Fastighetsfrvaltare Juridik Viktiga lagar Hyreslagen Jordabalken 12 kap

Fastighetsförvaltare & Juridik • • Viktiga lagar: Hyreslagen (Jordabalken 12 kap) Sekretesslagen Kommunallagen Förvaltningslagen Miljöbalken Lagen om skydd mot olyckor Mfl.

Grundläggande begrepp JB = Jordabalken • 1: 1 JB Fast egendom (Jord) (Fastigheter) • 2: 1 JB Tillbehör till fastighet • 2: 2 JB Byggnadstillbehör • 12: 1 JB Vad omfattar hyreslagen? – Lägenhet (hus eller delar av hus) – Nyttjanderätt – Mot ersättning – Ibland även rätt att bruka jord

Hyreslagen 12 kap JB • Avtalslagen tillämplig på avtalandet • Bostadslägenhet/Lokal • Skyddslagstiftning – flertalet regler tvingande till hyresgästens förmån • Blockförhyrning / Lokal – större möjlighet fritt avtala

Hyrestid / uppsägningstid • Hyrestid – bestämd tid eller tillsvidare (obestämd tid) 12: 3 JB • Uppsägningstid krävs ej om särskild överenskommelse träffas • Max avtalstid inom detaljplan är 25 år

Hyresgäst krav under hyrestiden • Lägenhetens skick (vid tillträde och under hyrestiden) • Omgivningen • Vad är avtalat / framgår av omständigheterna? • Annars brukbarhetsbedömning • Minst! Lägsta Godtagbara Standard (för bostäder)

Hyresvärdens krav på hyresgäst • Endast avsett ändamål – avvikelser av betydelse • Vårdplikten • Upplysningsplikt – vid skada m. m. • Inte minska bruksvärdet • Sundhet, ordning, gott skick – ej störningar • Betalning av hyran

Hyran för lokal • 12: 57§ p. 5 Uppsägning till villkorsändring (ny hyra) • 12: 57 a§ - skälig hyra – marknadshyra • Hyresvärd skall underrätta om kravet att inom två månader hänskjuta till Hyresnämnd för medling • 12: 58 a§ Hyresgäst begär ändring och hänskjuta till Hyresnämnd

Uppsägning • I praktiken krav på skriftlighet • Hyresgäst muntligt om hyresvärd skriftligt bekräftar • Hyresgäst kan vända sig till hyresmottagare och använda rek. brev • Delgivning, surrogatdelgivning eller rek. brev beroende på omständigheterna • Angiven adress eller lägenhetens adress • Ansökan till domstol gäller som uppsägning eller delgivning

Besittningsskyddet • Bostadslägenhet – rätt att bo kvar • Lokal – rätt till ersättning • Undantag vid: – Speciella hyressituationer – Vissa avtalsmöjligheter – Särskilda omständigheter

Undantag besittningskydd • • • Andrahandsuthyrning under två år (ej block) Möblerat rum/fritidshus under 9 mån Del av hyresvärds bostad Särskilt avtal om avstående Förverkat hyresrätt Ombyggnad / rivning – ej skäligt (rivklausul) Hyresvärd övervägande intresse förfoga Bostadsrätt och intresse förfoga I övrigt inte strider mot god sed / är skäligt

Tvister • Hyresnämnden (medlar/avgör) • Kronofogden (beslutar/handräcker) • Tingsrätten (fastställelse eller fullgörelse)

Offentlighet / Sekretess • 2 kap 1§ TF – Huvudregel offentlig om allmän • Icke allmän – ex. internpost • Allmän men sekretessbelagd? • 7 kap 1§ Sekr. L – känsliga uppgifter • 7 kap 25§ - bostadsförmedling • 8 kap 10§ - affärsförhållanden

Sekretesslagen Vilka omfattas? – Gäller i det allmännas verksamhet – För den som är, eller har varit anställd eller haft uppdrag Vad menas med sekretess? – Förbud att lämna ut sekretesskyddad uppgift såväl muntligen som skriftligen Mot vem gäller sekretess? – Gäller både mot annan myndighet och enskild – Gäller även mellan självständiga verksamhetsgrenar inom samma myndighet

Menbedömning • Svag sekretess = huvudregel offentligt • Sekretess om det kan antas att den enskilde eller någon närstående lider skada eller men om uppgiften röjs • Stark sekretess = huvudregel sekretess • Sekretess och det inte står klart att uppgiften kan röjas utan att den enskilde eller någon närstående lider skada eller men • Absolut sekretess = ingen menbedömning – Samtycke bryter sekretess

Vad händer om man bryter mot sekretessen? • Br. B 20: 3 Brott mot tystnadsplikt – Böter eller fängelse i högst ett år

Fastighetsägarens ansvar • • • Egenkontroll Kemikalier PCB, radon, asbest Ventilation (OVK) och energianvändning Fukt och mögel Brandskydd Myndighetskontroller Internkontroll Riskanalys Etc…

Vad är myndighetskrav? • Lagar beslutade av riksdagen – Förordningar utfärdade av regeringen • Föreskrifter utfärdade av myndigheter – Fastighetsägarens ansvar

Vad är myndighetskrav? (ex hissbesiktningar) • Aktuell lagstiftning – – – – – Arbetsmiljölagen Ellagen Lagen om skydd mot olyckor Lagen om brandfarliga och explosiva varor Lagen om gaturenhållning och skyltning Lagen om tekniska egenskapskrav på byggnadsverk m. m. Miljöbalken Ordningslagen Plan- och Bygglagen Mfl…

Vad är myndighetskrav? (ex hissbesiktningar) • Regeringsförordningar – Förordning om tekniska egenskapskrav på byggnadsverk. – Förordning om kontroll av hissar och vissa andra motordrivna anordningar.

Vad är myndighetskrav? (ex hissbesiktningar) • Myndighetsföreskrifter – Boverkets föreskrift om hissar och vissa andra motordrivna anordningar. – Arbetarskyddsstyrelsens föreskrift om besiktning av lyftanordningar och vissa andra tekniska anordningar.

Vilka utfärdar myndighetsföreskrifter? • • Arbetarskyddsstyrelsen/Arbetsmiljöverket Boverket Elsäkerhetsverket Kemikalieinspektionen Naturvårdsverket Räddningsverket Socialstyrelsen

Fastighetsägarens ansvar • Fastighetsägaren skall: – Förebygga olyckor – Förebygga ohälsosamma förhållanden – Motverka skadlig miljöpåverkan, föroreningar, utsläpp, störningar m. m. – Följa upp hur lokaler och bostäder används – Fastighetsägaren har vid om- och tillbyggnad även ett byggherreansvar – Är ägaren dessutom arbetsgivare, har han även ett arbetsgivar-arbetsmiljöansvar för sina anställda.

I generella termer innebär ansvaret att fastighetsägaren ansvarar för: • • Brandskydd Snöjröjning och halkbekämpning Att avhjälpa brister i och på byggnader Hissar och andra motordrivna anläggningar • Enkelt avhjälpta hinder • Pannanläggningar, varmvattenberedare • Brunnar, bassänger

Vidare ansvarar ägaren för: • Hantering och förvaring av kemiska och brandfarliga produkter, hur ev. spridning av bekämpningsmedel sker • Att fastigheterna hålls fria från ohyra och skadedjur • Kvaliteten på inomhusmiljön • Hantering och transport av miljöfarliga ämnen i/på fastighet