Financile oplossingen voor energieaanpassingen aan flatgebouwen Handout bij

Financiële oplossingen voor energieaanpassingen aan flatgebouwen Hand-out bij folder Doelstelling D. T 4. 1. 1 Opgesteld door de universiteit van Maastricht

Inleiding • De renovatie van flatgebouwen is een moeilijke zaak vanwege de vaak andere belangen en doelstellingen van de eigenaars. Op basis van gesprekken met doelgroepen is gebleken dat financiële aspecten een grote rol spelen bij renovatiebeslissingen. • Daarom werd besloten om de beschikbare financieringsmogelijkheden voor renovatie te analyseren, een kritisch kader op te zetten, een lijst van beschikbare hulpmiddelen op te stellen en die op basis van dat kader te beoordelen. • Het bepalen van het "juiste" hulpmiddel hangt in hoge mate af van persoonlijke voorkeuren en kan daarom per individu verschillen. De rangschikking is voornamelijk gebaseerd op de kosten en het vermogen om de specifieke problemen van een flatgebouw aan te pakken. • Hoewel sommige hulpmiddelen de behoeften van mede-eigendommen goed aanpakken, zijn ze niet praktisch uitvoerbaar. Voor de gemeenten worden de hulpmiddelen daarom beoordeeld op basis van hoe moeilijk ze uitvoerbaar zijn. • Op basis van onze beoordelingen zijn diagrammen voor eigenaars en overheid ontwikkeld die de gebruikers door de juiste hulpmiddelen leiden, waarbij theoretische en praktische kwesties worden afgewogen.

Hoe dit document te gebruiken • De beoordelingscriteria voor financiële hulpmiddelen worden gepresenteerd op dia 4. • De praktische beperkingen van het gebruik van deze financiële hulpmiddelen worden besproken op dia 5. • Op dia 6 -15 worden verschillende hulpmiddelen beoordeeld. • Dia 16 vergelijkt deze hulpmiddelen. • Dia's 17 -19 bieden via een diagram hulp om te beslissen welke financieringsoptie te kiezen. • En tot slot vindt u op dia 20 een aantal ideeën over de rol van lokale overheden bij de financiering van de renovatie van flatgebouwen. Op de volgende dia's ziet u dat er verwezen wordt naar paginanummers. Die verwijzen naar het volledige verslag dat hier te vinden is. 3

Flatgebouwcriteria inzake financieringshulpmiddelen In flatgebouwen moeten meerdere eigenaars instemmen met een gezamenlijke renovatiebeslissing. Op basis van gesprekken met deze doelgroep zijn er verschillende financiële problemen naar boven gekomen: • Investeringen: eigenaars zitten in verschillende financiële situaties en beperkingen (bv. geen spaargeld, geen schulden kunnen aangaan). Ook hun voorkeuren voor rentevoeten en investeringsdoelen verschillen. • Overdraagbaarheid van aangegane verplichtingen bij verkoop: eigenaars hebben verschillende tijdshorizonten voor hun verblijf in het flatgebouw (bv. een jong koppel versus een oudere dame). Zij kunnen dus terughoudend zijn om langetermijninvesteringen te doen als de verplichtingen niet kunnen worden overgedragen. • Ondersteuning: effectieve renovatie is gecompliceerd en het is mogelijk dat er niet altijd evenveel kan worden bespaard onder de eigenaars. Eigenaars hebben steun nodig om de individuele financiële gevolgen te begrijpen. • Energieprestatierisico voor mede-eigenaars: ook al worden de energiebesparingen geschat, ze moeten in de praktijk ook nog worden gewaarborgd. • Uitbreidings – of aanpassingsmogelijkheden van de renovatie: flatgebouwen zijn groter dan huizen en vereisen mogelijk hogere renovatie-investeringen. • Aanpak van split incentives: sommige eigenaars verhuren hun appartement. In dat geval zijn de renovatiekosten voor rekening van de eigenaars, terwijl de voordelen voor de huurders zijn, Daardoor zijn eigenaars vaak minder geneigd het appartement te renoveren. Kleuren vertegenwoordigen de mate waarin een financieringsinstrument aan deze criteria voldoet: Rood: Het hulpmiddel zal helemaal niet haalbaar zijn. Oranje: Met dit hulpmiddel alleen zal het project niet haalbaar zijn, maar misschien wel in combinatie met andere. Groen: Het hulpmiddel kan een oplossing zijn (geen garantie). Rapport p. 19 – 24

