Fastighetsfrvaltare Juridik Ngra viktiga lagar Hyreslagen Jordabalken 12

Fastighetsförvaltare & Juridik Några viktiga lagar: • Hyreslagen (Jordabalken 12 kap) • Sekretesslagen • Kommunallagen • Förvaltningslagen • Miljöbalken (MB) • Lagen om skydd mot olyckor • Arbetsmiljölagen • Lagen om offentlig upphandling (LOU)

Grundläggande begrepp JB = Jordabalken (1970: 994) • 1: 1 JB Fast egendom (Jord) (Fastigheter) • 2: 1 JB Tillbehör till fastighet • 2: 2 JB Byggnadstillbehör

Vad är ett hyresavtal? (JB 12: 1) • Ett avtal som andra typer av avtal, krävs utbyte av anbud (hyra den här lokalen för den här hyran? ) – accept (ren) för att avtal ska ha ingåtts. • Ifall skickar över hyreskontrakt som mottagaren ändrar i och sen skickar tillbaka – ej ren. • För att avtalet skall utgöra ett hyresavtal (och hyreslagens regler tillämpliga) krävs dessutom; – – Hus eller del av hus (lägenhet i hyreslagen) Upplåtits Nyttjanderätt Mot ersättning/vederlag

Avgränsning mot bostadslägenhet Bostadslägenhet utgörs av • Lägenhet som • Upplåtits • Att användas som bostad • Helt eller till ej oväsentlig del Lokal – lägenhet som ej är bostadslägenhet

Blockuthyrning • Hyresgästen hyr flera lägenheter eller bostadshus, dock minst 3 st bostadslägenheter och: • Hyresgästen upplåter dessa vidare med nyttjanderätt i andra hand eller med kooperativ hyresrätt. • Parterna kan överenskomma om villkor som strider mot bestämmelser om bostadslägenheter med vissa undantag. Kommun som hyresvärd har ytterligare möjligheter.

Tvingade – dispositiva regler Tvingande regler • Lagens regler är tvingande om ej annat anges. • Medför att regeln ej kan avtals bort i förväg med för hyresgästen bindande verkan. Dispositiva regler • Lagens regler dispositiva endast där så anges. • Medför att parterna kan avtala om annat villkor än vad lagen anger.

Hyrestid • Obestämd tid om ej annat avtalats – skall sägas upp för att upphöra att gälla. • Bestämd tid om så avtalats – om hyresförhållandet varat längre än 9 mån måste det sägas upp för att upphöra att gälla. • Avtal på bestämd tid kan anses förlängt på obestämd tid. • Max avtalstid inom detaljplan är 25 år.

Hyra jämte tillägg • Avtalet löper tillsvidare eller på kortare tid än 3 år – hyran skall vara bestämd i avtalet. Undantag för kostnader för bränsle, va, el och omsättningshyra. • Avtalet löper på bestämd tid som är minst 3 år – hyran kan bestämmas enligt annan beräkningsgrund och även indexeras. • Observera förlängningstidens längd.

Uppsägningstid Tidsbestämda avtal • Om hyresförhållandet varat längre än 9 mån i följd; hyresavtalet måste sägas upp för att upphöra. • Om hyrestiden varat längre än 9 mån skall uppsägning ske minst 9 mån före hyrestidens utgång. • Om hyrestiden varat längre än 3 mån men längst 9 mån skall uppsägning ske minst 3 mån före hyrestidens utgång.

Uppsägningstid Tillsvidareavtal • Uppsägning kan ske tidigast till det månadsskifte som infaller närmast 9 mån från uppsägningen.

