Fastighetstaxering Per Wieslander Fastighetstaxering o o o Syfte

Fastighetstaxering Per Wieslander

Fastighetstaxering o o o Syfte med fastighetstaxering Materiella regler och organisation Taxering av småhus Taxering av hyreshus (Taxering av industrier)

Fastighetstaxering o o o o o Varför fastighetstaxering? fastighetsvärdering statistik planering, markförsörjning försäkringsverksamhet fastighetsskatt stämpelskatt, förmögenhetsskatt, arvsskatt, gåvoskatt reavinstbeskattning bokföringslagstiftning kreditgivning

Fastighetstaxering ”Taxeringsvärdet skall normalt motsvara 75 % av marknadsvärdet”

Fastighetstaxering o När taxeras fastigheter -2003? AFT-96 (S) o 1996: 1997 1998 1999 2000: 2001: o 2002: ((AFT-02 (S))) SFT-02 (L, H, I) OMR-02 (L, S, H) o 2003 AFT-03 (S) SFT-03 L, H, I) OMR-03 (L; S; H) o o o AFT-98 (L) AFT-00 (H, I) SFT-96 SFT-97 SFT-98 SFT-99 SFT-00 SFT-01 (L, H, I) (L, S, H, I) (L, S, H, I) AFT=allmän fastighetstaxering SFT=särskild fastighetstaxering OMR=omräkning OBS ! AFT-02 UPPSKJUTEN TILL 2003 OMR-96 OMR-97 OMR-98 OMR-99 OMR-00 OMR-01 (L, S, H) (L, S, H) L=Lantbruk S=Småhus H=Hyreshus I=Industri

Fastighetstaxering o När taxeras fastigheter, 2003 - ? o 2003: 2004: 2005: 2006: 2007: 2008: 2009: AFT-03 (S) FFT-04 (H) AFT-05 (L) FFT-06 (S) AFT-07 (H, I) FFT-08 (L) AFT-09 (S) dock FFT SFT-03 SFT-04 SFT-05 SFT-06 SFT-07 SFT-08 SFT-09 o 2010 FFT-10 (H) SFT-10 (S, L, I) o o o AFT=allmän fastighetstaxering SFT=särskild fastighetstaxering OMR=omräkning FFT=Förenklad fastighetstaxering (L, H, I) (L, S, I) (S, H, I) (L, S) (S, H, I) (L, H, I) OMR-03 (L, H) OMR-04 (L) L=Lantbruk S=Småhus H=Hyreshus I=Industri

Fastighetstaxering o o o Typkoder Lantbruk 100 -serien Småhus 200 -serien Hyreshus 300 -serien Industri 400 -serien Specialenheter 800 -serien se vidare separat bilaga

Fastighetstaxering o o o Nivå-år AFT och FFT=hänför sig till det genomsnittliga prisläget två år före allmän eller förenklad fastighetstaxering. SFT=hänför sig till den senaste allmänna fastighetstaxeringen av fastighetstypen.

Fastighetstaxering o Organisation vid fastighetstaxering Riksskatteverket RSV Lantmäteriet LM Skatteverket SKV Konsult

Fastighetstaxering o Förberedelsearbetet o Marknadsanalys Utvärdering föregående AFT Modellkonstruktion Granskning av ortsprisunderlag Tabellkonstruktion Föreskrifter och rekommendationer Provvärdering o Egentliga taxeringsarbetet o o o o o Fastighetsdeklaration Granskning, beredning Beslut Underrättelse

Fastighetstaxering o o o Förberedelse inför fastighetstaxering Insamling och bearbetning av ortsprismaterial Indelning i värdeområden Förslag till riktvärdeangivelser för värdeområden Provvärdering Beslut om riktvärdeangivelser och indelning i värdeområden

Fastighetstaxering o Bearbetning av ortsprismaterial

Fastighetstaxering o o o Anledning till bortgallring av köp Transportköp (TR) Köp av ideell andel (IA) Intressegemenskap mellan köp/säljare (S eller IG) Lös egendom ingår (L) Köp där värdet av egendom som inte utgör småhusenhet överstiger 5 % av den totala köpesumman (ES) Köp i samband med exekutivt förfarande (X) Uppgifter saknas eller kan antas vara felaktiga (E) Köpet avser en så speciell fastighet att analys inte är meningsfylld (J) Köpet kräver utredning som inte kan anses motiverad (U) Gamla köp (G)

Fastighetstaxering o Indelning i värdeområden

Småhus o o o Småhusvärdering marknadsvärde Ortsprismetoden 1 objekt Utförande valfritt efter omständigheterna såsom värderingssituation kundens önskemål, typ av objekt, hjälpmedel, kunskap erfarenhet o o o Småhustaxering marknadsvärde (x 0, 75) Ortsprismetoden Ca 2 250 000 objekt Utförande enligt lag (FTL) Förordning (FTF), RSV-föreskrifter handböcker m m

Småhus Definition av småhus: ”…. byggnad som är inrättad till bostad åt en eller två familjer. Till sådan byggnad skall höra komplementhus såsom garage, förråd och annan mindre byggnad. . ” o