Praktische criteria voor financiële hulpmiddelen Ook al zijn sommige hulpmiddelen perfect afgestemd op de noden van flatgebouwen, er kunnen praktische problemen zijn, zoals geen beschikbaarheid of ondersteuning van de gemeente enz. Daarom beoordelen we de hulpmiddelen ook op basis van de volgende praktische overwegingen: 1. Mogelijk in partnerlanden: de uitvoering van financiële hulpmiddelen moet mogelijk zijn in de partnerlanden van ACE-renovatie (Noordwest-Europa). 2. Transactiekosten in verband met onderhandelingen: het opzetten van financiële hulpmiddelen kan duur zijn voor eigenaars en/of gemeenten omdat er verschillende belanghebbenden bij betrokken kunnen zijn. 3. Verplichtingen voor eigenaars: naast financiële verplichtingen, zoals schulden, vereisen bepaalde financieringshulpmiddelen achtergrondcontroles, aanvragen, enz. om deze te verkrijgen. 4. Product beschikbaar in landen: zijn er reeds hulpmiddelen beschikbaar in de partnerlanden van ACE-renovatie (Noordwest-Europa)? 5. Kan de gemeente het programma ondersteunen? Wij beoordelen of gemeenten kunnen meewerken aan het opzetten van de financiële hulpmiddelen vanwege de controle op bepaalde aspecten. 6. Geschikt voor de residentiële markt? Sommige hulpmiddelen richten zich meer op de commerciële vastgoedmarkten. 7. Regelgevende of wetgevende kwesties: hoe complex is het om de financiële hulpmiddelen op te zetten? De kleuren geven aan hoe moeilijk het is om deze optie te implementeren. Rood: het is onwaarschijnlijk dat het instrument snel kan worden geïmplementeerd. Oranje: het instrument zal een grote betrokkenheid vereisen om te kunnen worden geïmplementeerd. Groen: de tool kan snel worden geïmplementeerd of is al wijdverbreid. Rapport p. 24 – 26

Hulpmiddelen – 1. Spaargelden Het meest eenvoudige financieringsmiddel is zuivere interne aandelenfinanciering met individuele spaargelden Voordeel: duidelijk, geen engagementen, makkelijk begrijpbaar Nadeel: er zijn niet altijd (voldoende) spaargelden of ze zijn niet beschikbaar, subsidieprogramma’s zijn soms goedkoper, er is geen ondersteuning tijdens de uitvoering, er is geen overdrachtmogelijkheid van aangegane engagementen Voorbeelden: gemeenschappelijke spaargelden-voorbeeld 1: Fond Travaux (Details p. 28) Investeringskenmerken Overdraagbaarheid bij verkoop Ondersteuning Energieprestatierisico Uitbreidingsmogelijkheden renovatie Behandelde split incentives Individu gebruikt eigen spaargelden Niet van toepassing Neen Ja Ja Neen Beoordeling Mogelijk in partnerlanden Transactiekosten eigen aan onderhandelingen Verplichtingen voor eigenaars Product beschikbaar in landen Kan de gemeente helpen? Geschikt voor residentiële markt? Regelgevende of wetgevende kwesties? Ja Neen Rapport p. 26 – 53 Beoordeling

Hulpmiddelen – 2. Leningen Naast reguliere leningen (bij banken) zijn er betere leningsopties beschikbaar: 1. Energie-efficiëntieprogramma's op basis van hypotheken Door de nadruk te leggen op renovatie, krijgen kredietnemers meestal extra leencapaciteit naast de standaard woninghypotheek, gunstige voorwaarden van de hypotheekrentevoet, of beide. Deze voordelige hypothecaire leningen zijn meestal gekoppeld aan specifieke duurzaamheidsmaatregelen en worden vaak ondersteund en gestimuleerd door (lokale) overheden of andere openbare instellingen. Voordelen: vaak kortingen op rentetarieven, hogere capaciteit mogelijk, soms subsidies door (inter)nationale programma's. Nadelen: (nog) geen gemeenschappelijke leningen (lening moet door particulieren worden opgenomen), rentekosten, geen ondersteuning bij de uitvoering, geen overdraagbaarheid van verplichtingen. Voorbeelden: Duurzame lening Triodos (p. 29), Bayrische Landesbank (p. 30) Investeringskenmerken Overdraagbaarheid bij verkoop Ondersteuning Energieprestatierisico Uitbreidingsmogelijkheden renovatie Behandelde split incentives Goede voorwaarden bij hypotheeklening Neen Gedeeltelijk Ja Ja Neen Beoordeling Mogelijk in partnerlanden Transactiekosten gerelateerd aan onderhandelingen Verplichtingen voor eigenaars Product beschikbaar in landen Kan gemeente helpen? Geschikt voor residentiële markt? Regelgevende of wetgevende kwesties? Ja Bij de bank Terugbetaling, intrest, bijkomende Ja Ja - link initiatiefnemer en kredietnemer Ja Neen Rapport p. 26 – 53 Beoordeling