Hyresgäst krav under hyrestiden • Lägenhetens skick (vid tillträde och under hyrestiden) • Omgivningen • Vad är avtalat / framgår av omständigheterna? • Annars brukbarhetsbedömning • Minst! Lägsta Godtagbara Standard (för bostäder)

Hyresvärdens krav på hyresgäst • Endast avsett ändamål – avvikelser av betydelse • Vårdplikten • Upplysningsplikt – vid skada m. m. • Inte minska bruksvärdet • Sundhet, ordning, gott skick – ej störningar • Betalning av hyran

Uppsägning av hyreskontrakt Två olika typer av uppsägningar • Uppsägning för avflyttning • Uppsägning för villkorsändring

Skälig hyra - marknadshyra • Den hyra lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden.

Jämförelseprövning • I första hand jämföra med hyror för liknande lokaler (tidigare lokaler som i grova drag jämförbara) avseende: – Lokaltyp – Läge – Storlek – Standard

Uppsägning • I praktiken krav på skriftlighet • Hyresgäst muntligt om hyresvärd skriftligt bekräftar • Hyresgäst kan vända sig till hyresmottagare och använda rek. brev • Delgivning, surrogatdelgivning eller rek. brev beroende på omständigheterna • Angiven adress eller lägenhetens adress • Ansökan till domstol gäller som uppsägning eller delgivning

Besittningsskyddet • Bostad – rätt att i vissa fall kräva att få förlänga hyresförhållandet. (direkt besittningsskydd) • Lokal – rätt att i vissa fall få ersättning för sin skada pga hyresförhållandets upphörande. (indirekt besittningsskydd) • Undantag vid: – Speciella hyressituationer – Vissa avtalsmöjligheter – Särskilda omständigheter

Undantag besittningsskydd • Andrahandsuthyrning under två år (ej block) • Möblerat rum/fritidshus under 9 mån • Del av hyresvärds bostad • Särskilt avtal om avstående • Förverkat hyresrätt • Ombyggnad / rivning – ej skäligt (rivklausul) • Hyresvärd övervägande intresse förfoga • Bostadsrätt och intresse förfoga • I övrigt inte strider mot god sed / är skäligt

Avstående från besittningsskydd • Särskilt upprättad skriftlig handling. • Godkännande från hyresnämnd krävs om överenskommelsen träffats innan hyresförhållandet varat i 9 mån om inte: – Den gäller högst 5 år. – Orsaken är att hyresvärden själv ska bedriva verksamhet i lokalen, eller – I fråga om andrahandsupplåtelser; hyresförhållandet mellan fastighetsägaren och dennes hyresgäst skall upphöra.

Besittningsbrytande grunder • Åsidosatta förpliktelser. • Rivning – rivningsklausul (max 5 år) eller anvisning av annan godtagbar lokal. • Ombyggnad – ombyggnadsklausul (max 5 år) eller anvisning av annan godtagbar lokal. • Annat fall befogad anledning (annan hyresgäst, egen verksamhet). • Skäliga hyresvillkor.

Uppskov • Både hyresgäst och hyresvärd kan söka. • Maximal uppskovstid är 2 år. • Saklig skäl för uppsägning – när blev det klart att förlängning ej skulle ske? • Ansökan skall inges före hyrestidens utgång, beslut kan dock fattas senare.

Godtagbar ersättningslokal • Bedömning utifrån den uppsagda lokalen. • Hyresgästen skall ha samma möjligheter att driva verksamheten i den anvisade lokalen som den uppsagda. • Hyran får vara högre i anvisad lokal så länge som den är marknadsmässig. • Möjlighet begära att hyresnämnden yttrar sig över anvisad lokals godtagbarhet.

Skadestånd • Minimiskadestånd i fall av skadeståndsskyldighet uppgår till en årshyra. • Full ersättning om skadan ej täcks av minimiskadeståndet. Ersättning utgår för: – – – Flyttkostnader Värdeminskning på egendom Kvarvarande värde av godkända ändringsarbeten Hinder och intrång i verksamhet Alternativt värdet av verksamheten om denne läggs ned.

