs dans un délai d'un mois, il est procédé à l'aliénation de ces parcelles suivant les règles applicables au domaine concerné. (…) » Les Rencontres Cœur de ville de la Banque des Territoires #FONCIER Associons l’expertise du notaire dans le projet Enjeux juridiques du portage de projet en Cœur de ville 20

BAUX COMMERCIAUX SUR LE DOMAINE PRIVÉ « La commune, qui est déjà liée avec les anciens commerçants par des baux commerciaux, souhaite procéder de la même façon pour ces nouvelles cellules. » . • Identifier le domaine public • Incompatibilité entre domaine public et baux commerciaux • Validité de ces baux sur le domaine privé • Désaffectation/ Déclassement Les Rencontres Cœur de ville de la Banque des Territoires #FONCIER Associons l’expertise du notaire dans le projet Enjeux juridiques du portage de projet en Cœur de ville 21

OCCUPATION PRIVATIVE DU DOMAINE PUBLIC « Un des commerçants envisage d’implanter une terrasse sur l’espace public attenant » . � Les Autorisations d’Occupation Temporaires (AOT) du domaine public non constitutives de droit réel • Caractéristiques de l’AOT : o o temporaire, précaire et révocable, non-gratuite, incessible • Reconnaissance d’un fonds de commerce sur le domaine public ? • Forme de l’AOT Les Rencontres Cœur de ville de la Banque des Territoires #FONCIER Associons l’expertise du notaire dans le projet Enjeux juridiques du portage de projet en Cœur de ville 22

CONSTITUER UNE SERVITUDE SUR LE DOMAINE PUBLIC « Le maire souhaite également vendre une parcelle de terrain à bâtir située à proximité du nouveau centre commercial à un OPH qui y construirait des logements sociaux. Compte tenu de la pente naturelle du terrain, l’établissement public demande à ce que l’évacuation des eaux pluviales et usées de son projet se réalise au moyen de canalisations qui seraient situées sous le nouveau parking public. » • Rappel de la situation avant 2006 • Article L. 2122 -4 du CGPPP : « Des servitudes établies par conventions passées entre les propriétaires, conformément à l'article 639 du code civil, peuvent grever des biens des personnes publiques mentionnées à l'article L. 1, qui relèvent du domaine public, dans la mesure où leur existence est compatible avec l'affectation de ceux de ces biens sur lesquels ces servitudes s'exercent. » Les Rencontres Cœur de ville de la Banque des Territoires #FONCIER Associons l’expertise du notaire dans le projet Enjeux juridiques du portage de projet en Cœur de ville 23

COPROPRIÉTÉ ET DOMANIALITÉ « Dans ce quartier, la commune avait acheté le rez-de-chaussée d'un petit immeuble soumis au régime de la copropriété afin d'y installer la crèche. A l’étage, il existait des logements dont elle s'est retrouvée progressivement propriétaire par suite d'acquisitions amiables. A ce jour, la commune se retrouve donc seule propriétaire de tous les lots, lesquels sont tous libres par suite du déplacement de la crèche et de la libération des logements. La commune souhaite vendre et le maire vous précise qu’il a déjà trouvé des acquéreurs. » • Les motifs de l’incompatibilité • L’appréciation par le juge de cette incompatibilité : le critère chronologique • Solutions possibles Les Rencontres Cœur de ville de la Banque des Territoires #FONCIER Associons l’expertise du notaire dans le projet Enjeux juridiques du portage de projet en Cœur de ville 24

MERCI DE VOTRE PARTICIPATION ! L’Institut Notarial des Personnes Publiques du Conseil Supérieur du Notariat tient à remercier la BANQUE DES TERRITOIRES – GROUPE CAISSE DES DÉPÔTS pour son accueil. Les Rencontres Cœur de ville de la Banque des Territoires #FONCIER Associons l’expertise du notaire dans le projet Enjeux juridiques du portage de projet en Cœur de ville 2 5