Hulpmiddelen – 2. Leningen 2. ‘Zachte’ leningen en subsidies Programma’s voor zachte leningen verstrekken over het algemeen leningen tegen nul euro rente, of minstens onder de marktrente. Potentiële kredietnemers moeten echter wel in aanmerking komen voor dit soort leningen (bv. op aanvraag, via loterij). Intuïtief hangt de kwalificatie af van het gebruik van de lening, wat betekent dat de gunstige financieringsvoorwaarden alleen beschikbaar zijn voor energie-efficiënte verbeteringen zoals renovatie. Voordeel: leningen tegen weinig tot geen kosten, hoge bedragen mogelijk (afhankelijk van de behoeften). Nadelen: aanvraagprocedure met onzeker resultaat, vaak beperkte jaarlijkse middelen, geen overdraagbaarheid van verplichtingen Voorbeelden: Kf. W energiezuinige renovatie (p. 31), Eco PTZ (p. 31), RVO- en Rijksoverheidssubsidies (p. 32), Nationaal Energiebesparingsfonds (p. 32). Investeringskenmerken Overdraagbaarheid bij verkoop Ondersteuning Energieprestatierisico Uitbreidingsmogelijkheden renovatie Behandelde split incentives Lening met subsidies, betere voorwaarden Neen Ja Ja Ja Neen Mogelijk in partnerlanden Transactiekosten gerelateerd aan onderhandelingen Verplichtingen voor eigenaars Product beschikbaar in landen Ja Enkel voorwaarden Voorwaarden, terugbetaling, intrest Ja, kan de intresten subsidiëren Rapport p. 26 – 53 Kan gemeente helpen? Geschikt voor residentiële markt? Ja Beoordeling Regelgevende of wetgevende kwesties? Beperkt aanbod Beoordeling

Hulpmiddelen – 2. Leningen 3. Collectieve leningen Deze speciale leningen stellen eigenaars in staat om gezamenlijk een lening aan te gaan in plaats van individueel. Dit gebeurt via de vereniging van mede-eigenaren, zoals een syndicus. Tot op heden worden dergelijke opties zelden door banken aangeboden omdat de procedures die ermee gepaard gaan zeer complex zijn. Het voordeel van collectieve leningen is dat de overdraagbaarheid bij verkoop kan worden overgedragen tussen eigenaren. Voordeel: werkt stimulerend, overdraagbaar, hoge bedragen mogelijk Nadelen: beperkte beschikbaarheid, lang proces om leningen te krijgen, beperkt tot gemeenschappelijke ruimtes Voorbeelden: Credit Foncier Copro 1 en Copro 100 (p. 33), Assen Servicekosten (p. 34). Investeringskenmerken Overdraagbaarheid bij verkoop Ondersteuning Energieprestatierisico Uitbreidingsmogelijkheden renovatie Behandelde split incentives Lening door groep eigenaars Ja Gedeeltelijk Ja Ja Neen Mogelijk in partnerlanden Ja Transactiekosten gerelateerd aan onderhandelingen Verplichtingen voor eigenaars Bij de bank Voorwaarden, terugbetaling, intrest Rapport p. 26 – 53 Product beschikbaar in landen Kan gemeente helpen? Ja, (zelden) Ja, banken overtuigen, bv door garantie Beoordeling Geschikt voor residentiële markt? Regelgevende of wetgevende kwesties? Ja Enkel mogelijk voor gemeenschappelijke ruimtes Beoordeling