Småhus o o o Värdefaktorer - MARK Typ av bebyggelse Storlek Närhet till strand, (speciell belägenhet) Vatten och avlopp Fastighetsrättsliga förhållanden

Småhus o o § § § MARK-Typ av bebyggelse Frågan om tomten är avsedd för friliggande småhus, kedjehus eller radhus Friliggande småhus - normalt mer än 9 meter mellan husen Radhus - rad om minst 3 småhus vars bostadsdel är sammanbyggda med varandra Kedjehus -övriga

Småhus o o o o MARK-Storlek Tomtens landareal Arealens bestäms: (i kvm) 1. Enligt fastighetsregistret 2. Hävdad tomtplats 3. Normaltomtens storlek Anges för normaltomten Yta (kvm) Värde (kr) Korrigeringsbelopp (kr/kvm) Korrigeras Upp till 2 xnormaltomtens yta Ned till 0, 5 xnormaltomtens yta

Småhus o MARK- Närhet till strand o Tomtmarkens läge inom värdeområdet t ex vid strand Strand är mark vid hav, insjö eller vattendrag enligt 7 kap 13 § miljöbalken, där det råder strandskydd, motsvarande tillämpning inom plan. o Vid AFT 96 - tre klasser. o Vid AFT 03 - fem klasser o Vid FFT 09 – fyra klasser o o o Strand 0 -75 m med egen strand Strandnära 0 -75 m utan egen strand Strandnära 76 -150 m Ej strand/strandnära Avståndet mäts från byggnadsplatsen

Småhus o o o o MARK-Vatten och avlopp Sex stycken klasser 1. Kommunalt VA 2. Kommunalt V+enskilt A (eller omvänt) 3. Enskilt VA 4. Enskilt V året runt A saknas 5. Endast sommarvatten 6. VA saknas

Småhus o MARK-Fastighetsrättsliga förhållanden Tre klasser 1. Värderingsenhet som utgör en eller flera självständiga fastigheter 2. Värderingsenhet som kan bilda självständig fastighet 3. Värderingsenhet som inte kan bilda självständig fastighet

Småhus o o o o Värdefaktorer - BYGGNAD Byggnadskategori Storlek Ålder Standard Fastighetsrättsliga förhållanden Värdeordning

Småhus o BYGGNAD-Byggnadskategori Tre klasser 1. Friliggande hus 2. Kedjehus 3. Radhus o

Småhus o o o o BYGGNAD-Storleken bestäms med hänsyn till småhusets bo- och biyta Mäts enligt SS 021053 Vad som skall mätas och vad som är värdeyta regleras i RSFS 2002: 11 Boyta räknas till 100 % Biyta räknas till 20 % dock max 20 kvm. Garage, förråd, pannrum och soprum som endast kan nås utifrån ska ej mätas = komplementhus

Småhus o o o BYGGNAD-Ålder Sannolik återstående livslängd m h t nybyggnadsår, om- och tillbyggnader. Bestäms genom ett värdeår Inga om- eller tillbyggnader medför att värdeåret är lika med nybyggnadsåret dock tidigast 1929 Jämkning av värdeår då ombyggnad omvandlar biyta till boyta samt tillbyggnad av boyta.

Småhus o o BYGGNAD-Standard Bestäms m h t småhusets byggnadsmaterial och utrustning Anges genom summa standardpoäng för fem huvudområden. 1. Exteriör 2. Energihushållning 3. Kök 4. Sanitet 5. Interiör

Småhus o o BYGGNAD-Fastighetsrättsliga förhållanden Tre klasser Småhus på värderingsenhet för tomtmark som indelats i klass 1 beträffande fastighetsrättsliga förhållande Småhus på värderingsenhet för tomtmark som indelats i klass 2 beträffande fastighetsrättsliga förhållanden Småhus på värderingsenhet som indelats i klass 3 beträffande fastighetsrättsliga förhållanden.

Småhus o o o BYGGNAD-Värdeordning Med värdeordning avses husets ordningsnummer i värdehänseende inom tomten Indelas i två klasser 1. Mest värdefulla småhuset inom värderingsenheten för tomtmark till småhus 2. Övriga småhus inom värderingsenheten för tomtmark till småhusen

Småhus o Riktvärdeangivelser, se bilaga o Äldre variant av riktvärdeangivelser o o FKR 600 100 000/40 B 1, 2/1, 1/1, 0 VA 1/4000 Riktvärdekarta, se bilaga FKR 7, 0/50

Småhus o o o Normhus FFT 2009 Friliggande småhus Uppfört 1986 Normal storlek och standard (storlek 125 kvm, 31 stdp) Enda huset Tomt som består av en självständig fastighet

Småhus o o o Värde skall bestämmas för mark och byggnad Fr o m AFT 96 bestäms värdet av mark enligt en tomtvärdetabell +Mark +Byggnad =Totalt värde

Småhus o o o S-nivåfaktorer Tabeller för grund- och marginalvärde Uttrycker taxeringsvärdet för normhuset i 100 000 tals kronor Tabeller för åldersfaktor Utvisar åldersfaktorn vid varierande ålder och standard. För småhus med värdeår 1986 skall åldersfaktorn vara 1. 00.