Tvister • Hyresnämnden (medlar/avgör) • Kronofogden (beslutar/handräcker) • Tingsrätten (fastställelse eller fullgörelse)

Offentlighet / Sekretess • 2 kap 1§ TF – Huvudregel offentlig om allmän • Icke allmän – ex. internpost • Allmän men sekretessbelagd? • 7 kap 1§ Sekr. L – känsliga uppgifter • 7 kap 25§ - bostadsförmedling • 8 kap 10§ - affärsförhållanden

Sekretesslagen Vilka omfattas? – Gäller i det allmännas verksamhet – För den som är, eller har varit anställd eller haft uppdrag Vad menas med sekretess? – Förbud att lämna ut sekretesskyddad uppgift såväl muntligen som skriftligen Mot vem gäller sekretess? – Gäller både mot annan myndighet och enskild – Gäller även mellan självständiga verksamhetsgrenar inom samma myndighet

Menbedömning • Svag sekretess = huvudregel offentligt • Sekretess om det kan antas att den enskilde eller någon närstående lider skada eller men om uppgiften röjs • Stark sekretess = huvudregel sekretess • Sekretess och det inte står klart att uppgiften kan röjas utan att den enskilde eller någon närstående lider skada eller men • Absolut sekretess = ingen menbedömning – Samtycke bryter sekretess

Vad händer om man bryter mot sekretessen? • Br. B 20: 3 Brott mot tystnadsplikt – Böter eller fängelse i högst ett år

Fastighetsägarens ansvarsområden • • • Egenkontroll Kemikalier PCB, radon, asbest Ventilation (OVK) och energianvändning Fukt och mögel Brandskydd Myndighetskontroller Internkontroll Riskanalys Etc…

Vad är myndighetskrav? • Lagar beslutade av riksdagen – Förordningar utfärdade av regeringen • Föreskrifter utfärdade av myndigheter – Fastighetsägarens ansvar

Vad är myndighetskrav? (ex hissbesiktningar) • Aktuell lagstiftning – – – – – Arbetsmiljölagen Ellagen Lagen om skydd mot olyckor Lagen om brandfarliga och explosiva varor Lagen om gaturenhållning och skyltning Lagen om tekniska egenskapskrav på byggnadsverk m. m. Miljöbalken Ordningslagen Plan- och Bygglagen Mfl…

Vad är myndighetskrav? (ex hissbesiktningar) • Regeringsförordningar – Förordning om tekniska egenskapskrav på byggnadsverk. – Förordning om kontroll av hissar och vissa andra motordrivna anordningar. • Myndighetsföreskrifter – Boverkets föreskrift om hissar och vissa andra motordrivna anordningar. – Arbetarskyddsstyrelsens föreskrift om besiktning av lyftanordningar och vissa andra tekniska anordningar.

Vilka utfärdar myndighetsföreskrifter? • Arbetarskyddsstyrelsen/Arbetsmiljöverket • Boverket • Elsäkerhetsverket • Kemikalieinspektionen • Naturvårdsverket • Räddningsverket • Socialstyrelsen

Fastighetsägarens ansvar • Fastighetsägaren skall: – Förebygga olyckor – Förebygga ohälsosamma förhållanden – Motverka skadlig miljöpåverkan, föroreningar, utsläpp, störningar m. m. – Följa upp hur lokaler och bostäder används – Fastighetsägaren har vid om- och tillbyggnad även ett byggherreansvar – Är ägaren dessutom arbetsgivare, har han även ett arbetsgivar-arbetsmiljöansvar för sina anställda.

I generella termer innebär ansvaret att fastighetsägaren ansvarar för: • Brandskydd • Snöjröjning och halkbekämpning • Att avhjälpa brister i och på byggnader • Hissar och andra motordrivna anläggningar • Enkelt avhjälpta hinder • Pannanläggningar, varmvattenberedare • Brunnar, bassänger

Vidare ansvarar ägaren för: • Hantering och förvaring av kemiska och brandfarliga produkter, hur ev. spridning av bekämpningsmedel sker • Att fastigheterna hålls fria från ohyra och skadedjur • Kvaliteten på inomhusmiljön • Hantering och transport av miljöfarliga ämnen i/på fastighet