Hulpmiddelen – 3. Hulpmiddel ‘Financiering op factuur’ Het hulpmiddel ‘financiering op factuur’ is een optie om renovatie aan te bieden door een nutsbedrijf in het proces te betrekken. Vergeleken met klassieke schuldfinancieringsopties biedt het nutsbedrijf de initiële investering aan, in plaats van de eigenaar of de verhuurder. Het nutsbedrijf verdient dan de investeringskosten terug door de klant extra te factureren op zijn maandelijkse energierekening. Voordeel: professionele ondersteuning tijdens renovatie, werkt stimulerend Nadelen: alleen geschikt voor energievoorzieningen (geen andere maatregelen), soms duur Voorbeelden: PSE&G Residential Multifamily Housing Program (p. 35), The Green Deal UK (p. 36). Investeringskenmerken Overdraagbaarheid bij verkoop Ondersteuning Energieprestatierisico Uitbreidingsmogelijkheden renovatie Behandelde split incentives Nutsbedrijf betaald de kosten Ja Ja Ja Twijfelachtig Ja Mogelijk in partnerlanden Transactiekosten gerelateerd aan onderhandelingen Ja Aan het nutsbedrijf Rapport p. 26 – 53 Verplichtingen voor eigenaars Terugbetaling door nutsbedrijf Beoordeling Product beschikbaar in landen Kan gemeente helpen? Geschikt voor residentiële markt? Regelgevende of wetgevende kwesties? Ja Neen Ja Kan nutsbedrijf hier klant vertegenwoordigen? Beoordeling

Hulpmiddelen – 4. EUA/PACE Financiering In deze renovatiefinancieringsregeling geven gemeenten obligaties met lange rente uit. De opbrengst daarvan wordt gebruikt als lening voor de renovatie van eigendommen, meestal woningen (niet van de eigenaar). Zoals bij elk ander financieringsinstrument, blijft het pandrecht bij de verkoop van het onroerend goed. De leningsverplichtingen (rente, afschrijving) worden betaald met de onroerende voorheffing, waardoor de verplichtingen ook overdraagbaar zijn. Tot dusver is PACE beperkt tot de VS, met uitzondering van één proefproject in Spanje. Voordeel: werkt stimulerend, overdraagbaar, hoge bedragen mogelijk Nadelen: momenteel beperkt tot de VS, soms duur, geen renovatiesteun Voorbeelden: HERO (p. 39), Vurenfinanciering (p. 40), EUA-financiering: Fonds Duurzaam Melbourne 7 (blz. 41) Investeringskenmerken Overdraagbaarheid bij verkoop Ondersteuning Energieprestatierisico Uitbreidingsmogelijkheden renovatie Behandelde split incentives Kan door diverse investeerders gefinancierd worden Ja, verplichting rust op eigendom Ja Ja Beoordeling Mogelijk in partnerlanden Transactiekosten gerelateerd aan onderhandelingen Verplichtingen voor eigenaars Product beschikbaar in landen Kan gemeente helpen? Geschikt voor residentiële markt? Regelgevende of wetgevende kwesties? Nog niet, er lopen proefprojecten Gemeente met overheid Terugbetaling via onroerende voorheffing Neen, enkel in VS en proefproject in Spanje Ja, als tussenpersoon Ja Uitdaging voor residentiële sector Rapport p. 26 – 53 Beoordeling