Småhus o o Tabeller för grund och marginalvärde Förändringar gentemot normhuset avseende storlek och standard.

Småhus o Tabeller för åldersfaktor

Småhus

Fastighetstaxering o o o Värderingsmodell Indelning i Värderingsenheter bestämmande av Värdefaktorer Bestämmande av Riktvärden Summan av riktvärde utgör normalt Taxeringsvärde Justering för säregna förhållanden

Fastighetstaxering o Justering för säregna förhållanden ”Föreligger värdefaktorer, som inte särskilt har beaktats vid riktvärdets bestämmande och som påtagligt inverkar på marknadsvärdet, skall ett med ledning av riktvärden bestämt värde justeras. ” Fastighetstaxeringslagen 7 kap 5§

Hyreshus o o Definition av hyreshus ”…byggnad som är inrättad till bostad åt minst tre familjer eller till kontor, butik, restaurang och liknande…. ”

Hyreshus o o Värdefaktorer: Tomtmark o Typ av bebyggelse (lokaler eller bostäder) Storlek (tomtmarkens byggrätt i kvm) o Hyreshus o o Lägenhetstyp (lokaler eller bostäder) Hyra Ålder

Hyreshus Hyror o Lokaler n o marknadsmässig hyra Bostäder n bruksvärdehyra

Hyreshus o o Riktvärdekarta Riktvärdeangivelser

Hyreshus o o o o o Beräkning av taxeringsvärde för hyreshus Bestäm värdeområde Avläs riktvärdeangivelser, H-nivåfaktor, byggrätt i kr/kvm Bestäm hyresnivå i 2005 års nivå (avser AFT 07) för lokaler och bostäder Bestäm ålder på byggnaden Avläs kapitaliseringsfaktor i HK-tabell Riktvärde byggnad=H. nivå x hyra x kapitaliseringsfaktor Bestäm byggrätten (1, 25 x boarea resp 1, 20 x lokalarea) Riktvärde mark=byggrätten x kr/kvm BTA Taxeringsvärde=Summan av riktvärden

Hyreshus o o H-nivåfaktor motsvarar bruttokapitaliseringsfaktor HK-tabellen utvisar åldersinverkan

Fastighetstaxering o o o Värderingsmodell Indelning i Värderingsenheter bestämmande av Värdefaktorer Bestämmande av Riktvärden Summan av riktvärde utgör normalt Taxeringsvärde Justering för säregna förhållanden

Fastighetstaxering o Justering för säregna förhållanden ”Föreligger värdefaktorer, som inte särskilt har beaktats vid riktvärdets bestämmande och som påtagligt inverkar på marknadsvärdet, skall ett med ledning av riktvärden bestämt värde justeras. ” Fastighetstaxeringslagen 7 kap 5§

Industri o o Industrienhet ”…. byggnad som är inrättad för industriell verksamhet. . ”

Industri o o Riktvärdeangivelser Riktvärdekarta

Industri o Värderingsmetoder Avkastningsmetoden o huvudmetoden o Produktionskostnadsmetoden o o o byggnader som endast har en begränsad användbarhet 1. Skräddarsydda byggnader 2. Bensinstationsbyggnader 3. Byggnader med olämplig utformning 4. Byggnadskonstruktioner som inte har utformning av hus

Industri o § Värdefaktorer mark: Storlek (kvm)

Industri o o o Värdefaktorer byggnad: Avkastningsmetoden 1. 2. 3. 4. Lokaltyp (prod. lokaler, industrikontor, lager m m) Storlek (kvm) Ålder Standard

Industri o o Standard Produktionslokaler o 1. 2. 3. 4. o Industrikontor o o o Mycket enkel standard Enkel standard Normal standard Hög standard o 1. Enkel standard 2. Normal standard 3. Hög standard o Lager m m o o o o 1. 2. 3. 4. 5. Mycket enkel standard Enkel Normal Hög Mycket hög

Industri o o o Värdefaktorer byggnad: Produktionskostnadsmetoden 1. 2. 3. 4. Återanskaffningskostnaden Ålder Byggnadskategori Ortstyp

Nyheter inom fastighetstaxeringen o o o Omräkningen slopas Förenklad fastighetstaxering införs (FFT) Tidsplanen ändras så att AFT infaller udda år Ny SFT grund Begreppet basvärde slopas Taxeringsvärde fastställs vid AFT och FFT

Förenklad fastighetstaxering o o Kommer att ske för småhusenheter, hyreshusenheter och lantbruksenheter. AFT vart sjätte år och FFT vart sjätte år. Normalt lämnas inte deklaration (undantag hyreshusenheter) Allmän fastighetsdeklaration eller taxeringsförslag.

Grund för ny taxering (SFT) o o o Ny taxering skall göras om det så stora förändringar i den fysiska miljön att den aktuella fastighetens värde påverkas (giftpåverkan, miljöförstöring etc) Ska medföra en förändring på minst en femtedel, dock minst 25 000 kronor. Varaktigt.