Hulpmiddelen – 5. Aanbestedingen voor Energie(besparings)prestaties Werken met aanbestedingen voor energie(besparings)prestaties (Energy Savings Performance Contracting of EPC) kan een budgetneutrale aanpak zijn om zowel renovaties als energie-efficiëntieverbeteringen te financieren. Een energie- nutsbedrijf (Energy Service Company of ESCO) plant en voert de renovatie uit en garandeert energiebesparingen. Betalingen worden aan de ESCO gedaan, meestal in termijnen. Hoewel beide systemen sterk op elkaar lijken, verschilt het EPC op het gebied van de manier van betalen. Een EPC omvat een ESCO die zich uitsluitend richt op energiediensten, waardoor zij alle onderdelen van een renovatie (het masterplan) kunnen opvolgen, iets wat nutsbedrijven misschien niet kunnen. Door zich te concentreren op alle noodzakelijke stappen kunnen ESCO's energie(besparings)garanties bieden aan de klanten. Voordeel: professionele ondersteuning tijdens de renovatie, werkt stimulerend, gegarandeerde besparingen, volledige renovatiemaatregelen. Nadelen: kan duur zijn, beperkt beschikbaar voor flatgebouwen Voorbeelden: NORESCO (p. 43), Het Garantieproject (p. 44), Energies POSIT'IF (p. 44), Reno. Watt (p. 45), Picardie Pass Renovatie (p. 45), SUNSHINE (p. 46). Investeringskenmerken Overdraagbaarheid bij verkoop Ondersteuning Energieprestatierisico Uitbreidingsmogelijkheden renovatie Behandelde split incentives Diverse partijen kunnen project financieren Neen Ja - uitgebreid Neen – gedragen door ESCO Ja Ja Beoordeling Mogelijk in partnerlanden Transactiekosten gerelateerd aan onderhandelingen Verplichtingen voor eigenaars Product beschikbaar in landen Kan gemeente helpen? Geschikt voor residentiële markt? Regelgevende of wetgevende kwesties? Ja Hoog, door de ESCO (risicocompensatie) Terugbetaling, intrest, dienstverleningskosten? Ja (behalve België) Ja (ESCO of fonds opzetten) Ja Neen Report p. 26 – 53 Beoordeling

Hulpmiddelen – 6. Energieleveringcontracten Het contract voor de levering van energie (ESP) is goed vergelijkbaar met het contract voor energieprestaties. In beide benaderingen wordt de dienst geleverd door ESCO's of nutsbedrijven. Contracten voor de levering van energie zijn echter eerder gericht op de aanbodzijde. Het voorwerp van de opdracht is dan ook de gebruikswaarde (zoals de hoeveelheid warmte) in plaats van de energiewaarde. De EUSCO verklaart het verschil tussen ESC en EPC als volgt: "Het belangrijkste verschil is dat EPC verder gaat dan ESC. Terwijl ESC gebaseerd is op een bedrijfsmodel dat de energievoorziening garandeert, is EPC een bedrijfsmodel voor energiebesparing. Het doel is om energieverspilling te voorkomen en die besparingen te investeren in energie-efficiëntie" (EUSCO, 2018). Voordeel: professionele ondersteuning tijdens renovatie, werkt stimulerend, gegarandeerde besparingen op de energievoorziening, omvat uitgebreide maatregelen Nadelen: kan duur zijn, beperkte beschikbaarheid, niet zo compleet als EPC Voorbeelden: ENGIE energieleveringscontract (p. 49), Energierenovaties zonder Zorgen Stuttgart (p. 50) Investeringskenmerken Overdraagbaarheid bij verkoop Ondersteuning Energieprestatierisico Uitbreidingsmogelijkheden renovatie Behandelde split incentives Diverse partijen kunnen project financieren Neen Ja - uitgebreid Neen – gedragen door ESCO Ja Ja Beoordeling Mogelijk in partnerlanden Transactiekosten gerelateerd aan onderhandelingen Verplichtingen voor eigenaars Product beschikbaar in landen Kan gemeente helpen? Geschikt voor residentiële markt? Regelgevende of wetgevende kwesties? Ja Met ESCO en financierders Terugbetaling, intrest, dienstverleningskosten? Ja (behalve België) Ja (ESCO of fonds opzetten) Ja, maar tot nu meestal in de industrie Neen Rapport p. 26 – 53 Beoordeling

Hulpmiddelen – 7. Leasing Een alternatief financieringsinstrument voor energie-efficiënte renovatie is leasing. Leasecontracten zijn gebruikelijk in sectoren waar de gebruiker geen eigenaar is. Om bijvoorbeeld een gebouw te mogen gebruiken, betaalt hij/zij een regelmatige vergoeding aan de eigenaar. Bij energie-efficiëntieprojecten en renovaties ligt financiering vaak moeilijk omdat de renovatie van het gefinancierde gebouw meestal niet ongedaan kan worden. Voordeel: weinig verplichtingen, geen risico van verouderde technologie, werkt stimulerend Nadelen: slechts één project bekend, moeilijk uit te voeren Voorbeelden: New York City Green Lease (p. 50) Investeringskenmerken Overdraagbaarheid bij verkoop Ondersteuning Energieprestatierisico Uitbreidingsmogelijkheden renovatie Behandelde split incentives Eigenaars lenen huurders Neen Ja Misschien Ja Beoordeling Mogelijk in partnerlanden Transactiekosten gerelateerd aan onderhandelingen Verplichtingen voor eigenaars Product beschikbaar in landen Kan gemeente helpen? Geschikt voor residentiële markt? Regelgevende of wetgevende kwesties? Ja Contract tussen huurder en verhuurder Leasingfees Neen (commercieel voorbeeld) Neen Ja, renovatie kan niet ongedaan worden Rapport p. 26 – 53 Beoordeling

Hulpmiddelen – 8. Ado. Res Een andere, nogal onconventionele manier om een renovatie te financieren is de renovatie te financieren door het gebouw uit te breiden door het creëren van nieuwe ruimte bovenop, naast of onder een bestaand gebouw. Deze zogenaamde “add-ons” verhogen de waarde van het object aanzienlijk en creëren potentiële huurinkomsten. Wanneer deze uitbreidingen worden gecombineerd met hernieuwbare energie, zoals in het geval van renovatie, worden ze "Ado. Res" genoemd (Ado komt van Add-On en Re van Renewable energy). Voordeel: slimme en goedkope manier om renovatie te financieren, richt zich op incentives Nadelen: vereist hogere initiële investeringen, niet geschikt voor alle flatgebouwen. Voorbeelden: ABRACADABRA (p. 52) Investeringskenmerken Overdraagbaarh eid bij verkoop Ondersteuning Energieprestatierisico Uitbreidingsmogelijkheden renovatie Behandelde split incentives Eigenaars dragen de financiering Niet van toepassing Ja Ja (indien niet gecombineerd met EPC of ESC) Ja Neen Mogelijk in partner -landen Transactiekosten gerelateerd aan onderhandelingen Ja Zeer hoog omwille van de vele belanghebbenden Rapport p. 26 – 53 Verplichting en voor eigenaars Uitgebreid Product beschikbaar in landen Kan gemeente helpen? Geschikt voor residentiële markt? Regelgevende of wetgevende kwesties? Ja Ja (bureaucratie verminderen en de belanghebbenden in contact brengen) Ja Ja, zeer bureaucratisch Beoord eling Beoordeling

Beoordeling van de hulpmiddelen – Vergelijken van de resultaten Rapport p. 59 – 60

Diagram – Begeleiding van eigenaars en gemeenten • Op basis van analyse worden twee voorwaardelijke diagrammen verstrekt om de besluitvorming te vergemakkelijken: • Figuur 4. 1 (dia 18) richt zich op (mede-) eigenaars van flatgebouwen en gaat uit van de bestaande situatie. De gebruiker wordt aan de hand van vragen door een beslissingsproces geleid. De focus ligt op hulpmiddelen die een gezamenlijke oplossing kunnen bieden voor alle eigenaars van een gebouw. De gezamenlijke opties worden daarom gemarkeerd met een kleurenschema (Groen= Gezamenlijk schema waarschijnlijk, Oranje= Gezamenlijk schema mogelijk, Rood= Gezamenlijk schema onwaarschijnlijk). • Figuur 4. 2 (dia 19) wil nagaan hoe gemeenten de renovatie van flatgebouwen op regionaal niveau kunnen ondersteunen. Zoals elk diagram is het ontworpen om bij een van de kaders (eindpunten) te belanden: dat is dan de beste optie. • De lezer moet linksboven beginnen, de vragen (cirkels) beantwoorden en de aangegeven richting volgen (groen = ja, rood = neen, blauw = beslissing), zodat ze uitkomen bij de beste optie (vierkanten). • De hulpmiddelen worden gerangschikt op basis van hun geschiktheid voor flatgebouwen, rekening houdend met motivatie en financiële kosten; of op basis van hun geschiktheid voor gemeenten, rekening houdend met de moeilijkheidsgraad van de uitvoering. • Hulpmiddelen sluiten elkaar niet noodzakelijkerwijs uit, u kan er meer dan 1 tegelijk gebruiken. Dit betekent dat u begint met de gereedschappen in de linkerbovenhoek, en dat u doorgaat tot 100% van de renovatiekosten gedekt zijn. Report p. 13 – 19

Diagram – Begeleiding van eigenaars (Fig. 4. 1) Eigenaars beslissen over te gaan tot renovatie, de kosten zijn berekend. Volgende vraag: hoe gaan we alles financieren? Kunnen we uitbreiden op het dak, onder de grond of naast het gebouw? Bestaan er subsidies? Moet alles betaald worden met spaargelden? Is ESCO een mogelijkheid? Staan mensen open voor ‘zachte’ leningen (d. w. z. hun belastingaangiftes van vorige jaren beschikbaar stellen)? Kunnen nutsbedrijven (co)financieren? Geen renovatie mogelijk Dekt de subsidie de volledige investering? Rapport p. 13 – 19 Geen renovatie mogelijk Voelen mensen er iets voor een (bijkomende) lening aan te gaan voor hun appartement? Initieel minder financieren met subsidies, maar hoe financieren we dan de rest? 2. 2. Subsidies Financiering door derde partijen? Kunnen en willen mensen lenen? Zijn zachte leningen beschikbaar? (bv. via gemeenteprogramma’s) 8. Ado. Res (ABRACADABRA) 1. Own Savings 2. 1. Mortgage Based Financing 2. 2. Soft Loan 5. EPC / 6. ESC 3. Utility On. Bill / 6. ESC

Diagram – Begeleiding van gemeentes (Fig. 4. 2) De gemeente besliste renovaties van flatgebouwen te steunen op regionaal niveau. Volgende vraag: hoe kan dat ons helpen? Kan de gemeente helpen bij het bureaucratisch gedeelte, of de voorwaarden voor bijbouwen aanpassen? Steunt of financiert de nationale overheid? Is er een openbaar nutsbedrijf? Nationale oplossing Kan de gemeente een openbare ESCO oprichten? Verleent de gemeente subsidies? Kan de gemeente tussenkomen in de gevraagde bankintresten? Kan de gemeente een ESCO financieel steunen? 8. Ado. Res (ABRACADABRA) 3. Factuur via nutsbedrijf 5. EPC / 6. ESC 2. 1. Financiering op basis van leningen Rapport p. 13 – 19 Zijn er via de gemeente ’zachte’ leningen mogelijk? 2. 2. Subsidies 2. 2. ‘Zachte’ leningen Geen regionale steun mogelijk. Nationale steun zoeken.

Rol van de Overheid Omdat dit rapport ook gemeenten wil helpen, geven wij een lijst van acties die elkaar niet uitsluiten, die gemeenten kunnen ondernemen om de (mede-) eigenaars van flatgebouwen in hun renovatieproces te ondersteunen. 1. Zoek steun op nationaal of internationaal niveau: de meeste initiatieven ter ondersteuning van renovatie (bijv. subsidies) vinden hun oorsprong op nationaal of Europees niveau. Vaak zijn (mede-) eigenaars van flatgebouwen niet op de hoogte van alle beschikbare programma's en kunnen gemeenten helpen door het verstrekken van, of het zoeken naar en informeren over, beschikbare programma's. 2. Voorschriften op maat: financieringsinstrumenten zoals Ado. Res of ESCO's werken alleen als aan bepaalde voorschriften wordt voldaan (bijv. toestemming om het gebouw te vergroten). Het wijzigen van die voorschriften is een goedkoop alternatief voor gemeenten om de financiering van renovatie mogelijk te maken. 3. Financiering aanbieden: hoewel gemeenten niet meteen renovatie zouden moeten financieren, werken sommige ESCO's of gemeenschappelijke leningen alleen met een garantie. Gemeenten zouden garanties kunnen geven om proefprojecten te starten en zo vertrouwen op te bouwen. 4. Meten: door zich meer op het resultaat te focussen, moeten gemeenten ook het succes of falen van de renovatie meten. Dit kan toekomstige projecten helpen fouten te vermijden of om het algemene proces te verbeteren. Rapport p. 72 – 76

Slotopmerkingen • Aangezien het Europese landschap zeer divers is, wordt de nadruk gelegd op algemeen beschikbare instrumenten in plaats van op concrete voorbeelden. In het verslag worden echter veel voorbeelden gegeven, vaak na een mix van verschillende hulpmiddelen. • Een gedetailleerde analyse en overzicht, inclusief voorbeelden en een speciale selectie van innovatieve voorbeelden, is hier in het verslag beschikbaar. • Dit rapport is opgesteld door de Universiteit Maastricht - School of Business and Economics - Afdeling Financiën.